以房产出资涉税分析
房地产9个涉税实务案例分析
房地产9个涉税实务案例分析案例一1月份通过出让方式从政府部门取得土地使用权，全部用于开发商品房，支付土地价款1090万元，可供销售的建筑面积合计1万平米。
3月份预售建筑面积0.3万平米的商品房，每平米销售单价6540元（含税，税率为9%），开具增值税普通发票。
4月份申报期预缴增值税。
10月份将3月所预售的建筑面积0.3万平米商品房交付购房者。
解析预售商品房，收到预收款，开具普通发票，纳税义务未发生，不计算销项税额。
3月借：银行存款 1962万元（0.3万平*6540元/平）贷：预售账款 1962万元借：应交税费——预缴增值税 54万元[1962万元/（1+9%）*3%] 贷：银行存款 54万元10月借：预收账款 1962（0.3万平*6540元/平）贷：主营业务收入 1800万元[1962万元/（1+9%）]贷：应交税费——应交增值税162万元（销项税额）[1962万元/（1+9%）*9%]借：应交税费——应交增值税27万元（销项税额抵减）[1090万元*0.3/（1+9%）*9%]贷：开发产品 27万元借：应交税费—应交增值税135万元（转出未交增值税）（162-27）贷：应交税费—预缴增值税54万元[1962万元/（1+9%）*3%]贷：应交税费—未交增值税81万元（135-54）商品和服务税收分类与编码的“6未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。
“未发生销售行为的不征税项目”下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”。
使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
因此开具的增值税普通发票，品名填报：6020000000000000000销售自行开发的房地产项目预收款*房地产预收款。
湖北省规定：预收款在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。
以房地产作价入股或投资设立新公司涉税案例分析
以房地产作价入股或投资设立新公司涉税案例分析！以房地产作价入股或投资设立新公司，投资方需要缴纳增值税及附加，土地增值税（房地产企业）、企业所得税，印花税，被投资方缴纳契税（被投资企业为投资企业100%全资子公司，被投资企业免征契税）、房产税、城镇土地使用税、印花税（属于企业改制不缴印花税）。
对上述问题进行涉税分析的基础上给出我们的建议，希望对您有所帮助。
结合案例，分析如下：案例1：A 公司为一家房地产开发企业，该企业为增值税一般纳税人，2018年4 月以自行开发后自用2 年的一栋房产评估作价4000 万元入股到增值税一般纳税人B 公司，取得B 公司30%的股权, 该房产2016 年3月建成并竣工，占地面积800 平方米。
双方约定共同承担投资风险，相应的权属变更手续已于当月完成。
案例解析1、A公司（投资方）的税务处理（1）增值税及附加税费《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36 号）第十条规定，销售服务、无形资产或者不动产，指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
同时，第十一条规定，有偿，指取得货币、货物或者其他经济利益。
对于本案中A 公司将房产投资入股换取B 公司的股权行为属于有偿取得“其他经济利益”，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布〈纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016 年第14 号）第三条第二款规定，一般纳税人转让其2016 年4 月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
本案中，A 公司投资入股的房产为2016 年4 月30 日前自建，因此，A 公司需缴纳增值税190.48 万元[4000÷（1+5%）×5%]，城建税9.52 万元（190.48×5%），教育费附加 5.71 万元（190.48×3%），地方教育附加 3.81万元（190.48×2%）。
关于房地产投资入股所需相关税费的规定
关于房地产投资入股所需相关税费的规定随着我国房地产领域的不断发展，越来越多的人开始关注房地产投资。
不过，在进行房地产投资时，很多人不清楚需要承担哪些税费。
本文将为大家介绍关于房地产投资入股所需相关税费的规定。
一、房地产投资入股需要交纳的税费1. 营业税：房地产投资入股属于公司经营范畴，因此需要交纳营业税。
根据我国法律规定，营业税的税率为3%至20%不等，具体税率根据实际情况而定。
2. 印花税：在进行房地产投资入股时，还需要缴纳印花税。
印花税的税率为0.1%至0.3%，具体税率根据实际情况而定。
3. 房产税：对于持有房地产的投资公司，需要缴纳房产税。
根据我国法律规定，房产税的税率为1.2%至12%不等，具体税率根据实际情况而定。
4. 城镇土地使用税：投资公司在持有土地时，需要缴纳城镇土地使用税。
根据我国法律规定，城镇土地使用税的税率为0.5%至3%不等，具体税率根据实际情况而定。
5. 个人所得税：对于投资公司的股东而言，自然也需要缴纳个人所得税。
个人所得税的税率为3%至45%不等，具体税率根据实际情况而定。
二、房地产投资入股税费优惠政策虽然房地产投资入股需要缴纳相应税费，但是我国也设立了一些税费优惠政策，例如：1. 资产重组：对于涉及到房地产投资入股的企业，可以通过资产重组的方式来实现优惠税收政策。
在资产重组时，可以减少一些税费的缴纳。
2. 技术转移：投资公司还可以通过技术转移的方式来减少税费的缴纳。
在技术转移时，可以享受所得税的减免。
3. 投资补贴：对于一些产业发展重点的项目，政府部门还提供了一些投资补贴的政策，以吸引投资者参与。
三、房地产投资入股应注意的事项1. 税务合规：房地产投资入股涉及到复杂的税收制度，建议投资者请专业的税务顾问为自己设计合理的税务策略。
2. 定期报告：投资公司需要定期向税务部门提交相关的财务报告和纳税申报表。
3. 合理避税：不同的投资方式和操作方式都会对税费产生不同的影响，建议投资者合理避税，遵守税法规定。
房地产融资中的税务分析与筹划
Culp Fabrics
Besins Healthcare Ebao Technology Carraro Group Cavium Semiconductor
Keytronics EMS
TMD Friction
12
不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产无偿划转的税务分析与筹划
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房地产无偿划转的税务分析与筹划
涉税处理
无偿划转作为一种特殊的国有产权流转方式，对合理配置经济资源，实施国有经 济布局和结构调整起着重要的作用。因其非市场和无对价以及与有偿转让方式相比可 以减轻企业的税务负担等特点，被国有企业广泛使用。 国有产权无偿划转可能涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契 税、印花税等。由于无偿划转的对象多为国有资产，因此在部分税种的征收方面尚无 统一明确的政策，主要是采取针对个案逐案进行审批的方式加以处理。
房地产融资中的税务分析与筹 划
中税咨询集团 上海办公室
2014年9月
目录
不同房地产融资形式的税务分析与筹划
房地产投资入股 房地产经营租赁 房地产售后回租 房地产无偿划转 房地产企业股权重组 房地产信托
关于我们
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1.不同形式房地产 融资的税务分析与 筹划
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以房地产投资入股的涉税处理
房地 产包括 房产 与地产 ，房地 产 属 实物 资产 。根据 公 司法 的 规定 ， 投 资 人 以房 产 、 地作 为投 资 的 ， 房 土 则
废 止 ， 再 按 转 让 无形 资产 （ 销 售 不 或 不动产 ） 征收 营业税 。 不 动 产 所 有 者 以 不 动产 投 资 入 股 ， 取 固定 收入 ， 承担 投资 风 险 。 收 不 这种 固定收 入既 可能 以投 资方利 润形 式 出现 ， 可能 以租 金 等其 他形 式 出 也 现 ， 目多种 多样 。这 实 质上 是一 定 名 时期转 让不 动产使用 权行 为 。尽 管投 资者 取得 的固 定收 入往 往 以 “ 润 ” 利 名 目出现 ， 由于投 资 者 的收 入并 不 但
对 ２０ ０ ６年 ３月 ２日以后 发生 的 、 以土
不 论 是 在 ２０ ０ ６年 ３月 ２日以前 还是
２０ ０ ６年 ３月 ２ 日以后 用 于 房地 产 开
发 ， 土地增 值税 均暂免 征收 。 其
三、 企业所得 税
土 地增值 税 。” 对 投 资 、 营企业 将 “ 联
上述 房 地产 再 转让 的 ， 应征 收 土地 增
企 业 以房 地产进 行投资 的 ，根据
值税 ” 当是 针 对被 投 资人 再 转让 的 应 行 为 ， 投 资人 转让 房 地产 应 当征 收 被 土地 增值 税 ， 规定 与 投资 人并 无 关 本 系 。国家 出台暂免征 收土地 增值税 政 策 的本意 是 基 于两种 考 虑 ： 一是 投 资 人 以土地 投 资 ， 资 人 只是 参与 被投 投 资人 的税 后利 润 分配 ， 没有 固定取 并 得 收益 。二是土 地估价 作为投 资人虽
《 财政 部 、 国家税务 总局关 于土
房地产合作开发的涉税问题
合作开发司法基础（续） 合作开发司法基础（
• 第二十五条 合作开发房地产合同约定提供 资金的当事人不承担经营风险， 资金的当事人不承担经营风险，只分配固 定数量房屋的， 定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同 • 第二十六条 合作开发房地产合同约定提供 资金的当事人不承担经营风险， 资金的当事人不承担经营风险，只收取固 定数额货币的，应当认定为借款合同。 定数额货币的，应当认定为借款合同。
房地产合作开发 的涉税分析
合作开发司法基础
• 《最高人民法院关于审理涉及国有 土地使用权合同纠纷案件适用法律 问题的解释》（法释[2005]5 》（法释[2005]5号 问题的解释》（法释[2005]5号）
• 第二十四条 合作开发房地产合同约定
提供土地使用权的当事人不承担经营 风险，只收取固定利益的， 风险，只收取固定利益的，应当认定 为土地使用权转让合同。 为土地使用权转让合同。
• 第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的 当事人不承担经营风险， 当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式 使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。 使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
3 西安张辉 sw029@
转让在建工程取得固定货币
• 法释（2005）5号 第二十四条 合作开发房 法释（2005） 地产合同约定提供土地使用权的当事人不 承担经营风险，只收取固定利益的， 承担经营风险，只收取固定利益的，应当 认定为土地使用权转让合同
• 房产由开发商过户给投资方，投资方的房产的入 房产由开发商过户给投资方， 账价值和计税价值以投资款为基础确定， 账价值和计税价值以投资款为基础确定，与过户 时的公允价值无关，但一般不得低于开发成本 时的公允价值无关，
11 西安张辉 sw029@
房地产业涉税问题及对策分析
房地产业涉税问题及对策分析提要：本文由“北京泰跃房地产公司亿元偷税案”产生的房地产业税收征管存在的问题引出，进而针对存在的问题，通过对房地产企业税收体系，偷漏税行为的成因、表现的研究，进一步解决我国目前房地产业中存在的相关问题，为相关制度和行为的完善提供有益的参考，结合我国国情，探索房地产业中涉税问题的解决方法和手段。
关键词：房地产业；偷漏税；对策分析一、引言近年来，房地产开发企业的身价随着房地产行业的持续升温而水涨船高，成为盈利最高的行业之一。
但与迅速发展的房地产业相比，房地产税收收入的增长却十分有限，这与近几年房地产业市场火爆、整体交易数额、完成的投资规模以及平均利润率位居国内各行业前列的地位极不相称。
在这种不相称的对比背后，我们可以看到隐藏其中的巨大的税收黑洞。
这其中隐含的问题是多方面的，既有税收征管力度的不够，也有开发商的问题，既有相关房地产主管部门管理脱节，也有房地产业税制本身的缺陷。
二、我国房地产业税收立法现状我国现行的房地产税收体制，是一个极为复杂的行业税收体系。
从房地产课税的整个流程看，房地产业涉及到的税种包括流转税、所得税、资源税和财产行为税。
其中，单位纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、印花税、契税、房产税；个人纳税人涉及到的房地产税主要包括：营业税、城市维护建设税和教育费附加、土地增值税、个人所得税、印花税、契税、房产税、城镇土地使用税。
①具体来说，在房地产开发流通环节的税费项目主要包括：（1）前期税费：土地出让金、土地使用税（费）、土地开发费、市政配套设施费、契税等。
（2）报建阶段税费：建设工程许可费、建设工程备案费、施工许可报建费。
（3）建设阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、印花税、质检费和工程管理费等。
（4）销售阶段税费：营业税、城市建设维护税及教育费附加、转移登记费、印花税、土地增值税、契税等。
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析
不动产、土地使用权作价入股涉税实务分析目录一、法律法规对不动产作价入股的有关规定（一)不动产与土地使用权的区别（二）法律法规对不动产作价入股的具体规定（三)不动产作价入股后需办理转移登记手续二、与不动产作价入股有关的税收规定(一）营改增之前不动产作价入股是否缴纳营业税（二)营改增之后不动产作价入股缴税分析三、结语不动产作价入股是我们耳熟能详的一种作为出资或者资产转让的方式之一。
其中,采取此种方式的原因之一是为达到节约税负的目的。
我们知道若某企业直接转让名下的不动产给其他企业,按照直接转让方式,该企业将承受高额的税负，包括增值税及附加、土地增值税、企业所得税、印花税等，此种方式将很大程度上影响该企业的利润。
在地产的并购实践中,以不动产/土地使用权出资入股后通过股权转让的形式完成并购一直被行业广泛推崇，实务中不少企业会有意地控制不动产/土地使用权的评估价格后，以评估价签订《出资入股协议》，并通过土地增值税、契税甚至所得税的筹划后办理资产的过户登记并以转让股权的方式最终完成地产项目的并购（比如在具备相关条件的情况下办理《不征税申请表》、《纳税人减免税（费）申请表》等,其他地产并购的税筹实操详见本公众号“西政资本”2017年9月20日推文《城市更新/旧改项目并购方案设计及税务筹划（西政资本201709实操版)》）。
就交易架构而言，具体的不动产作价入股方式如，A企业将其名下的不动产转让给B企业，直接转让方式将产生高额税负，那么通过A与B企业成立一个新的企业C，A公司将其名下的不动产以作价入股的方式出资给C,B公司以其他方式出资，A公司再将其持有C公司的股权转让给B公司，通过上述方式完成不动产的转让。
(A也可直接以不动产对C企业增资，再将股权转让给B企业（原股东),或从C企业减资退股方式实现货币方式退出，有同效）。
那么,营改增之后,不动产作价入股是否缴纳增值税？不动产作价入股方式是如何交税的，能否真正的达到减少税负的目的呢？此种方式适用的范围是否有限制呢？带着这些问题我们来了解一下法律法规对不动产作价入股方式以及其涉税问题的相关规定.一、法律法规对不动产作价入股的有关规定(一）不动产与土地使用权的区别在梳理不动产作价入股的相关规定时，还有一种作价入股，即土地使用权的作价入股,很多人容易将土地使用权作价入股视为不动产作价入股,那么土地使用权与不动产存在什么区别呢？土地使用权属于不动产吗?这个答案是否定的。
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以房地产出资涉税分析
如果企业以房地产投资入股，需要缴纳哪些税？涉及的税种主要包括土地增值税、契税、印花税、房产税、企业所得税等。
下面我们针对主要涉及税种进行梳理。
一、转让方
（一）增值税
房企将房产投资入股的行为，视同转让，属于销售不动产行为，应缴纳增值税。
【政策依据】
《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号)第十条规定：销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
同时第十一条规定：有偿，是指取得货币、货物或者其他经经济利益。
（二）印花税
企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。
【政策依据】
《印花税暂行条例》及其实施细则，纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。
国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号），于“财产
所有权”系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。
财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。
（三）土地增值税
如果被投资企业系房地产开发企业，或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的，就需要按照规定对其投资行为计算缴纳土地增值税。
若享受投资环节暂不征收土地增值税的，需要满足“改制重组”的前提条件。
【政策依据】
财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第五条关于以房地产进行投资或联营的征免税问题：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定。
财政部、税务总局《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2006〕21号）第一条：按照《中华人民共和国公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。
（四）企业所得税
企业以房地产对外投资，那么该项资产的所有权属就由企业变成了被投资公司，资产的所有权发生了变更，应当视同销售确定收入计算缴纳企业所得税。
【政策依据】
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第七条规定：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
二、承受方
（一）契税
以房地产投资入股，按规定应由接受房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税。
【政策依据】
《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；（二）以土地、房屋权属抵债；（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
《公司法》规定：投资人以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
由于契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。
因此，以房地产投资入股，按规定应由接受
房地产投资的被投资方在办理产权转移手续时缴纳契税，其计税依据为按评估机构核定的评估价。
（二）印花税
企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。
（三）房产税
需要注意的是，由于企业以房地产对外投资，是以企业拥有的房屋产权换取被投资企业的股权，投资后，房屋的产权即归被投资企业所有，被投资企业对该房屋享有独占权和处置权。
从会计处理的角度来看，投资方将房地产投出后，账面的固定资产即消失，被投资企业按照“接受投资的固定资产的计价”原则确认该项固定资产。
因此，以房地产投资入股，其房屋的所有权已发生转移，其应缴纳的房产税应由拥有房屋产权的被投资方缴纳。
【政策依据】
《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》(国税函发〔1993〕368号)规定，对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税;对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。