分析万科四季花城 - 副本
广州万科四季花城的规划与建筑设计
提供永久性 的公共 空间使 用 ， 而保 证了邻里 区域 ， 从 保证 了整 个社 区的稳定 性和交流性 ； （）由于 加强 了自然环境 的保 护 ， ３ 从而逐 步形成 文化 、 历 史 的社 区价值 ：
Байду номын сангаас
首位 。对郊 居化 生活的选择更多的考虑会偏 向价格 因素或 渡 假、 投资等角度。
关 键 词 ：原 生 态 新 都 市 主 义 组 群模 式 文 化 社 区 情 景
洋房 泛会 所
一
，
项 目用 地概 况
项 目宗 地 占地 面 积 ４ ． ｍ 地 块 东 西 宽 约 ８ ０ ， 北 ２６万 ２ ’ ９ｍ 南
长约 ６ ０ 呈不规则形状。基地位于佛 山市南海 区， ９ ｍ， 与广州市 白云 区金沙洲接壤 ， 其东南 边相 隔红线 ３ ０ ５ ｍ左右 为广佛高速 公路 ； 东北侧的红线为广州、 南海行政区分 界线 ； 北侧 紧连 １ ９ Ｏ
二 ． 地 潜在 客户 群 基
１中产 阶 层 新 生代 ， 定 义 是 在 物 质 上 仍 处 于 白领 阶 层 发 ． 其
展状态 ， 但在精神追求上已向中产阶层贴近的一类人群 。此人 群教育程度和文化素质较高 ， 求高 品质和高品位 的生活 ， 追 注
边缘社区中的新城市主义_万科四季花城设计随笔
边缘社区中的新城市主义——万科四季花城设计随笔陈 方一、新城市主义的背景及涵义二次世界大战以后,西方资本主义国家大力发展公路交通,而城市环境由于人口膨胀、地价飞涨、工业污染等原因而急剧下降。
伴随着汽车私有化的进程,大量富有的城市居民乃至中产阶层开始从城市迁往郊区,这种现象称之谓“郊迁”,随之而来的便是城市中心区的衰败与萧条,城市税收的锐减。
为重振城市中心区,西方学者及城市行政当局提出了一系列的城市重建及更新计划,这便是通常观念上的“新城市主义”,“新城市主义”运动体现了西方世界对于城市人文价值的一种回归与追求。
但是新城市主义的意义还体现在另一方面:在“郊迁”过程中,城市郊区的自然风光被破坏,建设呈现无序状态,居民点任意散落。
此时人们开始倡导居住小城的模式,重拾居住文化中的城市情结,出现了一些颇有情趣的小镇,比利时的布鲁日小城由此成为闻名遐迩的观光胜地。
新城市主义有关此方面的内容在美国人Peter Katz的“N ew U rbanis m——to the A rchitecture of Comm unities”有着较为详尽的表述。
二、中国边缘社区的发展与新城市主义风格 随着中国经济的发展及城市住宅改革进程的深入,城市边缘地带因在用地、环境、地价等方面的诸多优势,已经成为城市居住开发的重要场所,而边缘社区研究中引入新城市主义的概念,有着以下几方面的意义:(一)东方文化中城市情结:与西方人相比,东方人更愿意在城市环境中进行交流,这可以从东亚、东南亚遍布繁华都市的现象中得到佐证。
在拥有较高经济水平的日本、韩国以及中国台湾,皆未产生明显的“郊迁”现象,一定程度上也与东方文化中的城市情结密不可分。
(二)提升郊区素质:配套设施不全、治安不好已成为阻碍边缘社区发展的重要因素。
(三)规划控制的力度有待进一步增强:将城市规划控制的某些观念引入边缘社区,对于约束复杂而又疏于管理的城市边缘地带,是未雨绸缪必不可少的一环。
万科产品系列全解析
万科产品系列全解析万科产品系列全解析第一类别——高端类别TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。
成都目前还没有。
代表作如深圳海景别墅——十七英里TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅第二类别——城市系列金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园城市花园系列：成都有万科城市花园魅力之城系列：成都有万科魅力之城第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境四季系列：成都有万科双水岸，朗润园01 高端产品系列随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。
高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。
万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。
008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅”020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院036 北京万科·紫台------------高档纯板社区048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活02 自然人文系列自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。
万科城案例分析报告
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
万科地产Swot分析及战略目标
华南理工大学经济与贸易学院团委、学生会万科Swot分析优势(S)(1)品牌优势万科品牌在世界品牌价值实验室(World Brand Value Lab)编制的2010年度《中国品牌500强》排行榜中排名第19位，品牌价值已达635. 65亿元。
同时，'‘万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；(3)持续增长和领跑万科给自己的定位是，做中国房地产行业的领跑者。
公司已经连续3年保持经营性和投资性现金之和为净流入状态。
这表明公司实现的是有质量的增长，财务状况非常稳健。
(4)组织结构创新万科的组织结构根据战略的变化而变化。
万科以整个项U的生命周期为基础设立组织结构。
这样使得专业分工更强，各线集中精力执行专门的任务，每一个过程都得到高度关注。
(5)研发能力强万科研发的“惜景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利。
万科专门设立了创新研究部门，不断地创新，开发出更多的新产品。
如今，标准住宅的4个版本基本成型，已经有超过12个部品实现了工厂化的生产装配，在住宅性能标准方面的创新超过60项.通过创新研究部的努力，万科有儿十项专利正在申报.(6)经营管理模式先进万科物业服务通过全国首批IS09002质量体系认证;公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
此外，万科在经营专业化、住宅市场主流化、财务政策积极化、产业结构合理化上做出的努力持续加大。
1劣势(W)(1)对员工关注不够，员工满意度不高(2)国内不同城市客户的评价褒贬不一(3)与政府的关系非常一般(4)发展受限于土地资源和土地成本土地储备约2200万平方米,仅能满足万科2?3年的发展需要，低于行业平均水平,可能会影响其增长并增加土地购置成本。
对以房地产为主导业务的万科来说，土地资源和土地成本的限制，是影响万科地产经营效益的重要因素，万科获得的可开发土地，较多来源于二级市场或公开拍卖市场土地资源来源渠道的限制,迫使万科只能走城乡结合部开发的策略。
万科四季花城景观规划分析
底层庭院围墙
11.6米
30米
组
11.6米
团
围
墙
24米
11.6米
因底商原因，底层无院落
万科四季花城景观规划分析
b六栋围合，唯一环路双边入户组团
因底商原因，底层无院落
15.5
组 团 围 墙
12米
53米
底层庭院围墙
万科四季花城景观规划分析
c四栋围合
6米
组
底层庭院围墙
团
20米
15米
围
墙
万科四季花城景观规划分析
路宽7米Байду номын сангаас
可作消防口
紧急消防口 路宽6米
路宽7米
路宽6米
万科四季花城景观规划分析
路宽7米
万科四季花城景观规划分析
万科四季花城(多层、小高层、高层、联排、叠加) 占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42%
三期继续追踪要点： 1. 单边入户，消防回车景观效果 2.东侧出入口合理性评估及景观效果
幼儿园
占地面积(万平米)：20.6 容积率：1.45 绿化率：42% 围合封闭组团
会所
泳池
1f底商 1f底商
万科四季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.景观主要轴线分析
方塔 雕塑 水景
两条轴线都有人口文化宣传
公益竹 林区
水景80米
方塔
23 米
20 米
总长145米
儿童活 动区
总
人行入 口对景
长 3
2
0
米
23米
休息交 流区
微地形 起坡区
万科树四阵季花城景观规划分析
（二）展开分析 1.组团分析
广州万科四季花城策划案
第三部分 营销策略思路 找到本项目的出路/明天整体思路：主要是通过品牌导入策略、市场发动策略、市场引爆策略、销售策略的一步一步深入剖析，找到项目在市场创造神话的最佳切入点。要想令项目在市场更具有竞争力，我们先从竞争策略入手：一、竞争策略选择: 竞争策略类型： 1、 价格竞争策略：以低于竞争者的价格赢得市场。——与万科品牌价值体验背道而驰 2、 差异化竞争策略：顾名思义，采取与其他楼盘相差异的产品设计与形象包装，形成差异性。——很多竞争对手已在运用，有一定竞争力，但在市场中与其他竞争对手只能形成拉锯，而非绝对优势。 3、 全面领先竞争策略：即以我为主，开发理念先进、产品精良、价格合理的产品，从而取得全面领先的市场地位。结论：本项目选择全面领先竞争策略。 二、核心竞争策略为保证全面领先，必须构建他人不可模仿与超越的“核心竞争力”，才可以在立足市场，并在竞争中占据有利的地位。 1、 摧毁消费者的心理防线：主要是针对消费群体的心理而制定的核心策略，它从多方面着手，整合项目资源与优势，凭着其自身优势，有效地获得消费者的青睐。 2、取胜竞争对手：以强势领先的产品与形象，构筑不同档次的竞争平台，彻底地取胜竞争对手。 三、构筑核心竞争力：（一）、基本思考点: 1、 构筑他人不可模仿和超越的核心竞争优势; 2、 SWOT分析找到是在市场粗略的位置，而无法更深入地找到项目的核心竞争力，在此我们采取进一步的核心竞争价值分析; 3、 本项目核心竞争价值共分“内中外”三重——整合万科广州四季花城的优势. （二）、核心竞争力的实现： 1、外层价值——自然山水的号召力。 1） 万科四季花城项目所在地拥有“八湖二山”，为“生活在风景”中提供天然的不可再生和模仿的资源； 2） 万科四季花城位于广州与黄岐处即可享有广州的便利又可享有黄岐的成熟，坐享自然环境的幽静与都市的繁华； 3） 万科四季花城所处的位置让其即拥有了广州的客源，又能得到佛山客户的向往，其目标客户层面无形的扩大了。区域： Ø 拥有八山二湖的自然生态环境； Ø 与广州、南海等中心区仅15—30分钟车程； Ø 位于广佛都市居住中心区； 2、中层价值——万科的销售力。（销售力=产品力+形象力） 2.1 产品力——“科学住宅运动”创造全新的产品类型：从房地产的发展趋势来看，在消费群体对居住需求转变为品位的需求，与此同时，地产业也已经悄然掀起革命性的飞跃，由一个单纯居住的概念到社区的概念，由社区的概念过渡到符合可持续发展战略的生态型绿色住宅。而广州的房地产市场已经由住宅市场仅仅就“建筑言建筑”的时代 ，转向要求产品升级换代的住宅时代，。万科凭借自身多年的房地产开发经验及对市场充分的了解，使本项目在万科一直所坚持的”创造力“的推动下，以创引性的产品素质，弥补了广州西区住宅市场的空白。 Ø 大盘规划，配套齐全； Ø 低容积率，城市人向往的舒适生活环境； Ø 拥有专利创新产品——情景洋房及多种产品形态满足客户不同需求； Ø 合理的平面布局； Ø 优良的景观设计，户户有景； Ø 优美的建筑形态，怡人的天然风光，带出生活风情 2.2 形象力——广州西区优质住宅的代表作: 广州房地产市场“战火”一直在熊熊燃烧着。市场上不断涌现出具有鲜明卖点和亮点的产品，并占据目前市场相当的地位。随着房地产的逐步成熟，市场的产品更新换代也愈来愈快，每一个项目的卖点也层出不穷。事实证明：能够真正地受到市场欢迎，买家追捧的物业应该是当地楼市的明星楼盘。也说明广州房地产市场的包容性非常强，只要产品优秀就会被市场认同。因此，本项目在“建筑无限生活” 运动的引领下，实现整体素质的超越，同时又具有鲜明的卖点，二者合一构成项目强有力的产品力来支持产品的形象力，成为广州地产界西区发展上质的飞跃，成为西区的一个标志性的物业。社区氛围：现代、热烈、健康、和谐 3、内层价值——发展商的品牌力。房地产市场的领跑者是万科的企业定位及价值取向，旨在将打造房地产市场最为领先产品，走在市场得最前端。企业声誉是住宅品牌核心。企业声誉的好坏直接影响项目形象的塑造和推广；开发商实力在很大程度上影响着购房者对其所开发项目的判断。万科虽然在广州市场的知名度没有在其他城市高，但是万科有着坚实的开发经验，有着很多成功的开发案例，因此，万科在广州的发展将延续并创新原有的“资源”，将在本项目的开发中注入新的发理念，智慧与文化引入广州，建设更高品质的生活。万科品牌实力、号召力——万科中国优质住宅的代名词、中国房地产业的持续领跑者。万科品牌文化力——造就高质的人文环境与居住氛围。万科品牌的服务质素——优质的物业管理，使业主享有贴心的服务。 （三）、三重核心价值之间的关系�
万科四季花城营销报告(ppt共101张)
中
slogan：万科之美 墨城之巅
：
产
品
万科名牌美誉度
即墨别称墨城，千年
形
全国的名牌地产项目
古城；四季花城。
象
即墨生活最高标准。
定
标准化、人性化、细致 感、全面家居解决方案。
万科的标准 即墨的秩序
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
2010年，万科四季花城推广价值体系
产
万科服务 从经营导向—产品导向—客户导向的服务理念的成熟蜕变。
品
意味着万科的业主将享受其他品牌下难以企及的美好体验。
360°物业管理
形
愉悦感（全程成熟服务体系）+优越感+被尊重感……
象
被人肯定、赞美的满足感和被人仰视的优越感。
定
位
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
外炼
位
中央高档居住区已渐形成
东部核心地段 高档配套区
东部经济开发区，日益成熟，市政、购物、教育、医疗、 餐饮、休闲、娱乐⋯⋯等高档配套逐步完善
未来的地段、配套之巅
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
万科四季 花城营 销报告( ppt101 页)
中 ：
四季还需要一顶新帽子
产
关于产品案名的思考：
上
： 从品牌导向、销售需求、市场份额、产品升级（精装）、溢价等各方面出发，
综 均要求推广定位更高，覆盖范畴更大，影响力度更强。
合 即品牌+品质+品位的综合诉求。
局 势 研
因此2010年，对于万科四季花城， 是自我博弈，自我修正，自我升级的一年。
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（3）商业景观步行街
小区由东向西设置一条弧形的商业 步行街，商业，娱乐，运动设施及 公共建筑与绿化融汇成一个绿色休 闲走廊 以引进欧洲式的小镇商铺形式为主 题，创开放式商场先河。吸引了很 多家商家在这里经营。 OPEN MALL 商业街，将花园引入商业街， 将商业街放到花园中，商业街和广场是 小区人们交流的中心
4.市场：出乎业内意料
1.700套房两月售罄 2.带动区域升值 3.形成系列开发
上海四季花城
广州四季花城
深圳万科四季花园城的成功进一步奠定了万科地产咋深圳的领导地位，此后相当长的 时期内，深圳市场的很多产品或多或少都有四季花城的影子，足见其在市场上的威慑 力及影响力，后来，四季花城更成为万科地产奠定全国市场地位的主力产品。
（4）TOWN HOUSE 情景洋房
TOWN HOUSE 译为“城镇住宅”“排屋”“联排式住宅”“联排式别墅”，每户拥有 私家院落，在欧美一些发达城市盛行。
玉竹苑由两排洋房组成，A型有9套，B型有7套，两行花园洋房平行排列，形成一个 狭长的院落空间，建筑退台的处理，院落空间形态变化丰富，尺度宜人。 在户型设计上则采用入户花园，阳光式，情景洋房等新理念，其中情景洋 房设计概念已经在国内申请专利。
所获荣誉
5.给我们的启示
• 谢谢！
（2）人车分流的路网设计
1.车行系统
区内车行主要沿四季花城环路， 并经过尽端支路进入街区半地下 车库 道路分级： 小区环路——6.5m 双向交通为主 组团道路——4~6m 单向交通为主 2.步行系统 3.停车系统 以中心步行街为主轴，设计了完 整的步道系统，并与 区内园林 系统、公建系统相结合 三期以地面停车、架空停车及半地 下停车相结合，配车率：1:1
采用街区式社区概念小镇主题，成功地弥补了边缘社区的缺陷，居 住小城式的公共空间序列，居住街区、温馨的小城生活。奥地利， 欧洲小镇惬意的生活
2.建筑亮点：不断创新 完善功能
3· 人文亮点：社区文化
经过多年的建设，万科四季花城社区已逐渐形成了自成一格，具有丰富内涵的社 区文化，比一般住宅更富个性和生命力。 1.无法复制的社区文化 2.和谐邻里关系 3.促销法宝
2· 项目背景
谋求更多发展，让更多的人享受 万科服务，白领是地产新兴人群， 营造中价位，高质量的社区
2、项目档案
设计特点
• • • • 组团的小区设计 人车分流的交通流线 商业景观步行街 TOWN HOUSE情景洋房
（1）组团的小区设计
社区空间：纯公共领域，鼓励人们停留交往，主要包括中心步行街、 街区广场等 邻里庭院：半公共空间，车辆禁止通行、步行者可以进入，邻里庭园 由步道相连，形成序列式共享型园林空间，可做晨跑、休 闲之用 私家花园：纯私人空间，遍植花卉
TOWN HOUSE 情景别墅
花园式洋房，密度低，低楼层并联设计，家家拥有 花园平台和私家花园，既有多层集合住宅便于邻里 交往，居住安全
所有户型采用跃层 或复试设计，拥有 各自 花园
入口空间
其他配套设施
底层架空会所
广场
游泳馆
商铺
细节展示
铺装展示
楼梯细节
1.规划亮点：新城市主义概念与城市居住“郊迁”
深圳万科四季花城案例分析
1· 项目介绍
深圳万科· 四季花城位于深圳市福田 中心区的后花园——龙岗区坂雪岗高新 技术开发区。总共分七期开发，总容积 率约1.45，绿化率达40％，以多层住宅 为主，是一个大型、低密度的休闲住宅 区。作为万科咋深圳开发的首个“面向 普通人”的大型精品楼盘，万科· 四季花 城家喻户晓。总建筑面积53万平方米， 分7期进行开发。是一座超大型低密度的 休闲欧洲风情小镇。