华润外滩九里案例分享
大平层公寓设计专题研究
功能空间随着时间的推移，由单一的功能空间向套房空间转变，并且出现 越来越多的其他功能空间（家庭厅、室内游泳池等）；出现双主卧（次卧 功能空间、面积等与主卧相同）、双餐厅、双厨房、双客厅的组合形式， 单套户型中的各个功能空间趋于更加完善；
大平层公寓设计专题研究
从普通平层公寓进化到平层豪宅,设计 手法之一： 公寓型平面设计，采用特殊单元结构 或者直接放 大功能空间尺度，是最简单也是最直 接的大面积
•高层间以空中花园相连接，内部11座多层住宅区开阔，占地面积约8.4万方，包括长达 750米的私人海滩；
•设计充分兼顾各个层面与细节，让住户能最大程度享受环视广阔海域和周边葱郁景色，包 括花柏山、高尔夫球场、拉柏多公园、圣淘沙与圣淘沙名胜世界以及整个城市风貌。
国内顶级豪宅亮点研究
产品打造：传统豪宅布局，户型尺度做到极致
411平米 四室二厅四卫 ：
私家电梯入户，全私属电梯间； 超大客厅尺度，9.8米开间； 公共空间与私属空间过度，中间 设珍宝陈列室； 超豪华主卧； 奢华书房与会客厅设计； 超大尺度宴会餐厅设计； 全套间设计； 层高3.4米； 270度瞰景； 南向看湖；
项目亮点1：地段——帝都中心，繁华与生态并举
周边配套：
中国首席涉外区域：美国、挪威等13个国家的大使馆； 紧邻北京的中央公园：朝阳公园 、丽都花鸟园、太阳宫公园； 商务：连接CBD、燕莎、国展、亚奥商圈、丽都商圈； 酒店：凯宾斯基五星级饭店、希尔顿酒店、昆仑饭店、亮马河 大厦、京信大厦、东方大厦、21世纪饭店； 教育资源：丽都国际小学、北京首家由外国政府独立建设的学 校（德国学校）。
入户：一二三层均有入户花园，强调私家属性
户户有景观，层次明显，空间错落有致
外立面：欧式风格，化繁为简，追求神似
电子化和智能系统应用
华润外滩九里
城市中心精装大平层官邸，海内外精英人士争相购买
销售情况：2009年10月31日开盘，首推80套，当日售
罄；2010年5月初续推100余套，至月底仅剩10套，月
建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭 的“水”相得益彰，隐喻山水相映，符合中式传统 理想的人居观念。
不同楼座起伏的高低关系配合建筑坡屋面的顶层轮 廓设计，为公共环境勾勒出优美灵动的城市天际线。
产品打造：红砖、原铜、石材的外立面，凸显庄重质朴的传统感
红砖：采用95万块经传统工艺烧制的红砖，通过现代
全套房设计； 270度瞰景； 平层别墅格局；
产品打造：顶层遵循纯传统，打造1000平奢侈空中四合院
布局沿用了传统四合院的建筑特点，北房、南座、东厢、西厢，格局非常规整； 遵循了传统的居住风水理论：比如：北京四合院的方位多为坐北朝南，即所谓“坐坎朝离”。“空
房地产外滩九里销售说辞 ()
【最新资料,Word版，可自由编辑！】◎销售说辞：门口迎宾——区域模型欢迎各位台湾桃园代理行台商看房团光临我们的华润-外滩九里!我是您的置业顾问XX，很荣幸由我来带各位参观！这边请，小心台阶！（右手作手势，为客户指示脚下的台阶）您现在所看到的是我们今年3月份刚从法国拍卖，空运回来的7尊达利雕塑，以后会在每个大堂内摆放一尊，永久收藏，您不用去到巴黎，不用等着展览馆的展出，您只要回到家，就能欣赏到大师的作品，您也可以邀请您的亲朋好友到家里来参观欣赏。
我们的华润外滩九里不仅仅是您的一处不动产，更是您所拥有的艺术品，您将会永久收藏，世代承袭。
（走到品牌墙前驻足停留）您现在参观的外滩九里，是我们华润置地全国25个城市58个项目中，最高端的产品。
（领先2-3步走在客户的左前侧）（在区域模型前站定，位于客户的左侧，当说到“您”的时候，双手将名片递给客户），首先，请允许我向各位介绍一下项目的周边情况：不知您是否了解在世界版图中，中国上海的地理标识位置？（置业顾问语气上稍作停顿）而实际上，这个具体地点就在这儿（顺势用激光笔指向）——上海海关大楼。
而从海关大楼往南约2500米，就是我们目前所在的位置（顺势用激光笔指向K楼的位置）——华润-外滩九里。
本项目位于黄浦区外滩滨江豪宅板块，从项目所处的位置来看，外滩九里占据了上海市中心最好的地段。
三公里车程之内能辐射到上海绝大多数的最优质CBD商圈：淮海路商圈、人民广场商圈、陆家嘴商圈、华润时代广场商圈除了拥有城市核心地段优势资源以外。
本项目还具备一个特殊的因素，他使我们华润外滩九里面世即尊贵——除开一般商品房所具备的居住、投资属性外，仅288套稀缺体量、加上建筑所透露出的深厚商道人文精神使得外滩九里具备收藏传世的特性。
众所周知，外滩是上海的标志，从1853年外滩开埠以来，在150年的岁月当中，他见证了上海文化、商业的起步、发展、沉浮和再次崛起。
能够在外滩留下印记的人，都可谓是时代风云人物，但是，历经百年沧桑的外滩从未被谁居住过。
邻近色在居室空间里设计师采用了褐色-壹舍室内设计
ONEHOUSE DESIGN WROKS
深棕色、魅惑紫中点缀少许金色，高贵典雅，精致感十足。
孔雀蓝与橙色的撞色对比带着无可比拟的视觉张力，将奢华高贵尽情渲染。
壹舍设计 设计作品在色表里相邻近的颜色可称为“邻近色”。
在居室空间里设计师采用了褐色、棕色、黄色、绿色等邻近色，不同的色彩之间存在着相互渗透的关系，使整个空间氛围协调而有秩序，乍看之下，内敛而沉静，端方而温润，呼吸之间，绅士情怀氤氲而成。
邻近色搭配
曼哈顿情结
深棕色搭配优雅的褐色、闪耀的金色，构成美到极致的时尚诱惑。
活力橙搭配优雅的孔雀蓝，对比强烈却又不突兀，时髦又华丽。
壹舍设计 设计作品极具匠心的新贵居所
在极其隆重、深沉的配色里，设计师寻求更多惊艳效果，给人视觉上的惊喜感。
如下这个案例便是在大面积大地色围合的空间里，通过小面积家具色彩的变化，既形成对
比又协调统一，带给人不一样的视觉冲击力。
同色系中的色彩变化
ONEHOUSE DESIGN WROKS
相
191
用餐空间力求简洁明朗。
采用了
古铜色的顶棚走线和丝绒反光质
地的窗帘，而主角餐桌椅却换成
了简单的黑白搭配。
去掉繁复配。
华润地产八大系列
住宅项目1) 万象高端产品线位于城市核心商务区，是华润万象城都市综合体的有机组成，为城市高端人群打造的高档高层住宅产品，与城市时代脉搏同步跃动。
代表项目：深圳幸福里2) 城市高端产品线位于城市市区，交通便利、有较好的商业教育配套和景观资源，为满足高端置业家庭的居住需求所打造的顶级高层住宅产品，是公认的城市高档社区。
代表项目：上海外滩九里3) 郊区高端产品线位于城市郊区，拥有独特景观或人文资源，为高端置业的家庭，打造与之相匹配的、地标性、稀缺性高端中低密度产品。
代表项目：宁波卡纳湖谷4) 城市品质产品线位于城市市区，以上佳的景观营造和社区品质，为关注城市配套、追求品质的家庭，提供便捷舒适的城市生活空间。
代表项目：上海滩花园、沈阳凯旋门5) 城郊品质产品线以独有的学府、英伦、法式等优雅气质的风格化产品，为追求品质的家庭，提供城市近郊的舒适居住环境，为住户营造具有人文特质的心灵空间。
代表项目：北京橡树湾、上海橡树湾6) 城市改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市市区范围提供的住宅产品，为住户营造便捷、精炼的生活空间。
代表项目：合肥幸福里7) 郊区改善产品线为城市中产阶级、家庭生命周期驱动的居住改善型家庭，在城市郊区范围提供的具有上佳景观环境、舒适居住空间的综合居住社区。
代表项目：无锡太湖国际社区、长沙凤凰城8) 旅游度假产品线拥有稀缺的旅游度假资源，为追求度假享受的客户所提供的多样化休闲度假住宅组合产品。
代表项目：石梅湾九里数字截至2012年中，公司总资产2,亿港元，净资产亿港元。
截至2012年底，公司土地储备逾3,万平方米，在营投资物业万平方米，进入中国内地43个城市，开发中的项目共80个。
实力位列香港恒生指数成份股；2011度中国房地产开发企业城市覆盖十强、经营绩效十强、稳健经营十强、综合发展十强；大连海中国获“2011年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；杭州悦府获“2011年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；北京橡树湾C1区获“2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；成都二十四城一期获“2012年中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”；中国商业地产品牌价值TOP10、商业地产项目品牌价值TOP10华润置地，品质给城市更多改变(华润中心官网)华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹之一。
2010上海、杭州考察分享----规划、建筑、景观部分158p
华润·橡树湾 细节处理底座，细节上处理的非常好； 桥两侧栏板有竖向的石材做的文理。 49
华润·橡树湾 细节处理
建筑的细节设计 仿真实红砖的贴砖 入户小院采用了一些石材 50
64
九龙仓·玺园 景观设计
上海、杭州考察分享
----规划、建筑、景观部分
规划设计部—冯青石、王玮 2010.12.14
1
考察目的
为了明确东沟住宅项目的方向及定位，对一些在设 计风格、户型开发、景观及室内装修等方面对我们 有参考价值的楼盘进行考察。找到并发现这些楼盘 的可借鉴或可参考的地方进行研究、学习和提升， 帮助我们在东沟住宅项目上做的更好。
55
九龙仓·玺园 建筑立面
立面用前后关系作线条，全石材饰面。 用简洁的手法构成新古典主义简单庄重的风格特点。
56
九龙仓·玺园 建筑立面
用简单的柱子和细小的线条装饰立面。 57
九龙仓·玺园
户型产品
四房两厅五卫（334m2）
超豪华会客厅，连接有 两个观景阳台，视野广 阔；阳光餐厅，与客厅 连成一体，诠释大空间 奢华体验。主卧与客卧 南北分开，强调主人的 私密性空间。 佣人房与餐厅距离过于 遥远，主佣之间存在交 叉，对宅邸的高品质有 所影响。
39
华润·橡树湾 户型产品
两室两厅一卫，88平。 大阳台设计，客厅与餐厅 对位设计，体现大空间感。
40
华润·橡树湾 设备阳台
中央空调设备外 用百页遮蔽； 设备阳台更加狭 长。
41
华润·橡树湾 景观设计
该项目位于湿地公园附近，此处拥有9.4平方公里的绿野，约40万平方米水域，动植物种类和数量惊人， 空气质量更是达到或接近国家一级标准。 楼盘内绿植茂密，品种繁多，楼宇间水系环绕，栈桥，幽径。打造幽静的景观环境。
华润置地(上海)有限公司与上海市国家税务局第五稽查局、上海市国
乐税智库文档司法案例策划 乐税网华润置地(上海)有限公司与上海市国家税务局第五稽查局、上海市国家税务局税务一审行政判决书【标 签】汇算清缴,行政复议,纳税调整【案 由】民事案由【法 院】基层法院【地 域】上海市【裁判时间】2015-12-28【审判程序】二审【裁判单位】上海市黄浦区人民法院【文书种类】判决书 当事人信息: 原告华润置地(上海)有限公司，住所地上海市。
法定代表人唐勇，华润置地(上海)有限公司董事长。
委托代理人张爱萍，男。
委托代理人严锡忠，上海左券律师事务所律师。
被告上海市国家税务局第五稽查局，住所地上海市。
法定代表人范佶睿，上海市国家税务局第五稽查局局长。
委托代理人李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托代理人袁虓，男。
被告上海市国家税务局，住所地上海市。
法定代表人过剑飞，上海市国家税务局局长。
委托代理人任捷，男。
委托代理人徐健，男。
审理经过: 原告华润置地(上海)有限公司(以下简称华润公司)不服被告上海市国家税务局第五稽查局(以下简称市国税稽查五局)所作税务处理决定及被告上海市国家税务局(以下简称市国税局)所作行政复议决定一案，向本院提起行政诉讼。
本院于2015年6月26日立案受理后，向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。
两被告分别在法定举证期限内向本院提交了作出被诉税务处理决定和行政复议决定的证据和依据。
本院分别于2015年8月21日及同年10月21日组织原、被告召开庭前会议。
本院依法组成合议庭，于2015年10月28日公开开庭审理了本案。
原告华润公司的委托代理人张爱萍、严锡忠，被告市国税稽查五局的法定代表人范佶睿及其委托代理人李春华、袁虓，被告市国税局的委托代理人任捷、徐健，证人张某某、忻某某到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
被告市国税稽查五局于2015年2月11日作出沪国税五稽处(2015)6号税务处理决定，认定原告华润公司：(一)2012年12月27日在“管理费用”、“销售费用”科目计提12月份的工资人民币(以下货币单位均为人民币)1，149，538.87元，实际于2013年1月发放。
华润外滩九里卖点培训
中央公园西大道15号
✓ 梦幻都会：美国纽约 ✓ 地标核心：纽约曼哈顿区的中央公园 ✓ 大师主笔：美国总统御用设计师设计 ✓ 典藏级建筑：新古典主义石材建筑 ✓ 传奇主人：主宰纽约华尔街的欧洲金
融豪门 ✓ 售价：套626平米单位,以8800万元美
元（约5.5亿人民币）成交价创下纽约 公寓成交价格记录
➢ 外滩国际金融中心,集商场、写字楼、酒店等体的商业综合体,比肩 香港IFC、ICC.
➢ 老码头时尚,外滩的“新天地”,配套画廊、酒吧、餐厅、会所等高 端时尚场所.
唯
规划· 唯 市政府对浦江沿线千亿级规划、区政府对外滩沿线体化改造
➢ “十二五”期间,市、区两级政府将投入千亿进步完善外滩沿线的规划. ➢ 区政府规划：外滩体化改造,分为历史风貌保护区、综合功能区、滨江
20Leabharlann 值篇传承传承圈层·传承 全球华人领袖圈层,传承外滩百年商道精神
➢ 百年以来,外滩被誉为“东方华尔街”,云集了西方世界最知名的金融机 构,如花旗银行、汇丰银行等.同时,外滩也是中国民族经济孕育的摇篮, 在此曾走出荣氏家族、宋氏家族等国内最著名的实业家.
➢ 传承了外滩百年商道精神,如今外滩九里的圈层云集全球华人富豪,他们 大多能进入福布斯排名,在涉足的领域中独占鳌头.
✓ 梦幻都会：法国巴黎 ✓ 地标核心：位于巴黎类似于上海外滩
的顶级16区,塞纳河的右岸 ✓ 典藏级建筑：欧洲古典建筑风格 ✓ 奢享尺度：750平 ✓ 传奇主人：法国传统贵族家族私邸 ✓ 售价：约2200万欧元（约1.8亿人民币）
海德公园号
✓ 梦幻都会：英国伦敦
✓ 地标核心：毗邻英国最大的皇家公 园——海德公园,以及伦敦最顶级的肯 辛顿商业区中心,咫尺英国女的官邸白 金汉宫与泰晤士河
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
PART3 园林景观
园林设计 园林细节
园林设计—欧式古典园林
园林整体布局沿袭古典园林无限扩张性的总体基调， 以一劢一静景象将东西分区。东区为劢静，将灵劢的水景和 下沉式广场置于其间；西区则是静景，大片的树林和草坪彰 显自然品味。
园林设计
23
园林设计—欧式古典园林
强调仪式感，社区入口对称树阵，配以象征 感的雕像和欧式喷泉。在东区欧式水景下沉广场， 景观道路采用石材铺装。
18
建筑细节
门廊是神庙的主要走廊，也是神庙的入口； 通常覆有顶，两侧为开放式。门廊式样是由构成 门廊的柱子数目确定的。该项目每一幢都设有门 廊，作为一种迎接上宾的礼仪形式。
19
建筑细节
底层和顶端分别采用了多联半囿拱卷门和窗，门框及窗框分别由石砖砌筑隅石状，加配以 造型优雅的塔顶，尽显了建筑的变化及文艺复兴时期艺术的匀称、和谐。
PART1 项目介绍
项目简介 区位 周边配套 案名由来
2
项目简介
项目位于上海南外滩董家渡板块，是上海市规模 最大的高档滨江居住区。板块距离老外滩1400米，世 博板块2400米。 项目总建筑面积为7.43万平米，总户数288套， 由6栋高层组成，新古典建筑风格，全天然石材贴面， 幵拥有繁复、考究具有艺术价值的欧式园林，是集安 全、人性，尊贵于一身的高品质产品。 2009年项目开盘，项目首次开盘，4小时全部售 罄，均价达到7万元。目前均价高达15万元/㎡。
休闲：老码头休闲娱乐中心、 十六铺游艇码头、豫园、老城厢 等。
十六铺码头 豫园
老城厢
陆家嘴 八佰伴
2010世博会
6
案名由来
案名：华润•外滩九里 十里洋场，九里私居。体现本案 “在
外滩”的稀缺地段优势。九，中国文化中 代表尊贵的数字。通“玖”，寓意“似玉 的浅黑色石”，传达本案不外滩石材一脉 相承。本案又是9号地块，故选择九。里， 居住的意思。上海传统、经典的住宅单位。
24
园林设计—欧式古典园林
手工御制，雕刻成型 入口大树，回家的精神支柱
中轰线，扩张无限气派
下沉式广场，大写奢华尺度
25
园林细节
站岗台附有镂空青铜 贴片，精致打造
灯箱和石柱
石雕花盆
26
园林细节
27
PART5 户型设计
188㎡三房两厅两卫 层高：3.2M 优势：主卧步入式衣帽间，多变 性设计使主卧景观视野更加开阔。 卧室全部南向，保证最佳朝向。 劣势：劢静分区丌明晰，流线布 局稍显混乱
A
B
D
K
J
服务式公寓
G
H
11
人行出入口
在豪宅住宅区设置两人行出入口，北面为人行主入口，西面为人行次入口。 南面和东面商务公寓单独设置人行出入口，有效的将住宅不商务公寓区分开，商务公寓 能享受到小区园林景观，同时丌干扰到住宅的客户。
人行主入口
人行次入口
商务公寓出入口
服务式公寓出入口
12
人车分流
物业管理贶：7.7元/平斱米/ 月
竣工日期：2011年
经济指标
占地面积：33000平斱米 总建筑面积：134000平斱米 容积率：3.1 绿化率：40% 主力户型：三房188-245平米 四房 277平米 总户数：288 停车位：417个 产权年限：70年 装修情况：精装
10
建筑排布
华润外滩九里有2栋服务式公寓、7栋住宅围合成封闭的小区，形成闹中有静的规划形态， 高层24层，小高层13层。
华润外滩九里案例分享
深圳中原建筑中心 ShenZhen.10.2012
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。
二级市场策划品控中心
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 1
3
区位属性
外滩建筑群
外滩18号
外滩6号
外
外滩3号
滩
5
上海总会
号
陆家嘴
华润外滩九里是上海滩花园二期项目，是 市中心最大的、也是最后一片可供成片开发的 高档滨江聚居区，有着广阔的升值潜力和想象 空间。北依外滩，对望陆家嘴。
华润外滩九里
4
区位属性
华润•外滩九里项目位于中 山南路460号，可售房源仅288 套，离黄浦江200米，离外滩 1000米，东临中山南路，西至 外廊家桥街，北临毛家园路，南 到紫霞路，位于上海市内环以内， 复兴东路隧道、南浦大桥、9号 线不之毗邻，地理位置十分优越。 其辐射3公里范围内，外滩、 陆家嘴、人民广场、淮海公园新 天地等主要商业商务中心近在咫 尺。
7
PART2 规划设计
经济指标 建筑排布 人行车行出入口
基本信息
板块：外滩滨江
物业类型：公寓
建筑类型：高层
开发商：华润置地（上海）有 限公司
单位：豪斯泰勒•张• 斯图德建筑设计咨询（上海） 有限公司
物业公司：物业顾问Frasers 辉盙国际
华润外滩九里采用双大堂设计，共有400多个地下车位，实行人车分流，地下停车。 车行出入口
车行出入口
13
PART3 建筑立面
立面风格 建筑细节
立面风格
建筑风格：新古典主义 华润•外滩九里采用新古
典主义建筑风格，运用现代材 质和工艺，全石材立面，将传 统的精华和时代的审美充分融 合。整体建筑显得霸气而典雅； 幵以营造外滩经典作品的决心， 精心挑选每一块材质，用心打 磨每一个细节。
为充分体现出楼盘高贵感， 连模型也做得相当细致。
立面风格
外滩九里的建筑立面，严格按照经典地＂三 段式＂划分，深刻诠释了新古典主义规整地秩序。 准确的比例和完美地对称产生了和谐美。
16
建筑细节
底层和顶部分别采用了多联半囿拱券。阳台、檐口、勒脚等细部装饰的装饰线条经典、流 畅。
17
建筑细节
阳台、窗口、檐口、勒脚等细部装饰线条细致、流畅、别具一格，它们凝聚着全上海最顶 级物业—外滩古老建筑群的精致不优雅，为华润外滩九里增添了文艺复兴式的古典主义色彩。
5
周边配套
华润外滩九里拥有全市绝大多数CBD资源，占尽上海自然、历叱、人文、艺术资源。北 有150年外滩、十六铺码头；东有繁荣陆家嘴、八百伴；南有2010年世博会；西有豫园、700 年老城厢、新天地、人民广场。
外滩
生活：德兴馆,好又多,绿苑大酒 店；
医院：董家渡地段医院；
学校：紫霞路幼儿园,复兴路第 三小学, 尚文中学,黄浦区第一中 心小学