拓展能力体系的建设方案_44P
企业能力拓展方案
企业能力拓展方案企业能力拓展方案是指企业为了提高员工能力与竞争力而采取的一系列措施和方法。
企业能力拓展方案的实施可以帮助企业提高全员素质和整体水平，增强企业的核心竞争力。
本文将结合企业实际情况，提出一些有效的能力拓展方案，以供借鉴。
一、强化内部培训体系内部培训是企业的一个重要环节，也是企业能力拓展方案的基础。
建立一个完善的内部培训体系能够让企业的员工知道自己在企业中的位置，从而有目的地学习所需技能和知识。
企业可以注重内部培训的实效性，指定具有专业能力的内部教师或聘请外部专家给员工授课，针对岗位特点和员工需要制定个性化的培训计划。
二、推行外部培训计划除了内部培训，企业还可以考虑推行外部培训计划。
通过参加外部培训，能够给员工带来新观念、新技能和新经验，提高员工能力和素质。
企业可以通过与其他企业或培训机构合作，设置员工参加培训计划和交流机会，这样能够达到共同提高的效果，同时减轻企业的负担。
三、组织集体活动通过组织集体活动，企业不仅能够增进员工之间的感情，也可以增加员工之间互相协调合作的机会，对于提高团队协作水平有很大的帮助。
企业可以组织一些体育比赛、文娱活动、知识竞赛等等，不仅可以让员工放松身心，也可以提高团队协作能力。
四、加强人际交往能力培训在企业中，人际交往并不仅仅只是单纯的跟同事沟通，更是一个人接触人的方式和处理人际关系的能力。
人际交往能力的提高不仅有助于员工交流、沟通、协作，更有利于公司在市场上取得优势。
企业可以开展一些相关的人际交往能力培训，如演讲、谈判、公关等，加强员工人际交往能力和处理复杂事务的能力。
五、注重反思和总结很多企业在做能力拓展的时候，都过于注重具体的拓展方法和实施细节。
而反思和总结是整个企业能力拓展方案中一个非常重要的环节，它有助于了解员工对企业的需求和期望，也可以找出拓展过程中的不足及时进行改进。
企业可以在一定的时间间隔内，对员工进行访谈或问卷调查等方式收集反馈信息，以此不断改进企业能力拓展方案。
团队建设拓展训练方案
团队建设拓展训练方案介绍在任何团队中，建设和维护一个团结、稳定、高效的团队都是至关重要的。
然而，团队建设需要一定的时间和努力，需要管理者和团队成员共同努力才能达成目标。
拓展训练是一种促进团队建设的方法，通过一系列的活动和训练，团队成员可以更好地了解彼此，建立信任和了解，提高团队协作和沟通能力。
本文档主要介绍一个团队建设拓展训练方案，旨在帮助您和您的团队建立信任、提高协作和沟通能力，从而实现更高的生产效率和工作效果。
目标和目的我们的团队建设拓展训练方案的主要目标是：•促进团队之间的合作和沟通。
•建立信任、尊重和互动。
•提高团队成员的自我意识、领导能力和团队合作能力。
•培养创造性思维能力和解决问题的能力。
在整个训练过程中，我们将通过各种互动活动和团队挑战来实现这些目标。
训练内容训练课程将分为以下几个部分：1. 团队建设介绍在这部分，我们将向团队成员介绍团队建设的重要性以及我们的训练方案如何促进这个过程。
2. 团队建设认知在这部分，我们将使用一些有趣和互动的活动来帮助团队成员了解彼此，并建立信任和尊重。
这些活动将包括：•自我介绍•交际练习•信任练习3. 团队协作在这部分，我们将通过一些具有挑战性的问题来促进团队合作和协调能力的提高。
这些问题要求团队成员共同合作解决，并提供切实可行的解决方案。
4. 创造性思维和解决问题在这部分，我们将进行一系列的创造性思维活动来鼓励团队成员自由地思考和提出新想法。
这些活动涵盖以下内容：•头脑风暴•创意竞赛•问题解决推荐时间表以下是我们推荐的训练时间表：时间部分9:00 团建介绍9:30 团队建设认知10:30 休息10:45 团队协作12:00 午餐13:30 创造性思维和解决问题14:30 休息14:45 总结和反思15:30 结束结论我们的团队建设拓展训练方案通过一系列的活动和挑战来帮助团队成员建立信任、提高协作和沟通能力，并培养创造性思维和解决问题的能力。
我们相信这个方案可以帮助您的团队成员更好地合作，提高生产力和工作效果。
公司拓展训练方案：提升团队协作与能力
公司拓展训练方案：提升团队协作与能力公司拓展训练方案一、拓展训练目标本拓展训练方案旨在提高员工的专业技能和团队协作能力，培养积极向上的心态和良好的团队合作精神，提升公司的整体竞争力。
二、拓展训练内容1.团队协作：培养员工之间的协作意识，学习如何在团队中发挥自己的优势，实现团队目标。
2.沟通技巧：提高员工的沟通技巧，学会积极倾听、准确表达、巧妙应对各种沟通场景。
3.冲突解决：培养员工解决冲突的能力，学会化解团队内部的矛盾与冲突，维护团队和谐。
4.领导能力：培养员工的领导意识，学习如何带领团队、制定计划、监控执行和评估成果。
5.创新思维：激发员工的创新思维，培养创新意识，学会在工作中发现问题、分析问题并解决问题。
6.项目管理：掌握项目管理的概念和方法，学习项目规划、资源分配、进度控制和风险管理。
7.时间管理：提高员工的时间管理能力，学会制定合理的工作计划，有效利用时间资源。
8.销售技巧：培养员工的销售技能，学习如何拓展市场、提高销售业绩和客户满意度。
9.客户服务：提高员工的客户服务水平，学会了解客户需求、提供优质服务并建立良好的客户关系。
10.团队建设：加强团队凝聚力，培养员工的团队意识，学会在团队中建立信任、合作和支持的关系。
11.压力管理：提高员工的压力管理能力，学会应对工作压力、调整心态并保持良好的工作状态。
12.会议主持：培养员工的会议主持能力，学会组织会议、引导讨论和达成共识。
13.公共演讲：提高员工的公共演讲能力，学会在公众场合自信表达、展现风采并传递有效信息。
14.建立信任：在团队中建立信任关系，学会尊重他人、保护隐私并积极协助同事。
15.高效沟通：追求有效的沟通方式，学习在工作中准确表达自己的意见和看法，积极倾听他人的意见和建议。
16.管理技能：提升员工的管理技能，包括制定计划、人员管理、决策能力等。
17.市场分析：培养员工的市场分析能力，使其能够及时掌握市场动态和竞争对手情况。
18.财务知识：提升员工的财务知识水平，使其能够更好地理解公司的财务报告和预算。
团队拓展训练策划方案
团队拓展训练策划方案一、引言随着现代企业竞争日益激烈，团队拓展训练在提升团队合作能力、沟通能力、解决问题能力等方面起着重要作用。
本文将针对某公司的团队，设计一套拓展训练策划方案，以提高团队成员的合作意识和团队目标的实现能力。
二、背景分析1.公司情况某公司是一家中型互联网企业，员工规模100人，不同部门之间协作存在一定程度上的问题，例如信息沟通不畅、团队合作意识较低等。
因此，有必要进行团队拓展训练，提升团队协作能力。
2.目标分析•提高团队的合作能力和沟通能力；•加强团队成员的问题解决能力；•增强团队凝聚力和归属感。
三、拓展训练方案1.培训主题团队合作与沟通2.培训内容•沟通技巧培训：学习有效的沟通技巧，包括积极倾听、表达清晰等；•团队协作训练：通过合作解决问题的游戏或任务，让团队成员了解各自的角色和责任，培养协作意识；•解决问题的技巧培训：教授解决问题的方法和技巧，包括分析问题、制定解决方案等；•团队凝聚力培养：开展团队建设活动，如户外拓展训练和团队游戏等，增强团队成员之间的联系。
3.培训工具和设备本次培训将涉及到一些游戏设备和工具，如： - 沟通技巧培训：投影仪、幻灯片等； - 团队协作训练：团队建设游戏道具、绳索等； - 解决问题的技巧培训：案例分析、分组讨论等； - 团队凝聚力培养：球类游戏道具、户外拓展训练设备等。
4.训练计划为了达到培训的效果，我们将按照以下计划进行拓展训练：•第一天：–上午：沟通技巧培训，讲解沟通的重要性和技巧，以及实际操作的练习。
–下午：团队协作训练，通过多个小组合作游戏，培养团队协作意识和团队合作能力。
•第二天：–上午：解决问题的技巧培训，介绍解决问题的方法和技巧，并进行案例分析。
–下午：团队凝聚力培养，组织户外拓展训练活动，促进团队成员之间的沟通和互助。
•第三天：–上午：团队合作总结和反思，让团队成员分享培训后的心得体验。
–下午：团队建设活动，如团队游戏，放松团队成员的压力，增加彼此的熟悉度。
团队建设拓展方案
团队建设拓展方案1. 背景公司在经营过程中，队伍的建设是非常重要的一环。
优秀的团队能够有效地协同工作，充分发挥每个成员的实力，提高工作效率，带来更好的业绩。
然而，团队建设并非一蹴而就，需要通过一系列的培训和拓展活动来实现。
本文档将介绍一个团队建设的拓展方案，旨在帮助公司团队建设的全面完善，提高团队成员的协作能力和创造力，达到更好的绩效。
2. 目标本团队建设拓展方案的主要目标是：•提高团队成员的沟通和合作能力•提升团队的创造力和创新能力•增强团队的凝聚力和归属感•增进团队成员之间的理解和互信•培养团队成员的领导力和问题解决能力3. 方案内容本团队建设拓展方案将包括以下内容：3.1 团队培训为团队成员提供专业的培训课程，以提高他们的专业技能、沟通技巧、团队合作能力等。
培训内容包括但不限于：•团队动力学和团队角色认知•沟通和冲突管理技巧•时间管理和任务分配•创新思维和解决问题的方法•领导力和影响力的培养3.2 团队拓展活动组织团队拓展活动，通过身体力行和团队合作的方式来增强团队成员之间的合作意识和团队凝聚力。
拓展活动包括但不限于：•团队合作挑战赛：通过一系列挑战赛，如绳子拉力赛、障碍挑战等，锻炼团队成员的协作能力和团队合作精神。
•团队寻宝游戏：组织团队寻宝游戏，通过解谜和合作寻找宝藏，增加团队成员之间的互信和理解力。
•团队拓展训练营：将团队成员带入户外环境进行拓展训练，如攀岩、漂流等，提高团队成员的勇气和团队合作能力。
3.3 团队分享和交流定期组织团队分享和交流活动，让团队成员分享工作心得、经验和成果，促进团队成员之间的学习和成长。
分享和交流活动包括但不限于：•团队成果汇报会：每个团队定期汇报工作成果和经验，以激发其他团队成员的学习动力和创新思维。
•专题讲座和培训：邀请行业专家进行专题讲座和培训，提高团队成员的专业知识和技能水平。
•团队午餐和咖啡时间：鼓励团队成员定期组织午餐和咖啡时间，放松身心，促进团队之间的交流和互动。
拓展训练组织方案
拓展训练组织方案1. 引言拓展训练是一种通过团队活动和游戏来促进个人和团队成长的训练方法。
通过拓展训练，可以提高团队的沟通能力、合作精神和解决问题的能力。
本文将介绍一个拓展训练的组织方案，包括目标、方法和实施步骤。
2. 目标拓展训练的目标是提高团队成员的合作能力、团队意识和解决问题的能力。
通过参与各种团队活动和游戏，团队成员可以学会在困难和挑战面前协作并找到解决问题的方法。
此外，拓展训练还可以帮助团队成员开展领导才能和提高决策能力。
3. 方法3.1 游戏选择拓展训练中的游戏选择非常重要。
游戏应该具有挑战性和趣味性，以吸引团队成员的兴趣并激发他们的积极性。
游戏的选择应根据团队成员的需求和能力进行，并根据训练的目标进行调整。
一些常见的拓展游戏包括绳索网、沙滩排球和求生游戏。
3.2 活动设计每个游戏都需要设计相应的活动。
活动的设计应考虑到团队成员的参与度和学习效果。
活动可以分为小组活动和整体活动，以促进团队合作和沟通。
在活动设计中，应注意平衡挑战和成功感，以防止过于困难或过于简单的情况。
3.3 团队建设团队建设是拓展训练的核心。
在拓展训练中，团队建设可以通过合作活动、讨论和反思来促进。
团队建设活动应该重点关注沟通、理解和互动，并鼓励团队成员相互支持和尊重。
通过团队建设，团队成员可以建立互信关系，并形成高效的工作团队。
4. 实施步骤4.1 筹划在实施拓展训练之前，需要进行详细的筹划。
筹划过程中需要确定训练的目标、参与人员和时间安排。
此外，还需要选择适宜的场地和游戏，并设计相应的活动。
4.2 实施在实施阶段，需要确保活动的顺利进行。
组织者需要在活动开始前做好准备工作，并确保所有的游戏和活动都能按方案进行。
在活动过程中，组织者要时刻关注团队成员的参与度和情绪，并及时调整活动和游戏。
4.3 评估在拓展训练结束后，需要对训练效果进行评估。
评估可以通过讨论和反思来进行。
团队成员可以分享他们在训练中的收获和体会，并提供改良建议。
教师拓展能力培养计划
教师拓展能力培养计划一、背景介绍教师是培养未来社会栋梁的重要角色，其素质和能力的提升直接关系到学生的发展和社会的进步。
为了提升教师的综合素质和拓展能力，开展教师拓展能力培养计划是必要的。
二、培养计划制定原则教师拓展能力培养计划应遵循以下原则：1.个性化：根据教师的特长和发展需求，量身定制培养计划，使每个教师都能得到最大程度的发展。
2.循序渐进：将培养计划分为不同的阶段，逐步提高教师的能力水平，确保培养效果。
3.多元化：通过多种形式的培训和学习活动，满足教师在知识、技能和态度等方面的全面发展需求。
三、培养内容教师拓展能力培养计划应包括以下内容：1.学科知识深化：通过学习最新的学科前沿知识，提高教师在学科教学中的专业水平。
2.教学技能提升：通过教学设计、评价方法、班级管理等方面的培训，提高教师的教学水平。
3.教育科研能力培养：通过参与教育科研项目、撰写教育论文等方式，提高教师的科研能力和创新能力。
4.教师职业发展规划：通过培训和辅导，帮助教师明确自己的职业发展目标和路径，提供相应的支持和指导。
5.团队合作与领导力培养：通过团队合作项目、领导力培训等方式，提高教师的团队意识和领导力，推动学校的发展。
四、培养方法教师拓展能力培养计划可采用以下方法：1.培训班：组织专题培训班，邀请专家学者进行授课，提供系统的培训内容。
2.学习小组：组建学习小组，定期开展学习交流活动，通过互相学习和分享经验，促进教师的成长。
3.实践活动：组织教师参与实践活动，如课堂观摩、教学竞赛等，锻炼教师的能力。
4.定期评估：设立培养计划的评估机制，对教师的培养效果进行定期评估和反馈，为培养计划的调整提供依据。
五、资源保障为了保障教师拓展能力培养计划的实施，需要提供相应的资源保障：1.经费保障：为培养计划提供足够的经费支持，包括培训费用、交通费用等。
2.师资保障：聘请合适的专家学者进行培训，提供优质的师资资源。
3.设施保障：提供适当的教学、实践场所和设备，以支持教师的学习和实践活动。
团队建设拓展训练计划
团队建设拓展训练计划一、引言团队建设是现代工作中不可或缺的一个重要环节。
一个高效且协作默契的团队将能够更好地适应和应对复杂多变的工作环境，实现组织目标并取得成功。
为了提升团队的凝聚力、沟通效率以及问题解决能力，开展拓展训练成为了一种受欢迎的方式。
本文将介绍一个具体的团队建设拓展训练计划，旨在帮助团队成员通过拓展训练活动提高个人与团队的相互认知、沟通合作能力，进而塑造有竞争力且协同高效的团队。
二、训练目标增进团队成员之间的互信与合作；提高团队沟通效果与协调能力；培养团队成员的解决问题和决策能力；培养团队成员的领导力；加强团队凝聚力和归属感。
三、训练内容团队介绍与目标设定：由团队负责人介绍团队成员、各成员职责和团队目标，明确训练意义和期望结果。
团队自评评估：使用自评工具或问卷调查等方式，让每个团队成员了解自己在团队中的角色、优势和待改进之处。
团队角色分析：通过小组活动或角色扮演等方式，让成员体验不同的角色，并分析各角色对团队的重要性以及如何更好地发挥自己的优势。
沟通与合作训练：通过任务驱动和情境模拟等方式，锻炼团队之间的沟通协作能力，培养理解他人、倾听和反馈等关键技能。
困境与解决方案：构建一系列现实场景，并给予团队相应的挑战或问题，鼓励他们集思广益、共同寻找解决方案。
非常规训练：参加一些具有挑战性或刺激性的非常规活动，如攀岩、漂流或解谜游戏等，以提高团队成员面对压力时的应对能力。
反馈与总结：每个活动结束后进行反馈和总结，激发思考并总结经验教训，为下一次训练提供参考。
四、实施步骤计划阶段：确定训练时间和地点；制定详细的活动计划和时间安排；确定参与人员和分组方式；准备必要的设备和材料。
实施阶段：进行主题介绍与目标设定；开展各项训练内容；提供指导和支持，在适当时候给予帮助和鼓励。
反馈阶段：鼓励团队成员分享反馈意见；进行总结并评估训练效果；提供个人反馈以及团队发展建议。
五、预期效果团队成员之间增进了相互信任和理解，减少了误解和摩擦；团队在沟通合作方面取得明显进展，提高了工作效率；团队形成了共同解决问题的机制和方法，快速有效地应对挑战；成员们更加积极主动地发挥个人优势，并在需要时承担领导责任；团队凝聚力明显增强，每个人愿意为团队取得成功共同努力。
团队建设拓展训练方案（4篇）
团队建设拓展训练方案团队建设拓展训练方案(4篇)为了确保事情或工作有序有效开展，通常需要预先制定一份完整的方案，方案是综合考量事情或问题相关的因素后所制定的书面计划。
方案的格式和要求是什么样的呢？下面是小编为大家收集的团队建设拓展训练方案，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
团队建设拓展训练方案1第一天09：00—09：30开营仪式：领导致辞、教官宣布活动要求，进行学员宣誓及授旗仪式。
09：30—10：00组建团队：选用目标击掌、人山人海等科目进行团队组建的准备活动，挑选属于自己的队长，创建属于本队的队名、队歌和口号和本队的LOGO，团队风采展示。
10：00—11：00定向运动（射雕版）定向运动：是一个既充满挑战又蕴含智慧、既有悠久历史又具现代理念的运动项目。
通过运动能使人回归自然，锻炼体力与智力，磨练意志，增加团结协作，提高果断决策和组织分配的能力。
11：00—11：40智慧屋学会在非常状态下如何跟团队成员进行有效沟通以实现团队的整体目标。
在实现团队目标过程中，有效沟通是前提，周密的计划是依据，高效的协作是保障。
没有完美的个人，只有完美的团队!一个能有效沟通，精诚协作的团队，它的力量是无穷的。
营建智慧之屋，打造赢的团队!11：40—12：00小组分享12：00—14：00午间加油站（到酒店办理入住手续）14：00—14：30管理金字塔通过本科目使学员深刻认识到：高效沟通对团队目标实现的重要性;怎样才能有效沟通，并持续跟进直至最后成功?通过本科目的训练不仅能提高团队成员的创新能力与沟通技巧，更能提高成员分析、解决问题的能力! 14：30—5：30七巧板本科目通过团队成员在复杂环境下规定的时间内分组完成各项指定任务。
以此发现团队存在之问题，让团队成员对于“计划、组织、指挥、协调、控制”有更深刻的认识。
15：30—16：00军事障碍此项目由6根横码、软梯、高空平网、高空竖网等部件组合而成。
需要极佳的团队协作精神，要求全体参训人员必须互相支持、相互配合，相互帮助及互相鼓励，勇往直前定能出色完成此项目。
能力拓展活动方案
能力拓展活动方案1. 引言能力拓展活动是针对个人或团队在不同领域，如领导力、沟通能力、创造力等方面的需求进行的一系列培训和活动。
通过参与能力拓展活动，个人或团队可以有效提升自身的能力和素质，提高工作效率和绩效。
本文将介绍一种具体的能力拓展活动方案，旨在帮助个人或团队发展潜能，实现自我突破。
2. 活动目标•提升个人或团队的领导力和管理能力。
•提高个人或团队的沟通与协作能力。
•培养个人或团队的创新思维和问题解决能力。
•提升个人或团队的适应能力和抗压能力。
3. 活动内容3.1 领导力培训在这个环节中，我们将组织一系列的讲座和案例分享，以帮助个人或团队提升领导力和管理能力。
主要内容包括：•领导力理论：介绍不同的领导力理论和模型，如赋能式领导、情景领导、变革型领导等。
•领导力实践：分享成功领导者的案例和经验，探讨如何应对团队中的挑战和问题。
•领导力技巧：提供一些实用的领导力技巧，如团队激励、决策能力、冲突管理等。
3.2 沟通与协作训练在这个环节中，我们将通过一系列的游戏和训练活动，提高个人或团队的沟通和协作能力。
主要内容包括：•团队建设：组织团队合作的游戏和活动，培养团队合作意识和团队凝聚力。
•沟通技巧：介绍一些有效的沟通技巧和工具，如积极倾听、非暴力沟通等。
•团队协作：锻炼团队的协作能力，通过需要团队成员相互合作解决问题的训练活动。
3.3 创新思维培养在这个环节中，我们将引导个人或团队培养创新思维和问题解决能力。
主要内容包括：•创新思维方法：介绍不同的创新思维方法和工具，如头脑风暴、设计思维等。
•创新案例分享：分享一些成功的创新案例，激发个人或团队的创新潜力。
•创新实践：组织创新项目和活动，锻炼个人或团队的创新能力。
3.4 适应能力与压力管理在这个环节中，我们将帮助个人或团队提升适应能力和抗压能力。
主要内容包括：•逆境管理：提供适应逆境的方法和技巧，帮助个人或团队有效应对挑战和变化。
•压力管理：介绍压力管理的策略和工具，如时间管理、情绪调节等。
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•
保障措施
– 成立保障房设计课题组，专门研究符合政策的保障房户型，并建立了与之相符的质量和 成本控制体系，包括应用工业化的方法。
拓展能力体系的构成
1. 关于拓展的理念 2. 城市选择与评估
2.1 城市发展模式研究 2.2 城市评价 2.3城市地图
3. 拓展的组织
4. 拓展中关键知识整理
4.1 二手地拓展方式 4.2 勾地中交易门槛的设定
• 资源的配置要考虑城市的特点 • 产品供应要符合城市发展的主流 • 要抓住不同类型城市存在的土地窗口期
• 对应城市发展，我们自己也要采取谨慎、 精益的城市发展模式 • 对于政府的政策及规划，要做到不盲从， 遵从客观规律和发展的可能性
与城市同步发展的考虑
• 城市发展的趋势 4• 城市发展的社会大环境（人口等）造就了客 户需求的差异性特点，具体包括： 居住条件的总体改善 家庭小型化 二线城市的人口回流 人口老龄化 资产配置型购买需求 城市综合体 绿色产品 5• 城市发展的差异性，造就了客户结构的深刻 差异 国富民强 • 国富民强类城市要精耕细作，赚足利润 • 国弱民弱类城市平稳发展，做市场主流 产品 • 国强民弱城市要以高端带动低端，提升 产品力 • 对房地产企业的启示
拓展能力体系的建设方案
2010年11月
拓展能力体系的构成
1. 关于拓展的理念 2. 城市选择与评估
2.1 城市发展模式研究 2.2 城市评价 2.3城市地图
3. 拓展的组织
4. 拓展中关键知识整理
4.1 二手地拓展方式 4.2 勾地中交易门槛的设定
4.3 拓展中的风险管理
4.4 拓展案例库
5. 拓展的流程与模板
4.3 拓展中的风险管理
4.4 拓展案例库
5. 拓展的流程与模板
5.1 拓展阶段的流程
5.2立项报告和可研报告模板
5.3各种协议、合同模板
6. 建议
城市发展的驱动因素不同，随土地价格上升、交通资源及配套资源的逐步完善， 城市呈现出不同的发展模式
A 蔓延模式：城市自发蔓 延阶段 B 线性模式：交通导向，线形 突破阶段 C 卫星模式: 资源独立，“卫 星城”形成
1、减、缩
2、必须具备经济独立性， 一般酒店资产很难更改用途，其经营现金流异性，非一线城市及二线商务旅游城市的投资开发需 格外谨慎 • 精准定位，做好经济测算，确保能盈利经营，不能成为需持续贴钱的经营包袱 • 在规划时就提前考虑退出路径，倾向选择退出路径较多的服务式公寓 3、定位考虑：业态、档 次、品牌 根据地块的属性和客户需求决定酒店定位，但有以下倾向： • 选择高端，以匹配和提升项目整体形象，一般不考虑4星以下 • 服务式公寓的回报比酒店高，具备商务酒店条件的一般也符合公寓条件 • 做精品，关注市场地位，如达不到综合第一，就成为细分市场第一或最有特 色的酒店 酒店的协同效应是万科酒店开发的真正原因，必须充分发挥，并算清楚投入产出： • 酒店可以作为低价土地的勾地工具，但是酒店的全周期成本和地价的优惠要充分 权衡，不能轻易对政府许下酒店投资的承诺 • 酒店可带动其他商业、住宅的提升，但要充分协调，如进度（要求在物业销售前 确定酒店管理公司，以便宣传），面积搭配（要求酒店面积占比不超过1：10） • 需开展酒店税务筹划，通过地价、成本分摊减少其他业态特别是住宅的增值税， 酒店在后续整体出让时以股权转让方式销售 酒店品牌建设需要强大的基础网络、预订系统和技术服务标准，万科现阶段通 过委托方式管理，不自建酒店管理团队
核心观点
1.3 酒店业务特点总结
• 说明
–在不同的商业业态运营中，酒店的资产估值相对最低 –酒店的投资回报率低已经成为行业共识，资本市场，包 括国外资本市场并不看好其长期回报发展潜力 –酒店投资回报率低主要原因是开发成本高，酒店翻新支 出大，往往要支付高额的管理费用等 –酒店经营风险大，宏观经济波动、重大社会事件如SARS、 奥运会等都会带来不可预计的风险 –国际主要酒店管理公司纷纷采取轻资产化发展模式 –由于政府的偏好，高端酒店的投资超前于市场的需求， 市场环境更趋恶劣 –同档次的酒店在不同的城市价格差异巨大，落后地区的 销售价格与投入不成正比
1、投资回报率整 体较低
2、中国酒店投资 环境不利
酒店投资很 难获得合理 资本回报， 若无法获得 额外收益， 则难以持续
3、新培养酒店品 牌十分困难 4、投资目的明显 呈多元化趋势
–近30年新增的国际酒店品牌极少，唯一的香格里拉其成 功有特殊之处，国内品牌中锦江国际经上海市的多年扶 持，离成功尚有距离
2.1 城市发展模式
“摊大饼”发展，核心资源局 限在传统区域，城市以通勤 时间为半径围绕在核心区的 外围扩展
代表城市：合肥
核心区土地价值大幅上升， 且区内交通拥挤，通勤时间大 大增加 新的交通通路建成，相等通勤 时间的区域可达性提高 价值低洼区在新兴地区形成并 承载核心区流出人口
新兴地区的经济人口成规模 商务、商业、教育、医疗等资源 不再依赖于核心区而独立存在 卫星城区形成，撇除核心区的其 他功能干扰使卫星城区变得更宜居 代表城市：上海
• 住宅总量增长可能放缓
• 品类可能会发生演变 • 过去赖以为生的业务模式是否需要改变
2• 不同城市的城市化阶段和进程差异明显，在 上述差异下，未来5年，中国有五类典型的 城市发展模式： 蔓延模式 线性模式 卫星城模式 多核融合模式 多核分离模式 3• 未来5年，城市发展模式将有深刻的政府烙 印，政府之手，市场之手、地产商之手不和 谐的区域，将存在着城市发展的泡沫
4、充分发挥酒店的协同 效应
5、暂不介入酒店管理
1.4 保障房的发展思路
• 保障房的发展策略
– 在综合比较市场容量、政策因素、经济性、政治意义四方面影响的基础上，重点发展限 价房和租赁房，南京可重点选择经济适用房、深圳可参与旧改项目 – 以万科的小户型设计优势、工业化优势、环保作为推动保障房项目的突破点。
10
4、铁路新客站周边地区：建设服务珠三角、面向华南地区的全国一流
花都副城区
6
铁路客运站，建成广州乃至全省商业交流大平台。 5、白云新城：以白云国际会议中心的建设为重点，构建广州会
北优
7
议和休闲中心。 6、广州科学城及周边地区：形成未来广州最适宜创业发展和生 活居住的现代化生态园林城市示范区。
萝岗-新塘副城区
1.2 万科对城市综合体项目（综合型 物业）的看法 • 选择理由
– 综合性物业是房地产市场的焦点，万科要继续引领发展
– 一线城市纯住宅项目稀缺，要留在一线城市必须发展综合型物业
•
目的
– 跟上城市发展的舞步，形成新的盈利来源 – 发挥协同效应，促进住宅业务发展
•
具体要求
– 综合型物业是盈利业务，是未来重要的盈利增长点； – 住宅和综合型物业的比例是2：1 – 发展综合型物业以一线城市和业务较成熟的城市为主 – 出租部分以现金流的12.5倍作为物业评估值，以评估值作为假设售价，相应销售额和 利润纳入考核计算
政策导向融合各个 核心建立更强有力 的城市中心 代表城市：武汉、 重庆
E 多核分离模式: 多核独立共生，建设“多中心”
+
城市核A 城市核B
=
城市核A+城市核B
政策导向建立更加 强有力的分核心 代表城市：天津
• 城市发展的趋势
与城市同步发展的考虑
• 对房地产企业的启示
1• 中国仍处于快速城市化的阶段，但是城市化 的速度有所放缓
•
•
主要竞争对手（本地与外地、现状与未来，圈定关注重点）
……
2.3 城市地图——为什么需要城市地 图
新的形势：
• • • 一个城市操作的项目从1-3个，发展到5-10个，个别城市超过10个； 项目分布广泛，项目类型多样，对城市只有局部认识已经非常不足； 城市快速发展，土地价值迅速变化，只有把握趋势，才能抢先一步，抓住机 会
• 房地产是类金融行业，要根据社会发展 做好战略布局及应对
• 关注和研究创新业务的开发和运营模式， 寻找新的生意机会 • 进一步开展客户、产品分类细化工作
国弱民弱
国强民弱
2.2 城市评价
• • • • 社会经济基本面指标 房地产市场表现 政策与城市发展规划研究 土地市场分析（土地盘点、获取方式、供地计划、历史成交）
5.1 拓展阶段的流程
5.2立项报告和可研报告模板
5.3各种协议、合同模板
6. 建议
1.1 万科核心拓展理念
说明 拓展方向
–充分理解区域经济和城市发展规律，围绕重点城市进行布局，抓住城 市发展带来的发展机会 –理解城市发展方向，以前瞻的眼光获取质优价廉的土地资源，深入战 略纵深策略 –掌握土地供需节奏，顺势而为、控制节奏、择时投资
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等项目信息上门已经不能满足发展需要，必须主动搜索项目机会；
项目决策越来越多，必须提前对市场进行研究，才能快速决策，提高效率
十大重点发展区域
(2001~2010) 1、珠江新城：城市中央商务区（CBD）硬核。 2、琶洲地区：形成以会展业为核心，集国际商务、行政办公、观光旅 游为一体的现代商务区。 3、大学城及周边地区：以大学城、生物岛为核心，加快建立和 完善广州新的科教文化区。
五号线
六号线 七号线 八号线 九号线
一、宏观 经济
二.城市 规划
三.房地 产市场
四.重点 配套要素
五.土地资 源及市场
城市地图范例
广州楼市分布图
白云山东板块
均价10000以上 均价8000~10000
白云板块
白云大道板块南湖板块
均价5000~8000
均价5000以下
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考虑社会责任以及政治影响，坚持盈利要求
– 对于应用工业化建设的项目IRR要求IRR15%；不应用工业化建设的，IRR要求30%，并要 求，优先鼓励参与应用工业化建设的政策用房项目。 – 根据对保障房的运营经验，重点通过地价支付延缓、税收减免、加快销售或整体回购等