万科第五园市场分析总结
某地产第五园分析2
某地产第五园分析21. 简介某地产第五园位于某地区，是该地产公司开发的一个住宅小区项目。
本文将对该项目进行详细分析，从项目规模、设计特点、市场潜力等方面进行评估。
2. 项目规模某地产第五园总面积约为XXXX平方米，包括X栋住宅楼和X个公共设施，共计X套住宅单元。
小区内设有停车场、健身房、游泳池和绿化带，为业主提供全方位的生活便利。
3. 设计特点某地产第五园的设计充分考虑了居民的生活需求和环境因素。
以下是项目的主要设计特点：3.1 绿化带该小区内设置了大量的绿化带，以提供良好的生态环境和舒适的居住体验。
绿化带内有各类植被，如花草、树木等，不仅美化了小区景观，还提供了自然氧吧的功能。
3.2 公共设施某地产第五园项目中建设了多个公共设施，以满足居民的日常需求。
停车场解决了居民停车难的问题；健身房提供了锻炼身体的场所；游泳池为居民提供了消暑娱乐的选择。
这些设施的设置增加了小区的功能性和舒适度。
3.3 房屋设计该小区的房屋设计采用现代风格，注重空间的合理利用和功能的实用性。
每套住宅单元均配置了宽敞的客厅、主卧室和次卧室，同时还设置了独立的洗手间和储物室，满足了居民对居住空间的需求。
此外，使用环保材料和节能设备也是该项目的设计理念之一。
4. 市场潜力某地产第五园项目具有较大的市场潜力，主要体现在以下几方面：4.1 地理位置优越该项目位于某地区的中心地带，交通便利，周边配套设施完善。
附近有多个购物中心和学校，为居民提供了便捷的生活条件。
此外，紧邻主干道和公交站点，方便居民出行。
4.2 高品质的生活环境某地产第五园注重提供高品质的生活环境，通过设计精良的景观和多样化的公共设施，增加了小区的吸引力。
这将吸引大量有追求的购房者，增加项目的市场竞争力。
4.3 投资潜力随着城市发展和人口增加，房地产市场持续升温。
某地产第五园项目作为该地区的新兴项目，具有较高的投资潜力。
随着项目的推进和附近配套设施的完善，房价有望稳步上涨，为投资者带来可观的回报。
万科第五园4P营销组合分析报告
万科第五园4P营销组合分析报告万科第五园4P营销组合分析报告作者：佚名时间：2008-6-2浏览量：万科第五园概况由万科集团开发的万科第五园，位于深圳龙岗区布吉镇坂田深中快速公路旁，分两期开发，一期11栋，有三种形式：庭院别墅、叠院HoUSE、合院阳房。
总占地面积11万㎡，建筑面积为万㎡，住宅面积㎡，商业面积㎡，容积率为。
万科第五园由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司/北京泊岸建筑设计咨询有限公司/北京市建筑设计研究院共同设计，景观设计是易道设计，物业由万科物业管理，销售代理——中原地产，都是业内有影响的公司。
获得的奖项：获得由中国土木工程学会，中国城市规划学会、中国房地产协会城市开发委员会、中国民族建筑研究会和中国建设报联合颁发的“中国珍品大院奖”（2004年12月25日）产品定位一、项目1期基本情况首期开发11栋，庭院别墅、叠院HoUSE、合院阳房。
可建设总建筑面积为:，其中商业、居住，余为附属建筑工程和公益工程。
万科·第五园地势起伏，北低而南高，高差目测应该在20米左右，这个地势差，比17英里稍小一些，比东海岸要稍大一些。
但总体上说，地势过渡比较平缓。
第五园依势建了架空层。
万科第五园整个建筑结构采用框架结构，住户可对户型内进行随意分割。
1、交通万科第五园，位于深圳龙岗区布吉镇坂田，梅观高速与布龙公路交汇处，如果从梅林出关沿五和大道往四季花城方向行使，在距离花城200米处东拐，400米后就到万科·第五园。
没有公交车直接到达小区内，目前到万科第五园，要先到梅林关，然后转坐小巴，才能到达小区内，将来会在小区内引入302公交巴士，让住户在小区内就可以坐上公车。
302行车路线：梅林关——车管所——皇岗——华富路——华强中——经济大厦——南园中——爱华市场——南园小学——上步南路——中信广场——上步小学——岁宝百货——书城——人民桥——门诊部——国贸——罗湖小学——火车站。
小区内的住户还可以花大概10分钟的路程，走到雅园路口（这里的公车比较多），坐巴士到梅林关口，然后再转车。
万科第五园
目录一、万科集团的简介 ......................... 错误！未定义书签。
二、“第五园”的背景 (2)（一）“第五园”之土地背景 (2)（二）“第五园”案名的来历 (3)（三）“第五园”代理权的故事 (3)三、“第五园”产品分析 (4)（一）“第五园”概况及一期产品简介 (4)（二）项目规划、设计要点评析 (8)（三）项目定位 (13)（四）SWOT分析 (13)四、营销推广的特色 (15)（一）包装篇 ...............................错误！未定义书签。
（二）营销篇 ...............................错误！未定义书签。
（三）推广篇 (16)五、“第五园”开盘昭象 (18)（一）开盘现场 (18)（二）开盘程序 (19)（三）第五园的销售情况 (19)4、客户情况 ............................ 错误！未定义书签。
六、“第五园”综合评价...................... 错误！未定义书签。
浅析万科第五园一、万科集团简介万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
至2004年12月31日止，万科总资产155.3亿元，净资产62.0 亿元。
2004年万科在售楼盘38个，共实现销售面积163.8万平方米，销售金额91.6亿元，分别比2003年增长24.0%和49.2%。
万科于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截至2004年底，万科已进入深圳、上海、北京等21个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。
2005年是万科确定未来十年发展规划后的第一年。
公司将以客户为导向，以产品为中心，全面推进客户细分策略，进一步落实聚焦城市圈策略，加大在长三角、珠三角和环渤海地域的项目资源储备，2005年万科主要开发项目43个，计划开工面积和竣工面积分别为274.3万平方米和230.3万平方米。
万科第五园营销报告
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19
万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
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基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充 20
一、片区房地产市场状况以及对本项目的启示
1、总体供求
2003-2004年片区住宅供求统计
600000 500000 400000
39%
本片区公务员 香港客户
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片区置业客户特征（基础）
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万科第五园市场分析总结
片区市场分析
片区未来1-2年 市场分析
项目客户分析
概况 价格
供求 销售
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
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基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充 34
认筹客户来源分析
港澳, 0.80% 宝安, 5.10%
片区内 片区外 片
区
置
业
客
户
未来竞争分析
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基础
项 目 认 筹 客 户
主线
中 式 住 宅 客 户
补充 44
其它城市中式住宅购买客户（补充）
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第五园目标客户定位与建议
综合以上三个方面的客户分析结论，我们对第五园的目标客 户定位提出以下的见解：
万科第五园目标客户定位分析与建议
（详见第五园市场分析报告）
5、销售特征分析
• 整体市场供销两旺；
万科第五园分析
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• 在外部形象上，着力塑造墙 体的形态，又不使其对于通 风采光造成影响。在色彩控 制上自始至终贯彻"舍艳求素 "的原则，同时大面积的白色 墙体也为各种植物提供了良 好的背景。
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• 作为潮湿炎热地区的中式
建筑，该项目吸收了富有广 东地区特色的竹筒屋和冷巷 的传统做法，通过天井、廊 架、挑檐、高墙、花窗、孔 洞、缝隙、窄巷等，试图给 阳光一把梳子，给微风一个 过道，使房屋在梳理阳光的 同时呼吸微风，让居住者能 充分享受到一片荫凉，在提 高了住宅的舒适度的同时有 效地降低了能耗。
• 2004年11月，第五园参展深圳首届文博会，首次精彩亮相。万 科首部项目书籍《骨子里的中国情结》在文博会上举行首发仪 式，作者王受之先生现场签名送书。文博会期间，万科集团王 石董事长亲临展会现场，与中央政治局常委李长春、文化部部 长孙家正亲切握手。2004年12月，在北京钓鱼台国宾馆，第五 园以其独特的“原创现代中式”设计风格，荣获“中国建筑珍品大 院”奖。
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• 位于社区紧邻城市干道的商 业街和社区图书馆与住宅区 之间以池塘相隔，小桥相连 ，互为景观。其内部空间也 特别强调了各种开敞、半开 敞、下沉的院落和连廊组合 ，形成丰富而使人流连的"村 口"场所。
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在住宅单体上，种种院落形式无不着力体现中国传统民居当中那 种"内向"型的空间，提供了一方自得其乐的小天地。
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3、 色彩
• 在色彩上，采用素雅、朴实 的颜色，穿插少许亮色，使 整个社区给人一种古朴、典 雅又不失现代的亲和感觉， 特别渲染“素”的意味。白色 、灰色传达了非常民俗的中 国气质，而同时它们又是很 纯粹的现代主义的色彩语汇 ，因此中国传统美学与西方 现代住宅形态在此得到很好 的结合。
案例分析：深圳万科第五园
舒适度 :细部
细部产生荫凉：廊架、挑檐、花窗、孔洞、缝隙、格栅
低层住宅的特点
（1）居住行为方面
（2）居住心理方面
（3）整体环境的协调性强
（4）建筑的自重较轻
………………
居住行为方面
底层住宅使住户较接近自然，在底层一般都附带室外院子，有些还可在顶部形成 较大的生活性露台，这些空间作为室内空间向自然环境的有机延伸，为住户的日 常生活提供了更加接近亲近自然的自由场所，同时也为老人、儿童、残疾人的生 活提供了方便。住户一次性上楼的高度小（或无需上楼），使居民在住宅附近地 面的活动频率加大，也有利于加强住户之间的相互交往。
庭院别墅的后庭院
院落－庭院别墅的后庭院
后院－相对私密 院墙高度和院落是否下 沉决定了私密程度
外部空间 :街巷、人行步道
叠院HOUSE间的人行道
庭院别墅间的车行道
外部空间 :怡人的尺度
外部空间 :富有人情味的空间
造型处理:双层墙——藏露结合
内层墙－正常开窗
外层墙－根据采光通风和外部景观的需要而开洞 两层墙均获得了自由
居住心理方面
底层住宅的小体量较易形成亲切的尺度，住户的生活活动空间接近自然环境，符 合人类回归自然的心理需求。建筑造型较为灵活，在空间以及建筑形象上较为接 近大多数人心目中所期望的，有“前庭后院”的理想家园模式，使居民对住宅及 居住环境有较强的认同感和归宿感。
整体环境的协调性强
底层住宅因体量和尺度小，使其与地形、地貌、绿化、水体等自然环境有较好 的协调性，特别是在结合特殊地形方面有较大的灵活性。
城市地段: 第五园位于深圳市区北部的坂雪岗片区，远离城市中心。
城市地段: 第五园位于坂雪岗片区的南部片区，该片区也是坂雪岗片区内最大的居住片区
万科第五园房地产营销报告
其阶不深随
中层仅入着
或局人中
白限心国
;
;
领 甚 至 附 庸 风 雅 的
;
于 最 初 的 设 想 范 围
未 来 的 客 户 也 就 会
;
情 结 推 广 的 深 入 影
都普散响
会通开力
加中去逐
;
入产 渐
对价格的预期
价值 ·资源;三部曲
价值的基础依赖于对资源的占有 价值的增值取决于对资源的整合 价值的实现决定于对资源的释放
意境
表中 现国 为古 意代 境建 美筑
的 形 式 美 很 大 程 度 上 也
;
秩序
通过园林廊亭风景文化寓意等不同空间序 列转换;表现出各种自然的人文的个性的特 征
价综运
值合用
营对
造自
;
显 示 出 建 筑 于 自 然 于 人 类 的
然 资 源 室 外 景 观 人 文 气 质 的
哲学
式一
;
体 现 了 东 方 建 筑 的 美 学 精 神
分项 Q4配套 Q5使用 Q6品牌
品质因素qquality打分表二
内容
打分
生活基本配套
1—3
2
教育
1—3
2
医疗
1—2
1
娱乐休闲
1—2
1
安全性
1—3
3
便利性
1—7
5
舒适度
1—7
6
使用成本
1—3
2
部品品质
0—2
2
售后保障
0—2
2
物业服务
1—3
3
市场形象
1—3
3
满分 10 20 10
我们认为;第五园品质因素可得76分
(万科第五园)解读
解读“第五园”第五园：万科首个个性化、本土化、精神化的作品。
万科在其开发历史上都是引进世界现代建筑设计和规划手法，为迅速扩张、逐渐实现部品产业化，还将四季花城、城市花园等欧陆风格社区开发模式大规模复制到其它城市。
实事求是地说，万科的住宅在2004年走的是洋派、拷贝、物质化、大规模生产的路子，个性化、本土化、精神化诉求不多。
广东有东莞·可园、番禺·余荫山房、顺德·清晖园和佛山·梁园四大名园，万科自称“第五园”显然是要走中式建筑、中式园林的新路。
观摩第五园结束后，可看到这个小区是万科地产第一个极度个性化、本土化（中国化）、精神化的作品。
由于万科已经准区域垄断坂雪岗片区，因此为了避免内部自家的兄弟项目发生内耗竞争，万科城西化、第五园中式则并不难理解。
■扬弃式继承：传统与现代、中式与西式的良好结合曾观摩过外地的著名的中式小区：“清华舫”。
但是，清华舫身上看到更多的是简单的继承、复古，比如与古代一模一样的屋檐、窗户等等，没有对中式建筑予以提炼、升华，并与现代生活脱节。
在万科·第五园的身上，我们可以看到徽派建筑元素和晋派建筑元素的影子。
但是最值得一提的是，万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
比如在小区已经看不到传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑手法。
但是，个性的白墙黛瓦、变通的小窗、细纹的墙脚、清砖的步行道、密集的青竹林、天井绿化、不可窥视镂空墙、通而不透的屏风、方圆结合的局部造型、青石铺就的小巷、半开放式的庭院、墙顶采光天窗及多孔墙等、承载文化的牌坊、可增加通透性的漏窗、富有文化色彩的三雕（石雕、砖雕、木雕）等与现代生活不背离的设计手法则得到了继承。
小区广场阶梯造型处一排5个的古代石雕狮子柱更是原汁原味，而密集的阶梯充满了韵律的动感。