三里屯案例分析
城市综合体北京三里屯VILLIAGE案例分析
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教育：幸福天使幼儿园、朝阳实验小学、三里屯一中、北京市重点中学——陈经伦
中学、耀中双语学校、工艺美院等学府密集周边
2、开发商：三里屯VILLAGE是太古地产在中国大陆地区首个落成启用的综合商业项目，斥资 近50亿元打造 。零售部分由太古地产及基汇资本中国基金I共同持有，其中太古地产持有80% 股权，而基汇资本中国基金I则持有其余的20%股权。项目内的都会风尚酒店——瑜舍，则由 太古地产全资拥有和管理。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
• 4、项目定位：潮流、时尚的文化、休闲、购物的场所 • 1、抛弃传统商业模式，采用开放式的设计，集合了文化、休闲和购物的场所。成为北
京潮流、文化、休闲的前沿地 • 2、一个社区型消闲中心——周边的使馆、商务常驻人群抑或是生活在三里屯的普通居
民，建立一个融合了时尚、美食、艺术、娱乐和旅游的国际区域，让顾客既可以在户 外的商业街区随心漫步，也可以享受室内餐饮和娱乐的空间，从容消闲一整天 • 3、南区的定位为中高档国际及本地品牌，目标客户群主要为时尚运动的年轻一族。 • 4、北区的定位为国际奢侈创意品牌，目标客户群主要为有一定社会地位和一定消费实 力的人群。
• 历史街区
– 多数建筑为历史建筑，综合体量一般在5万平米以下，少数体量较大 – 建筑整修为主，外立面要求严格，内部可适度调整 – 实施主体多为政府或国有企业、事业单位，物业以持有为主 – 如上海新天地、北京南锣鼓巷、成都宽窄巷子、天津新意街等
北京三里屯VILLIAGE
概况：
1、区位：南起工体北路，北至第二使馆区，西与雅秀服装市场比邻，东与三里屯酒吧 街对望，位于朝阳区工体北路和三里屯路的交会处，占地逾5.3万平方米，总楼面面积 超过17.2万平方米，共分南北二区，其中南区7.2万平方米，由19座充满创意的时尚建 筑组成，包括一座拥有100间客房的个性化精品酒店，这些四层高的建筑未来将成为国 际奢侈品牌旗舰店的所在地。项目第一期于2008年7月份开业。第二期于2009年底开业。
公关危机处理案例分析
今年的3•15晚会又再次曝光了一些企业欺骗消费者的行为，其中一部分像麦当劳、家乐福以及中国电信等知名企业也不免涉及其中，再次使得人们的目光聚焦到企业的诚信问题，引起了消费者们一片的质疑声和问责声。
当这些企业面临信任危机时，他们都采取了什么样的手段来化解危机呢？本文从危机公关处理理论来探讨这三家企业是如何进行信任危机处理的。
首先来了解这三家企业的违信行为：麦当劳——据报道，北京麦当劳三里屯餐厅不遵循麦当劳运营标准，存在严重的食品安全问题，如牛肉饼掉在地上不经任何处理接着二次销售、过期的甜品更改包装接着卖、保存期只有30分钟的吉士片在4个小时之后依然可以用。
家乐福——据调查家乐福超市郑州花园店用三黄鸡冒充柴鸡以次充好以及销售过期食品，欺骗消费者。
中国电信——央视315曝光东莞电信、广州电信、上海电信、随州电信等中国电信省公司为了增加收入，都在为垃圾短信的发送提供各种便利。
再来看看这三家企业为处理危机所采取的种种措施：麦当劳——（1）公开声明道歉：在3月15日当天晚上9点50分的官方微博上，麦当劳（中国）发表声明称：我们将就这一个别事件立即进行调查，坚决严肃处理，以实际行动向消费者表示歉意。
（2）相关调查处理：第二天的上午，麦当劳中国公关部经理告诉媒体记者：麦当劳已在昨天第一时间对三里屯门店进行了停业整顿和全面整改，并对涉及整个事件的员工做了详细调查。
（3）信用保证：麦当劳（中国）将以此为戒，深化管理，切实保证运营标准在各个餐厅的严格执行，杜绝此类事件的再次发生，以实际行为维护消费者利益。
（4）接受监督：欢迎政府相关部门、媒体以及消费者对麦当劳的监督。
家乐福——（1）公开声明道歉：在曝光后第一时间回应，称对央视315晚会所报道的河南花园店严重违规操作生鲜类产品问题高度重视，在此向消费者表示最诚挚的歉意。
（2）相关调查处理：家乐福公司对外通报称，公司将立即展开调查，并将严肃处理，家乐福郑州花园路店店长已被留职查看，相关责任人也已被停职处理；家乐福（中国）相关负责人表示：“17日下午，郑州家乐福花园路店接到了当地工商部门的停业整顿通知，家乐福方面将积极配合工商局的行动，另外凡是购买到“问题产品”的顾客，均可凭购物凭证退货，家乐福将依据国家法律规定予以赔偿。
北京三里屯商业街调研报告案例
正是这种天时地利人和，三里屯当之无愧地成了“泡并快乐着”的集中地。不过那是曾 经的辉煌，今后状况如何，我们拭目以待。
现状
酒吧优势渐弱、急需升级改造
三里屯地区是北京市确定的文化产业区，三里屯新规划建筑面积约17万平方米，并将构建 占地5.26万平方米的文化艺术街区。规划中的新三里屯位于三里屯北街，与三里屯酒吧街隔街 相望。商业街区内所有建筑均为4层，限高18米，容积率仅为1.6。预计明年春节过后动工。将 来的三里屯街道东侧，仍是以酒吧为主体的酒吧街，而街道西侧则以“3·3”大厦为界线，分为 南北两个区。北区的建筑为围合庭院式，将分布国际一、二线品牌的旗舰店以及众多酒店；南 区为广场、街巷式相结合的建筑群体，如餐厅、酒吧等娱乐场所，是一个集吃、喝、玩、乐及 购物为一体的独特天地。
掣肘一
商业配套存短板 酒吧业态仅“夜里欢”
目前，三里屯附近聚集了大量酒吧和娱乐设施，包括三里屯酒吧街、工人体育场、工人 体育馆、富国海底世界、保利剧院、农展馆、MIX、朝阳剧场、法国文化艺术中心、西班牙 塞万提斯学院等，是北京最具国际化气氛和传统文化的区域，以独特酒吧文化闻名京城。 不过，相比于娱乐业态的繁荣，商业配套却是三里屯商圈的短板。 目前，该地区只有三里屯Village、雅秀市场、太平洋百货、3.3大厦等商业设施。在采访 中，大多数消费者认为，“酒吧文化是三里屯商圈的标志”。当消费者面对以酒吧为核心的 三里屯时，大多会选择夜间前往消费，这使得该商圈“夜经济”的繁荣程度明显高于白天。 实际上，三里屯商圈周边的消费者具有很强的消费能力，但三里屯商圈内已有的商业配 套，还不能与这部分人群的消费需求匹配。三里屯地区有500多家企业、外国商社和大批高端 楼盘，聚集了大批高收入、高消费的年轻白领群体，且周边还有使馆区。 在商圈内，雅秀市场的主要服务对象是外籍游客。而尽管开业多年的太平洋百货是一家 高端精品店，但其品牌与三里屯商圈的主要人群也不完全契合。仅凭三里屯Village一期一家 商场的品牌，吸引客流的能力有限。 三里屯曾于2004年6月开始尝试改变，朝阳区国土房屋管理局在《北京城市房屋拆迁公 告》中确定，三里屯区域拆迁范围是“东至三里屯东区1号楼、南至三里屯西区2号楼、西至 南三里屯西区3号楼、北至工体路”。至此，三里屯进入全面改造阶段。 自2005年3.3大厦亮相开始，朝阳区政府就在不断推动三里屯向核心商圈进化。按照规划， 三里屯大街东侧，仍将是以“男孩女孩”等酒吧为主体的酒吧街，而西侧则以3.3大厦为界， 分为南北区。北区将分布国际一二线品牌的旗舰店以及120家特色酒店。南区为广场，将为休 闲的市民提供地下停车位和五星级影院。
商业地产案例北京三里屯SOHO启示
世邦魏理仕研究的数据显示，和去年同期相比，北京写字楼市场平均租金上升至人民币 205元/月/平方米，同比增长9%。其中东二环地区由于推出了多个优质项目从而带 动区域租金上涨15%，至每平方米208元每月人民币；CBD地区在激烈的市场竞争 环境下，租金仍然上涨了11%；金融街地区受旺盛的需求带动，租金同比上升8%； 而中关村地区由于在2007年没有优质的写字楼项目进入市场，来自于IT与高科技公 司的稳定需求将租金推动上涨7%。
商业地产案例北京三里屯SOHO启
21.7.10
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11
客户是谁？
买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的 老客户；三成是由老客户推荐而来新客户，另外两成是小潘 亲自到山西、陕西、内蒙等地挖掘回来的新客户。
该项目大宗交易单数较多，成交金额前20名的购买者的金额 就占到总销售额的50%左右，一次性付款占到四成。
太古
三里屯酒吧 街租金： 416元/平/月
盈科
商业：450元/平/月 公寓：160元/平/月 写字楼：200 /平/月
商业地产案例北京三里屯SOHO启
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租金比较
产品类型
区域项目 太古北区 太古南区 王府井
商业 公寓
东方新天地 三里屯附近
租金（元/平/月） 650 479 685 1370 100
他们看重好地段、高回报：山西很多煤老板相信，北京以及一些一线城 市的地产价值仍将远高于其它城市，而SOHO中国的三里屯项目处于 黄金地段，升值潜力大 。
北京三环内供应量近趋为零； 部分客户跟随SOHO多年，从中已获取丰厚利润，对SOHO品牌信任；
21.7.10
商业地产案例北京三里屯SOHO启
示
主力为能源资金，自山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等能 源企业主的将近50亿元资金集中投资三里屯SOHO。
北京三里屯商业体分析
分享会提纲●商业定位、地理区位●设计思路与文化脉络●商业形态与空间策略●单体建筑与细部处理●地理区位、商业定位设计思路与文化脉络●商业形态与空间策略●单体建筑与细部处理PART 1从1980年代初到三里屯酒吧街经 营达到了高峰。
粗略统计，当时 三里屯酒吧街内共分布有80多家 酒吧，云集了北京60%以上的酒 吧。
酒吧街的形成与成熟，是三里屯 区域成为北京“名片”的又一次 重要转折什刹海、朝阳公园西门 等新生酒吧区的相继开发，北京 酒吧街的格局悄然发生了变化，三里屯的先发优势已不明显，单一业态的尴尬让三里屯区域面临着严峻的升级、改造问题。
1998年三里屯在规划蓝图中，将成为北京“国际化商务核心”和“24小时娱乐中心”。
2006年八国联军侵华，此地是通往东直门的进京必经之地，后来成为八国联军的俄军驻地，当时称为屯兵，故 更名三里屯。
1900年北京的使馆区由东交 民巷的第一使馆区迁 往三里屯，区位上毗邻外交部，由此，三 里屯使馆区成为当时北京最代表现代化水 准的区域。
其中工体东路路边一座9层的“外交公寓”成为标志性的建筑，为当时使馆人员和家属、外国 记者特许居住地。
1959年三里屯利用其得 天独厚的使馆区 效应，针对其汽 车聚集地以及外贸服饰需求量大的优势逐渐形成 了著名的汽配一条街和专营外贸 服饰的秀水街。
1988年基本数据南区北区占地 5.3万㎡建筑面积总建面17.2万，南区：9.06 万㎡；北区：8.23万㎡小型豪华酒店：1.5万㎡（99间客房）建筑形式2-4层低密度建筑单体数量11栋7栋＋1栋精品酒店位置紧邻工体北路临近使馆区开业时间2008.072009.10定位中高档国际及本地品牌较南区更高端目标客群时尚运动的年轻一族有一定社会地位和一定消费实力的人群设计商店/租户数140个70个停车数450个410个（酒店另有25个）其他设施：南区：拥有1700 个座位的8 厅影院美嘉欢乐影城南庭露天广场连同多功能橙色大厅并附设阳光平台拥有多部高效电梯及自动扶梯的步行区北区：逾60 部电梯及自动扶梯下沉式花园及车辆和直达的露天庭院北区定位为高端，瞄准国际一二线品牌旗舰店和精品酒店。
商业建筑案例分析——三里屯village
南区平面图
南区一层平面
南区二层平面
南区三层平面
南区四层平面
主力店分析
吸引主力店的：由于建筑风格、外观、建 筑材料的特殊运用，使得一线品牌在拥有自己 独立品牌大楼的同时，也能以三维建筑去宣示 品牌形象，这是一些其他Shopping Mall很难 提供的。而世界一线购物终端的发展史，大多 经历了从只重视店铺内的设计，到重视整体建 筑艺术风格的演变过程。
三里屯village——项目简介
建筑设计团队
• • • • • • 欧华尔顾问公司(香港) 隈研吾联合设计事务所(日本) Yohji Sasaki (日本) 北京松原弘典建筑设计咨询有限公司（BMA）(日本) Shop (美国) LOT-EK (美国)
主创设计师
前沿大师——隈研吾
“我更喜欢北京的风情，胡同、街道、小巷，这些因素串成了我印象 中的北京，而不是如今的高楼林立。因此，我想在三里屯village这样的中 心城区里，保留一些老北京的原汁原味，而不是建成千篇一律的大商场。 我为整个项目定下了一个整体基调——让经典脱胎，重生于当代。 对于建筑用色的选择在一定程度上是符合逻辑的——都市风尚酒店瑜舍 选择了绿色，以带给人抚慰身心的感觉。而令人兴奋的红色和橙色则用 与三里屯village南区，来营造动态和充满活力的氛围。 我注意到三里屯的旧建筑使用的都是较为廉价的塑料盒板材时，一个念 头突然冒出来——为什么不加以利用和改造？用自然材料，如木头，石 头和竹子作为主要的建材。这个想法极富挑战，也激起了我无比的创作 热情。
双面布房
1.5 1.3 1.4
房间面积不超过50m2，且经常停留人数不超过15人的房间，可设一个门。
商店建筑技术法规
民用建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积应符合表4的规定。 表4 民用建筑的耐火等级、最多允许层数和防火分区最大允许建筑面积
第八组三里屯优衣库事件案例分析
百年修得同船渡千年修得优衣库——北京三里屯优衣库不雅视频事件案例分析中国政法大学法律硕士学院法硕6班胡哲瑄李征2015-11-12北京三里屯优衣库不雅视频案例分析2015级法硕6班胡哲瑄李征一、事件回顾①1.2015年7月14日晚上，一则试衣间的不雅视频在微博、微信热传，很多人以为是厂商的广告。
然而当网友打开视频时，不禁惊呆了，视频中，一对青年男女在服装店试衣间内做羞羞的事情。
2.“三里屯优衣库试衣间爱爱”的消息在微信朋友圈里疯传，并且还附有不堪入目的照片。
不雅视频长达1分11秒，视频中男女还有对话，只是对话过于模糊，很难听清楚，不过视频中的位置以及试衣间外面的声音可以确定此事发生在北京三里屯优衣库试衣间。
3.短短2个小时，优衣库试衣间不雅视频点击量过亿，根据百度指数大数据平台，关键词“优衣库”在15日当天搜索指数达15,940,023，网友对此议论纷纷，而视频中男女主角的微博也疑似被人曝光。
4.不雅视频立即引来网民对视频当事人、拍摄目的等的猜测，一些网民从视频内容的诸多细节，甚至分析出不雅视频系“动用两个不知名的职业演员”表演以抓人眼球。
5.由于事涉不雅，微博上相关的视频与微博段子已被平台方删除，话题也没有上微博热搜榜。
6.该事件在网上发酵迅速，并且有多位微博段子手第一时间参与：“我们都欠优衣库一张电影票。
”“你还在搜索今夜特价酒店，别人已经玩到了试衣间，你输在了起跑线。
”“难怪有人说“女人如衣服”一段视频告诉你什么才是真正的试衣服。
”7.事件继续升温，由此衍生的大规模“病态营销”已经蜂拥而至。
酒店说，“请去酒店”；健身会所说，“没有好身材，别去试衣间”；电商网站上迅速出现“男女主角同款系列”；连专科医院都加入进来，讨论“时长”和“避孕”，开展医学科普并提供治疗建议。
8.2015年7月15日12时15分许，平安北京发布消息，称朝阳警方对此高度重视，已介入调查。
2015年7月15日晚，北京警方已晚带走包括优衣库不雅视频男女主角等5人进行调查。
商业地产案例北京三里屯SOHO的启示
n 演艺人员公寓散户购买的主要人群；
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2020/11/8
商业地产案例北京三里屯SOHO的启 示
为何要买？
n 半年煤价连续翻番的大背景下，矿主获利颇丰，但国内投资渠道少，为 对抗通胀，他们更多人仍愿意将资金投向地产行业中逆市抗风险能力较 强的商业地产，而非近年屡受新政打压的住宅产品。
开盘时间 销售均价 管理公司
管理费
2008年7月 4.9万/平米 港铁物业 商业：30元/米； 写字楼：16元/平
占地面积 5.12万平米
开间面积 装修状况 层高
楼层 建筑面积
215-330平 毛坯 3.5
28 46.57万
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2020/11/8
三里屯SOHO项目位于北 京市朝阳区工体北路南侧， 南三里屯路路西，是三里 屯商业区核心地段的商业、 办公、居住综合社区。由 5个购物中心、9幢30层高 的写字楼和公寓楼组成， 旱冰场、带灯光的小河将 5个购物中心串连起来， 功能丰富，46万平米的建 筑让这里就像一个浓缩了 的城市景观，在这种得天 独厚的环境中三里屯 SOHO将成为北京最聚人 气的户外步行商业街区和 休闲广场。
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2020/11/8
商业地产案例北京三里屯SOHO的启 示
客户是谁？
n 买家100%都是国内客户，其中四成左右是购买过SOHO产品的 老客户；三成是由老客户推荐而来新客户，另外两成是小潘 亲自到山西、陕西、内蒙等地挖掘回来的新客户。
n 该项目大宗交易单数较多，成交金额前20名的购买者的金额 就占到总销售额的50%左右，一次性付款占到四成。