房地产税收政策讲解
房地产开发各环节税收政策大全(详解)
第一部房地产开发各环节税收政策大全一、取得土地环节1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定).案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。
当地土地使用税税率为4元/平米（年）.那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*4＊2/12=37333。
33元。
2、印花税(土地出让或转让合同）:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格.目前湖南省规定的契税税率为4％。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、设计施工环节1、印花税(设计合同）：建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2、印花税（建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借）所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用.营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
房地产税收政策讲解
房地产税收政策讲解1. 引言房地产税收政策是国家税收体系中的重要组成部分，对于促进房地产市场健康发展、调节经济结构、优化资源配置具有重要意义。
本文将对房地产税收政策进行全面讲解，包括政策背景、税收对象、税率等内容。
2. 政策背景随着经济的发展和城市化进程的加快，房地产市场规模不断扩大，对经济和社会的影响也日益显现。
为了有效调控房地产市场，优化资源配置，国家相继出台了一系列房地产税收政策。
房地产税收政策的出台有以下几个主要目的：•促进房地产市场稳定发展，防止房价过快上涨；•调节经济结构，推动城市化进程；•增加税收收入，优化财政收支结构；•提高政府运作效率，加强土地资源的管理和保护。
3. 税收对象房地产税收政策征收的主体是具备房地产所有权的个人和单位。
具体来说，包括以下几类纳税对象：•个人住房所有人：拥有自己住宅的个人，按照房屋评估价值缴纳税款；•商业办公用房所有人：包括企事业单位、机关、团体、个体工商户等；•开发商：对于已经开发完毕的房地产项目，按照房屋评估价值缴纳税款；•出租房房东：对于出租的房屋，按照租金收入缴纳税款；需要注意的是，不同地区的房地产税收政策可能会存在差异，纳税对象和税收标准可能会有所不同。
4. 税收标准房地产税收政策的具体税收标准主要包括税率和计税方法。
税率是指纳税人应缴纳的税款占房屋评估价值的比例，而计税方法则是确定纳税人应缴纳的具体金额。
房地产税收政策中的税率一般是根据房屋评估价值的不同设定的，通常分为若干个档次，高价值的房屋对应的税率相对较高，低价值的房屋对应的税率较低。
计税方法一般有以下几种：•按照固定比例计算：根据房屋评估价值的一定比例确定纳税金额；•按照实际租金计算：对于出租房屋，根据实际租金收入确定纳税金额；•按照房屋评估价值计算：对于个人住房和开发商持有的房屋，按照房屋评估价值确定纳税金额。
具体的税收标准和计税方法会根据国家和地区的不同而有所调整。
5. 税收优惠政策为了促进房地产市场的健康发展和调控经济结构，房地产税收政策中通常也会包含一些税收优惠政策，以减轻纳税人的负担。
政策解读房地产市场的税收优惠政策
政策解读房地产市场的税收优惠政策近年来，为稳定房地产市场，促进经济发展，我国政府出台了一系列税收优惠政策。
本文将对这些政策进行解读，以期帮助读者更好地了解和应用相关政策。
一、个人住房购买税收优惠政策为鼓励个人购买住房，我国政府实施了个人住房购买税收优惠政策。
首先，对首次购买住房的个人可以享受首次购房贷款利率优惠。
此外，购买住房还可以享受个人所得税的减免或退还政策。
这些优惠政策有效地减轻了购房者的经济负担，同时也刺激了住房市场的需求和消费。
二、创业企业税收优惠政策为推动创新创业，促进经济转型升级，政府针对创业企业制定了一系列税收优惠政策。
对于创业企业，可以享受创业投资者个人所得税的减免政策。
此外，创业企业可以减免或免征企业所得税，延迟缴纳增值税和城市维护建设税等税款。
这些政策为创业者提供了更加宽松的经营环境，鼓励他们积极创新，促进了创新创业的蓬勃发展。
三、房地产开发税收优惠政策为推动房地产市场发展，政府制定了一系列房地产开发税收优惠政策。
首先，对于房地产开发企业，可以享受企业所得税的优惠税率。
此外，购房者购买新房时可以享受免征契税的政策。
这些税收优惠政策有效地降低了房地产开发企业和购房者的负担，促进了房地产市场的发展。
四、土地使用税收优惠政策土地使用税是我国重要的财政收入来源，政府针对土地的使用制定了一系列税收优惠政策。
首先，对农村土地使用权的转让和流转，可以享受土地使用税减免或者免征的政策。
此外，对于城市建设用地的经营性租赁，也可以享受土地使用税的减免政策。
这些优惠政策为土地的有效利用提供了支持，促进了土地资源的有效配置。
五、房地产税收征管优惠政策为确保税收的合规性和征管的有效性，政府针对房地产市场实施了一系列税收征管优惠政策。
首先，对纳税人购买和出售房产交易时，可以享受一定的税费减免政策。
此外，对房地产税收的网络征管进行了智能化改造，提高了纳税人的便利性和税收征管的效率。
这些优惠政策为纳税人提供了便利，同时也有助于提高税收的征管水平。
房地产行业税收政策汇编
房地产行业税收政策汇编一、增值税政策1. 转让不动产的增值税政策根据国家税务总局发布的《关于对房地产销售等计征增值税若干问题的公告》，自2019年5月1日起，全国范围内房地产开发企业和个人转让房屋产权的，按照增值税法征收增值税。
根据转让不动产的性质，纳税人可能适用增值税一般计税方法或简易计税方法，其中：•一般计税方法：纳税人销售不动产时，按照销售额减除成本费用后的余额（即纯销售额）计征增值税。
增值税率为5%或3%。
•简易计税方法：纳税人销售不动产时，按照销售额的5%计征增值税，不减除成本费用。
2. 滞纳金的增值税政策如果纳税人未按期缴纳增值税，将被征收滞纳金。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第56条的规定，纳税人未按照规定期限缴纳税款的，应当按照欠缴税款金额的每日千分之五或五分之一加收滞纳金。
滞纳金不得超过欠缴税款的百分之五十。
二、企业所得税政策1. 房地产企业所得税优惠政策根据《中华人民共和国企业所得税法》第一百二十条的规定，房地产开发企业在以下情况下，可以享受企业所得税的优惠政策：•对新建的、改建的房屋实施租金减免或减收政策的房地产企业，可以按照每月实际减免或减收的租金额，从应纳税所得额中扣除；•对住房租金超过当地平均租金1.5倍且不高于当地平均租金3倍的住房，减按当年租金收入的60%计算应纳税所得额。
2. 异地销售房地产的企业所得税政策根据国家税务总局发布的《关于异地销售自有商品房企业所得税纳税问题的通知》，企业将自有商品房在本地销售以外的其他地区销售的，按照《企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。
在异地销售自有商品房的过程中，企业需要根据销售额、成本费用等情况计算所得额，并按照企业所得税法规定的税率缴纳企业所得税。
三、个人所得税政策1. 房地产的个人所得税政策个人通过转让房屋产权获得的所得适用于个人所得税。
根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人转让不动产的所得，按照以下比例计算应纳税额：•转让时间不满5年的，按照20%的比例计算应纳税额；•转让时间超过5年的，减按20%比例递减计算应纳税额，到满5年时免征个人所得税。
房地产企业所得税政策讲解
房地产企业所得税政策讲解1. 引言房地产业在中国的经济中占据着重要的地位，对于房地产企业来说，纳税是不可避免的责任。
房地产企业所得税是指房地产企业依法缴纳的利润所得税，对房地产企业的经营状况和税负有着重要的影响。
本文将对房地产企业所得税的政策进行讲解，帮助企业了解和应对相关税收规定。
2. 房地产企业所得税的具体规定根据中国税法的规定，房地产企业所得税是依据企业的实际利润计算并缴纳的。
房地产企业所得税的具体规定主要包括以下几个方面：2.1 纳税人范围根据《中华人民共和国企业所得税法》，房地产企业是指以房地产经营、开发、销售为主要业务的企业。
这些企业包括开发商、房地产中介机构以及相关配套服务企业。
2.2 税率房地产企业所得税的税率根据企业的所在地不同而有所差异。
在一线城市，税率通常为25%，而在二线城市和其他地区，税率为20%。
此外，对于符合条件的小型微利企业，享受优惠税率也是可能的。
2.3 纳税期限和申报方式房地产企业应按照国家税务总局的规定，每年按季度申报纳税。
具体纳税期限和申报方式可以通过税务总局的官方网站查询或咨询当地税务机关。
2.4 税收优惠政策为鼓励房地产企业的发展，中国政府也提供了一些税收优惠政策。
例如，对于符合条件的保障性住房开发企业，可以享受一定的税收减免或者免征政策。
此外，对于符合条件的企业重组、重大技术改造等情况，也可以享受相应的税收优惠。
3. 关键问题和解决方案在实际操作中，房地产企业面临一些关键问题，特别是在税收申报和纳税义务履行方面。
下面列举一些常见的关键问题，并提供相应的解决方案。
3.1 房地产销售与利润核算的问题房地产企业往往面临销售与利润核算的难题，特别是在多个项目同时进行的情况下。
在这种情况下，企业需要建立完善的成本核算和利润分配体系，确保每一笔销售收入和成本都能得到准确的记录和核算。
3.2 税前扣除项目的合理利用房地产企业可以合理利用税前扣除项目，如折旧、摊销、税前捐赠等。
房地产行业税收政策大全
房地产行业税收政策大全概述房地产行业是一个重要的经济领域，税收政策在其中起着至关重要的作用。
本文将介绍房地产行业税收政策的各个方面，包括税收优惠、减免和规范等。
希望通过本文的介绍能够帮助读者更好地了解房地产行业的税收政策。
城市土地使用税城市土地使用税是对城市土地使用权人（包括国有土地使用权人和集体土地使用权人）征收的一种财产税。
按照《中华人民共和国城市土地使用税法》的规定，城市土地使用税的税率为土地状况调整系数乘以土地批准价格乘以土地使用税税率。
城市土地使用税的征期为年度。
增值税房地产交易中较为重要的税收是增值税。
根据《中华人民共和国增值税法》的规定，房地产开发商销售商业用途的不动产和转让房地产开发权的，应按照增值税法征收增值税。
增值税是按照不动产的销售额与税率计算的，税率为5%。
土地增值税土地增值税是指在土地使用权的转让过程中对土地增值进行征收的税收。
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的纳税人为土地出让方，税率为土地增值额的20%。
合同印花税合同印花税是对房地产买卖合同和土地使用权出让合同等进行征收的一种税收。
根据《中华人民共和国印花税法》的规定，对于不动产的买卖合同和转让房地产使用权的合同，合同印花税的税率为0.05%。
个人所得税对于个人在房地产交易中所得的差价收入，根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定，个人需要缴纳相应的个人所得税。
个人所得税的税率根据个人所得额的不同而有所变化，一般为3%至45%之间。
物业税房地产物业税是指对房地产所有权人、房屋使用权人和房屋承租人根据其房地产的不同条件和用途向其征收的一种税收。
根据《中华人民共和国地方税法》的规定，物业税的纳税人包括房地产所有权人、房屋使用权人和房屋承租人。
物业税的税率根据不同的房地产和地区有所不同。
印花税房地产交易中还需要缴纳印花税。
根据《中华人民共和国印花税法》的规定，对于房地产交易中涉及的合同、票据等，需要根据不同种类进行征收一定的印花税。
房地产企业所得税政策解析
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（五）完工项目确定计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，
企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成 本核算的终止日，不得滞后。可以归纳为以下几点：
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同 完工条件）。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年 5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据12月31 日账面数据可在5月31日前纳税调整。（国税函2011年34 号文件）
3.会计成本：未入账的成本费用均可以预提；计税成本：预 提成本费用不超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范 围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。
未提项目。
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三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（七）未完工开发产品不进行汇算清缴。
未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成
2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计 毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴 前。
房地产税收政策解读
房地产税收政策解读近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产税收政策也成为社会关注的焦点。
在这一政策背景下，本文将对房地产税收政策进行解读，以帮助读者更好地了解该政策，并为读者提供一些相关的参考意见。
一、房地产税收政策的背景与目的近年来，中国的房地产市场持续火爆，房价不断上涨，城市化进程加快，但与此同时，房地产市场的调控也面临诸多困难和挑战。
为了平衡房地产市场供需关系，并调控市场价格波动，需要通过税收政策来约束和引导市场。
房地产税收政策的主要目的是降低房地产市场炒作性投资行为，并促进市场稳定发展。
通过对不动产进行征税，可以提高持有者持有成本，降低投机行为的利润空间，从而减少房地产市场的波动性。
二、房地产税收政策的具体内容1. 房产税：房产税是对个人或单位在所有权、使用权以及其他权益上所拥有的房产进行征税的一种税收方式。
它的征收基准主要包括房产的评估价值、面积等因素，税率根据房产的不同用途和面积大小而有所差异。
2. 土地增值税：土地增值税是对地产开发商在土地流转过程中获得的利润收入进行征税的一种税收方式。
它的征收标准是开发商从土地交易中获得的差价，税率一般为20%左右。
3. 契税和个人所得税：购房者在购房交易中需要缴纳的契税是一种征收在购房合同上的税费，税率根据购房金额的大小而有所差异。
同时，对于个人出售房产所获得的利润，也需要缴纳个人所得税，税率一般为20%。
三、房地产税收政策对市场和个体的影响1. 减少投资的投机性需求：通过征收房地产税，可以减少投机性购房需求，降低市场投机行为的利润空间，从而减少房价的过度波动。
2. 促进房地产市场稳定发展：房地产税收政策的实行可以平衡供需关系，避免市场出现过热或过冷的状态，从而维护市场的稳定和健康发展。
3. 增加政府财政收入：房地产税收政策的实行，可以增加政府的财政收入，用于社会福利建设和公共服务设施的建设，提高居民生活质量。
同时，需要注意的是，房地产税收政策的实施应该综合考虑市场和社会的各种因素，避免对市场过度干预，同时注意减少政策对一般居民的影响，以确保房地产市场的稳定发展。
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房地产税收政策讲解
七、未完工开发产品的税务处理
问题：以预售方式取得的销售收入是否可以 作为广告费、业务宣传费和业务招待费的计算基 数？
回答：可以作为基数！
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房地产税收政策讲解
八、计税成本结算时点
§ 老31号文规定为完工之日。但考虑到房地产
开发业务的特殊性，新31号文将其确定为当年企 业所得税汇算清缴结束前之任何一日，具体由开 发企业自行确定。
房地产税收政策讲解
一、房开企业所得税征管存在的主要问题
针对房地产开发企业所得税征管过程中存在的 上述问题,国家税务总局最近几年相继下发了两个 文件：
---2003年度下发了国税发[2003]83号文； ---2006年度,国家税务总局又对[2003]83号文进 行了进一步修订、完善,下发了国税发[2006]31号文； ---2009年度，总局将再次下发新的国税发 [2009]31号文
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房地产税收政策讲解
第二章 收入的税务处理
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房地产税收政策讲解
一、销售收入范围
○销售开发产品取得的全部价款 现金 现金等价物 其他经济利益
○代收款项 以出具发票单位为标准进行判断
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房地产税收政策讲解
•二、销售收入确认原则
房开企业销售主要形式
○ 以预售方式取得的销售收入 销售未完工开发产品
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房地产税收政策讲解
四、共同性成本的扣除
○属于成本对象完工后发生的费用，2次分摊
◎第1次 已完工成本对象 未完工成本对象
◎第2次 已销开发产品：当期扣除
未销开发产品：销售时扣除
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房地产税收政策讲解
五、维修费用
○日常零星的维护、保养、修理等费用 ○零星的标准
暂参照国税发[2000]84号文第三十一的规定执行
钻税收征管理漏洞。 比如: 通过关联关系、核定征收等方式将利润转至
施工环节、原材料供应环节、装修环节、销售环 节。
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房地产税收政策讲解
一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○税收征管难度大 税收制度不完善---导致查出问题没有
处理依据 地方政府干预过多---导致不能依法
进行税收处罚
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○省会城市、直辖市、计划单列市城区和郊区，不 得低于15％；
○地及地级市城区和郊区，不得低于10％； ○其他地区，不得低于5％
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房地产税收政策讲解
七、未完工开发产品的税务处理
关于与[2008]299号文的执行口径协调问题 开发企业在预缴当年企业所得税时，其计算公式为 ：（预售收入×预计利润率+利润总额） ×税率＝ 当期应 预缴的企业所得税额 由于上述利润总额已扣除了期间费用、营业税金及 附加、土地增值税等，因此， [2008]299号文与 [2009]31号文的口径是一致的。
---房开企业所得税征管存在的主要问题
○开发产品缺乏完工标准
导致：
开发产品不能及时结转成本
预售收入不能及时转为实际收入
从而导致：
房地产开发企业不能依法及时申报
缴纳企业所得税。
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房地产税收政策讲解
一、房开企业所得税征管存在的主要问题
○多列预提费用 ---预提了不允许预提的配套工程(设施)建
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十一、广告费、业务宣传费、业务招待费
新办房开企业未取得销售收入的，按老31号文规定 可以向以后年度结转扣除，新31号文不允许扣除，但按 老31号文规定向以后结转的部分，可以继续扣除。
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十二、利息
○ 为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规 定的借款费用：
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•六、 采取委托销售方式
◎ 手续费 ◎ 视同买断 ◎ 超基价分成 ◎ 包销
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七、未完工开发产品的税务处理
（一）预售方式取得的收入 ---开发产品完工前取得的销售收入,
包括定金、内部认购、会费等,即为全部预售 收入。 （二）预计计税毛利率和毛利额
---指尚未扣除期间费用、营业税金 及附加、土地增值税的收入。
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三、已销开发产品的计税成本
已实现可售面积×可售面积单位工程成本
○可售面积
建设部有关规定
○单位工程成本
成本对象的平均计税成本
成本对象总成本÷总可售面积
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四、共同性成本的扣除
○属于成本对象完工前发生的费用 ◎直接成本直接计入 ◎能分清成本对象的间接成本直接计入 ◎不能分清成本对象的间接成本、共同成本按权责发生的原 则配比计入
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四、内税（新老一致）对预售收入征税方式
---内税，按实际征收方式对预售收入征收 企业所得税。
---预征和实际征收在法律责任上存在本质 上的差别。
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•五、销售方式的几种形式
◎一次性全额收款 ◎分期收款 ◎银行按揭 ◎委托销售
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○预租 新建造的开发产品在尚未完工或办理房地产初
始登记、取得产权证前出租 ○租金确认时点：
自开发产品交付承租人使用之日起，按租金确认 收入的实现。
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十二、开发产品视同销售行为税务处理
（一）视同销售的范围 （二）视同销售收入的确认方法
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房地产税收政策讲解
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五、关于房开企业税前扣除的管理
开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机 关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。
未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要 及时补办有关手续、资料。
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六、关于房地产开发企业核定征收问题
○ 房地产开发企业不得事前实行核定征 收企业所得税 ○房地产开发企业如果出现《税收征收管 理法》第十五条规定的情形，可以按核定 征收方式计算征收以前年度应纳税款，同 时还应承担相应法律责任。
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六、共用部位、共用设施设备维修基金
○已计入销售收入的维修基金于实际移交时扣除 ○代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除
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七、会所等配套设施建造费用
○按公共配套设施处理 非营利性且产权属于全体业主 无偿赠与地方政府、公用事业单位
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七、未完工开发产品的税务处理
预计计税毛利率的分两类 ---经济适用房 ---非经济适用房、限价房和危房改造
经济适用房 ○计税毛利率不得低于3% ○必须符合建住房[2004]77号文的规定
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七、未完工开发产品的税务处理
预计计税毛利率的分类 经济适用房
十二、视同销售的范围
○具体项目 ○视同销售确认时点
◎开发产品所有权或使用权转移时 ◎实际取得利益权利时
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房地产税收政策讲解
十三、视同销售收入的确认方法
○本企业近期同类开发产品销售价格 ○参照当地同类开发产品市场公允价值 ○按开发产品的成本利润率
成本利润率不得低于15%(含15%) 具体比例由主管税务机关确定
房地产税收政策讲解
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2020/11/19
房地产税收政策讲解
引言
§ 改革开放以来，随着城市建设综合开发、土
地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我 国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不 仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是 税收收入的一项重要来源，因此，加强和规范房 地产开发企业税收的征收管理，已十分重要。
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房地产税收政策讲解
•《房地产开发企业所得税处理办法》讲解
第一章 总则
第二章 收入的税务处理
第三章 成本费用扣除的税务
第四章 计税成本的核算
第五章 特定事项的税务
第六章 附则
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•第一章 总 则
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一、国税31号文的出台背景
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九、完工开发产品的税务处理
○会计上：预售收入应确认为当期实际销售收入 ○税收上：要结转计税成本，并计算实际毛利额， 进而进行差异调整
注意差异调整时点、口径、方法
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十、完工开发产品的税务管理
○开发企业要向主管税务机关报告 ---开发产品完工情况
○按建造固定资产处理 ○按建造开发产品处理
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八、邮电通讯、学校、医疗设施
○出售的，按销售开发产品处理 ○出租的，按固定资产处理 ○无偿赠与国家有关业务管理部门的，按配套设施进行处
理
○有偿移交国家有关业务管理部门，取得补偿的，直接
抵扣建设成本
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二、新31号文的执行范围
（一）包括内资和外资房地产开发企业 （二）房地产开发企业以外其他企业从
事的房地产开发经营业务
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三、开发产品的完工标准
○竣工证明已报房地产管理部门备案(不考虑工 程是否已实际完工或通过验收合格或在会计上是否办 理决算手续）