拓展能力体系的建设方案_44P

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主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点）
……
2.3 城市地图——为什么需要城市地 图
新的形势：
• • • 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个； 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足； 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机 会
五号线
六号线 七号线 八号线 九号线
一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
四.重点 配套要素
五.土地资 源及市场
城市地图范例
广州楼市分布图
白云山东板块
均价10000以上 均价8000~10000
白云板块
白云大道板块南湖板块
均价5000~8000
均价5000以下
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•
等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机会；
项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。 2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅 游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和 完善广州新的科教文化区。
10
4、铁路新客站周边地区：建设服务珠三角、面向华南地区的全国一流
花都副城区
6
铁路客运站，建成广州乃至全省商业交流大平台。 5、白云新城：以白云国际会议中心的建设为重点，构建广州会
北优
7
议和休闲中心。 6、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生 活居住的现代化生态园林城市示范区。
萝岗-新塘副城区
1、减、缩
2、必须具备经济独立性， 一般酒店资产很难更改用途，其经营现金流决定资产价值 并提前考虑退出路径 • 酒店投资回报存在地域差异性，非一线城市及二线商务旅游城市的投资开发需 格外谨慎 • 精准定位，做好经济测算，确保能盈利经营，不能成为需持续贴钱的经营包袱 • 在规划时就提前考虑退出路径，倾向选择退出路径较多的服务式公寓 3、定位考虑：业态、档 次、品牌 根据地块的属性和客户需求决定酒店定位，但有以下倾向： • 选择高端，以匹配和提升项目整体形象，一般不考虑4星以下 • 服务式公寓的回报比酒店高，具备商务酒店条件的一般也符合公寓条件 • 做精品，关注市场地位，如达不到综合第一，就成为细分市场第一或最有特 色的酒店 酒店的协同效应是万科酒店开发的真正原因，必须充分发挥，并算清楚投入产出： • 酒店可以作为低价土地的勾地工具，但是酒店的全周期成本和地价的优惠要充分 权衡，不能轻易对政府许下酒店投资的承诺 • 酒店可带动其他商业、住宅的提升，但要充分协调，如进度（要求在物业销售前 确定酒店管理公司，以便宣传），面积搭配（要求酒店面积占比不超过1：10） • 需开展酒店税务筹划，通过地价、成本分摊减少其他业态特别是住宅的增值税， 酒店在后续整体出让时以股权转让方式销售 酒店品牌建设需要强大的基础网络、预订系统和技术服务标准，万科现阶段通 过委托方式管理，不自建酒店管理团队
政策导向融合各个 核心建立更强有力 的城市中心 代表城市：武汉、 重庆

E 多核分离模式: 多核独立共生，建设“多中心”

+
城市核A 城市核B
=
城市核A+城市核B
政策导向建立更加 强有力的分核心 代表城市：天津

• 城市发展的趋势
与城市同步发展的考虑
• 对房地产企业的启示
1• 中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化 的速度有所放缓
1、投资回报率整 体较低
2、中国酒店投资 环境不利
酒店投资很 难获得合理 资本回报， 若无法获得 额外收益， 则难以持续
3、新培养酒店品 牌十分困难 4、投资目的明显 呈多元化趋势
–近30年新增的国际酒店品牌极少，唯一的香格里拉其成 功有特殊之处，国内品牌中锦江国际经上海市的多年扶 持，离成功尚有距离



驱动力：配套资源



代表城市：北京
驱动力：交通资源及地价上升
驱动力：经济发展、配套资源、 宜居环境
城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善， 城市呈现出不同的发展模式
D 多核融合模式: 多核融合，建设“大中心”

2.1 城市发展模式
+
城市核A 城市核B
=
城市核C(C=A+B）
5.1 拓展阶段的流程
5.2立项报告和可研报告模板
5.3各种协议、合同模板
6. 建议
1.1 万科核心拓展理念
说明 拓展方向
–充分理解区域经济和城市发展规律，围绕重点城市进行布局，抓住城 市发展带来的发展机会 –理解城市发展方向，以前瞻的眼光获取质优价廉的土地资源，深入战 略纵深策略 –掌握土地供需节奏，顺势而为、控制节奏、择时投资
西联
1 5 2 4
东进
7、萝岗中心区：加强综合性功能开发，建成多种功能于一体的广州东 部现代化新城区，实现由产业园区向综合性城区的转变。
3
8、广州新城：逐步形成体育、文化中心，远期发展成为新城市中心 9、南沙地区：以南沙片区中心为核心，逐步建成现代化滨海新城。 10、白云国际机场及周边地区：加快周边地区现代物流业、相关高新 技术产业和无污染临空产业的发展。
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保障措施
– 成立保障房设计课题组，专门研究符合政策的保障房户型，并建立了与之相符的质量和 成本控制体系，包括应用工业化的方法。
拓展能力体系的构成
1. 关于拓展的理念 2. 城市选择与评估
2.1 城市发展模式研究 2.2 城市评价 2.3城市地图
3. 拓展的组织
4. 拓展中关键知识整理
4.1 二手地拓展方式 4.2 勾地中交易门槛的设定
4.3 拓展中的风险管理
4.4 拓展案例库
5. 拓展的流程与模板
5.1 拓展阶段的流程
5.2立项报告和可研报告模板
5.3各种协议、合同模板
6. 建议
城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善， 城市呈现出不同的发展模式
A 蔓延模式：城市自发蔓 延阶段 B 线性模式：交通导向，线形 突破阶段 C 卫星模式: 资源独立，“卫 星城”形成
拓展能力体系的建设方案
2010年11月
拓展能力体系的构成
1. 关于拓展的理念 2. 城市选择与评估
2.1 城市发展模式研究 2.2 城市评价 2.3城市地图
3. 拓展的组织
4. 拓展中关键知识整理
4.1 二手地拓展方式 4.2 勾地中交易门槛的设定
4.3 拓展中的风险管理
4.4 拓展案例库
5. 拓展的流程与模板
核心观点
1.3 酒店业务特点总结
• 说明
–在不同的商业业态运营中，酒店的资产估值相对最低 –酒店的投资回报率低已经成为行业共识，资本市场，包 括国外资本市场并不看好其长期回报发展潜力 –酒店投资回报率低主要原因是开发成本高，酒店翻新支 出大，往往要支付高额的管理费用等 –酒店经营风险大，宏观经济波动、重大社会事件如SARS、 奥运会等都会带来不可预计的风险 –国际主要酒店管理公司纷纷采取轻资产化发展模式 –由于政府的偏好，高端酒店的投资超前于市场的需求， 市场环境更趋恶劣 –同档次的酒店在不同的城市价格差异巨大，落后地区的 销售价格与投入不成正比
1.2 万科对城市综合体项目（综合型 物业）的看法 • 选择理由
– 综合性物业是房地产市场的焦点，万科要继续引领发展
– 一线城市纯住宅项目稀缺，要留在一线城市必须发展综合型物业
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目的
– 跟上城市发展的舞步，形成新的盈利来源 – 发挥协同效应，促进住宅业务发展
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具体要求
– 综合型物业是盈利业务，是未来重要的盈利增长点； – 住宅和综合型物业的比例是2：1 – 发展综合型物业以一线城市和业务较成熟的城市为主 – 出租部分以现金流的12.5倍作为物业评估值，以评估值作为假设售价，相应销售额和 利润纳入考核计算
2.1 城市发展模式

“摊大饼”发展，核心资源局 限在传统区域，城市以通勤 时间为半径围绕在核心区的 外围扩展
代表城市：合肥

核心区土地价值大幅上升， 且区内交通拥挤，通勤时间大 大增加 新的交通通路建成，相等通勤 时间的区域可达性提高 价值低洼区在新兴地区形成并 承载核心区流出人口

新兴地区的经济人口成规模 商务、商业、教育、医疗等资源 不再依赖于核心区而独立存在 卫星城区形成，撇除核心区的其 他功能干扰使卫星城区变得更宜居 代表城市：上海
• 住宅总量增长可能放缓
• 品类可能会发生演变 • 过去赖以为生的业务模式是否需要改变
2• 不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在 上述差异下，未来5年，中国有五类典型的 城市发展模式： 蔓延模式 线性模式 卫星城模式 多核融合模式 多核分离模式 3• 未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙 印，政府之手，市场之手、地产商之手不和 谐的区域，将存在着城市发展的泡沫
• 资源的配置要考虑城市的特点 • 产品供应要符合城市发展的主流 • 要抓住不同类型城市存在的土地窗口期
• 对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、 精益的城市发展模式 • 对于政府的政策及规划，要做到不盲从， 遵从客观规律和发展的可能性
与城市同步发展的考虑
• 城市发展的趋势 4• 城市发展的社会大环境（人口等）造就了客 户需求的差异性特点，具体包括： 居住条件的总体改善 家庭小型化 二线城市的人口回流 人口老龄化 资产配置型购买需求 城市综合体 绿色产品 5• 城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻 差异 国富民强 • 国富民强类城市要精耕细作，赚足利润 • 国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流 产品 • 国强民弱城市要以高端带动低端，提升 产品力 • 对房地产企业的启示
• 房地产是类金融行业，要根据社会发展 做好战略布局及应对
• 关注和研究创新业务的开发和运营模式， 寻找新的生意机会 • 进一步开展客户、产品分类细化工作
国弱民弱
国强民弱
2.2 城市评价
• • • • 社会经济基本面指标 房地产市场表现 政策与城市发展规划研究 土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交）
南拓
8
南沙副城区
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一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
四.重点 配套要素
五.土地资 源及市场
城市地图范例
地铁线路规划
一号线
二号线
三号线 四号线
二号线： 09年南段通车；2010年北段通车 三号线： 05年末中段已通车；07年南段及 支线通车；2010年北段通车 四号线： 05年末中段已通车；08年南段通 车；2011年北段通车 五号线： 09年全段通车 六号线： 2011年全段通车 七号线： 2014年全段通车（未审批） 八号线： 2009年左段通车 九号线： 2014年左段通车（未审批）
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考虑社会责任以及政治影响，坚持盈利要求
– 对于应用工业化建设的项目IRR要求IRR15%；不应用工业化建设的，IRR要求30%，并要 求，优先鼓励参与应用工业化建设的政策用房项目。 – 根据对保障房的运营经验，重点通过地价支付延缓、税收减免、加快销售或整体回购等
措施，提高资金利用效率，实现较高的内部收益率指标。
拓展标准
–坚持项目评估底线：净利率12%、IRR20%； –限制纯公开市场拿地，重点通过勾地、二手市场获取 –把风险控制作为项目评估的首要任务，完善项目风险评估体系并严格 执行
与运营紧密 结合
–跟踪生命周期运营，控制运营结点，注重后评估 –提升项目运营效率，优化内部收益水平，明确成本和品质提升的原则， 掌握工程进度，在均好中提效 –城市公司的运营表现是项目决策的重要评价依据
–城市综合体开发中，酒店与其他业态组合开发时，能够 降低拿地成本，并利用酒店的品牌和人气带动其他业态 的发展 –投资酒店是很好的“洗钱”工具，比如通过税务筹划沉 淀开发过程中高额的税收
主要原则
1.3 万科对酒店投资的态度可归纳为“减、缩、精、协同”
说明 基于酒店投资回报低，资金占压大的现状，对酒店投资持谨慎态度 • 除对政府有承诺的酒店项目外，能不投资就不投资，尤其单体酒店原则不开发 • 投入项目尽量缩减规模，做精致小巧酒店，在实现投资目的前提下减少投入
4、充分发挥酒店的协同 效应
5、暂不介入酒店管理
1.4 保障房的发展思路
• 保障房的发展策略
– 在综合比较市场容量、政策因素、经济性、政治意义四方面影响的基础上，重点发展限 价房和租赁房，南京可重点选择经济适用房、深圳可参与旧改项目 – 以万科的小户型设计优势、工业化优势、环保作为推动保障房项目的突破点。