营改增后土地增值税疑难问题及新申报表辅导
当“土地增值税”遇上“营改增”税务总局公告2016年第70号文件解析
当“土地增值税”遇上“营改增”总局公告2016年第70号文件的解析“营改增”后，对于土地增值税收入如何确定？成本如何扣除？由于扣额法引起的税差是否冲减土地成本等问题一直悬而未决。
国家税务总局70号公告（以下简称“70号公告”）可以说是营改增后对土地增值税纳税义务人的一个重磅文件。
该公告主要明确了七个关键问题，其中能否为您答疑解惑，笔者将与您一起学习70号公告。
主要内容70号公告的7大关键内容关键点解读一土地增值税应税收入确认【原文】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
【解析】财税…2016‟43号第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
70公告在43号文在此基础上作了进一步明确。
适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
（一）对于采用一般计税方法的纳税人，初看是我们熟悉的概念，因为增值税是价外税，所以确认的收入应为不含税收入。
比如销售一批材料，取得含税收入117万元，那么收入确认为117÷（1+17%）＝100万元，销项税额为17万元。
但是由于土地增值税纳税人采用一般计税方法时，计算销售额时可以扣减土地价款，这时，销项税额是扣减土地价款前的还是扣减土地价款后的，就有了两种不同的理解。
举例说明：某房企采用一般计税，当月含税销售收入1,110万元，可扣除土地价款400万元，税率11%，预征率3%第一种观点：根据：销项税额＝销售额×税率销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）销项税额＝（1,110－400）÷（1+11%）×11%＝70.36（万元）销售收入＝1,110－70.36＝1,039.64（万元）第二种观点：销售收入＝1,110÷（1+11%）＝1,000（万元）扣减土地价款前的销项税额＝1,000×11%＝110（万元）扣减土地价款后的销项税额＝70.36（万元）扣减土地价款前的销项税额110万元与扣减土地价款后的销项税额70.36万元的差额39.64万元，冲减主营业务成本第一种观点，更符合应税收入、销售额和销项税额的概念，但这仅是土地增值税收入的概念，与增值税的收入有区别，税差的处理增加了收入，也与财会【2012】13号的规定“允许扣减销售额而减少的销项税额，冲减主营业务成本”不同，税会差异、税种差异，无疑更增大了企业财税处理的复杂性。
土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧
土地增值税的47个涉税疑难问题处理技巧1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。
2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
因此，将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。
3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析近年来，我国房地产行业迅速发展，城市快速扩张，房地产业一直是国民经济重要支柱产业之一。
然而，由于房地产行业涉及的环节众多，对于政策的变化及实施也十分敏感，其中“营改增”政策的实施给该行业造成了不小的影响。
根据《营业税改征增值税试点实施方案》文件，自2016年5月1日起，中国境内所有的企业纳税人（以下简称纳税人）开始按增值税率交纳增值税，同时，原营业税政策取消。
而对于房地产行业而言，从此以后，该行业的税收政策也将发生重大变化。
房地产行业的土地增值税是指建设用地从取得到出售之间的价值增值所需缴纳的税费，因此，该项税收政策在房地产行业中显得格外重要。
为了更好地了解该政策对于房地产行业而言的影响，本文将从“营改增”政策对于老项目的影响入手，对房地产行业土地增值税的清算问题进行深入剖析。
一、老项目的分类影响房地产行业土地增值税的一个重要因素是老项目的分类。
根据《商品房预售许可证管理办法》规定，商品房预售许可证的有效期是5年，若在5年内不开盘销售，则预售许可证即告失效。
因此，未在预售许可证有效期内销售的房产被称为老项目。
按照项目适用法律和政策的不同情况，可以将老项目分为三类：（1）于征收房屋契税前无预售许可证或未开展交易活动的老项目；二、营改增政策对老项目的影响针对上述三类老项目，我们分别分析其在营改增政策下土地增值税的清算问题。
由于该类老项目在营改增政策前已经取得了建设用地，但是尚未通过预售许可证的方式向市场公开销售，因此，其建设用地的土地增值税一直未能清算。
在营改增政策实施后，该类老项目需要缴纳土地增值税的问题成为业界关注的焦点。
根据《房地产税收文件》的规定，此类老项目在营改增政策实施前已经取得了建设用地，因此可以采用“保留旧制”的方式，按照原来营业税的税率缴纳土地增值税。
因此，对于该类老项目而言，营改增政策不会产生太大的影响。
该类老项目自有预售许可证之日起，就可能拥有了开发赌博必胜的权利和能力，其所需缴纳的税金和政策适用时间也发生了变化。
土地增值税税收政策及清算申报表讲解57页PPT
➢ 六、拆迁安置费的扣除 国税函[2010]220号第五条规定： （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，
安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187
号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开 发项目的拆迁补偿费。
• 对以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可 视为有正当理由：
• 1、法院判定或裁定的转让价格； • 2、以公开拍卖方式转让房地产的价格； • 3、政府物价部门确定的转让价格； • 4、经主管税务机关认定的其他合理情形。 （苏地税规
〔2012〕1号）
• 此处的称“正当理由”主要包括两方面因 素：一是开发产品本身存瑕疵；二是市场 供求关系发生变化。其他因素（如销售给 关联方，销售给企业股东和管理人员的亲 朋好友等）一般不得认定为存在正当理由 。
• 一、土地增值税预征率的规定
➢ 二、土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进
行土地增值税的清算（三大条件）
（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售
的；
（2）整体转让未竣工决算房地产开发项 目的；
（3）直接转让土地使用权的。
➢ 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房 地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85% 以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积 已经出租或自用的；
• 土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是 否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转 让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人 办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要 土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土 地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、 抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定 缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议
2021年6月第3期第34卷（总第179期）湖南税务高等专科学校学报Journal of Hunan Taxation CollegeVol.34No.3Jun.2021税务机构改革后土地增值税清算管理存在的问题和建议黎涛（国家税务总局郸城县税务局税收风险管理股，山东郸城274700）摘要：税务机构改革后，土地增值税充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。
但土地增税清算管理在税收政策贯彻执行、税务机关征管、企业账务处理等方面存在的问题不容忽视。
结合工作实践，提出其完善土地增值税立法、强化税收征管、提高企业财务核算的针对性建议。
关键词：土地增值税；清算管理;风险建议中图分类号：F810.423文献标识码：A文章编号：1008-4614（2021）03-0029-05税务机构改革后,随着土地增值税征管手段逐步完善，清算管理日益精细，土地增值税规模越来越大，充分发挥了增加财政收入、调控房地产市场健康发展等职能。
土地增值税是财产行为税种中管理难度大、风险比较高的稅种,如何有效加强土地增值稅管理、防范税收执法风险，成为各级税务部门领导关注的焦点。
一、土地增税清算管理存在的问题（一）税收政策在贯彻执行中存在的矛盾和问题1.开发集体土地不征土地增值税有失税收公平。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称土地增值税暂行条例》）第二条规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人,为土地增值稅的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
该条款把集体土地开发房地产排除在外,这对于进行国有土地开发的房地产企业来说是不公平的。
近年来，城乡结合部房地产开发日益红火，对一路之隔的国有土地和集体土地开发，楼房交易价格相差不大，土地购置价款、建筑工程成本、“三项费用”等支出也悬殊不大，但由于土地性质不同而影响是否征收土地增值税，很显然有些不妥。
2•土地增值税预征率偏低。
2024年土地增值税清算常见问题解答
2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。
2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。
3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。
营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理
营改增后国有土地一级开发三种涉税难题的处理作者：肖太寿来源：《财会信报》2016年第23期政府在收回国有土地使用权后，往往再通过招拍挂程序，把土地出让给有关企业，特别是房地产公司。
在这个过程中，由于收回的国有土地使用权是生地，需要政府进行负责土地的拆迁和“七通一平”（建筑行业术语，它指的是生地在通过一级开发后，使其达到具备给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气，以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设）工作，可是政府又受到资金瓶颈问题，只能吸引投资者进行投资参与土地一级市场的拆迁整理工作，或者通过土地返款的形式将摘牌者交付的土地购买款中返还一部分土地出让金给土地摘牌者用于拆迁补偿和土地整理工作，或者让土地摘牌者向被收回土地的原土地使用者支付一定的土地补偿费用作为原土地使用者自行进行拆迁的费用和土地补偿的费用。
在政府收回国有土地使用权过程中的以上经济行为中，涉及到以下三种税务处理难点。
土地摘牌企业受托拆迁的涉税处理国家收回国有土地使用权后，进入土地储备中心，然后通过挂牌交易，摘牌企业获得政府一定的土地返还款，代替政府从事拆迁和土地整理工作。
那么，摘牌企业获得政府给予的土地返还款该如何进行税务处理？根据财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“财税[2016]36号”）附件：《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第（四）项建筑服务的规定，“其他建筑服务”，包括拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、建筑物平移、爆破、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。
摘牌企业代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“经纪代理服务”行为。
财税[2016]36号附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（四）项第4款规定：“经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。
营改增后土地增值税(2篇)
第1篇一、引言自2016年5月1日起，我国全面推行营改增政策，即增值税改革，旨在优化税收结构，减轻企业负担，促进经济持续健康发展。
营改增政策对各行各业都产生了深远影响，土地增值税作为其中之一，其税制、征收范围、计税方法等方面都发生了变化。
本文将从营改增后土地增值税的背景、影响、政策调整以及应对策略等方面进行探讨。
二、营改增后土地增值税的背景1. 营改增政策的推行营改增政策是我国税收制度改革的重要举措，旨在解决增值税重复征税问题，提高税收效率。
通过将营业税改征增值税，可以降低企业税负，促进产业升级，推动经济持续健康发展。
2. 土地增值税的改革营改增政策的推行，对土地增值税产生了重要影响。
为适应营改增政策，土地增值税在税制、征收范围、计税方法等方面进行了调整。
三、营改增后土地增值税的影响1. 税负变化营改增后，土地增值税的税负有所降低。
一方面，营改增政策降低了企业整体税负，间接降低了土地增值税的税负；另一方面，土地增值税的计税方法发生变化，使得部分企业税负减轻。
2. 征收范围调整营改增后，土地增值税的征收范围有所扩大。
原营业税中的部分税目纳入土地增值税征收范围，如房地产开发、土地转让等。
3. 计税方法变化营改增后，土地增值税的计税方法发生变化。
原营业税中的差额征税方式改为增值税后的差额征税方式，使得计税更加科学、合理。
四、营改增后土地增值税的政策调整1. 税率调整营改增后，土地增值税的税率有所调整。
根据不同地区和项目类型，税率有所差异。
2. 征收环节调整营改增后，土地增值税的征收环节发生变化。
原营业税中的征收环节改为增值税后的征收环节，使得税收征管更加高效。
3. 计税方法调整营改增后，土地增值税的计税方法进行调整。
原营业税中的差额征税方式改为增值税后的差额征税方式，使得计税更加科学、合理。
五、应对策略1. 企业应加强税收筹划企业应充分了解营改增后土地增值税的政策调整，合理规避税负，提高企业效益。
2. 政府应完善税收政策政府应进一步完善土地增值税政策，降低企业税负，促进房地产市场健康发展。
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二、车位转让的土增税处理 （一）车位可售面积如何确定？ 穗地税函[2014]106号：“可售建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc
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（四）人防地下车库如何处理？ 对土地增值清算时已办理确权的人防地下车库 ，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开 发产品处理。 对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车 库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全 体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交 给政府主管部门的，其成本、费用可作为公共 配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用 不允许扣除。 广州市国土资源和规划委员会关于人防地下车 库产权性质问题的复函.ceb
• 按照发票价格确定为扣除成本
• 按不含税价格作为扣除成本（包括海关进 口增值税专用缴款书、农产品收购发票） • 营改增与土增税相关政策（摘录）.doc
• 按含税价格作为扣除成本
2.与转让房地产有关的税金不含增值税
条例细则第七条：与转让房地产有关的税金 ，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市 维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的 教育费附加，也可视同税金予以扣除。 43号文：土地增值税收入为不含增值税收入 处理原则：增值税税金不得作为与转让房地 产有关的税金扣除，但纳税人缴纳的城市维 护建设税、印花税、教育费附加等，仍按原 规定进行扣除。
营改增后土地增值税清算实务及 新申报表辅导
主要内容
营改增对土增税的影响
车位转让的土增税处理 清算后转让的土增税管理
改制重组的土增税征免
公建配套的成本扣除
一、营改增对土增税的影响 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定： 土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不 含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税 暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及 的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵 扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中 计算抵扣的，可以计入扣除项目。
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（三）“地上车位”的成本如何扣除？ 对物权法已明确属于全体业主共同所有的建筑 区划内的公共道路或绿地，纳税人改造成“地 上车位”用于出租或变相转让的，土地增值税 清算时，不计清算收入，不允许扣除改造支出 的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配 套设施费允许扣除。 对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业 主共同所有的公共配套设施的，按照前段原则 处理。
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（五）机械车位如何处理？ 对出租、自用的机械车位，土地增值税清 算时，不计入清算收入，不允许扣除对应 的成本、费用。其中，机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、费用的，按机械 车位建筑面积占项目总建筑面积的比例分 摊剔除。 广州市房地产开发项目车位和车库租售管 理规定及2014修订稿.docx
土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增 值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项 税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除 项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入 扣除项目。
1.结合纳税人取得发票的类型判定
营业税发 票 增值税专 用发票 增值税普 通发票
（一）土增税收入确定
穗地税函[2016]188号.doc 原因：
差额开票 的理解 实际征管 的困境
• 该情况不需差额开票 • 营改增与土增税相关政策 （摘录）.doc
• 预售时难以确认土地成本 • 差额开票会影响市场决策
（二）土增税扣除项目金额的确定 《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个 人所得税计税依据问题的通知》（财税 [2016]43号）第三条规定：
（一）土增税收入确定 例1：A房地产公司销售一套房屋，含税销售收 入为111万，假设对应的土地成本为30万，则 纳税人如何确定土地增值税收入？ 情况一：假设A房地产公司选择简易征税方式 不含增值税收入=含税销售额/(1+5%) =1110/(1+5%)=1057.14万 土增税计税收入=1057.14万
3.差额征税土地成本的处理
例1：A房地产公司为一般纳税人，销售自建 房地产项目，选择一般纳税方式，含税销售 收入为1110万，对应的土地成本为400万， 土增税清算时应如何确认土地成本？ 不调减土增税税前扣除的土地成本
4.旧房转让的扣除项目确认
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问 题的通知》（[2006]21号）第二条的规定：旧房 转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并 从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 发票所载金额的确认应于43号文保持一致: 营业税票按发票价格；增值税专用发票按不含税 价格；增值税普通发票案含税价额 重置报告为不含税价格
（一）土增税收入确定
情况二：假设A房地产公司为一般纳税人并选 择一般征税方式
应交销项税=（含税销售额-土地价款）/（1+11%） ×11%=（1110-400）÷（1+11%）×11%=70.36万
预征
• 不含增值税收入=1110/(1+11%)=1000万
清算
• 不含增值税收入=1110-70.36=1039.64万
（二）车位成本如何分摊？ 对国有土地使用权出让合同明确约定地下 部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地 下部分分别缴纳土地出让金的，在计算土 地增值税扣除项目金额时，应根据国税发 〔2009〕91号规定第二十一条规定，土地出 让金直接归集到对应的受益对象（地上部 分或地下部分），不作为项目的共同土地 成本进行分摊。
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三、车位可售面积如何确定？
穗地税函[2014]106号：“可建筑面积”应 为《房地产权证》或《房屋面积测量成果 报告书》记载的每个可售车位的“套内建 筑面积”之和与车位“另共有面积”的合 计数。 另共有面积：市国土房管局关于明确车位共 有面积性质的复函.ceb 车位产权证：车位产权证.doc