大型购物中心成功的六大要素
购物中心成功的关键因素.
购物中心成功的关键因素主讲人：谢仕平整个购物中心跟百货公司相比，有一个很大的区别，就是前期的规划很关键。
像我们这么大的购物中心，前期要做这么长的时间，一年二年甚至三年的规划呢，就是因为开始了之后重点就过渡到购物中心的营销和物业管理，所以前期这块是很关键的。
一个成功的购物中心，有哪些比较关键性的因素，这些也是我在实际操作过程中的一些心得，不一定都很有普遍性，或者大家都适用，只给大家做参考。
1、第一个关键就是选址，因为所有的零售业，第一是地头，第二是地头，第三还是地头，不一定是选择最旺的地方，因为不是你想选就可以选到的，在北京路盖购物中心根本不可能。
选地头要充分考虑到商圈里有没有足够的购买力支持，这跟购物中心盖多大有关系，是怎样的定位，商圈的特点和购买的情况怎样，这是一个很关键的因素。
要充分考虑交通的问题，我们参考了很多国家的购物中心，交通是必不可少的，为什么天河城和中华广场旺，就是因为有地铁。
我们正佳广场也有两路地铁，一号线和三号线，交通或者是未来交通的规划是很重要的因素。
此外还要对竞争对手进行分析，你旁边的竞争对手怎样，不仅仅是你直接的竞争对手，比如象购物中心，你做购物中心你旁边还有可能做购物中心，刚才有很多记者问我，正佳上来了天河城怎么办，这就是对对手的判断。
像在天河区商圈里，光有一家购物中心是不够的，商圈必须有很多的商业零售业态才丰富，我们的理解是跟天河城有互补有良性竞争的关系，关键是二者之间必须有互补，必须有差异性。
还有相关的对手，比如说百货公司、大型卖场，这可能跟购物中心里的主力店有很大的冲突，比如说正佳现在有两家百货公司，有一家大型超市，跟周边大型百货公司、超市有没有冲突。
归根到底，对很多的发展商来说，很多的商业物业是没有选的，盖了我就要开，就有一个选择做什么商业物业的问题，是选择做百货公司还是购物中心，商业物业是一个很广的概念，也可以做专业市场，广州很多专业市场做的很好，也可以做主题型的，可以做服装城、玩具城。
购物中心成功关键：招商在先→营运为主→企划造势→物业保障
购物中心成功关键：招商在先→营运为主→企划造势→物业保障购物中心的开发运营正如这句话所说，“打江山容易守江山难！”一个购物中心建起来不容易，但更难的是在其后续的经营管理，这也是购物中心能否成功的关键。
运营管理中，品牌更新和硬件翻新等调整是其中重要的一块，也是业主相当重视的环节。
如果操作得当，它将明显提升购物中心的业绩。
比如上海淮海中路的K11，它的前身是新世界大厦，在翻新升级之后，商铺租金增长了70%，办公楼租金亦增长30%，人流量自1月试营业以来平均每月高达100万次。
购物中心在运营中还有哪些需要注意的事项，今天就为大家梳理一下。
招商在先→营运为主→企划造势→物业保障招商在先一个购物中心成功与否，与前期的招商定位、结构设计、租户选择有着极其重要的关系。
1、招商定位：招商定位包括购物中心的主题定位、面积配比、租金产出配比、业态功能配比等。
购物中心按照面积及周边消费人数分为三个等级：(1)区域性(regional)或大型购物中心，客源范围的消费人数超过10万人次；(2)地区性(district)或社区性的购物中心，客源范围的消费人数至少4万人次以上；(3)地方性(local)或邻里性的购物中心，客源范围的消费人数大约在1万人左右。
不同等级的购物中心决定了不同的主题定位和操作思路。
一般区域型大型购物中心的面积配比一般情况下把35%用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商业店铺。
主力店是指面积在五千平米以上的，比如百货店、大型超市、电影院这类的业态；次主力店是1300—3000平米左右的，比如家电城、运动广场、儿童游戏城、手机城等等；商业店铺就是在500平米以下的。
对于租金产出配比来说，35%的主力店只能占租金产出15%，25%的次主力店占30%，40%的商业店铺要占55%的租金产出。
也就是说配比租金的时候，次主力店要打平。
业态功能配比来讲：在商业领域内，如果说超市经营的是商品，百货经营的是品牌，那么购物中心经营的就是业态。
百货业经营策略六大构面和成功条件
百货业经营策略六大构面和成功条件百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
成功的条件在于正确的市场定位、优质的产品、合理的定价、有效的推广和促销、高效的供应链管理以及卓越的客户服务。
首先，市场定位是百货业成功的第一步。
经营者需要根据目标市场的需求和消费习惯，确定适合的市场定位。
针对不同的消费群体，可以选择定位为大众市场、高端市场或者特定的细分市场。
有针对性的市场定位能够提高百货店在竞争中的独特性和吸引力。
其次，产品组合是百货店的核心竞争力。
经营者需要根据目标市场的需求和消费趋势，合理设计产品组合。
优质的产品质量和品牌声誉是吸引消费者的重要条件。
同时，多样化的产品组合可以满足消费者的不同需求，提高百货店的吸引力和竞争力。
定价策略也是百货店经营的重要方面。
经营者需要根据成本、市场需求和竞争对手的定价水平，确定合理的价格策略。
定价策略可以根据产品的不同进行差异化定价，或者通过促销活动和套餐销售等手段提供价值给消费者。
推广与促销是百货店增加知名度和销售额的重要方式。
经营者可以通过广告宣传、促销活动、线上线下推广等手段，提高消费者对百货店的认知度和购买意愿。
同时，百货店可以通过与品牌合作、举办主题活动等方式增加消费者的体验感和互动性，提升竞争力。
供应链管理是百货店经营的关键环节。
经营者需要与供应商建立良好的合作关系，确保货物的及时供应和质量稳定。
同时，高效的库存管理和物流配送能够降低成本并提高销售效率。
通过建立高效的供应链体系，百货店可以提供更好的购物体验，增强客户忠诚度。
最后，客户服务是百货店成功的基础。
通过提供优质的客户服务，百货店可以赢得消费者的信任和满意度，增加顾客的回头率和口碑传播。
经营者需要培养员工良好的服务意识和沟通技巧，提供个性化的服务，帮助解决消费者的问题和需求。
综上所述，百货业经营策略的六大构面包括市场定位、产品组合、定价策略、推广与促销、供应链管理以及客户服务。
大型购物中心成功六大要素
大型购物中心成功六大要素大型购物中心成功的六大要素购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。
1．专业团队的引入购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。
主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。
在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。
并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。
2．场地的恰当选择购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。
城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。
不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。
知识分享购物中心的商业运营成功的主要因素
知识分享：购物中心的商业运营成功的主要因素商业运营的成功主要取决于三个方面。
一、正视定位在众多影响购物中心成功的因素里，购物中心定位的核心是什么？是市场需求、品牌资源。
什么叫市场需求？研究购物中心，很多时候我们发现只研究了表面的因素。
这显然是不对的。
我们应当预判未来消费者的发展和生活习惯的改变，要结合很多的因素分析。
资源方面，先分析一下什么叫资源，资源有两方面，一个是稀有资源，一个是市场最优势的资源。
优势的资源跟稀有的资源有什么区别？如果没有稀有的资源，全是我们见过的，很难吸引新的消费者。
可是优势资源太多了，这个项目没有特色。
所以，资源方面的分析很重要。
正大广场，投资4.5亿美元，在2002年10月份开业，其实这个项目在陆家嘴明珠塔的对面，超级品牌店，一个有24. 7万平方米的项目如果定位为超级品牌店会很恐怖，塞不满。
天天最低价易初莲花，与LV等奢侈品牌格格不入。
所以，开业了一些签约品牌纷纷退出，开盘成了黑盘。
尽管项目操作有困难，但我们发现项目基础是好的。
浦东在上海整体的发展很好，很多人住在浦东。
浦东所在的区域前景很明朗，未来高档次的住宅重点供应也在浦东，周边的人群以家庭消费为主，我们定位为家庭购物休闲中心，超大体量可以得到市场支持。
那时没有一个购物中心定位为家庭，而这个购物中心通过家庭共享，父母共享和儿童独享三个主题完成人群的二次筛选。
家庭业态没有什么秘密，可是我们要分清楚什么叫家庭共享，家庭共享就是一家人共享的，父母分享是父母和孩子可以一起分享。
我们引进中国第一个从日本过来的（儿童折射大典），里面有七十几个行业让孩子玩，可以开飞机，可以当老师，你在工作过程中可以挣到钱，父母可以把孩子放在这儿一天，儿童独自享受，父母不能进去，里面有人照顾你的孩子，父母不需要进去。
儿童独享可以把父母的消费力完全释放出来。
另外，商务办公的人口在陆家嘴也很多，所以，产生很多商务餐饮的需求。
我们就用休闲娱乐满足周边的群体。
百货业经营策略六大构面和成功条件
百货业经营策略六大构面和成功条件引言百货业是指经营各类日用品和消费品的零售业，是一个充满挑战的行业。
随着电子商务的快速发展和消费者需求的变化，百货业经营策略变得至关重要。
本文将介绍百货业经营策略的六大构面和成功条件，以帮助百货业企业在市场竞争中取得优势。
一、产品和品牌策略1.1 产品定位百货业企业应根据目标消费者和市场需求，明确产品定位。
定位可以通过产品的种类、品质、价格等方面来实现，以迎合不同消费者的需求。
1.2 品牌塑造品牌在百货业中起到关键作用。
通过塑造独特的品牌形象和价值观，百货企业可以吸引消费者的关注并树立信任感。
品牌塑造需要投入时间和资源，建立起与消费者之间的情感和认同。
二、市场营销策略2.1 渠道选择百货业企业需要选择适合自身的销售渠道。
可以是传统的实体店面，也可以是线上电商平台。
选择合适的渠道可以提高销售效率和市场覆盖率。
2.2 客户关系管理有效的客户关系管理是百货业成功的关键。
通过了解客户需求，提供个性化的产品和服务，建立并维护良好的客户关系，可以增加客户的忠诚度和口碑。
2.3 市场调研和竞争分析百货业企业需要进行市场调研，了解目标市场的特点和趋势，以及竞争对手的优势和弱点。
有针对性的竞争分析可以帮助企业找到市场空缺和自身的竞争优势。
三、供应链管理策略3.1 供应商选择与管理百货业企业需要选择可靠的供应商，确保产品质量和供应的稳定性。
同时，与供应商建立良好的合作关系，并进行有效的供应链管理，以提高生产效率和降低成本。
3.2 库存管理库存管理对于百货业企业非常重要。
合理的库存管理可以避免库存积压和缺货情况的发生，提高供应链的效率和利润率。
四、价格策略4.1 定价策略百货业企业的定价策略需要综合考虑成本、市场需求、竞争对手的定价等因素。
合理的定价策略可以提高产品的市场竞争力和利润率。
4.2 促销和折扣策略促销和折扣活动对于吸引消费者和推动销售非常重要。
百货业企业可以通过举办促销活动、打折销售等方式，增加销售量并提高品牌知名度。
购物中心稳场8要素
购物中心稳场8要素第一篇：购物中心稳场8要素购物中心稳场8要素1、建立经营预警机制：每天关注与走访各商户销售状况，对商户的货品款式、价格带、橱窗美陈、营销方式、员工服务等实际问题提供专业经营指导与培训；每周或者每月进行汇总分析，并根据各业态、各业种商家的预警及时沟通与分析，把问题控制在萌芽状态。
2、完善品牌配置：开业后商户货品适销对路面临考验，此时要协助商户经营调整，同时做好各楼层品牌调预案；如现缺乏国内二线品牌女装、日韩系女装、女鞋女包、名表配饰、品牌箱包或东南亚特色美食等。
3、进行二次招商储备：一个mall开业后会有部分沟通但未能引进的优质品牌重新关注，利用开业效应，重新洽谈，及时调整。
建立区域品牌资源库，利用商家答谢会或调研等，对符合项目定位的品牌，通过各种渠道与商家建立合作关系，以备未来及时补充。
4、树立品牌：第一年的重点是在项目所在城市或地区树立项目的品牌与主体形象。
将mall的全新业态组合模式，在广大市民心里打上烙印。
5、吸引客流：巨大的客流造就mall旺盛的人气，旺盛的人气汇聚强劲的商机。
6、营销推广：制定全年到每月或每周的具体营销推广计划于费用预算，培养一批本地稳定的购物习惯和忠诚度高的目标消费人群。
7、财务目标：一个大型商业中心或mall往往少则投资逾数亿多则10亿以上，回收期一般需10年或以上更多，首年年度财务目标多少？分解到各部门的经营指标多少？明确运营成本如何控制、如火热节源开能、开源创收来达成财务目标？项目开业后必须重视与解决的。
8、运营状况评估报告：开业3-6个月内，由营运部门依据经营状况。
市场调研报告、消费者调研报告等对mall的定位和业态组合须进行全面客观的评估。
本方案源自（领商网）第二篇：购物中心巡场工作规范巡场工作规范1.0 巡视范围及路线：1.1巡场范围：广场内场、外场、主力店及停车场。
1.2路线：广场室内步行街——广场主力店——外广场——地下停车场2.0 巡视频次：2.1 步行街每天4次，开业前巡视、营业中巡视（上午、下午各一次）、闭店后巡视；2.2 主力店及地下停车场每周不少于一次；2.3 营运副总经理（营运部经理）每周一14：00---17：00组织营运部人员进行集体巡场，全面检查现场营运管理情况。
购物中心开发经营成功因素析
二 、上海购物 中心发展 中存在 的问题
（ ）用住宅开发理念来开发购物中心 一 许 多刚进入商业地产开发的投资商对商业特性把握存
很多购物 中心要经营成功都是在不断的调整初始的市
场定位 。如正大广场起初的定位是超级品牌 中心。客群是 那些具有高消费能 力和期望享受西方生活品质的新一代 人。２０ 年 １ 月 １ ０２ ０ ８日试营业 ．１—８ 楼整体出租率不足 ６％ ，２０ ０ ０ ３— ２０ 年整体 出租率只有 ４ ％ 。当时的上海 ０４ ５ 消费 力不能容纳两个恒隆 ，奢侈品牌也不需要在上海市
截至到 ２０ 年底 ．上海已建成的 ５ ０７ ４家购物 中心单体
平均建筑 面积 １ ．９ １９ 万平方米 ．其 中 １ ０万平方米 以上的
购物 中心有 ２ ６家。目前在建购物中心 ２ 家 ，建筑面积共 ８
４１ ４
．
７万平方米 ，单体平均建筑 面积 １ ．１ ４８ 万平方米，其
中 １ 万平方米 以上为 １ 家 ，其 中在建的浦东世纪大都会 ０ ７ 项 目总建面为 ３ 万平方米 ，商业面积达到 １ 万平方米。 ８ ８
（ ）购物 中心存在从 中心城 区向社 区和郊 区扩散 的 三
趋 势
目前上海社 区型购 物 中心 已经建 成开业 的有 １ ８家 ， 占已建购物 中心 比重 ３ ％。上海 目前 已经形成人 口从 ３４
购物 中心建筑在名称上除了直接
还 可 能被称 为 Ｓｏｐ ｇ Ｃ ｎ ｒ ｈｐ ｉ ｅｔ 、 ｎ ｅ
并 且租 金 几乎 翻 了一 番 。
式 ，应先确定经营模式 ．包括招商对象和客户的需求 ，然
后进行设计 ．最大限度的减少改造成本 ．从而降低购物 中
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大型购物中心成功的六大要素
大型购物中心成功的六大要素提要：购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。
中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷
大型购物中心成功的六大要素
购物中心成功的六要素为：专业团队的引入、场地的恰当选择、准确的市场定位、特色的主题和设计、财务的可行性、地方政府的支持。
要想在购物中心这块肥田上开花结果，开发商和投资者就必须要熟谙购物中心开发运营的成功之道。
1．专业团队的引入
购物中心开发的复杂性与周期长的特点，使得在购物中心的开发过程需要大量的专业人员参与到项目建设中来。
主要有项目前期顾问团队、租赁招商团队、市场销售团队、规划设计团队、工程建设管理团队以及商业运营团队等。
在项目前期聘请专业的顾问团队进行市场调研分析、规划初步的商业业态是十分必要的。
并且很大一部分购物中心都有国际投资者的参与，这样用国际化的眼光来建设购物中心，对未来的招商奠定基础。
2．场地的恰当选择
购物中心的场地选择至关重要，但合适开发的场地越来越难找。
城市区域中心的成熟商圈内的核心地块是购物中心开发的理想选择，却面临着拆迁困难的风险，影响购物中心开发的进度；城市规划的新城镇中心具有良好的市场消费潜力，但面临着城市规划的不确定性与市场潜力能否释放的风险，影响着购物中心的成败；同时合意的目标地块由于竞争对手多，也面临着地价过高的风险，这些风险因素越来越成为购物中心选择场地所要面对的现实。
不管开发商构想开发的购物中心类型如何，也不管开发商是否已拥有土地，一个规划中的选址必须最大限度的具有以下综合特征：与目标市场有关的中心位置，以保证项目运营所需的基本消费群；方便的通路，以保证项目物流、车流、人流的需求；可识别性高，便于消费者前往进行消费；与计划概念和停车要求相关的合适规模与形态，细节保证运营顺畅；可操作性的地形，有利于项目设计和规划；排水系统良好，特别对包含餐饮业态项目尤为重要；地基土质良好，这是保证建筑体安全稳固的基础；已有配套市政设施，可缩短购物中心市场培育期；环境兼容性高，形成多功能效应，提升项目品质；合适的区划要求，留下调整余地等。
3．准确的市场定位
购物中心建设不同于住宅开发，它所进行的市场分析更
侧重于对零售市场的识别与评估，开发商在新建一个购物中心之前，必须分析零售的供需关系，计算各类商品和服务潜在的市场空间，也即对商圈内的零售空间有效需求进行科学的评估与预测。
对购物中心进行综合性市场评估主要包括以下方面：对城市区域的经济基础分析，例如总的经济趋势、就业趋势、经济活动预测、经济增长模式等；勾画出主要的，次要的和周边商圈以及这些商圈的可达性；每个商圈内的人口数据，包括现有规模、历史趋势和未来预测；每个目标市场的人口统计数据，所在商圈的居住人口信息，包括旅游者、办公室人员、通勤人口和商务旅行者；每个商圈的人口特征，包括户数、家庭数和单身数、生活方式、年龄构成及历史趋势和未来预测；每个商圈的收入特征，包括每户、每家和人均收入情况，可支配收入的发展的趋势，购买力以及未来预测；商圈内对不同商品和服务的消费偏好和趋势；商圈内不同类型零售中心的相互竞争的位置、特征和销售趋势；商圈内零售空间的拥有和发展情况，以及不同零售类型购物中心的销售趋势；市场占有率、产出率、建设特色、核心租户、扩大中心规模，根据考虑的方案来决定。
准确的市场定位对于购物中心的成功经营起到事半功倍的作用，准确的市场定位可以大大缩短购物中心的市场培育期。
4．特色的主题和设计
购物中心具有特色主要是两方面：一方面是主题理念要具有特色。
中国第一代大型购物中心致命硬伤有两处：一是功能缺陷，购物功能“一股独大”，占据了60％－70％的比例，造成休闲、娱乐场地短缺，使多种功能的配套受到冲击。
二是主题缺陷，由于缺少体现都市文化品位且富有个性的主题设计，各购物中心从内容设置到品牌引进都大同小异，由此引发日益严重的同质化危机。
因此购物中心差异化、主题化、特色化是成功的必要条件。
另一方面是建筑设计规划富有特色。
购物中心建筑规划设计不仅仅要求结构空间能容纳零售商业活动，场地必须满足足够的停车需求，建筑及其环境能够吸引顾客和租户，并为他们提供方便，具有一定的超前和创新性，在运营过程中不断满足市场和租户调整的需求，补偿开发商投资回报的同时服务于社区。
这些要求都使得今天购物中心的设计必须采用最新的土地规划、建筑设计、景观设计、工程设计与技巧性的商品组合、公共关系以及管理融合一起。
购物中心的设计允许租户之间的合理变化，但必须保持整体的协调性。
建筑的整体设计也应该融入地区的独特环境，使其与周边的环境和各种出入方式紧密结合，更能反映地区的历史和文化特色。
5．财务的可行性
市场分析的基础是识别购物中心投资前景，落实到购物中心开发的财务可行性是至关重要的。
购物中心的财务可行性分析报表包含了购物中心开发的预期费用、购物中心的计划收入和详细评估。
区别于普通住宅物业开发，购物中心的投资成本中包含着长期的运营成本费用，如广告和物业宣传费用、房地产税、物业管理、购物中心修缮等各类费用；同时购物中心的总收入也不同于住宅物业的一次性销售收入，是不定性的多元化收入形式，其中包括出租、销售、自营等来实现。
出租可分为不定期租金回收收入，一般分为5年、10年或者以后的总体租金回收。
6．地方政府的支持
购物中心开发一般都占据城市或区域的核心位置，具有显着的社会效应；而其开发运营的复杂性，必然不可缺少地方政府的全力支持。
不但可以影响土地使用区分变更的快慢、相关基础设施建设的配合，招商过程的优惠政策，服务设施，甚至于各种证照的核发，如土地使用证、建设规划许可证等以及完工后的使用执照与各项商业登记等等。
因此与地方政府建立良好的沟通渠道，适时适地的回馈地方，共创双赢局面是非常关键的。