成都420厂地块房地产项目可行性研究分析报告 75页

第一章成都市宏观环境及房地产市场分析第一节、成都市宏观经济环境概述1、城市概况成都，一座来了就不想离开的城市。

1.1、城市地位成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。

是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。

新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、成都名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、成都名列第四（仅次于上海、北京和广州）。

随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。

11.2、交通状况成都是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。

双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。

成都交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。

现有公共汽车1202辆，营运线路99条，其中旅游专线7条，旅游专线车99辆，备有导游服务的观光巴士20辆，现有出租汽车公司100余家，出租汽车7000多辆，年载客量1.27亿人次；现有旅游汽车公司(车队)11家，旅游营运汽车近200辆；有游船公司1家，游船6艘。

1.3、通信状况成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。

21.4、人口状况2004年末，成都市总人口约为1100万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。

成都市区的流动人口约有150多万，外地人在成都市区购买的商品房总量超过50%，流动人口消费成为消费的中坚力量。

成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多旅游、投资者的青睐。

1.5、城市发展规划介绍1）、城市发展。

经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度；结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市3化水平达到38％以上；人口就业目标：人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内；居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%；社会发展目标：2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。

2）、城市建设。

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。

3）、城市规划。

扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。

中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展，重点建设城市周边七个卫星城镇：大湾、龙泉、柳城、4桂湖、郫筒、东升、华阳。

城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。

历史文化：“三片一带五十五个节点”。

“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。

“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。

非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。

2、经济环境2.1、成都2004年经济概况自2003年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。

2004年，成都市社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%；其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。

2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。

52004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；2004年成都市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。

以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。

但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。

对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。

预计今年成都市宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。

2.2、成都2005年前三季度经济概况成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。

1）、经济总量不断扩大。

今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。

其中：第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值855亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。

一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。

2）、第三产业进一步发展。

6前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。

3）、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳。

前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。

4）、对外经济发展势头强劲。

前三季度，成都市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03亿美元，增长52.5%；5）、利用外资成效显著。

前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。

6）、财政收入和居民收入稳步提高。

前三季度，成都市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。

以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2005年成都市经济增速在13%左右。

73、政策环境近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。

各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。

近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：3.1、货币政策：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2003年121号文件；等等。

3.2、土地政策：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度；等等。

3.3、行政措施：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知；等等。

其中，2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。

8《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。

成都市的房地产市场也一直保持平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡末成分。

第二节、成都市房地产市场简析1、中国房地产市场还将持续发展10—20年1.1、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。

根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35平方米，而现在我国的住房面积是人均23平方米，离这个目标还非常远。

现在的建设数量是，每人每年可以增加一平方米，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。

1.2、城市化建设是动态的。

不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。

今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。

91.3、拉动国民经济增长的需要。

中国经济增长离不开房地产的发展。

房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。

2、成都房地产市场概况2.1、商品房供应和销售保持旺盛2005年1—6月市区（六城区）累计商品房供应量402.03万㎡，同比增长36.23%；累计销售商品房370.15万㎡，同比下降15.25%。

2004年，我市市区商品房供应不足、供需矛盾突出，2005年上半年市场形势与去年同期相比得到了逆转，一季度市区供应商品房为144.41万㎡，同比增长22.96%；二季度供应257.62万㎡，同比增长45.35%；供需关系开始步入平衡。

2.2、房地产开发银行贷款持续下降，开发商自筹资金快速增长2005年1—5月，开发商自筹开发资金为103.5亿元，增长1.61倍；国内贷款34.86亿元，增长1.7%；其它资金来源96.3310亿元，增长13.3%。