营改增后土地增值税疑难问题及新申报表辅导
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三、车位可售面积如何确定？
穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc
二、车位转让的土增税处理 （一）车位可售面积如何确定？ 穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc
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（四）人防地下车库如何处理？ 对土地增值清算时已办理确权的人防地下车库 ，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开 发产品处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车 库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全 体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交 给政府主管部门的，其成本、费用可作为公共 配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用 不允许扣除。 广州市国土资源和规划委员会关于人防地下车 库产权性质问题的复函.ceb
（一）土增税收入确定 例1：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收 入为111万，假设对应的土地成本为30万，则 纳税人如何确定土地增值税收入？ 情况一：假设A房地产公司选择简易征税方式 不含增值税收入=含税销售额/(1+5%) =1110/(1+5%)=1057.14万 土增税计税收入=1057.14万
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（五）机械车位如何处理？ 对出租、自用的机械车位，土地增值税清 算时，不计入清算收入，不允许扣除对应 的成本、费用。其中，机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、费用的，按机械 车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分 摊剔除。 广州市房地产开发项目车位和车库租售管 理规定及2014修订稿.docx
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增 值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项 税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
1.结合纳税人取得发票的类型判定
营业税发 票 增值税专 用发票 增值税普 通发票
营改增后土地增值税清算实务及 新申报表辅导
主要内容
营改增对土增税的影响
车位转让的土增税处理 清算后转让的土增税管理
改制重组的土增税征免
公建配套的成本扣除
一、营改增对土增税的影响 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不 含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税 暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及 的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵 扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中 计算抵扣的，可以计入扣除项目。
（一）土增税收入确定
穗地税函[2016]188号.doc 原因：
差额开票 的理解 实际征管 的困境
• 该情况不需差额开票 • 营改增与土增税相关政策 （摘录）.doc
• 预售时难以确认土地成本 • 差额开票会影响市场决策
（二）土增税扣除项目金额的确定 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定：
• 按照发票价格确定为扣除成本
• 按不含税价格作为扣除成本（包括海关进 口增值税专用缴款书、农产品收购发票） • 营改增与土增税相关政策（摘录）.doc
• 按含税价格作为扣除成本
2.与转让房地产有关的税金不含增值税
条例细则第七条：与转让房地产有关的税金 ，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的 教育费附加，也可视同税金予以扣除。 43号文：土地增值税收入为不含增值税收入 处理原则：增值税税金不得作为与转让房地 产有关的税金扣除，但纳税人缴纳的城市维 护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原 规定进行扣除。
（一）土增税收入确定
情况二：假设A房地产公司为一般纳税人并选 择一般征税方式
应交销项税=（含税销售额-土地价款）/（1+11%） ×11%=（1110-400）÷（1+11%）×11%=70.36万
预征
• 不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万
清算
• 不含增值税收入=1110-70.36=1039.64万
（二）车位成本如何分摊？ 对国有土地使用权出让合同明确约定地下 部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地 下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土 地增值税扣除项目金额时，应根据国税发 〔2009〕91号规定第二十一条规定，土地出 让金直接归集到对应的受益对象（地上部 分或地下部分），不作为项目的共同土地 成本进行分摊。
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（三）“地上车位”的成本如何扣除？ 对物权法已明确属于全体业主共同所有的建筑 区划内的公共道路或绿地，纳税人改造成“地 上车位”用于出租或变相转让的，土地增值税 清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出 的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配 套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业 主共同所有的公共配套设施的，按照前段原则 处理。
3.差额征税土地成本的处理
例1：A房地产公司为一般纳税人，销售自建 房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售 收入为1110万，对应的土地成本为400万， 土增税清算时应如何确认土地成本？ 不调减土增税税前扣除的土地成本
4.旧房转让的扣除项目确认
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问 题的通知》（[2006]21号）第二条的规定：旧房 转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并 从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 发票所载金额的确认应于43号文保持一致: 营业税票按发票价格；增值税专用发票按不含税 价格；增值税普通发票案含税价额 重置报告为不含税价格
三、车位可售面积如何确定？
穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc
二、车位转让的土增税处理 （一）车位可售面积如何确定？ 穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc
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（四）人防地下车库如何处理？ 对土地增值清算时已办理确权的人防地下车库 ，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开 发产品处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车 库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全 体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交 给政府主管部门的，其成本、费用可作为公共 配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用 不允许扣除。 广州市国土资源和规划委员会关于人防地下车 库产权性质问题的复函.ceb
（一）土增税收入确定 例1：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收 入为111万，假设对应的土地成本为30万，则 纳税人如何确定土地增值税收入？ 情况一：假设A房地产公司选择简易征税方式 不含增值税收入=含税销售额/(1+5%) =1110/(1+5%)=1057.14万 土增税计税收入=1057.14万
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（五）机械车位如何处理？ 对出租、自用的机械车位，土地增值税清 算时，不计入清算收入，不允许扣除对应 的成本、费用。其中，机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、费用的，按机械 车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分 摊剔除。 广州市房地产开发项目车位和车库租售管 理规定及2014修订稿.docx
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增 值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项 税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
1.结合纳税人取得发票的类型判定
营业税发 票 增值税专 用发票 增值税普 通发票
营改增后土地增值税清算实务及 新申报表辅导
主要内容
营改增对土增税的影响
车位转让的土增税处理 清算后转让的土增税管理
改制重组的土增税征免
公建配套的成本扣除
一、营改增对土增税的影响 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不 含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税 暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及 的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵 扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中 计算抵扣的，可以计入扣除项目。
（一）土增税收入确定
穗地税函[2016]188号.doc 原因：
差额开票 的理解 实际征管 的困境
• 该情况不需差额开票 • 营改增与土增税相关政策 （摘录）.doc
• 预售时难以确认土地成本 • 差额开票会影响市场决策
（二）土增税扣除项目金额的确定 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定：
• 按照发票价格确定为扣除成本
• 按不含税价格作为扣除成本（包括海关进 口增值税专用缴款书、农产品收购发票） • 营改增与土增税相关政策（摘录）.doc
• 按含税价格作为扣除成本
2.与转让房地产有关的税金不含增值税
条例细则第七条：与转让房地产有关的税金 ，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的 教育费附加，也可视同税金予以扣除。 43号文：土地增值税收入为不含增值税收入 处理原则：增值税税金不得作为与转让房地 产有关的税金扣除，但纳税人缴纳的城市维 护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原 规定进行扣除。
（一）土增税收入确定
情况二：假设A房地产公司为一般纳税人并选 择一般征税方式
应交销项税=（含税销售额-土地价款）/（1+11%） ×11%=（1110-400）÷（1+11%）×11%=70.36万
预征
• 不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万
清算
• 不含增值税收入=1110-70.36=1039.64万
（二）车位成本如何分摊？ 对国有土地使用权出让合同明确约定地下 部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地 下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土 地增值税扣除项目金额时，应根据国税发 〔2009〕91号规定第二十一条规定，土地出 让金直接归集到对应的受益对象（地上部 分或地下部分），不作为项目的共同土地 成本进行分摊。
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（三）“地上车位”的成本如何扣除？ 对物权法已明确属于全体业主共同所有的建筑 区划内的公共道路或绿地，纳税人改造成“地 上车位”用于出租或变相转让的，土地增值税 清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出 的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配 套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业 主共同所有的公共配套设施的，按照前段原则 处理。
3.差额征税土地成本的处理
例1：A房地产公司为一般纳税人，销售自建 房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售 收入为1110万，对应的土地成本为400万， 土增税清算时应如何确认土地成本？ 不调减土增税税前扣除的土地成本
4.旧房转让的扣除项目确认
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问 题的通知》（[2006]21号）第二条的规定：旧房 转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并 从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 发票所载金额的确认应于43号文保持一致: 营业税票按发票价格；增值税专用发票按不含税 价格；增值税普通发票案含税价额 重置报告为不含税价格