商业地产河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告-荒岛
河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告-荒岛
〈四〉周边项目
本案地块周边目前 为园林、农田，但毗邻 郑东新区规划中运动城、 大学城，距郑东新区规 划中CBD副中心车程只有 几分钟。
高新技术产业 开发区
九郡弘
龙湖商圈
龙湖居住区 大学城
思念果岭 森林半岛 郑东新区起步区
别墅、住宅区 别墅、
碧沙港商圈
二七商圈
物流区 科技园区 经济技术开发区
火车站商圈
〈二〉郑州
7）根据数据显示郑州市房地产市场保持稳定增长，近几年 供需总量基本保持平衡，商品房价格涨幅创历史新高。 进入05年以来销售面积增幅超过投放量增幅，可以预见 未来房地产市场会更加活跃，房价将继续保持增长。 8）区域市场特点明显，北区在未来一段时间内将继续占据 供销量首位，但随着郑东新区的规划开发，及国内品牌 开发商的进入，郑东新区将成为房地产投资热点。
〈五〉纳帕溪谷
纳帕溪谷位于北京市著名的温泉休闲度假区温榆河 上游，本项目总占地面积80万平方米，总建筑面积25万 平方米，以600余座风格各异的美式花园别墅为主。 设计单位美国著名的F+A设计公司综合了法兰西、意 大利、西班牙等最具代表性的设计风格，把美国正统的 别墅概念引入北京地产界，体现了高档、舒适、私密性 强、景观别致的特点和以人为本的设计理念。 本项目在北京的正北方，上风上水，是传统的龙脉 所在，位置优越，交通发达。
写字楼
CBD
东方经典
三、同类产品。
〈一〉罗店—北欧新镇
北欧新镇是上海市政府根据“重点突破，有序推进” 的城镇发展方针而确定的“一城九镇”之一。 罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，规划建设美兰 湖、美兰湖会议中心、诺贝尔科技公园、市民广场、文 化广场、36洞高尔夫球场及商务广场等公共活动中心。 新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施 以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园 城和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。
郑州房地产项目市场运行分析研究报告
土地市场
宗地编号
郑政东出（ 2011）011号 郑政出（2011 ）26号 郑政东出（ 2011）012号 郑政出（2011 ）27号 郑政出（2011 ）28号 郑政经开出 [2011]008号 郑政出（2011 ）25号 郑政出（2011 ）30号 郑政出（2011 ）29号 郑政出（2011 ）31号
理房产证。对于骗购经济适用房的，责令退房或补差价， 5年内不能再次申请经适房和其他
保障房。 郑州廉租房物业费由政府全额承担 今后，我市新建住宅项目物业管理招投标率达到100%；每年创建1-3个国家级物业管理 示范项目和8~10个省级物业管理示范(优秀)项目；每年新增1-3家一级资质物业服务企业和
3~5家二级资质物业服务企业；每年新增3000~4000个就业岗位。
本月土地出让面积82.61万㎡，环比上升147%，同比下降53%； 其中商品住房用地257亩，建筑面积大概为71万㎡；商务金融用地134亩， 建筑面积大概为89万㎡；
土地市场
8月土地出让结构分析
商务金融用地 11% 商品房用地 12% 批发零售用地 2%
工业用地 75%
本月土地供应以工业用地为主，占总供应面积的75%，商品 房用地占12%，随着调控的不断深入及保障房建设力度不断加 大，土地供应结构正在不断发生变化。
土地市场
土地市场依然低迷
2010年8月-2011年8月土地供应市场分析
1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 30 25 20 15 10 5 0
8月
9月
10月
11月 12月
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
郑州商业地产市场需求调查份报告
郑州商业地产市场需求调查份报告项目背景介绍2006年5月26日至28日，东方今报成功举办了首届铺王大会，获得了社会各界的广泛赞誉。
这次展会作为商业地产的专业展会，在形式和内容都有巨大的创新，为开发商和投资者之间搭建了一个有效的沟通平台。
河南圆点市场咨询有限公司也全程参与了本次展会，在展会上对有明确投资意向的投资者进行了抽样调查，重点了解他们对商铺的具体投资需求，以及他们对郑州商业地产市场和本次展会的看法。
本次调研样本构成情况——本次调查共投放样本530份，回收样本为530份。
经公司审核员严格的一审、二审和复核后（一审主要就问卷的完整性、填写方法进行审查；二审主要针对一审出现的问题通过电话进行补问，并对问卷中的逻辑性进行考核、复核），最终确定有效样本为528份，问卷的有效率为99.62%，符合本次调查的有效性和代表性。
样本的分配情况为：有较为明确投资意向的参展人群，年龄在25—55岁之间；非房地产广告公司/顾问公司、非地产开发/地产销售/代理/策划等相关行业工作的消费人群。
从访问的行业、年龄和职业以及受访者的收入情况来看完全符合本次调查的要求；访问方式为全部在展会现场进行定点拦截访问。
报告正文部分第一部分投资者选择意向分析○购买商铺目的分析——商铺投资成为主旋律调查结果显示，受访者购买商铺的主要目的为投资的比例最高，达到58%，购买商铺进行投资已经成为目前郑州商业地产市场的主旋律。
购买商铺自己经营的比例也有38%，这部分购买者主要是正在经商和准备经商的人群。
而选择其他的比例仅为4%。
通过与我公司2005年商业地产的调查数据对比分析发现，购买商铺自用的比例下降了5个百分点（05年该项数据为43%），而购买商铺投资的比例上升了3个百分点，虽然上升幅度不大，但商业地产市场启动的迹象开始显现。
商业地产凭借着自身的优势，如受宏观调控的影响较小、投资回报稳定、风险相对较小等，正逐步被广大投资者接受和追捧。
○选择区域分析——首选中心区，关注其他区域从商铺购买者对商铺所在区域的选择情况可以看出，中心区仍是商铺购买者的首选，所占比例为32%，中心区二七商圈的大上海·铜锣湾广场和二七旺角、火车站商圈的世贸商城M区，以及清华园SOHO广场·红场等，都对投资者产生了巨大的吸引力。
郑州商业项目调研报告
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2020/12/20
郑州商业项目调研报告
目录
u一、整体商业市场概况 u二、项目品牌分析 u 1、品牌定位 u 2、品牌推广
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郑州商业项目调研报告
•一.
商圈位置及概况
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郑州商业项目调研报告
•万达广场
•河南省郑州市二七商圈
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陈均标有商业标识，
体现统一品牌信息；
u 广场下属百货、电影 、电玩、KTV品牌均在 广场内及导视指引上 充分体现各自品牌形 象；
u 吉祥物的以实体、单 贴等形式出现在卖场 、百货、娱乐等区域 内，集中体现广场品 牌；
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郑州商业项目调研报告
•万 •2、品牌推广
达 u 2）百货品牌推广：
2）slogan：设计 颜色鲜亮，语言简 洁上口，且与商场 内部导视结合，更 广泛的体现了商场 特色：“大商服务 ，领先一步”；并 与休憩区及出入口 公示大商免费服务 内容，直面宣传商 场优势。
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郑州商业项目调研报告
•大商新
玛特金博 大
3）超市品牌推广： 商场内超市标识色彩 鲜亮，抓人眼球；入 口指引明确；
u 二七商圈急速升级改造， 郑州华联商厦滞留于商业 购物中心时代，产品更新 速度慢，品牌定位中低端 ，尚不能满足民众的购物 需求。
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郑州商业项目调研报告
•郑州华 联
2、品牌推广
u 1）商厦品牌：整体商 厦的一级店招字体大 小显著，一层入口及 二层出口店招配合整 体店招，二级店招字 体小而紧凑，且被檐 廊影响可见度。整体 外部无泛光，无楼体 宣传推广。
达
地块市场调研报告及项目定位报告
地块市场调研报告及项目定位报告1☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆东凤地块市场调研报告及项目定位☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆中山市项目花园项目策划部二零零九年九月十四日2前言审视中山顺德整个房地产市场,已进入”百舸争流,千帆竞发”的竞争格局。
本项目所处区域为中山顺德边陲重镇,生活配套不完善,工厂多空气污染厉害,交通路网济后,导致片区居住氛围不足,怎样才不被这些因素束缚,销售一路高歌猛进,除了其独特的品牌魅力之外,应该有更深层次的问题值得我们思考:在东凤总体规划中,以105国道为中轴线项目区域将要打造成为集高新产业、商贸物流、休闲旅游、生态居住的副中心,未来居住方向将朝着”生态居住”发展,这一点表明其升值潜力非常乐观,但这是否足以引起消费者的共鸣而激发出购买欲望呢?如果仅仅以政府的一个规划蓝图就能起到如此大的作用,那为什么至今没有人气?东凤的房价与容桂小榄还有一定的差距,但从佛澳项目花园的客户来看,购买者并非全部是首次置业者,而二次、三次置业的比例竟达到54％,房价的高低又起到多大的作用呢?深入研究和分析这些问题,才能抓住本项目的核心所在,因此:✓东凤、容桂、南头、小榄是一个什么样的经济区域。
✓区域客户对生活的条件及居住更高的要求是什么?✓如何利用集团品牌在本区域提升的地块价值?✓如何规避项目的劣势而塑造产品独特个性?寻找到本项目目标客户群,将是本项目能否成功的关键。
3目录一、市场篇1、环东凤房地产概述。
32、环东凤部分楼盘情况。
83、市场环境总结。
17二、项目概况1、项目名称。
182、地理位置。
183、交通情4况。
194、项目周边现况及未来行政规划。
191、项目SWOT分析2、项目优势。
233、项目劣势。
264、项目机遇。
275、4、项目威胁。
28三、定位篇1、产品定位。
5。
312、形象定位。
河南郑州鸿宝园林地块市场研究项目定位报告
〈三〉上海太阳岛度假村
1997年被上海市建设委员会评为上海十大旅游景点。 1997年被评为五星级度假村。2002年评为国家AAAA级旅 游景点。上海太阳岛渡假村俱乐部高尔夫俱乐部、太阳 岛欧式度假村、会议中心、和娱乐及餐饮中心组成。
三、同类产品。
〈一〉罗店—北欧新镇
北欧新镇是上海市政府根据“重点突破，有序推进” 的城镇发展方针而确定的“一城九镇”之一。
罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，规划建设美兰 湖、美兰湖会议中心、诺贝尔科技公园、市民广场、文 化广场、36洞高尔夫球场及商务广场等公共活动中心。
新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施 以及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园 城和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。
〈二〉郑州
5）以银行业和保险业为龙头的金融产业稳定发展，继续 保持两位数增长速度，其中保险业收入增幅为存款余 额增幅的两倍左右，侧面反映了居民收入逐步提高。 但随着2005年是中国金融市场完全开放的第一年，全 国金融机构将遭受重大冲击，发展前景并不乐观。
6）城乡居民生活进一步提高，收入逐渐增加，消费性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出郑州消费观念逐 渐开放，用于娱乐教育文化的消费支出增幅最大。可 以预见，随着收入的进一步增加，社会休闲娱乐事业 将得到稳定发展。
河南郑州鸿宝园林地块 〈市场研究及项目定位〉
研讨会议
一、市场背景。
〈一〉河南
1）2004年河南经济发展呈现稳步上升趋势，在保持多年 平稳发展基础上，2004年增幅达到历年最高，参考上 海等经济发达城市发展轨迹，河南将进入高速和转型 的发展周期。
2）从数据显示可看出河南省居民存款增长幅度较大，这 一方面说明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 说明了由于目前投资渠道的单一、金融市场的萎靡、 投资理念的相对落后，河南省消费者的消费观念还需 引导。
郑州市商业地产商铺空置率问题及商铺投资需求调查研究分析报告
郑州市商业地产商铺空置率问题及商铺投资需求调查研究分析报告从2004年至2005年, 郑州商业地产进入了一个快速发展的时期, 纯商业和商业加住宅的开发也在这一时期达到了鼎盛的局面。
分析郑州的商圈我们发现, 郑州较繁华的地段现在都有大型的商业地产项目建成或上马。
二七商圈的大上海城、百年德化风情购物广场等；火车站商圈的世贸商城、天隆服装城等；碧沙岗商圈新开发的中原商贸城后期等等都是这几年涌现出来的商业地产项目。
目前正在开工建设的还有位于郑东新区的郑州宝龙城市广场、丹尼斯生活广场等, 位于南区的富田太阳城东方广场、中陆购物广场, 西区的大厨房、元通纺织城, 北区的郑州信基调味品厨具广场、郑州国际车城等等商业地产项目。
商业地产之所以迅猛扩张, 除了商业资本的巨大需求外, 也与商业地产本身的高额利润有直接关系。
目前, 市面许多商用物业项目租售价格基本是同等区位写字楼和住宅物业的２至３倍, 有的甚至更高。
房地产商通过局部销售获得先期开发资金和建设资金, 再通过滚动投入即可完成商铺开发项目。
在高额利润回报的驱使下, 各路地产诸侯不论大小, 都在想着和商铺开发沾点边, 希望从中获取高额利润。
“一铺养三代”的俗语出现在很多不同的楼书上。
部分处于初级发展阶段的开发企业也按捺不住, 纷纷在城市中心商业区或准中心区大兴土木, 有些原非开发商业地产的项目也寻求商用物业的转型。
正是在这一股商铺开发和购买热潮中, 不少专家提出“商业地产已现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。
河南圆点市场调查公司地产研究中心综合了自主跟踪的“郑州市房地产销售及广告监测”以及今年3月份进行的“郑州市商业地产投资者调查”, 并深入研究了郑州市房地产的相关统计数据, 研究结果表明, 目前郑州的商铺除成熟商圈的核心地带以外, 基本上都存在空置情况。
但仔细分析空置商铺的情况, 研究人员发现, 郑州空置的商铺基本上是结构性空置。
主要呈现以下特征：一、空置的商铺基本上都是在一个不成规模的商圈和商业环境中。
郑州市土地市场调研报告
郑州市土地市场调研报告郑州市土地市场调研报告一、调研目的本次调研的目的是为了了解郑州市土地市场的现状及未来发展趋势，为政府决策提供参考，同时为投资者和开发商提供市场信息。
二、调研方法本次调研采用了多种方法，包括文献资料分析、实地考察、访谈等。
通过这些方法，收集了大量的数据和信息。
三、市场概况郑州市的土地市场近年来呈现出热度不减的趋势。
房地产开发商对土地的需求旺盛，土地价格稳步上涨。
其中，住宅用地和商业用地的需求量较大。
高端住宅和写字楼项目成为投资者的热门选择。
四、土地价格根据调研数据，郑州市的土地价格呈现出上升的趋势。
尤其是市区的土地价格，由于供应相对紧张，价格上涨较为明显。
而远郊区的土地价格相对较低，也存在较大的投资机会。
五、供应情况郑州市的土地供应相对紧张，尤其是市区的供应量较少。
开发商通过招拍挂等方式获取土地，市场竞争激烈。
同时，政府对土地供应进行了限制，限制个人购买土地的数量，加强了市场的调控。
六、政策环境郑州市政府出台了一系列政策，加强了对土地市场的调控。
政府对购房者的资格进行了限制，收紧了房屋贷款政策，加大了对违规开发商和投机者的处罚力度。
这些政策的出台加强了市场的稳定性。
七、未来发展趋势根据调研数据和市场分析，预计郑州市土地市场将继续保持稳定增长。
随着郑州市发展的深入，土地需求将会进一步增加。
尤其是一些优质地块的供应相对稀缺，这将进一步推动土地价格的上涨。
但是，政府的调控政策将保持对市场的监管，确保市场稳定。
八、投资建议针对郑州市土地市场的调研结果，我们给出以下投资建议：首先，对于房地产开发商和投资者，可以关注远郊区的土地项目，价格相对较低，投资回报率较高；同时，要密切关注政府的调控政策，及时调整投资策略；另外，对于购房者来说，要认真了解政策规定，合理规划自己的购房计划。
九、结论通过本次调研，我们对郑州市土地市场的现状和未来发展趋势有了较为清晰的了解。
郑州市土地市场近年来呈现出稳定增长的态势，但也存在供应紧张的问题。
河南商业地产行业市场研究预测报告(2018-2022年)
河南商业地产行业市场研究预测报告(2018-2022年)研究报告目录第一章商业地产行业发展基本情况10第一节商业地产的相关概述10一、商业地产的定义10二、商业地产的分类10三、商业地产的模式10第二节商业地产行业投资背景11一、商业地产行业发展历程11二、商业地产行业驱动因素11（一）外部驱动因素分析11（二）内部价值潜力分析12三、商业地产发展的必然性13第三节中国房地产发展现状14一、“国房景气指数”分析14二、房地产市场供给分析15（一）土地购置与开发情况15（二）开发投资增长分析16（三）开发企业资金来源17（四）房屋施竣工面积统计19三、商品房销售情况分析20（一）商品房销售面积与销售额20（二）房地产市场价格变动情况21四、房地产企业业绩分析23五、房地产企业转型分析24六、我国房地产需求形势分析28七、我国房地产行业地位分析31第二章中国商业地产行业经济运行状况分析34 第一节商业用地供应情况及价格分析34一、土地市场供应情况分析34（一）土地成交情况分析34（二）成交土地变化趋势35二、土地市场价格变动分析37（一）土地价格增长速度37（二）限购对地价的影响38第二节中国商业地产市场分析40一、中国商业地产市场现状40二、中国商业地产发展特点41三、商业地产进入调控视野42四、商业地产市场热点分析42五、中国商业地产市场形势45第三节商业地产行业运营分析46一、商业地产开发投资额分析46二、商业地产销售面积分析46三、商业地产销售价格分析47四、商业地产价格影响因素48五、零售地产投资交易规模50六、零售地产市场投资份额50第四节商业地产行业竞争格局51一、中国房地产竞争格局分析51二、中国房地产品牌企业竞争53三、中国商业地产市场竞争态势54四、商业地产市场竞争全面升级56五、各大城市商业地产竞争态势58第五节中国商业地产经营策略60一、零散销售、统一经营60二、零散销售、各自经营60三、整体出售、整体经营60四、整体出租、整体经营61五、零散出租、各自经营61第三章河南商业地产行业发展环境分析62 第一节河南宏观经济环境分析62一、GDP统计分析62二、工业发展形势62三、固定资产投资63四、产业结构分析64第二节河南商业地产行业政策环境分析64一、政策环境综述64二、房地产政策65三、重要政策分析66第三节河南商业地产行业社会环境分析77一、河南人口环境分析77二、居民收入水平分析78三、居民消费价格分析78四、社会消费品零售额79五、招商引资情况分析80第四章河南商业地产行业发展分析81第一节河南房地产市场供需分析81一、房地产投资分析81二、房地产供应状况81三、商品房销售情况82四、土地开发及购置82五、二手房市场分析82第二节河南商业地产供需分析83一、市场投资分析83二、市场供应统计84三、市场成交统计85四、销售价格分析85五、建设用地分析86第三节河南商业地产投资及竞争分析87一、投资热点分析87二、竞争形势分析88三、商业地产项目分析89四、郑州商业地产分析91第五章河南商业地产不同业态细分市场分析94 第一节河南写字楼市场投资开发研究94一、写字楼市场开发条件94二、写字楼投资技巧分析95三、写字楼投资收益分析96（一）写字楼盈利模式96（二）写字楼投资成本100（三）写字楼投资回报率100四、写字楼投资建设规模102五、写字楼营销手段分析102第二节酒店市场投资开发研究105一、酒店市场开发模式105二、酒店行业盈利模式106（一）经营增长盈利模式106（二）物业增值盈利模式107（三）资本营运盈利模式108（四）品牌创新盈利模式109（五）集团建设盈利模式110三、酒店行业投资收益分析111（一）经济酒店投入产出111（二）经济酒店投资回报112（三）产权式酒店投资价值113（四）酒店公寓投资回报模式115四、河南酒店市场投资情况116第三节购物中心市场投资开发研究117一、购物中心分类及业态组合117二、大型购物中心开发分析121三、购物中心投资收益分析125（一）盈利模式选择125（二）投资成本构成126（三）各业态租金129（四）投资回报率130四、购物中心投资建设情况132第四节商铺地产投资开发研究133一、商铺地产开发背景133二、商铺地产经营特点134三、商业街投资收益分析135（一）商业街投资成本构成135（二）商业街投资回报率136（三）商业街盈利模式分析137（四）商业街运作成功策略137四、商铺地产投资技巧分析140五、商铺地产投资收益因素143六、产权式商铺的投资优势144第五节城市综合体投资开发研究145一、城市综合体催生条件145二、城市综合体景气情况146三、城市综合体开发分析146（一）城市综合体开发背景146（二）城市综合体开发优势148（三）城市综合体开发标准149四、城市综合体投资特征150五、城市综合体投资收益151（一）盈利模式分析151（二）投资成本构成151（三）投资回报率152六、城市综合体投资规模152第六章河南商业地产项目的开发运营分析153 第一节河南商业地产目标市场选择153一、目标市场的选择策略153（一）集中化进入策略153（二）商品专业化策略153（三）市场专业化策略153（四）选择性进入策略153（五）市场全覆盖策略154二、项目开发商圈分析法154三、商业地产项目客户定位160（一）商圈范围界定160（二）消费者定位160（三）商家定位161（四）投资者定位161四、商业地产项目业态定位161（一）业态分类与特点161（二）项目的业态定位164（三）业态的合理构成165五、商业地产项目条件判断167第二节河南商业地产项目商业规划170一、商业经营规划的布局顺序170二、商业经营规划的整体利益170三、商业规划的黄金分割定律172四、配套设施的作用与投入173五、商铺格局规划分析174第三节河南商业地产项目经济测算176一、商业地产项目经济测算176二、商业地产项目定价方式177三、商业地产项目经济效益178第四节河南商业地产项目营销推广179一、商业地产消费者行为调查179二、销售与经营的平衡分析181三、商业物业商铺营销特性181四、商业项目营销推广流程183五、商业物业常用销售方式186第五节河南商业地产项目招商实施188一、商业地产项目招商特点188二、商业地产项目招商对象188三、商业地产项目招商流程190四、商业地产招商现存问题190五、商业地产项目招商策略192（一）项目招商通用策略192（二）购物中心招商策略196（三）写字楼的招商策略199（四）商业街的招商策略204（五）餐饮品牌招商策略205第六节河南商业地产项目开业策略207第七章河南商业地产行业盈利模式分析209第一节河南商业地产企业开发销售盈利模式209 一、商业地产企业散售盈利模式209（一）一般散售模式分析209（二）带租约销售模式分析209（三）带回报销售模式分析210（四）散售模式适用物业210（五）散售模式优劣势211二、商业地产企业整售盈利模式212（一）整售模式操作方式212（二）整售模式主要特点212（三）整售模式适用物业213（四）整售模式优劣势213第二节河南商业地产企业持有经营盈利模式213 一、完全自营模式分析213（一）完全自营模式资源要求213（二）完全自营模式优劣势分析215二、自营+经营贷模式分析215（一）模式操作方式215（二）模式资源要求216（三）模式优劣势分析216三、资本运作模式分析217（一）资本运作模式操作方式217（二）资本运作模式优劣势分析218第三节河南商业地产企业混合运作盈利模式218一、混合运作模式操作方式分析218二、混合运作模式主要特点分析218三、混合运作适用物业类型分析218四、混合运作模式优劣势分析219第八章河南商业地产企业融资及投资建议220 第一节商业地产融资分析220一、商业地产融资的意义220二、商业地产融资需求分析220三、商业地产融资渠道分析221四、商业地产多元化融资流程222五、商业地产市场融资新平台224（一）商业抵押担保证券CMBS 224（二）商业地产基金融资模式226六、河南商业地产市场融资形势227第二节商业地产企业上市融资模式228一、商业地产企业上市融资必要性228二、商业地产企业上市融资模式230三、商业地产企业上市融资效果233四、商业地产企业上市融资风险236（一）买壳上市的风险236（二）IPO形式的风险236第三节河南商业地产信托融资分析237一、房地产信托融资模式分析237二、房地产信托融资模式优劣势240三、房地产信托融资运作流程241四、房地产信托资金运用方式244五、房地产信托资金投资方式244六、房地产信托兑付情况分析245第四节河南商业地产融资困难及对策246一、商业地产的固有特性246（一）高收益高风险并存246（二）商业与地产有机结合246（三）开发是基础/运营是关键246（四）资金需求巨大247二、商业地产融资的现实困境247三、突破困境的六种有效途径248四、商业地产融资基金待推广250第五节河南商业地产行业投资风险及策略250一、商业地产投资风险250（一）开放商经验不足250（二）同质化/空置率高251（三）资金链压力较大251二、商业地产投资策略252（一）商业地产投资运作252（二）各业态投资攻略275（三）投资注意事项279第九章 2017-2022年河南商业地产投资前景与策略分析283 第一节 2017-2022年中国商业地产发展前景及趋势283一、中国商业地产市场发展前景展望283二、中国商业地产市场发展趋势预测285三、未来商业地产将向城市综合体转型285四、未来中国商业地产发展机遇与挑战286五、未来中国商业地产发展走向预测287六、中国商业地产市场规模预测289（一）中国商业地产投资规模预测289（二）中国商业地产销售规模预测289（三）中国商业地产销售额预测290第二节 2017-2022年河南商业地产发展前景及趋势291一、河南商业地产发展前景展望291二、河南商业地产发展趋势预测291第三节 2017-2022年河南商业地产投资风险分析295一、商业地产投资的经营风险295二、商业地产投资的财务风险295三、商业地产管理人才紧缺风险295四、商业地产投资的流动性和变现性风险296第四节 2017-2022年河南商业地产品种投资机会分析296 第五节 2017-2022年河南商业地产企业投资策略分析297 第六节河南商业地产企业资本市场的运作建议297一、河南商业地产企业的投资建议297二、商业地产企业并购重组策略建议298三、商业地产企业海外市场运作建议299四、商业地产企业并购整合策略建议300中商产业研究院简介中商产业研究院是深圳中商情大数据股份有限公司下辖的研究机构，研究范围涵盖智能装备制造、新能源、新材料、新金融、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域。
郑州房地产项目市场调研报告
郑州房地产项目市场调研报告————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：23 郑州房地产项目市场调研报告目 录前言 (2)主要结论及营销建议报告正文A ． 定性研究主要结论回顾 (3)B ． 定量研究实地调查访问说明 (5)C ． 郑州住宅市场总体需求与购买意向 (11)D ． S 地块的需求与规划 (17)E ． 小户型市场需求特点 (22)F ． 房屋租赁市场需求 (27)G ． 商铺需求 (32)前 言本项目调研目的：对郑州食品厂(简称S 地块)小区公寓（小户型）市场潜力及市场定位进行研究，并对产品规划设计提出建议。
本项目调研分两个阶段进行。
前期采用定性研究——焦点小组座谈会，研究对象是郑州房地产规划/设计/推广专业人士、小户型的潜在消费者（购买与租赁）以及租用铺位从事小生意的个体经营者。
通过焦点小组座谈，了解小户型的需求潜力、愿望与要求。
进行定性研究过程中，本项目组成人员（包括新世纪与兰邦）对郑州水产市场、电子批发市场进行走访。
在定性研究和主题批发市场走访的基础上，兰邦设计结构式定量调查问卷，之后采用多种抽样方式完成800例有效问卷的面对面访问，从而获得定量结果。
项目研究历时48天。
定性研究执行时间从2000年10月12日至10月22日；定量研究实地调查时间是11月6日至11月22日；最终问卷录入、数据分析与报告完成时间从11月23日至12月8日；兰邦市场调查公司千里马项目组二○○五年二月二十六日项目小组主要人员：项目经理：吴智恩项目助理：张水平、庄 宁实地运作督导：庄 宁实地运作助理：谢承花数据处理：张 莉调查结果摘要：一、郑州住宅市场总体需求与购买意向※总体推算在郑州未来1年有3,402户有商品房购买需求，两年内打算买房户为15,983户;三年内打算买房的有59,738户4 ※随机抽样调查显示,郑州居民在大石桥、沙门路附近购房的可能性为23.59%（加权平均值）；在未提示的情况下,打算在大石桥、沙门路附近购房的只占6.9%※郑州居民对100平米以上住宅需求踊跃,总体需求比例占30%;其次是90-100平米的住宅,总体购买需求占25%;打算购房面积的加权平均值是81.24平米;正态分布图形显示集中于70—110平米※总体来看1房1厨卫的需求极低,只有0.7%,1房1厅1厨卫的1.5%;市场需求主力户型是2房1厅1厨卫;,占32.3%;3房1厅1厨卫占27.0%;2房2厅2厨卫占18.6%※家庭随机抽样购房价格加权平均值为12.90万元;追加样本购房加权平均价为6万元※ 总体来看，潜在购房者当中，有四分之一打算采用银行按揭※ 按揭购房者首期购房款支付的费用加权平均值为4.37万元※ 按揭购房每月支付的房款加权平均值为851.35元二、S 地块的需求与规划※ 以郑州物有所值的楼盘在S 地块的价值，为1222元/平米（加权平均值）; 追加样本认知偏高，加权平均值为1332元/平米※ 无论是随机样本还是追加样本受访者,最为喜欢的户型是两室一厅,51.67平方米; 比例分别占41.6%、30.4%；其次是一室一厅（43.67平方米）比例分别占14.5% 、11.9%；第三是豪华单间或一室一厅（37.12平方米） 比例分别是13.9% 、9.0%三、 小户型市场需求特点※ 计划购买的住房实用面积加权平均值为40.15平米※ 追加样本认为郑州大石桥、沙门路商品住宅，折实可以接受单价/平方米加权平均值为1028元/平米※ 购买小户型希望按揭的首期款不超过2.01万元; （加权平均值）※ 希望按揭的月供款不超过565元/月;（加权平均值）※ 六成赞成普通装修※ 首要配置的购物场所是菜市场、大型超市;医疗门诊、幼儿园、书店、老年活动室、儿童活动室、健身中心是主要的配套服务休闲设施※ 居民买房，主要从报刊及电视广告中获得楼盘信息。
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〈二〉郑州
3）旅游业整体走势依然保持稳定增长，观光旅游人数与 旅游收入均达到历史最高。根据与上海、杭州、长沙 、武汉五城市比较中，郑州旅游业对国民经济的贡献 值最低，可以预见，未来郑州旅游业还有巨大的发展 空间，将继续保持稳定发展，相关产业所占份额将进 一步加大。
河南郑州鸿宝园林地块 〈市场研究及项目定位〉
研讨会议
一、市场背景。
〈一〉河南
1）2004年河南经济发展呈现稳步上升趋势，在保持多 年
平稳发展基础上，2004年增幅达到历年最高，参考上 海等经济发达城市发展轨迹，河南将进入高速和转型 的发展周期。
2）从数据显示可看出河南省居民存款增长幅度较大， 这
4）从图表可以看出，河南省房地产投资额与开发量逐年 提升，体现稳步上升趋势。05年1-7月份， 全省商品 房销售高于同期竣工面积110.98万平方米，首次出现 销大于供的状况，可以预见未来房地产市场更加活跃 ，投资风险降低。
〈二〉郑州
1）郑州总体经济发展呈现稳步上升趋势，依据国内大致趋 同的城市发展脉络及经济发展的内在规律，从上海、杭 州、武汉等较发达城市经济走势判断郑州经济未来走势 ，预见郑州未来将继续保持稳定增长。
一方面说明了河南居民收入在逐步提高，另一方面也 说明了由于目前投资渠道的单一、金融市场的萎靡、 投资理念的相对落后，河南省消费者的消费观念还需 引导。
〈一〉河南
3）河南人均消费性支出逐年提升，但是它在人均可支配 收入中所占的比例有所下降，反应出河南省人民的消 费观念仍然相对落后，另一方面说明包括娱乐业在内 的消费场所对居民消费的拉动性不强。
8）区域市场特点明显，北区在未来一段时间内将继续占据 供销量首位，但随着郑东新区的规划开发，及国内品牌 开发商的进入，郑东新区将成为房地产投资热点。
〈二〉郑州
9）别墅类物业品质较低，高档别墅尤为稀缺，缺乏真正意 义上的顶级物业。随着别墅类土地资源的减少，市场的 需求动力将促进高档别墅的发展。
10）传统的商业地产面临发展瓶颈，新兴商业地产必须依 托政府规划与强有力的政策支持才能取得较大发展。 办公市场中商住楼占据较大比重，未来高档纯写字楼 将会成为市场的主角。
〈二〉郑州
11）二手房交易量高速增长，近四年每年增长的幅度都在 50%以上，随着郑州房地产市场的快速发展，必将带动 住房二级的发展，逐步与一级市场形成梯级消费互动， 从而推动房地产市场整体健康运行。
12）通过数据模型的函比关系，我们发现郑州人均GDP对 房 价的贡献值相对较低，因此郑州市场杠杆弹性不大， 在国民经济、人均GDP保证正常增长的前提下，未来房 价走势将保持平稳。
二、项目资料。
〈一〉地理位置
本案地处郑州市区西北角，北依黄河，南邻郑东新区。
本案地块
〈二〉地貌
本案地块原为园 林培育基地，地势 平坦，目前被观赏 类花草、乔木所覆 盖，蜿蜒的水系贯 穿其中，自然环境 优美。
〈三〉交通状况
本案地块南依连 霍高等级公路，东 临京珠高等级公路， 交通方便，驱车到 市区仅需15分钟左 右。
4）娱乐业发展繁荣，居民娱乐支出在消费性支出中所占 比重进一步加大，但相对于上海、杭州等发达城市， 其所占比重还比较低，因此郑州娱乐业还存在较大发 展空间，未来发展前景比较乐观。
〈二〉郑州
5）以银行业和保险业为龙头的金融产业稳定发展，继续 保持两位数增长速度，其中保险业收入增幅为存款余 额增幅的两倍左右，侧面反映了居民收入逐步提高。 但随着2005年是中国金融市场完全开放的第一年，全 国金融机构将遭受重大冲击，发展前景并不乐观。
〈四〉周边项目
本案地块周边目前为 园林、农田，但毗邻郑 东新区规划中运动城、 大学城，距郑东新区规 划中CBD副中心车程只 有几分钟。
高新技术产业 开发区
九郡弘龙湖居住区龙Fra bibliotek商圈大学城
思念果岭 森林半岛 别墅、住宅区
碧沙港商圈
郑东新区起步区
物流区 科技园区 经济技术开发区
二七商圈 火车站商圈
写字楼 CBD 东方经典
三、同类产品。
〈一〉罗店—北欧新镇
北欧新镇是上海市政府根据“重点突破，有序推进” 的城镇发展方针而确定的“一城九镇”之一。
罗店北欧新镇规划面积6.8平方公里，规划建设美兰湖、 美兰湖会议中心、诺贝尔科技公园、市民广场、文化广 场、36洞高尔夫球场及商务广场等公共活动中心。
新镇内还建有高标准的学校、医院等公共服务设施以 及具有北欧特色的居住区。居住区分为现代城、花园城 和生态城，以2-5层公寓、联排或独立别墅为主。
〈二〉东方绿舟
东方绿舟占地面积5600亩，其中水域面积达2000亩。 作为上海市最大的生态休闲旅游景点，园内有17万平方 米四季常绿的大草坪、11万棵大树、400余种花卉树种， 有求知岛、月亮湾、渔人码头等园林精品，还有地球广 场、知识大道和具有浓郁异国风情的各国建筑，充分满 足了旅游观光、休闲度假和教学实践等多种需求，适应 了不同年龄、不同层次的游客的需要。
东方绿舟由知识大道区、勇敢智慧区、国防教育区、 生存挑战区、科学探索区、水上运动区、体育训练区、 生活实践区共八大园区组成。
〈三〉上海太阳岛度假村
1997年被上海市建设委员会评为上海十大旅游景点。 1997年被评为五星级度假村。2002年评为国家AAAA级 旅游景点。上海太阳岛渡假村俱乐部高尔夫俱乐部、太 阳岛欧式度假村、会议中心、和娱乐及餐饮中心组成。
6）城乡居民生活进一步提高，收入逐渐增加，消费性支 出增幅高于可支配收入增幅，反映出郑州消费观念逐 渐开放，用于娱乐教育文化的消费支出增幅最大。可 以预见，随着收入的进一步增加，社会休闲娱乐事业 将得到稳定发展。
〈二〉郑州
7）根据数据显示郑州市房地产市场保持稳定增长，近几年 供需总量基本保持平衡，商品房价格涨幅创历史新高。 进入05年以来销售面积增幅超过投放量增幅，可以预见 未来房地产市场会更加活跃，房价将继续保持增长。