房地产行业低谷中税收管理出路的探索
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策
浅谈房地产开发业税收管理的难点及对策近年来，全国各地房地产开发业已成为促进地方经济发展、增加地方财政收入的最佳捷径之一。
但由于房地产业自身的特点以及市场化运作等诸多因素的干扰，给税收管理工作带来很大难度：一、房地产业税收管理的难点（一）纳税主体认定难。
政府因经营城市的需要，对商业用地进行拍卖，由于是按地段竞价，所以允许“多人联合一人举牌”的方式进行购买。
为确保建设进度，政府要求多地段限期开工建设，种种政策导致了“先上车、后买票”的行为发生。
即许多地区的工程开工了，但国土部门的批复还没办理。
加之竞标来的土地采取转包或分包的形式开发，这就为税务机关对销售不动产行为的纳税主体的认定设计了障碍。
（二）政策不清界定难。
从现行税收制度看，涉及房地产业的各项制度不够规范、完善，如税法对在建工程和提供劳务不超过12个月的，可按约定的价款结算或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。
但在实践中很难区分，有的工程完工不及时进行竣工决算，收入难以确认，有的工程按完工百分比法难以核实。
又如“联合建房”，它是指若干户通过竞拍取得某地段土地的共同使用权，按相关部门规划建设商住房，然后均分使用权。
这种情形与目前税法界定的自建自用的规定不完全相同。
容易造成征纳双方在政策理解和把握上出现偏差。
（三）控管不力征管难。
由于管理不到位，造成税源不清、申报不实。
在税源管理、征收管理、稽查管理三者之间没有形成整体合力，征、管、查相互脱节，负责税源的只管申报，负责征收的只管征收，负责稽查的只管稽查；由于管理缺位，信息不畅，造成稽查对象的选择缺乏科学性、针对性，稽查环节缺乏系统的分析或反馈。
加之从事房地产开发业除预收款外，工程结束尚有不动产待销售，而什么时间售出无确定性。
因此，后续管理匮乏，致使税收管理难以实施到位。
（四）帐务不全核算难。
随着企业改制的不断推进，民营经济已成为经济发展的主流。
房地产企业纳税筹划与风险控制探讨
房地产企业纳税筹划与风险控制探讨随着中国经济的快速发展，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
作为国民经济的支柱产业之一，房地产业不仅对国家经济的稳定发展起着重要作用，也给国家带来了丰厚的税收收入。
房地产企业在纳税筹划和风险控制方面也面临着许多挑战和困难。
本文将就房地产企业在纳税筹划与风险控制方面的问题展开探讨。
一、房地产企业纳税筹划1. 合理利用税收优惠政策近年来，我国对房地产行业的税收政策一直在不断优化和调整。
包括对购房者的个人所得税优惠政策、对房地产企业的增值税、土地增值税等方面的减免政策等一系列优惠政策，对房地产企业的纳税筹划提供了一定的空间。
房地产企业在纳税筹划时，应充分了解国家对于房地产行业的税收政策，合理利用税收优惠政策，降低税负，提高企业的竞争力。
2. 合理安排企业的利润分配房地产企业在纳税筹划中要合理安排企业的利润分配。
可以通过合理的股权结构设计，将企业盈利转化为投资收益或股权收益，以降低企业的所得税税额。
可以通过合理的财务报表调整和资金调配，延缓企业的应税收入，减少税负。
通过这些方式，房地产企业可以有效地降低税负，提高企业的盈利能力。
3. 合理运用税收递延房地产企业在进行资产重组或者产权转让时，可以运用税收递延筹划。
通过合理的资产重组和产权转让规划，可以将企业应缴的资本利得税递延缴纳，延缓纳税时间，减轻企业的财务压力，提高企业的资金流动性。
二、房地产企业风险控制1. 规避政策风险房地产行业受到国家政策的直接影响，政策变化可能对企业产生重大影响。
房地产企业应加强对政策的研究和分析，在其发展战略中充分考虑政策风险。
当政策发生变化时，企业应及时调整战略，规避政策风险，减少不必要的经营损失。
2. 加强市场风险控制房地产行业受市场需求和市场价格的影响较大，市场风险也是企业面临的重要风险之一。
为了控制市场风险，房地产企业应加强对市场的研究和分析，及时了解市场的需求和价格变化，制定合理的销售策略，降低存货风险和资金压力。
税务政策对房地产行业的影响与应对
税务政策对房地产行业的影响与应对随着中国经济的快速发展，房地产行业一直扮演着非常重要的角色。
然而，在发展的过程中，税务政策对这个行业产生了深远的影响。
本文将就税务政策对房地产行业的影响以及相应的应对措施展开讨论。
一、税收政策对房地产市场的影响税收政策对房地产市场的影响主要体现在两个方面：对购房者的影响和对开发商的影响。
对购房者的影响税收政策对购房者的影响主要体现在购房成本和购房积极性方面。
首先，购房成本主要受到房产税、土地增值税和契税等方面的影响。
不同地区的税收政策可能存在差异，导致购房成本的差异化。
此外，税收政策的调整也可能导致购房成本的增加或减少。
这些因素直接影响到购房者的购房欲望。
其次，税收政策对购房者的购房积极性有一定影响。
例如，政府对房产市场进行限购和限贷政策，通过增加购房者的购房门槛来调控市场。
这些限制措施可能降低购房者的购房积极性，进而影响房地产市场的活跃程度。
对开发商的影响税收政策对开发商的影响主要反映在税收负担和开发成本方面。
首先，税收政策直接影响到开发商的税收负担。
开发商需要缴纳土地出让金、增值税等各类税费，这些税费直接影响到开发商的利润。
如果税收政策调整导致税负增加，将对开发商的经营造成一定的影响。
其次，税收政策还影响到开发商的开发成本。
例如，政府对土地价格进行干预，通过出让土地的方式来调节市场供应。
这些政策可能导致开发商在购买土地时面临更高的成本。
此外，税收政策对建设和销售环节的税费也会对开发商的成本产生影响。
二、应对税务政策的措施面对税务政策对房地产行业的影响，企业和购房者可以采取一些应对措施来降低影响。
对于购房者来说，他们可以关注税收政策的动态变化，及时了解相关的购房成本和优惠政策。
此外，购房者可以选择合适的购房时机，根据市场的趋势和税收政策的影响，选择最合适的购房时机和方式。
对于开发商而言，首先，开发商可以通过合理的税务筹划来降低税收负担。
例如，合理利用税收优惠政策，降低出售房产的税收成本。
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）
房地产行业税收问题及稽查对策分析（共5篇）第一篇：房地产行业税收问题及稽查对策分析近年来，我市房地产行业快速发展，成为地方税收主要增长点之一，由于房地产开发企业会计核算较复杂，企业会计人员业务素质参差不齐，导致税收征管难度加大，甚至有少数企业出现偷税现象，为此，我们通过调研，详细掌握了该行业项目运作及会计核算，初步发现了税收违法特点并就如何开展税务稽查提出了相应对策。
一、房地产企业项目运作及会计核算特点（一）项目运作的程序一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。
第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。
第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。
预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。
房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。
（二）会计核算特点1、收入核算房地产企业其主要经营收入项目包括“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建结算收入”、“出租产品租金收入”。
2、开发成本核算（1）开发成本核算的内容。
前期费用（征地费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、土地契税、土地出让金）；开发成本（建筑安装工程费、材料费、配套设施费、配套费）；开发间接费用（为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳保费等）（2）开发成本核算及结转的方法。
目前多数房地产企业结转开发成本的方法为：可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷可销售总面积销售成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本由于房屋开发的自身特点，单位造价的形成会出现计划成本与实际成本之分，即：前期开发成本费用高，中后期开发费用减少，而且大量公共配套设施需在总销售面积中分摊，项目的开发周期一般又在1年以上；所以财务在核算销售成本时，项目早期会出现对计划预算的开发成本采取预提方式，随着中后期成本支出逐渐减少，开发成本的结转才会与实际最后成本逐渐接近，最后在工程办理竣工结算后，企业财务再根据“工程价款结算单”对预提数与实际支出数的差额，增加或减少有关开发产品的成本。
房地产企业税收筹划的难点及对策
房地产企业税收筹划的难点及对策房地产企业作为国民经济重要组成部分，一直受到社会和政府的广泛关注。
在房地产市场不断发展的背景下，税收筹划成为房地产企业面临的重要问题之一。
税收筹划是指通过合理的税收规划和管理，使企业在合法的前提下，最大程度地减少税负，增加投资回报率，实现企业持续、稳定、可持续发展的目标。
房地产企业税收筹划也存在一系列的难点，本文旨在分析房地产企业税收筹划的难点，并提出相应的对策。
1. 税收政策频繁变动房地产市场和相关税收政策经常受到国家宏观调控政策的影响，税收政策也随之频繁调整。
税收政策的频繁变动使得房地产企业难以制定长期和稳定的税收筹划方案，影响了企业的经营和发展。
2. 税收体制复杂我国税收体制复杂，税种繁多。
不同税种对房地产企业的税负影响不同，企业需要全面了解各种税种的政策规定，合理规划税收筹划方案，提高税收的管理水平。
3. 税收管理压力大房地产企业所面临的税收管理压力很大，包括税务机构的稽查、税收法规的变化、纳税义务的增加等，这都增加了企业进行税收筹划的难度。
一些房地产企业可能存在税收风险管理不力的问题，导致税务风险的增加。
4. 环境透明度不足房地产行业的税收管理存在环境透明度不足的问题，一些企业存在着违规操作，不符合税收政策的情况。
这也给企业税收筹划带来了一定的不确定性和风险。
二、房地产企业税收筹划对策1. 建立完善的内部控制机制房地产企业应建立完善的内部控制机制，健全财务管理制度、税务管理制度和内部审计制度，规范企业的财务和税务管理行为，提高税收合规性，降低税收风险。
2. 加强税收政策研究和分析房地产企业应加强税收政策的研究和分析，及时了解最新的税收政策变化，制定相应的应对措施，并在税收政策变化前进行充分的准备和调整。
房地产企业应加强税收风险的管理和控制，建立风险识别、评估、预防和应对的机制，及时发现并解决存在的税收风险，降低企业的税收风险。
4. 加强税收合规性管理房地产企业应加强税收合规性管理，遵守国家税收法律法规，严格依法申报纳税，确保企业的税收合规性，降低税收风险，维护企业的良好形象。
以“数治税”背景下,房地产行业税务风险管理研究
以“数治税”背景下,房地产行业税务风险管理研究在中国的“数治税”背景下，房地产行业税务风险管理显得尤为重要。
随着国家税收政策的日益完善和税法的不断更新，房地产企业面临的税务风险也越来越多。
为了降低税务风险，房地产企业需要积极主动地从税务管理的整体角度出发，采取科学、规范的税务风险管理策略。
首先，房地产企业应当合理规划和优化税务结构。
一方面，房地产企业应合法合规地设立合适的税务架构，避免出现过高的税负。
例如，可以采取分散式的持股结构，将房地产项目分散到多家公司名下，以便通过合理利用税收政策减轻税负。
另一方面，企业应加强内部风险管理，确保合规性，在正确的税务政策下避免不必要的税务风险。
其次，房地产企业还应加强税务合规性管理。
为了确保遵守税法的要求，企业应当建立并严格执行内部税务合规制度，及时关注各项税收政策的变化，确保全面遵守法规。
企业可以建立专门的税务合规团队，负责跟踪税法动态和内部管理规定，积极参与税收政策的制定和修订过程，规避潜在的税务风险。
此外，房地产企业还应加强税务风险评估和预警机制的建立。
企业可以通过定期进行税务风险评估，发现并分析潜在的税收风险点，及时采取措施进行风险管控，减轻税务风险的发生。
此外，企业还可以建立税务风险的预警机制，及时了解税务相关的政策、法规和风险动态，及时调整企业的策略和管理方式，避免因税务风险的变化而导致损失。
在税务风险管理过程中，房地产企业还应加强税务合规培训和监督。
通过加强员工对税收政策和税务合规要求的培训，提高他们的税务法律意识和纳税义务，增强公司内部遵纪守法的氛围。
同时，企业还应加强对税务合规情况的监督，建立健全的内部审计机制，定期对企业的税务合规情况进行检查和评估，及时发现和纠正问题，并采取相应的措施进行整改。
最后，房地产企业在税务风险管理中还应主动与相关部门保持沟通和合作。
与税务机关保持良好的沟通和合作，能够及时了解税务政策和法规的最新变化，避免因政策不熟悉导致的风险。
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策
浅析房地产企业税务筹划风险成因及解决对策房地产企业作为我国经济的重要组成部分，承担着城市建设和居民居住需求的重要责任。
在税收方面，房地产企业也存在着很多风险和挑战。
税务筹划对于房地产企业来说至关重要，因此有必要对房地产企业税务筹划风险成因及解决对策进行深入分析和研究。
1. 政策风险：房地产市场的政策环境变化对房地产企业的税务筹划带来很大的不确定性。
政府制定的税收政策、财政政策、土地政策等都会对房地产企业的税务筹划产生影响。
2. 税法风险：税法的复杂性和变化性也是房地产企业税务筹划的风险成因之一。
税法的不确定性和难以预测性使得房地产企业在税务筹划过程中难以确保合规性，容易出现税务风险。
3. 管理风险：房地产企业在税务管理方面存在着很多问题，包括财务数据的真实性、完整性和准确性，税务申报的及时性和合规性等，这些问题都会增加税务风险。
4. 外部环境风险：房地产市场的波动、宏观经济环境的变化等外部因素也会对房地产企业的税务筹划产生风险。
二、解决对策1. 加强政策研究：房地产企业要加强对政策的研究和了解，及时了解政府发布的税收政策、财政政策、土地政策等，以及这些政策对企业税务筹划的影响，对房地产企业进行有针对性的税收政策宣讲和解读，帮助企业正确理解政策规定，并做出相应的税收筹划。
2. 掌握税法动态：房地产企业要密切关注税法的动态变化，不断学习和更新税法知识，及时了解最新的税收政策和相关法规变化，确保企业的税务筹划符合法律规定。
4. 强化风险管理：房地产企业要根据外部环境的变化，及时制定相应的风险应对策略，建立健全风险管理机制，降低税务筹划风险。
5. 聘请专业人士：房地产企业可以聘请专业的税务顾问或律师，协助企业进行税务筹划，及时解决税务方面的问题，降低税务筹划风险。
房地产企业税务筹划是一个复杂的系统工程，需要企业充分了解政策、掌握税法、加强内部管理、强化风险管理，才能做好税务筹划工作，降低税务筹划风险，为企业的持续发展创造更好的税收环境。
二手房交易税收征管问题及对策分析
二手房交易税收征管问题及对策分析1. 引言1.1 研究背景二手房交易一直是社会经济发展中一个备受关注的问题，而其中涉及到的税收征管问题更是直接关系到国家税收收入的稳定和法律执行的有序性。
近年来，随着我国经济的不断发展和住房市场的逐渐成熟，二手房交易规模不断扩大，税收征管问题也日益凸显。
在这种情况下，加强对二手房交易税收征管的研究是尤为必要的。
目前，我国二手房交易税收征管存在诸多问题，例如信息不对称导致逃税行为屡禁不绝、税收政策不够完善导致租售税收差异化等。
这些问题不仅对税收征管工作的顺利开展构成阻碍，也影响了税收收入的正常增长。
有必要对二手房交易税收征管问题进行深入研究，提出有效的对策和建议，以保障税收征管工作的顺利进行，提高税收征管的效率和质量。
1.2 研究目的二手房交易税收征管问题及对策研究的目的是为了深入分析当前二手房交易中存在的税收征管问题，探讨提升税收征管水平的有效对策，促进二手房交易市场的健康发展。
通过研究，可以揭示税收征管不完善所带来的问题和影响，为相关部门提供改进的具体建议，推动税收征管工作的规范和提升。
通过对二手房交易税收征管问题进行系统分析，为加强税收政策制定和执行提供理论支持和实践指导，促进税收征管工作的科学化、规范化和有效性，以实现税收目标的全面完成。
通过深入研究，可以为完善二手房交易税收征管体系、提升税收征管效率和水平，推动二手房市场健康稳定发展提供借鉴和指导。
1.3 研究意义二手房交易税收征管问题及对策分析的研究意义在于，加深我们对当前二手房交易税收征管问题的认识，为政府部门和相关机构提供有效的对策和建议，促进税收征管工作的规范化和有效性。
二手房交易税收征管是国家财政收入的重要来源，影响着财政的稳定和发展。
对于纳税人而言，正确依法纳税是一种义务和责任，而对于政府机构而言，有效征管和监管是保障税收稳定和公平的重要手段。
二手房交易税收征管问题的存在影响着市场秩序和公平竞争，可能导致税收漏税和逃税现象，损害税收征管的公信力和社会公平。
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房地产行业低谷中税收管理出路的探索作者：姜勋国刘念摘要２005年至今,房地产行业的发展几起几落,但其纳税总额却一直占据着地方财政收入结构的重要位置。
从税务部门当前的情况来看,房地产行业的征管难度普遍大于一般企业。
究其原因发现，无论是企业纳税人,还是税务主管部门都存在一定问题。
企业既有会计人员水平不高，管理能力有限的客观原因,也有虚报收入或多列支出等主观恶意行为存在;同时，税务部门内部的结构设置、人员水平和执法能力也有待提高。
因此,税务部门应将对企业的纳税辅导放在工作的首位,同时对管理结构进行优化，不断提高管理人员的业务水平；利用纳税评估和税务稽查,为管理工作保驾护航；规范纳税主体的涉税行为,最终形成房地产行业管理的良性循环。
关键词: 房地产行业税收征管纳税主体问题良性循环2０07年金融危机爆发后，社会经济发展出现了停滞,通货膨胀一发不可收拾，但市场中的货币资金供给却严重紧缩,民生矛盾因此被激化。
与此同时，与房地产行业相关的新闻爆炸点却不断出现,房价问题一时被推上了民生矛盾的高峰，成为了社会关注的重要问题。
时隔四年,房地产行业的发展从高危到平稳,再入低谷,已经历了一个轮回的历练。
尽管对该行业未来发展的诸多猜测还需时间来印证,但回顾过去、总结得失却是当前我们应该做的功课。
一、房地产行业税收征管的现实状态分析房地产开发企业经营业务与其他企业相比较而言具有特殊性,尤其是其成本细碎,滚动开发以及生产周期长、投资数额大的特点，兼具房地产产品的生产和经营,使涉税问题比较复杂。
从开发对象而言，房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分开开发。
房地产企业所适用的企业所得税规定与一般工商企业也存在差异。
因而在谈及房地产企业及项目的税收征管问题时,大家普遍认为房地产企业比工业、商业企业的管理难道要大。
在经过深入的考察和对比后,笔者认为房地产行业的征收管理难度主要体现在以下几个方面:(一)房地产项目的建设和开发周期长，管理时间跨度大；一般说来，一个房地产项目从建设到开发,再到销售完成，通常需要3至5年时间。
如受金融危机、地震灾害、企业资金链断裂等其他因素影响，管理期限也将随之延长。
而普通工、商业企业的生产或销售周期通常不会超过10个月。
管理时间的线性长度对管理的效果有着一定程度的影响。
（二)纳税主体多，管理程序复杂;纳税行为的发生主要涉及企业和税务部门。
从企业方面来讲,房地产项目至少包含建筑和开发两个企业;如遇工程项目较大、合作企业较多、分包转包关系复杂等情况，则会出现同一项目多个纳税人的情况；从税务部门来讲，房地产企业跨区域开发情况较为普遍，公司注册地税务部门和项目所在地税务部门也将在不同的层面上共同参与该企业的管理。
面对如此错综复杂、真假难辨的经营状态，纳税征管难度的升级也就不言而喻。
（三）成本费用项目多,会计核算复杂房地产企业的建设与开发过程中,成本费用项目繁多，例如：土地征用费及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费等。
另外，各个企业的会计核算均具有一定的灵活性，操作手法不尽相同,因而需要税务管理人员具备较高的业务水平和敏感度。
同时，企业会计人员的业务水平参差不齐,致使税务管理人员的工作效果受纳税人会计核算健全程度的影响较大。
(四)涉及税种多,成本确定和税前扣除项目的计算复杂;按照税法的相关规定，房地产行业的建筑与开发必将涉及营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、土地使用税、印花税、房产税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等税种，其中以土地增值税和企业所得税加的成本核算与税前扣除项目最为繁杂。
也是纳税人蓄意作假的主要目标。
成本的真实性难以辨别，导致税务机关管理难度增大。
(五）分包转包情况普遍、项目内部关系复杂房地产行业承建的工程大部分通过转包、分包和挂靠途径来实施,导致税务部门在选择征税主体的问题上具有一定难度。
房地产企业采用工程大包的经营模式，将收入的一部分分拨施工单位作为工程款，施工单位多数未办理税务登记，没有合法发票抵作工程款,不但造成成本核算混乱，而且扰乱了发票管理。
二、房地产行业管理难度大的原因分析2005年，我市地税局开始了房产一体化的实施和探索。
目前，现行的房地产征收管理框架已搭建完成，以房地产项目为着手点，以契税管理为抓手,联合国土、房管、工商等部门，实行“先税后证、以证控税”的管理模式业已成形。
但在实作过程中，管理人员面临的问题可谓五花八门、千奇百怪,一些“法规之外、情理之中”的问题，常常使管理人员也两头为难，束手无策。
按照前文中涉及的征管主体分类,笔者将目前房地产行业税收征管过程中存在的问题归纳为以下两个方面：(一)房地产企业存在的问题1.企业财务人员的管理缺失。
由于企业自身经营情况的需要，或其能力、规模的限制，财务人员更换频繁,并且业务素质参差不齐,导致账务处理混乱、财务核算不健全。
部分会计人员由于对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉，对会计制度与税法差异的理解有较大偏差。
在做账时,乱用会计科目、不计或少计收入、随意结转成本费用;对财务凭证、票据的保管也缺乏统一标准,一旦遇到办公场所搬迁,或会计人员的离职等情况,则很难保证财务资料的连贯性;２.房地产企业普遍存在隐瞒利润、逃避税收的现象。
（１）不列或少列收入。
房地产开发过程中,多数企业在取得预售许可权之前，就已开始预售产品。
此时的预收账款暂未纳入当期应税所得,而采取挂账方式,将资金用于滚动开发经营，或弥补注册资金的不足；同时，部分企业对开发楼盘的样板房、转作经营资产用房，及抵偿材料款、工程款的分房、职工福利房等应视同销售产生的收入也未纳入当期应税所得进行申报纳税,致使部分税款流失。
另外，企业对民间筹资部分的还贷与分红不入账册、不做申报、隐瞒情况，税务机关介入难度大，导致大额个人所得税无法征收。
另外，企业利用税法与会计准则中对收入概念的差异,蓄意减少当期应税所得。
按照税法中对房地产销售收入的实现规定“采取分期收款、银行按揭方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定的价款确定收入额,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现”。
但企业认为，按照会计准则中确定收入的几项条件中来看，收入的确定必须以“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转给购货方相关,且已发生或将发生的成本能够可靠计量”为前提，因而所收房款不能转作收入。
以我局的现实案件为例，在２0１1年度企业所得税汇算清缴时,我税务人员发现某房地产开发企业在２010年度的预收账款总额为５.2４亿,但销售收入科目仅有2.25亿元，由此造成20１0年度的企业所得税差异将高达百万。
(2）多列支出。
房地产开发企业通过与建筑安装企业相互勾结,虚增成本。
房地产开发商通过建筑企业虚开建筑安装业发票，增大该公司的建筑成本，用支付建筑企业的流转税和所得税的等相关税费为代价,增加开发公司企业所得税和土地增值税中的抵扣份额，达到偷税漏税的目的。
另外,企业不遵循收入与成本费用配比原则,随意虚列或高估成本费用，冲减利润偷逃企业所得税。
多数房地产企业由于工期长,与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少,就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。
有的按预计数开具收款收据入账,造成成本虚增,同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。
3.企业纳税行为不规范、出现申报不实、蓄意拖欠等情况。
以企业所得税预征过程中,企业因缺乏流动资金而无法缴纳税款的情况为例。
按照税收征管法的规定，企业应首先对当期收入进行如实申报,然后提交缓税申请表，经上级部门批准后，可缓缴当期税款。
但在实际操作过程中,管理员在发现不实申报后要求企业如实上报,企业随即申请延期缴税,但上级税政部门又因为种种原因不予批复,“皮球”就又被踢回到管理员处，导致管理员的自由裁量权被动增大，执法风险随即增加。
部分管理员可能采取接受企业当期不实申报的处理方法，待企业资金周转顺畅时，将欠税按当期税款补录入库。
此类行为尽管和谐了税收关系,但也因此留下了税款漏征的潜在危险。
该情况的出现并非少数，企业的不规范行为不仅有害于征收工作,也向税务部门的管理模式提出了挑战。
（二）税务部门存在的问题1．税务部门管理流于表面,对企业的违规行为监控不严。
在实际的征管中,税务机关往往偏重于表象管理,强调纳税人申报和税款入库的及时性,而不注重企业财务核算方式与申报数据的正确和真实，缺乏对企业财务核算失真现象的敏锐性,过度信任甚至依赖企业的申报数额,管理方式粗放。
从近期的房地产行业专项检查的结果看来,税收的征管问题主要集中在营业税、企业所得税和土地增值税上,可见纳税人如实申报的意识仍然不足，而税务机关的日常征管力度还需向更宽、更深的方向发展。
另外，对于企业的不实申报或企业提出的延期纳税申请，税管员的处理方式过于随意,基层税务所与局机关部门之间就责任问题相互推诿,甚至出现放任自流的情况。
尤其针对已办理清算,但仍有欠税的项目,管理人员在追缴欠税等后续工作上存在较大失误。
造成此种局面的原因中尽管有工作机制缺失的客观原因，但主要还是由于管理人员的不作为致使税款漏管、漏征。
管理与监控的缺失，归根究底是源于基层税务干部的综合业务素质不高,财会知识不过硬，因而很难从企业的账面上发现问题。
2.房产一体化开展过程中出现税源管理信息缺失房产一体化的开展，是以契税为抓手,建立地税、国土、工商、房管、规划等多个职能部门的沟通渠道,用“联网控管、先税后证”的管理办法强化房地产业的税收管理体制。
但在实际的操作过程中，各个部门之间出于各种原因，彼此的协作一直没能很好的建立，没有形成统一的、同步的信息共享制度，遇到问题也不能及时解决。
税务部门内部也仅仅停留在对外部数据的取得上，缺乏对数据的动态分析，和由上至下的数据分享与绩效监控程序，缺乏相应的激励制约手段,致使房产一体化在执行过程中出现了信息缺失，绩效甚微的情况。
3.纳税评估体系建立不完全现行的纳税评估体系中，除了存在人员业务素质不高、信息来源不畅等因素外,还有对房地产行业的纳税评估工作定位不准、评估指标体系不健全等问题。
一方面，通过资料分析、评估约谈等静态形式开展的评估工作既无法了解企业的动态经营情况,又不能对企业的疑点问题进行深入有效的检查，因而容易出现定位不准的现象;另一方面,现行的纳税评估指标体系实为整个房地产行业中企业真实纳税标准的平均值假设，但在实际的经营过程中，企业还将受到环境、风险、资金流向等诸多因素的影响。
评估指标的不健全,制约着评估工作开展的有效性和正确性。