房地产开发涉税知识培训讲解
《房产税培训》课件
增加政府财政收入，调节收入分配，抑制房价上涨， 促进房地产市场健康发展
详细描述
房产税的主要目的是增加政府的财政收入，为国家提 供稳定的税收来源。同时，通过征收房产税，政府可 以调节收入分配，缩小贫富差距。此外，房产税还有 助于抑制房价上涨，促进房地产市场健康发展。通过 征收房产税，可以增加房屋持有成本，降低投资性购 房的需求，从而稳定房价。同时，房产税的征收也有 助于引导居民合理消费，促进房地产市场的可持续发 展。
《房产税培训》ppt课件
目录
• 房产税概述 • 房产税的征收对象和范围 • 房产税的计税依据和税率 • 房产税的征收管理 • 房产税对企业和个人的影响 • 未来房产税的发展趋势和展望
01
房产税概述
房产税的定义
总结词
对房屋和土地使用权征收的税种
详细描述
房产税是一种对房屋和土地使用权征收的税种，通常以房屋的市场价值或租金 收入作为计税依据。
对个人的影响
增加个人负担
个人需要为其所拥有的房产支付税费，这会增加个人的经济负担 。
影响房产投资
个人可能会重新考虑是否继续持有或出售房产，以减轻经济负担。
改变消费习惯
个人可能会调整消费习惯，将部分支出用于支付房产税，从而影响 生活质量。
对房地产市场的影响
市场供需关系变化
01
征收房产税可能导致部分投资者减少或退出房地产市场家政策的房产，如保 障性住房、公共设施等，给予一
定的税收优惠。
区域性优惠
对于特定地区、特定用途的房产， 如高新技术产业园区、经济特区等 ，给予一定的税收优惠。
家庭性优惠
对于家庭唯一住房或者一定范围内 的房产，可能给予一定的税收优惠 。
04
房土两税培训课件
房土两税培训课件房土两税是指我国房产税和土地增值税，是国家对房地产领域进行税收调节的重要手段。
为了加强对房土两税政策的理解和应用，许多地方举办了培训课程，以提高相关人员的税收意识和税务管理水平。
本文将探讨房土两税培训课件的内容和重要性。
首先，房土两税培训课件的内容应包括基本概念和政策解读。
对于参与培训的人员来说，了解房产税和土地增值税的基本概念是必要的。
课件可以通过图表、案例等形式，向学员介绍这两种税收的定义、计算方法和征收对象等基本知识。
此外，对相关政策进行解读也是必不可少的，包括税率调整、减免政策等方面的内容。
通过深入浅出的讲解，培训课件能够帮助学员更好地理解房土两税政策。
其次，房土两税培训课件还应包括实务操作和案例分析。
理论知识只是培训的第一步，真正的提高需要通过实际操作和案例分析来加深理解。
培训课件可以提供一些实际操作的步骤和流程，例如如何申报房产税和土地增值税，如何进行税务登记等。
此外，通过一些真实案例的分析，可以帮助学员更好地理解税收政策的具体应用和操作要点。
这样的案例分析可以帮助学员更好地掌握税收政策，提高实际操作能力。
再次，房土两税培训课件还应包括税收风险和合规管理。
税收风险是企业和个人在纳税过程中面临的重要问题，因此培训课件应该对税收风险进行全面的介绍和分析。
例如，对于房地产开发商来说，如何避免土地增值税的风险，如何合规操作等都是重要的内容。
同时，培训课件还应该介绍税务管理的相关法律法规和政策要求，帮助学员了解如何合规纳税，避免税收风险。
最后，房土两税培训课件的重要性不容忽视。
房土两税是我国房地产领域的重要税收政策，对于促进房地产市场健康发展和调节房地产市场供求关系具有重要作用。
而培训课件作为传递房土两税政策的重要工具，可以帮助相关人员更好地理解和应用税收政策，提高税收管理水平。
通过培训课件的学习，相关人员可以更好地遵守税收法律法规，减少税收风险，提高税收合规性，为国家税收收入的增长做出贡献。
房地产业及相关税种税收政策培训资料
房地产业及相关税种税收政策培训资料房地产业作为国民经济的重要支柱产业，涉及众多税种和复杂的税收政策。
了解和掌握这些税收政策对于房地产企业的合规经营、税务筹划以及购房者的合理决策都具有重要意义。
接下来，让我们一起深入了解一下房地产业及相关税种的税收政策。
一、房地产业涉及的主要税种（一）增值税在房地产销售环节，如果是一般纳税人，其增值税税率为 9%。
小规模纳税人征收率为 5%。
需要注意的是，对于房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
（二）企业所得税房地产企业的企业所得税按照应纳税所得额乘以适用税率计算。
应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。
在房地产开发过程中，企业可能会存在预售收入，需要按照预计利润率计算预计利润，并预缴企业所得税。
（三）土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税实行四级超率累进税率，增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%；增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%；增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%；增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
（四）契税在土地、房屋权属转移时，承受的单位和个人为契税的纳税人。
契税的税率为 3%至 5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。
（五）房产税房产税依照房产原值一次减除 10%至 30%后的余值计算缴纳。
房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
（六）城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
房地产开发各环节税收政策详解
房地产开发各环节税收政策详解房地产开发是一个复杂的过程，其中涉及到诸多的环节和流程，在此期间政府依照不同的土地、建筑和销售过程对开发企业收取不同的税费。
本文将为您详细解析房地产开发各环节的税收政策，帮助您更加全面地了解该领域的相关政策。
一、土地出让环节土地出让是房地产开发的首要环节，土地的使用性质和土地出让金的收入是税收政策的主要考虑因素。
土地使用权出让收入通常包括拍卖、竞价、授权协议等多种方式。
根据税收政策的规定，土地出让应纳土地增值税和印花税，土地增值税率为30%，印花税率为0.1%。
若涉及到征收拆迁补偿等土地代价补偿情况，还需缴纳土地调整费用。
二、建筑施工环节建筑施工环节主要涉及土地整理、工程招标、开工前审批和使用建筑材料等方面。
在税收政策的角度，建筑施工期间需要缴纳消费税、建筑税等相关费用。
建筑材料的购买需要纳入增值税，最终销售时也需缴纳销售税。
三、开发销售环节房地产开发项目销售是最为直接的税收来源，政府依据售价和规模的不同进行不同的税收政策。
房地产销售环节需要缴纳房产税、个人所得税和契约税。
房产税一般为房屋销售总价的1%，但需根据主管部门等实际情况进行调整。
对于房地产开发企业，个人所得税的纳税基数是项目净利润，税率为25%。
契约税是指房屋买卖合同中约定买受人支付给开发企业的金额，税率为0.5%。
四、总体税务环节开发房地产项目需要统筹考虑所有税务问题，而不是单独处理某一环节。
包括企业所得税、营业税、土地税等，总体税务环节的分类和征收标准也需经多部门协同事先制定。
当然，征收标准的变化也会随着宏观经济、市场供求等因素的变化而有所不同。
五、税收优惠政策政府在税收政策中也会针对房地产开发的不同形式提出不同的优惠和支持政策，以促进房地产市场的发展和稳定。
对于新开发项目，政策可以包括地方资金的财政补贴、税费减免、低息贷款、优惠政策等。
此外，政府也会制定房地产开发企业区域限制和配额限制等政策，来调剂房地产开发市场的供需平衡。
房地产税收知识
房地产税收知识房地产税收一直是社会经济中的重要议题之一。
在各国经济发展中，房地产税收政策起到了重要的调节作用。
本文将介绍房地产税收的基本概念、分类、计算方法及其对经济的影响。
一、房地产税收的基本概念房地产税收是指针对房地产所有权及其相关权益所征收的各种税费。
房地产税收是国家财政收入的重要来源之一，也是调节房地产市场的重要手段之一。
二、房地产税收的分类房地产税收可以根据征收主体、征收对象和征收方式等不同方式进行分类。
根据征收主体的不同，房地产税收可以分为国家税和地方税。
根据征收对象的不同，房地产税收可以分为土地增值税、房产税和契税等。
根据征收方式的不同，房地产税收可以分为按面积计征、按价值计征和按销售额计征等。
三、房地产税收的计算方法1. 土地增值税计算方法土地增值税是指由于土地增值所产生的一种税费。
土地增值税的计算方法一般是根据土地转让的差价来确定的。
即土地转让价格减去土地取得价格，再乘以土地增长率和土地增值税税率。
2. 房产税计算方法房产税是指对房屋及其附属设施所征收的税费。
房产税的计算方法一般是根据房屋的评估价值和税率来确定的。
评估价值一般是由相关部门评估确定的，税率则根据不同地区和房屋性质的不同而有所不同。
3. 契税计算方法契税是指对不动产转让合同所征收的一种税费。
契税的计算方法一般是根据不动产转让价格和税率来确定的。
不动产转让价格是指买卖双方在合同中约定的购买价格，税率则根据不同地区和不动产性质的不同而有所不同。
四、房地产税收对经济的影响房地产税收对经济具有重要的影响。
首先，房地产税收可以提供国家财政收入，支持国家基础设施建设和社会事业发展。
其次，房地产税收可以调节房地产市场，限制房价上涨，防止房地产泡沫的出现。
同时，房地产税收还可以促进土地资源的有效利用，推动城市规划和土地利用的科学化。
在国际经验中，各国对房地产税收的政策制定都十分重视。
一些国家采取差别化的税率政策，通过降低首套房贷款利率、提高房产交易税、加大对投机性购房的限制等手段，来实现调控房地产市场的目的。
房地产开发全流程涉税简析
房地产开发全流程涉税简析我国现行的税种约18个，房地产行业就占了10个（9税1费）左右，尤其是其中的土地增值税，税率高达60%，而地产开发周期较长，因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
那么，今天就简析一下房地产整个开发流程中涉及的税收知识吧首先让我们有一个关于房地产整个开发流程的涉税框架图，然后再一一细说每一个税种。
一、印花税1.企业设立阶段。
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。
根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按万分之五税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税；2.企业拿地阶段。
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.05%；3.企业开发建设阶段。
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同；4.节税小提示。
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”：如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。
因此合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
二、契税1.纳税义务人：获得土地使用权的一方；2.在企业设立阶段，若接受出资人以土地使用权出资，则获得投资的一方需要缴纳契税；3.在企业拿地之后，企业应缴纳的契税=土地出让价款*适用税率（一般适用税率为3%-5%）。
土地出让价款包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费。
4.小提示。
市政建设配套费是否作为契税缴纳依据，纳税人有不同的理解，而且各地在执行中也出现了不同的口径。
在实务过程中，须充分与主管税务机关进行沟通确认，进行合同条款设计。
房地产开发企业税收讲解ppt课件
11
关联方定价合理性分析
项目
指
标
关联交易定价是否 主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、
合理
费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。
12
项目
非关联方串谋分析
指
标
主营业务收入离散度=（本月主营业务收入-本年主营业 务收入月平均数）÷本年主营业务收入月平均数×100%
29
混合项目要分开核算
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应 分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增 值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规 定。
30
转让旧房的计算操作性增强
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间 和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务 局具体规定。
对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期 限届满的次日起，加收滞纳金。
28
明确普通标准住宅标准
住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平 方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交 易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际 情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的 比例不得超过上述标准的20％。
客户商业信用负债增长率=[（月末预收账款+月末其他应付 款）-（月初预收账款+月初其他应付款）] ÷（月初预收账
款+月初其他应付款）×100%
4
项目
视同销售情况分析
指
标
自产产品视同销售业 名义销项税额=（主营业务收入+其他业务收入
房地产行业企业所得税与新政策精讲
房地产行业企业所得税与新政策精讲主讲：易坤山武汉市金瑞君安税务师事务所讲明：本资料依据新企业所得税及相关配套政策而编写，仅供培训辅导之用以及做为本次培训PPT课作的补充学习材料。
房地产行业涉及的重点及难点均通过PPT课件来进行讲解，并配以写字板进行板书。
请以PPT课件所展示及讲解的内容为主。
2021年度企业所得税培训提纲（一）关于武国税函[2021]1号文件?市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知?的讲明；（二）关于2021年度企业所得税申报表的变化分析和填写讲明；（三）新企业所得税法实施中出现的个不疑难咨询题解读收进专题一、收进确实认在企业所得税与会计核算之间存在的差异分析二、特别收进的处理如视同销售、开发产品转为自用、房屋出租、捐赠收进确实认等。
三、总局关于确认企业所得税收进假设干咨询题的通知国税函[2021]875号文件解读四、总局关于企业处置资产所得税处理咨询题的通知国税函[2021]828号文件解读税前扣除专题一、税前扣除原那么分析与适用二、投资性房地产准那么与税法差异及调整方法三、弥补亏损政策的运用与新旧变化四、新法下各项费用扣除举列和扣除技巧五、财产报损新旧变化及注重事项六、固定资产的新旧变化及涉税注重事项七、无形资产的涉税处理与会计准那么差异分析八、房地产企业预售收进计算的估量利润〔四〕、最新政策分析一、营业税暂行及实施细那么修订对房地产行业碍事分析二、鄂地税发[2021]97号、鄂地税发〔2021〕211号、鄂地税发[2021]240号等重要文件适用分析三、最近国家出台的其它最新税收政策解析〔一〕关于武国税函[2021]1号文件“市国家税务局关于企业所得税纳税人涉税事项附送中介机构鉴证报告的通知〞的讲明一、文件要紧内容介绍依据该文件精神，在我市范围内，由国家税务局负责征收治理，并实行查帐征收的企业所得税纳税人，凡发生以下涉及以下涉税事项，应附送中介机构涉税览鉴证报告：1、企业财产损失申报2、房地产开发企业年度纳税申报3、高新技术企业年度申报4、高新技术企业认定5、外资居民企业年度纳税申报6、企业所得税税前弥外亏损7、企业年终所得税汇算缴后需要退抵税款〔不含减免退税款〕8、企业开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，需在计算应纳税所得额时加计扣除。
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房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
印花税 签订土地使用权出让合同时，按合同金额的万分之五缴纳 地价1亿元 印花税50000元
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
契税 第一次：签订土地使用权出让合同时，按合同金额的3%缴纳。
第二次：缴纳城市建设配套费时，按城市建设配套费的3%补缴。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
持有阶段
房产税 土地使用税 营业税及附加 企业所得税
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
持有阶段
房产税 出租房产：租金×12% 自用房产：房产原值（包括附属设施和土地价值） ×70% ×1.2% 附属设施：为了维持和增加功能或满足设计要求，凡以房屋为载体，
应对：商铺推迟开盘，待车库达到销售条件后，一同销售。
定价策略的影响
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
营业税及附加 土地增值税的预征 企业所得税的预计和缴纳
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
营业税及附加 “附加”：城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金额 税率：5.6% 次月缴纳。
不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、 电气及智能化楼宇设备等，无论是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。
房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出 前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营的代管人或使用人 缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，房 产原值不能准确划分的，由税务机关参照同类房产核定；出租的，依照租金 收入计征。
5%计算） 财务费用（金融机构利息或固定按土地成本、房地产开发成本之
和的5%计算） 售房缴纳的营业税及附加 加计扣除额（固定按土地成本、房地产开发成本之和的20%计算）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
土地增值税的清算
税率：分段计算
增值率≤50%的增值额
30%
50%＜增值率≤100%的增值额
土地增值税的预征 预售时预征，竣工后清算，多退少补。 基数：不论是否收款，均按合同全额预征。 预征率 普通标准住宅 2%。 非普通标准住宅、非住宅（商业用房、车库等） 3.5%。 独栋商品住宅 5%。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
土地增值税的预征
同时符合以下三个条件的为普通标准住宅： 住宅小区建筑容积率1.0以上 单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方
应对：该企业在发改委为A组团办理了一个立项，将A组团划分为同 一个清算单位，以车库的负增值额与商铺的增值额抵销，避免多缴土地 增值税额3281万元。
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例二 ：销售策略对土地增值税的影响
某开发项目总可售面积为13万方，其中普通住宅10.5万方， 商铺0.8万方，车库1.7万方。截至目前，普通住宅以销售10.4万 方。
每平方米税额…………..分7个土地等级（4--20元），各等级的税 额由区、县政府确定，报市政府批准。不定期调整。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
城镇土地使用税
纳税义务起始时间 出让方式拿地：实际取得土地时间与土地使用权登记时间孰先。 转让方式拿地：从合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定交付 土地时间的，从合同签订的次月起。
竣工阶段
土地增值税的清算 企业所得税的结算 竣工时点的影响 税收清、结算资料的准备
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
土地增值税的清算
土地增值税额＝增值额×税率 增值额＝销售收入－扣除项目金额 增值率＝增值额÷扣除项目金额
扣除项目金额（不等同于开发成本）： 土地成本 房地产开发成本 销售费用、管理费用（固定按土地成本、房地产开发成本之和的
房地产开发涉税知识
房地产开发涉税知识培训
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大
影响及应对）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
印花税 契税 土地使用税
竣工阶段
税收清、结算资料的准备
发改委批准的开发项目立项批复文件（《立项备案证》/《项目核准通知 》） 《土地使用权证》及附图 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》 《预售许可证》 《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》
初始产权证 面积实测报告 项目总体平面效果图 土地出让合同（或土地转让合同） 销售台账 主要的建筑安装工程合同、决算资料 账簿、凭证（符合税法规定的发票）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
持有阶段
土地使用税 营业税及附加 企业所得税
房地产开发涉税知识培训
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点 纳税筹划案例分析（非财务环节对税负的重大
影响及应对）
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例一 ：项目报建对土地增值税的影响
以下措施可能有利于企业： 返还对象与开发企业分离 返还的依据（政府文件或协议）不指定具体用途
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段 建设阶段 预售阶段 竣工阶段 持有阶段
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
建设阶段
甲供材的营业税 承包商（供应商）开具的发票
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
竣工时点的影响
“开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案”或“开 发产品已开始投入使用 ” 的年度，必须进行企业所得税结算。
不论是1月，还是12月竣工，都必须在次年5月31日前进行企 业所得税结算。竣工时点靠后，不利于发票和成本结算资料的准 备。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4
倍以下
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
预售阶段
企业所得税的预计和缴纳
预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利， 将差异计入完工年度利润，多不退少要补。
预计毛利的基数：实际收款金额或已达合同约定付款日期的金 额。
预计毛利率：
某开发项目规划总建筑面积约110万方，分为A、B、C、D 四个组团，分期开发。2013年，A组团竣工，总建筑面积为28万 方，其中普通住宅18万方、非普通住宅0.9万方、商铺3.3万方、 车库5.8万方。
截至2014年2月， A组团已达到土地增值税清算条件，税务 机关要求进行清算。
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例一 ：项目报建对土地增值税的影响
土地增值税清算的第一步即确定清算单位。税法规定：以发 改委及有权立项备案部门备案的项目为清算单位，也可以《建设 工程规划许可证》注明的分期项目为清算单位。
该项目在发改委为整个项目办理了一个立项；为A组团办理了 11个《建设工程规划许可证》，分别为10栋高层住宅及底商以及 一个地下车库。
40%
100%＜增值率≤200%的增值额
50%
增值率＞200%的增值额
60%
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
竣工阶段
企业所得税的结算
预售时预计毛利，计入预售当年利润；完工后结算实际毛利， 将差异计入完工年度利润，多不退少要补。
税率： 25% 或 15%（城镇园林绿化及生态小区项目）
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
第三次：后期补交土地出让金时，按补交土地出让金的3%补缴。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
拍地阶段
城镇土地使用税
从拿地到售出房屋，每年都缴，4月和10月各缴一半。
每年税额=实际占用的土地面积×每平方米税额
实际占用的土地面积……以权证为准，包括行政划拨土地。也包括 小区内的道路、绿化用地。
建设阶段
甲供材的营业税 税法规定：施工方缴纳营业税的基数，应包含甲供材金额。
装饰工程除外。 实际承担人？ 税票的抬头为施工方，房地产企业无法税前扣除。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点
建设阶段
承包商（供应商）开具的发票 发票是否合规，决定了成本能否扣除，对税负有着重大的影
响。不是有发票就行。
由于B、C、D组团在5年后才可能开发完毕，税务机关不可 能一直等待，故只能按11个《建设工程规划许可证》将A组团划 分为11个清算单位。
纳税筹划案例分析 （非财务环节对税负的重大影响及应对）
案例一 ：项目报建对土地增值税的影响
由于不同清算单位的土地增值税须分别计算，不得相互抵销，而车 库往往是负增值项目，按照《建设工程规划许可证》将A组团划分为11 个清算单位，将使得5.8万方车库的负增值额无法与其他清算单位的商铺 产生的巨大增值额抵销，造成商铺的土地增值税负上升。
国税发票：材料、设备、设备租赁、设计、广告、会展、咨 询、运输、通信等
地税发票：工程款、金融保险、表演、餐饮、住宿、旅游、 娱乐、销售不动产、不动产租赁等
“营改增”过程中，不断变化。两年之内全部完成。
承包商（供应商）为少缴税款提出的要求，可能使房地产企 业的税负增加。
房地产开发各阶段涉及的税种及操作要点