目标成本指导书04
目标成本管理作业指引
1)集团公司标准成本。
2)产品定位、产品类型、交楼标准。
3)相应图纸（其中，最终目标成本参照经审核后的方案或初步设计图纸）。
4)本地区相关的工程定额或消耗量标准。
5)本地区政府的相关文件或规定。
6)本地区相关的人工、建材价格信息。
7)参考集团内部已结算工程的单价（需注明参考数据的来源和依据）。
设计部
物资材料价格
物资部
报批报建费用测算
开发部
营销费用测算
营销部
勘察设计费用测算
设计部
建安配套费用测算
成本管理部
财务管理费用测算
财务部
扩初、施工图阶段
扩初、施工图设计成果
设计部
扩初阶段成本测算
施工图阶段成本测算
扩初、施工图阶段材料设备选型定板清单
设计部
物资材料价格
物资部
4.2.3【目标成本测算表】的编制要求
4.11【目标成本调整审批表】内容除包括目标成本调整表中的内容外，还需要在编制说明中特别说明，本次调整较目标成本进行了哪些方面的调整，说明调整目的、调整依据，对于调整金额与目标成本进行对比等能够说明当次目标成本调整结果相对于原目标成本的所有差异情况说明。
4.12目标成本的评审
4.12.1（一）成本本身
4.5.2对于住宅类或不进行初步设计的产品，方案设计评审通过后，项目目标成本按4.6.3-4.6.6的有关内容提前至本阶段确定。城市公司成本管理部根据方案评审情况及项目目标成本编制【施工图阶段建造成本优化建议书】，经分管领导审批，报集团成本管理部备案，并由城市公司设计部具体落实实施。
4.5.3对于酒店、商业综合体等需要进行扩初设计的产品，方案设计评审通过后，城市公司成本管理部根据方案评审情况编制【初步阶段建造成本优化建议书】，根据【权责手册】完成审核/审批，报集团成本管理部备案，并由城市公司设计部具体落实实施。
项目目标成本控制指导书
**项目责任目标成本控制指导书**** 年** 月项目责任目标成本控制指导书各相关部门:为保证项目开发取得预期收益..明确项目成本控制目标并关闭至责任部门..经公司研究讨论..现对项目成本予以发布..请遵照执行。
所有执行情况必须建立在执行公司已批准的相关管理规定前提下进行考核。
此指标是在与项目发展部、项目部、工程管理部等各责任部门沟通后制订完成的..以上各责任部门需在业务操作中树立牢固的成本目标意识..进行多方面分析研究..在保证质量和销售的基础上..努力将项目成本控制在预定的目标内；对超出目标成本的新增业务..要事前严格按照管理规定中的要求进行报批；项目目标成本以责任成本指标的形式分解至各部门..成本管理部将对每月责任目标成本执行情况进行分析并及时反馈给公司管理层..其执行情况也将做为对各部门评价的重要指标及考核依据之一。
2010年9月目录一、项目概况 (3)二、成本项目责任部门划分一览表 (3)三、各责任部门责任范围及控制要点 (3)(一)、项目发展部 (3)(二)、工程管理部 (5)(三)、项目部 (6)(四)、成本管理部 (7)四、责任成本管理办法： (8)项目目标成本为保证项目开发取得预期收益..明确项目成本控制目标及责任部门..经公司研究讨论..现对目标成本予以发布..请各责任部门在业务操作中进行多方面分析研究..在保证质量和销售的基础上..努力将项目成本控制在预定的目标内。
一、项目概况二、成本项目责任部门划分一览表三、各责任部门责任范围及控制要点(一)、项目发展部责任范围1、土地费用；2、配套费、墙改费、散装水泥基金、地名公告费、产权测量费、地籍地形图核地测量费、产权登记费、竣工测量。
成本控制要点：1、确保不再新发生附表以外的土地成本和前期费用。
2、人防费：由项目发展部负责..落实项目人防工程由项目地下室(充抵).. 不再交纳人防易地建设费。
3、墙改费有可能采取先交押金..通过检查后退款的方式。
房地产项目成本目标制定指导书
房地产项目成本目标制定指导书第一章总则第一条本指导书旨在规范项目的成本目标制定工作，并将其置于可控的范围。
第二条本指导书适用于公司项目成本目标的制定。
第三条本指导书所指“总部”为XX地产控股股份有限公司，“区域总部”为XX地产控股股份有限公司上海管理总部，“公司”指XX地产（XX）有限公司。
第二章工作要求第四条项目成本目标由区域总部成本管理部负责制定，并报总部成本管理部审核后由总部成本委员会审批，总部总经理签发。
第五条项目成本目标的制定原则是熟悉工程基本情况和特点、掌握行业和市场情况，实事求是，准确且略有弹性，合理估算。
第六条在营销、策划、工程、租赁等相关人员的配合下，将项目成本按部门、专业进行分解并进行估算，形成有关成本目标，为领导决策及有关部门进行成本监控提供指导及依据。
第七条在有关部门提出项目准确定位及有关数据的书面资料以后，25天内由区域总部成本管理部完成成本目标的初稿报总部成本管理部审核，总部成本管理部在15天内完成审核后报总部成本委员会审批，最后由总部总经理签发。
第八条项目成本目标制定的工作内容：一、充分理解项目的档次、定位、特点及所处环境因素。
二、按成本目标分解表内容详细进行估算。
三、筛选、检索相似或相近的当前历史项目的有关成本指标进行对比分析，形成初步的成本目标。
四、与公司成本、策划、工程、营销、财务等相关人员进行充分研究和商讨，吸取反馈意见，修改完善成本目标。
五、报总部成本管理部审核。
六、总部成本委员会审批。
七、总部总经理签署后下发公司遵照执行。
第三章附录第九条本指导书列有附录《项目成本目标制定流程》，与本指导书具同等效力。
第四章附则第十条本指导书经总部分管领导签署后发布，并自发布之日起实施。
第十一条本指导书由总部成本管理部负责解释及修订。
附录：项目成本目标制定流程。
01-项目目标责任成本控制指导书
XX项目目标责任成本控制指导书一、项目概况：二、项目目标成本项目目标成本测算1.xlsx三、成本控制管理职责（一）组织管理责任划分为三个层面1.成本总负责人事业部/子公司总经理2.成本费用发生部门a.土地获得价款：项目发展部b.政府行政性事业收费：开发部、工程部、市场部c.前期费用：产品研发部/开发部、工程管理部/工程部d.主体建筑安装工程费：工程管理部/工程部e.基础设施费：工程管理部/工程部f.环境景观工程费：工程管理部/工程部g.公共配套设施费：工程管理部/工程部h.其他工程建设支出：工程管理部/工程部、成本管理部/成本部、营销管理部/市场部i.营销费用：营销管理部/市场部j.财务费用：财务管理部/财务部k.管理费用：综合管理部/综合部l.各项税金：财务管理部/财务部3.成本费用审核与监控部门成本管理部/成本部、财务管理部/财务部（二）基本职责1.成本费用发生部门的基本职责a.按照测算成本的目标，遵照相关规范和制度开展业务活动。
b.各部门经手的每单业务，在权限范围内履行项目成本费用监控职责，并对成本费用失控承担直接和主要责任。
c.配合并接受成本费用指导监控部门按章行使的指导监控职责。
2.成本费用指导与监控部门的基本职责a.组织编制开发项目的目标成本测算。
b.组织编制开发项目的成本控制管理方案，并落实到专业部门和专业负责人。
c.跟踪监控和分析评估目标成本执行情况，并提出可操作的指导性意见。
四、各责任部门责任范围及控制要点（一）项目发展部/开发部1.主要作业目标：2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：（二）产品研发部/开发部1.主要作业目标：2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：（三）工程管理部/工程部1.主要作业目标2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：（四）成本管理部/成本部1.主要作业目标2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：（五）营销管理部/市场部1.主要作业目标2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：（六）财务管理部/财务部1.主要作业目标2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：（七）综合管理部/综合部1.主要作业目标2.成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理的需要，还需完成如下成本目标：。
项目目标成本控制指导书
一、项目开发总目标：1.项目概况1) 总体规划指标⏹容积率: ，绿化率:⏹建筑面积：m2其中：可售面积：m2，不可售面积：m2⏹住宅套数：套⏹车位：个⏹入伙日期：注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
3.开发计划（上表时间来自项目一级开发计划）4.开发成本目标** 项目目标成本确定为2注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。
各部门责任成本汇总如下：二、各部门作业目标设计管理部一、主要作业目标：1、组织实施设计阶段的方案优化，使设计方案具有更大的经济合理性。
2、开展结构方案优化，控制结构指标的经济性，钢筋及砼含量控制在附表要求范围以内。
3、基础、结构、水电施工图纸出图前审核，要求有书面依据；4、在目标成本范围内实行景观限额设计。
5、优化计划完成比率不得小于90％【按照设计管理部与成本管理部核对的计划】6、组织相关部门进行材料选样、定样，控制在成本目标以内。
7、依据项目开发计划按时完成图纸设计，时间不能延迟公司里程碑开发计划，变更要求规范化发放；8、保证出图质量，不得影响招标方式。
9、按制度办理设计变更，设计变更造价不得超过元/平米，总费用不超过______ 万元。
10、准确核算项目销售面积，规划指标面积与竣工查账面积误差小于1.5%。
11、根据本部门年度费用预算计划控制管理费用。
三、成本目标：你部除完成上述主要作业目标外，为满足公司经营管理需要，还需完成如下成本目标：1.作业成本：设计管理部为完成项目的方案与施工图设计而消耗的成本，是设计注：作业时间成本计算中，总作业时间为从签订土地合同到竣工入伙的时间，部门作业时间成本= 单位时间成本* 部门作业时间。
成本测算时采用计划作业时间，动态结算或结算时采用实际作业时间。
2．牵头控制成本：设计管理部负责组织项目管理部、成本管理部以及营销策划四、控制要点：1、加强前期总体方案的优化工作，充分考虑同各专业的协调。
2、考虑设计变更量较大的因素，景观设计成本限额应控制在目标成本的一定范围内。
目标成本编制作业指导书
深圳中航地产股份有限公司目标成本编制作业指导书1。
目的规范公司建设项目目标成本编制统一性,确保目标成本编制更合理,更有效控制造价。
2。
适用范围适用于公司及所有项目公司在方案设计阶段编制各项目的目标成本。
3。
目标成本的定义1.1目标成本是基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润预先确定的、经过努力所要实现的成本指标，应体现公司的成本管理宗旨。
1.2目标成本是指建设项目的建安成本。
4。
职责4。
1项目公司根据公司提供的模板，在方案设计确定后二十个工作日内，负责编制目标成本，同时上报地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部审核.4.2 地产股份本部成本管理部/中航城事业部成本管理部提供项目目标成本测算表模板,同时负责各项目目标成本的审核并组织评审。
4。
3项目开发纲要委员会对目标成本进行审批后签发,作为《项目开发纲要》的组成部分.5. 目标成本的编制原则对于分期开发的项目，应以期数作为编制目标成本的基本单位，编制各期独立的目标成本；对于不同的单体类型，比如住宅、商业、写字楼、地下室等，每期的目标成本应以各单体类型为基础进行编制。
6。
目标成本的组成体系目标成本的组成体系分为四个部分：A。
目标成本测算部分A1。
目标成本测算表。
目标成本测算表包括建安成本汇总(简表、详表）、地基及基础处理、单体成本分项测算、室外环境及基础设施成本分项测算、目标成本测算总说明。
A2.工程项目明细及说明中航地产建安工程项目分级设置，一级项目包括地基及基础处理工程、单体建安工程、室外环境及基础设施工程、不可预见费、建安成本合计；二三级项目详见附表。
一至三级工程项目固定,项目公司不可以修改，应根据项目的实际情况填写，也可以细化设置四级及以下工程项目，并予以说明。
原则上一至三级工程项目应按公司统一的说明执行，如因特殊情况而发生变动，应予以重点说明。
A3。
单体类型及编号。
单体类型分为产品和公建配套。
产品包括住宅、商业、酒店、写字楼、公寓和车库（可售)等，公建配套包括地下室（不可售，含地下车库、设备及管理用房)、会所、幼儿园、学校和其他.具体详见附表A3。
万科地产《目标成本管理指导书》编制作业指引文件
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.《目标成本管理指导书》编制作业指引编制蔡军日期2004-08-21审核唐激杨日期2004-08-21批准刘荣先日期2004-08-22流程要素流程目标：流程时间要求流程监控点数目流程主要责任岗位流程涉及职位数目修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人2005-10-18 A/1 5.1.1 蔡军唐激扬SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.1.目的明确目标成本管理指导书的编制程序和编制方法。
2.适用范围适用于公司项目立项后，成本管理部在工程开工前进行《目标成本管理指导书》的编写。
3.术语和定义3.1.目标成本：公司成本经营管理的目标，是公司作为目标和控制指标而预先制定的低于目前成本和努力去实现的成本。
4.职责4.1.万创公司4.1.1.提供详细的初步设计方案。
4.1.2.提供各类规划指标、装饰标准及工程作法。
4.1.3.提供签字确认的书面材料。
4.2.成本管理部4.2.1.负责收集资料、类似工程的经验数据来支撑测算。
4.2.2.根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本管理指导书，对成本进行控制。
4.3.总经理4.3.1.负责签发《目标成本管理指导书》。
5.工作程序5.1.资料准备阶段5.1.1.成本管理部收集相关资料，包括初步设计方案、《项目技术经济指标统计表》、《建造标准》及以前竣工的类似工程的数据指标。
5.1.2.收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准。
5.1.3.收集类似竣工项目的工程造价经济指标资料。
5.2.编制阶段5.2.1.成本管理部负责根据《成本测算表》，按照成本分类的八大项逐项进行编制。
SHENZHEN VANKE REAL ESTATE CO., LTD.5.2.2.土地获得价、开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理部负责提供数据，政府报建报批由项目发展部负责提供数据，其他各项由成本管理部负责按照类似工程的经验数据进行测算。
《目标成本制定讲义》课件
详细描述：这种方法要 求企业进行市场调研， 了解客户需求和竞争对 手的产品信息，通过分 析这些数据来制定目标 成本。企业需要预测产 品的售价和市场份额， 并根据预期的利润水平 确定目标成本。
适用范围：适用于市场 竞争激烈、产品更新换 代迅速的行业，如电子 产品、汽车制造等。
优点：能够快速响应市 场变化，提高企业的竞 争力。
这种方法要求企业将企 业的经营活动进行分解 ，识别出各项活动并分 析其成本。通过优化活 动流程、提高效率等方 式降低成本，并制定相 应的目标成本。
适用于企业内部管理较 为精细、各项活动成本 较为明确的企业，如服 务业、制造业中的某些 环节等。
能够精确控制各项活动 的成本，针对性地降低 成本。
需要企业具备较强的管 理能力和数据分析能力 ，且活动优化可能需要 较长时间。
一种先进成本指标。
目标成本是针对产品而言的，是 一个有具体对象的概念，随着产 品生命周期的结束，目标成本完
成了自己的使命。
目标成本是成本计划的基础，是 实施低成本战略的重要工具。
目标成本制定的意义
提高企业竞争力和市场份额
通过降低成本，企业可以提供更具竞 争力的价格，从而增加市场份额。
增加企业利润
降低成本可以增加企业的利润空间， 提高盈利能力。
目标成本分解
将目标成本分解到各个部门、 产品线或项目，确保每个责任 主体明确自身的成本控制目标
。
采购成本控制
通过集中采购、比价采购等策 略，降低采购成本，实现目标 成本控制。
生产成本控制
优化生产流程，降低制造成本 ，提高生产效率，确保生产过 程中的成本控制在目标范围内 。
期间费用控制
对销售、管理、财务等期间费 用进行严格控制，降低非生产
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目标成本指导书
——期
目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策；
说明：
1.
目标成本：
目标建材成本标准
材料名称说明规格单位目标价格窗元/平米
阳台门元/平米
分户门元/樘
分户门元/樘
防火门元/樘
单元门元/樘
车库门元/樘
网点门元/平米
外墙瓷砖元/片
外墙涂料元/平米
楼梯间踏步砖元/片
楼梯间地面砖元/片
楼梯间踢脚镶边理石元/平米
小高层电梯前厅装修元/平米
无动力排风扇元/个
散热器元/100w
小高层电梯万元/部
道路砖元/块
广场砖块
庭园灯盏
草坪灯盏
壁灯盏
附表一：报批报建费用明细
附表三：销售费用成本控制目标。