营改增纳税申报指引(二十)：不动产经营租赁

不动产经营租赁（一般计税方法）纳税申报
新项目—一般计税方法（一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产）
例1.某企业为一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，纳税人以其2016年6月7日在河北省保定市高开区取得的不动产对外出租，2016年7月共取得租金收入111万元（含税），为了对外出租更换照明灯200个，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。

相关政策：
一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

该案例中纳税人于2016年6月取得不动产，因此按11%的税率计算税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），因此应该在河北省保定市高开区进行预缴。

纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

该纳税人2016年7月取得租金，应
该于8月申报期内在河北省保定市高开区国家税务局预缴。

报表填写：
（一）纳税人在不动产所在地预缴时
该一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》。

纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：
1、第1列填写纳税人出租不动产取得全部价款和价外费用(含税)；在该案例中该纳税人于7月取得租金为111万，因此第1列“销售额”111万元
2、第2列“扣除金额”无需填写；
3、本例中该纳税人应按照3%的预征率，因此第3列“预征率”填写为3%。

4、该纳税人2016年8月应在河北省保定市高开区国家税务局预缴的税额为：
应预缴税额=111÷（1+11%）×3%=3万元。

第4列预缴税额为3万。

（二）申报期内申报表的填写
1、该一般纳税人出租不动产并且按规定预缴的增值税，应填写
“增值税纳税申报表附列资料（四）”第5行“出租不动产预征缴纳税款”。

2、该纳税人适用一般计税方法，如该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中“一、一般计税方法计税”第4行11%税率的的1、2列：第1列销售额=111/（1+11%）=100，第2列销项（应纳税额）=111/（1+11%）*11%=11
附表一填写如下图所示：
抵扣，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10
万元，税额为1.7万元。

应填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（二）第1栏“认证相符的税控增值税专用发票”、第2栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”。

将不含税租金填入主表第1行（一）按适用税率计税销售额，相应的税额填入11行（一）按适用税率计税销售额，进项税额填入12行进项税额，预缴税额3万元填入28行①分次预缴税额。

向东城区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额为：
应纳税额=111÷（1+11%）×11%-1.7（购买照明灯的进项税额）-3（已在保定预缴税额）=6.3万元
主表如下图所示：
不动产经营租赁（简易计税方法）纳税申报
老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）
例1：某一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，将其2016年2月5日取得的位于成都市武侯区的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。

购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元
相关政策：
一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在成都进行预缴。

纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。

该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期内在成都市武侯区国家税务局预缴税款：
预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元
向北京市东城区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在成都预缴税额）=0元
报表填写：
（一）纳税人在不动产所在地预缴时
一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在成都市武侯区进行预缴税款。

纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：
1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。

在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万；
2．第2列“扣除金额”无需填写；
3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。

4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元
（二）申报期内申报表的填写
1、该一般纳税人出租不动产并且按规定预缴的增值税，应填写“增值税纳税申报表附列资料（四）”第5行“出租不动产预征缴纳税款”。

2、如该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”的1、2列：
附表一填写如下图所示：
3、主表
将不含税租金填入主表第5行（二）按简易办法计税销售额，相应的税额填入21行简易计税办法计算的应纳税额，预缴税额填入28行①分次预缴税额。

主表填写如下图所示：
例2：某一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，将其2016年2月5日取得的位于北京市海淀区的写字楼对外出租，7月取得房
租105万元。

购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。

相关政策：
我市纳税人（不含其他个人）在本市范围内跨区提供不动产经营租赁的，统一采取向机构所在地主管国税机关申报缴纳增值税，不在不动产经营租赁服务发生地主管国税机关预缴增值税的方法。

同时一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。

该纳税人应向东城区国家税务局申报时缴纳税款，应纳税额=105÷（1+5%）×5%=5万元。

报表填写：
（一）假设该纳税人开具了增值税专用发票，则填写“增值税纳税申报表附列资料（一）”中9b行5%征收率的服务、不动产和无形资产的1、2列：
（二）主表
将不含税租金填入主表第5行（二）按简易办法计税销售额，相应的税额填入21行简易计税办法计算的应纳税额
主表填写如下图所示：。