商业写字楼运营费用(1)
写字楼盈利模式与投资分析
写字楼盈利模式与投资分析地产数据时代只发房地产专业文章一、写字楼盈利模式1、写字楼需求1、写字楼需求——投资者类型2、写字楼开发运营模式通过分析写字楼开发运营模式可总结，写字楼盈利在于较低成本获取土地或收购物业，取得较高经营型收入或处置型收入。
3、写字楼盈利模式写字楼区位——在经济出现波劢时，核心商务区写字楼下降幅度低于非核心商务区，经济恢复时增长幅度高于非核心商务区写字楼品质——写字楼品质通常可分为国际甲级、甲级、乙级写字楼，不同级别的写字楼主要区别在配套、物业硬件条件、物业服务方面等。
写字楼品质越高，写字楼保值和增值的能力越强，等级越高的写字楼，租售价格指数涨幅越大。
香港不同等级写字楼售价租金指数（1999=100）写字楼运营管理能力——对于持有处置型的开发模式，写字楼运营管理能力是写字楼持有运营的核心竞争力，写字楼运营管理需建立写字楼运营管理团队和管理体系，负责写字楼定位、营销推广、客户租赁、客户管理、运营管理等业务内容。
运营管理费用——写字楼运营管理成本（营业费用+管理费用）分布规律可得，一般写字楼刚入市运营管理成本比较高，后期随着写字楼逐步进入培育期、稳定运营期和成熟期后运营管理成本逐步下降。
3、写字楼盈利模式4、写字楼盈利案例研究5、写字楼可持续盈利模式分析二、写字楼投资分析（以成熟项目收购为例）1、项目背景（1）项目区位（2）项目技术参数（3）项目现状（4）转让方式及交易价格（5）项目公司情况（资产及负债情况，股权收购为例）（6）项目合作背景等等2、项目收购背景依据（1）城市写字楼市场发展情况（2）项目区域写字楼市场发展情况（3）项目区域发展规划等等3、项目收购产品可行性（1）产品配置方面（2）写字楼经营方面（3）未来处置方面4、项目收购市场可行性（1）目标租户定位（2）当前市场租金水平（3）租金增长率等等5、项目收购经济可行性（1）测算基础假设（2）租金假设——结合当年签约有效租金确定测算每年的年度平均有效租金（3）写字楼经营期间费用假设——管理费用、营业费用、财务费用（如果有贷款）（4）写字楼投资测算（持有一定年限后处置）——租金收入表、年度损益表、现金流量表——IRR≥8%（投资标准）。
商业运营租赁方案
商业运营租赁方案第一部分：项目背景随着城市化进程的加速，商业运营租赁行业已经成为了一个重要的服务领域。
商业运营租赁是指一方（运营商）租用商业用地或建筑物并进行经营管理，以期获得一定的收益。
商业运营租赁通常包括各种形式的商业租赁，如商场租赁、写字楼租赁、餐饮租赁等。
中国商业运营租赁市场快速发展，商业综合体、购物中心、写字楼等商业用地和建筑物的租赁需求不断增加。
同时，随着消费升级，人们对商业综合体的要求也愈发追求多元、个性、精致。
商业运营租赁企业需要不断提升自身运营水平，以满足市场的需求。
在这样的市场背景下，商业运营租赁企业需要制定并不断优化自身的租赁方案，以提高自身的竞争力，获得更多的租客和用户。
本文将探讨商业运营租赁企业的租赁方案以及实施策略。
第二部分：商业运营租赁方案1. 租赁广告位置在商业综合体、购物中心、写字楼等商业用地和建筑物中，广告位置对商业运营租赁企业来说至关重要。
商业租赁企业可以将广告位置进行分类，如主通道、主入口、主广场等，然后根据位置的不同确定不同的租赁价格。
商业运营租赁企业可以根据广告位置的特点，对广告租赁方案进行不同的组合。
例如，对于主通道位置，可以设置固定广告牌和活动区域，以满足不同的广告需求；对于主广场位置，可以设置大型广告灯箱或LED屏，以吸引更多的目光。
2. 租赁商铺商业综合体、购物中心等商业用地和建筑物中的商铺租赁是商业运营租赁企业的核心业务。
商业租赁企业可以针对不同商铺提供不同的租赁方案，如面积大小、位置优势、装修情况等。
商业运营租赁企业可以针对不同的商铺类型，如零售商铺、餐饮商铺、娱乐商铺等，制定不同的租赁方案。
例如，对于零售商铺，可以提供定期的促销活动和销售支持；对于餐饮商铺，可以提供优质的厨房设备和餐饮顾问服务。
3. 租赁写字楼随着办公需求的不断增加，写字楼租赁成为商业运营租赁企业的又一核心业务。
商业租赁企业可以根据写字楼的位置、装修情况及配套设施，制定不同的租赁方案。
商业地产项目招商运营方案
商业地产项目招商运营方案第一章：项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目定位 (3)1.3 项目目标 (3)第二章：市场分析 (4)2.1 市场环境分析 (4)2.1.1 宏观环境分析 (4)2.1.2 行业环境分析 (4)2.1.3 地域环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (4)2.2.1 竞争对手概况 (4)2.2.2 竞争对手优劣势分析 (4)2.2.3 竞争对手市场占有率分析 (4)2.3 市场需求分析 (5)2.3.1 消费者需求分析 (5)2.3.2 市场容量分析 (5)2.3.3 市场潜力分析 (5)第三章：招商策略 (5)3.1 招商定位 (5)3.1.1 项目定位 (5)3.1.2 招商目标 (5)3.1.3 招商定位原则 (5)3.2 招商渠道 (5)3.2.1 传统渠道 (6)3.2.2 网络渠道 (6)3.2.3 产业链渠道 (6)3.3 招商优惠政策 (6)3.3.1 租金优惠政策 (6)3.3.2 装修优惠政策 (6)3.3.3 营销优惠政策 (6)3.3.4 人才引进政策 (6)第四章：运营模式 (7)4.1 运营目标 (7)4.2 运营策略 (7)4.3 运营管理 (7)第五章：营销推广 (7)5.1 营销策划 (7)5.2 推广渠道 (8)5.3 品牌建设 (8)第六章：物业管理 (9)6.1 物业服务内容 (9)6.1.2 服务内容 (9)6.2 物业收费标准 (9)6.2.1 收费原则 (9)6.2.2 收费标准 (9)6.3 物业管理团队 (10)6.3.1 团队架构 (10)6.3.2 人员配置 (10)6.3.3 培训与发展 (10)6.3.4 服务承诺 (10)第七章：财务预算 (10)7.1 成本预算 (10)7.1.1 项目概述 (10)7.1.2 土地成本 (10)7.1.3 建筑成本 (10)7.1.4 装修成本 (11)7.1.5 设备采购成本 (11)7.1.6 人力资源成本 (11)7.1.7 营销推广费用 (11)7.1.8 日常运营成本 (11)7.2 收益预测 (11)7.2.1 项目概述 (11)7.2.2 租金收入 (11)7.2.3 销售回款 (11)7.2.4 其他业务收入 (11)7.3 资金筹措 (11)7.3.1 项目概述 (11)7.3.2 资金来源 (12)7.3.3 资金筹措方案 (12)7.3.4 资金使用计划 (12)第八章：项目进度 (12)8.1 项目建设进度 (12)8.1.1 项目启动阶段 (12)8.1.2 项目施工阶段 (12)8.1.3 项目验收阶段 (12)8.2 项目招商进度 (12)8.2.1 招商策划阶段 (12)8.2.2 招商实施阶段 (13)8.2.3 招商收尾阶段 (13)8.3 项目运营进度 (13)8.3.1 运营筹备阶段 (13)8.3.2 运营启动阶段 (13)8.3.3 运营成熟阶段 (13)第九章：风险控制 (13)9.1.1 市场竞争风险 (13)9.1.2 市场需求风险 (13)9.2 运营风险 (14)9.2.1 运营管理风险 (14)9.2.2 财务风险 (14)9.3 政策风险 (14)9.3.1 政策变动风险 (14)9.3.2 政策限制风险 (14)第十章：后期评估与调整 (14)10.1 评估指标 (15)10.2 评估方法 (15)10.3 调整策略 (15)第一章：项目概述1.1 项目背景我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商业地产项目招商运营成为推动地区经济发展、提升城市商业氛围的重要手段。
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案
2023年房地产估价师之开发经营与管理练习题(一)及答案单选题（共30题）1、关于还本付息的方式说法错误的是（）。
A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息【答案】 C2、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。
A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】 C3、在物业管理中，市场化、社会化程度最高，管理最为复杂的是（）物业。
A.收益性B.工业性C.居住性D.特殊性4、房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润【答案】 A5、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】 C6、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。
A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法7、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。
A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量【答案】 A8、（）的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。
A.判断竞争者反应模式B.确定竞争者战略C.确定竞争者目标D.识别竞争者【答案】 D9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12％，贷款期限为20年，按月等额还本付息。
商铺运营管理费收费标准
商铺运营管理费收费标准一、背景介绍随着城市化的进程和商业环境的发展，商铺的运营管理费收费标准成为商业地产领域的热议话题。
商铺运营管理费是指商业地产业主或物业管理公司向商铺租户收取的管理费用，用于维护和管理商业地产项目的日常运营和服务。
商铺运营管理费主要用于保障商业项目的正常运营，并提供商铺租户所需要的各项管理服务，如保安、清洁、照明等。
制定合理的商铺运营管理费收费标准，不仅可以确保商业地产项目的运营平稳，还能提高租户满意度和项目管理的效果。
二、商铺运营管理费的组成商铺运营管理费的组成通常包括以下几个方面：1. 物业管理服务费物业管理服务费是商铺运营管理费的主要组成部分，用于支付物业管理公司提供的各项服务，如日常维护、安全保障、清洁卫生等。
物业管理服务费的收取标准通常根据商铺面积和所在地区的市场行情进行确定。
2. 共用设施费共用设施费用于支付商业地产项目中的共用设施，如公共洗手间、停车场、休息区等的维护和管理费用。
共用设施费的收取标准通常根据商铺面积和设施的使用情况进行确定。
3. 项目运营费项目运营费包括项目管理团队的薪资、培训费用以及项目推广费用等。
项目运营费的收取标准通常根据商铺面积和项目运营成本进行确定。
4. 其他费用其他费用包括一些突发事件的处理费用、公共区域装修费用等。
这些费用通常是根据实际发生的情况来进行收取。
三、商铺运营管理费的收费标准制定原则商铺运营管理费的收费标准制定应遵循以下原则：1. 公平公正原则收费标准应公平公正，实行统一标准，避免将不合理的费用转嫁给商铺租户。
2. 合理透明原则收费标准应合理透明，租户应清楚知道每项费用的具体用途和收费标准，并能够监督物业管理公司的费用使用情况。
3. 市场行情原则收费标准应根据所处地区的市场行情进行制定，确保收费标准与市场价格相符。
4. 弹性调整原则收费标准应具有一定的弹性，可以根据商业地产项目的实际情况进行调整，确保收费标准的公平性和合理性。
商业地产运营管理收费标准
商业地产运营管理收费标准1. 引言商业地产运营管理是指对商业地产进行综合管理的工作，包括物业管理、租售管理、设施管理等方面。
为了保障商业地产运营服务的有效提供，制定合理的收费标准是必要的。
本文将介绍商业地产运营管理收费标准的制定原则、具体项目和费用计算方法。
2. 收费标准制定原则商业地产运营管理收费标准的制定应遵循以下原则：2.1 公平合理原则收费标准应公平合理，避免出现过高或过低的情况，确保业主和运营方的利益平衡。
2.2 成本可控原则收费标准应确保运营方能够覆盖运营成本，并保持一定的利润空间，同时也要考虑到业主的承受能力。
2.3 标准透明原则收费标准应具备透明度，明确列出各项费用的计算方法和依据，以便业主清楚了解并审查。
2.4 市场竞争原则收费标准应考虑到市场竞争的因素，避免出现垄断或不必要的垄断现象，保障业主有多个选择。
3. 收费项目和费用计算方法商业地产运营管理的收费项目包括但不限于以下内容，并根据实际情况进行灵活调整：3.1 物业管理费物业管理费是商业地产运营管理中最基本的费用。
它包括保安人员工资、物业管理人员工资、清洁卫生费、保养维修费等，其计算方法可以按照每平方米或每个租户的固定金额来确定。
3.2 租金管理费租金管理费是商业地产运营管理中收取的租金比例，一般以租金的一定比例作为管理费。
该比例可以根据租户的行业、租赁面积、租期等因素进行调整，以满足不同租户的需求。
3.3 设施管理费设施管理费是用于维护商业地产设施、设备和相关设施管理人员的工资费用。
如空调设备、电梯维护、消防设备维护等。
其计算方法可以按照每平方米或每个租户的固定金额来确定。
3.4 市场推广费市场推广费是用于商业地产运营中的宣传和推广活动，包括广告费用、推广费用等。
该费用一般按照每个租户的固定金额或租赁面积的一定比例来计算。
3.5 特殊服务费特殊服务费是指商业地产运营管理中可能会涉及到的一些特殊服务，如会议室预订、停车位管理等。
写字楼运营费用测算表[最新]
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写字楼运营费用测算表[最新]写字楼经营费用测算表序项目测算依据测算结果占总费备注号总值月单价用比例, (元/月) (元/??月)一人工费以建筑面积3万?、楼高25层的写字楼为根据劳动部门、各公司资8.53基础测算，定岗11人，管理处6人(主任1料及劳动力市场价格等人、财务2人，助理1人，管理员1人)工情况综合确定程部7人，(主管1人，高级技师1人，技师1人，维修工4人)员工工1 基本工资标准按 , 元/人月资社会保2 基本工资总额的44,(含医疗8,，险工伤1.5,，养老21,、待业1,、住房13,福利基基本工资的14, 3 金工会经基本工资的2, 4 费教育经5 基本工资的1.5, 费加班费 6 人均加班3天，日工资按月工资1/22计算住房补7 按8平米/人、40元/平米补贴贴二运行、维建筑物室内外;电梯 6台，变压器2 修保养台及配电系统，照明系统;消防系统;费供排水系统;防盗系统建筑物按与房屋维修公司合同每月每平米与房修公司合同 1 室外维建面 , 元修建筑物按与房屋维修公司合同每月每平米与房修公司合同 2 室内维建面 , 元修空调系按与专业公司合同每月 , 元与专业公司合同 3 统维修电梯维按与电梯公司每月每台电梯 , 与电梯专业公司合同 4 护保养元，年检费 , 元供配电供电部门规定 5 变压器及高压设备年检费 , 元/ 系统台，维修保养费 , 元;低压配电柜及配电箱维修费 , 元/年。
照明系日光灯,元/支，半年1次;整流器,元/支;1年1参照时常价格 6 统次;灯泡 , 元/个，半年1次;日光灯座 , 元/个，2年1次，线盒开关 500 元/月喷淋头与消防栓维修400/月;防排烟4台风消防系7 统机维护500元/年;报警、烟感器每年更换10,，, 元/个;;灭火器每年冲气10,20元/个;应急灯每年更换10,，150元/个供排水8 水泵维修， 150元/台/年;管道阀门系统维修5000元/年;厕所设备10元/层个/月防盗、监9 月专业公司签定维保每年承包1.2万控系统元其它费10 不可预见的费用1000/月用公共能含电梯、空调、消防、公共部位面积11 源水电等用水、电、气费水费按用水量和相应单价估算 1) 电费按用电量和相应单价估算 2) 煤气费按用煤气量和相应单价估算 3) 热水供按热水供应量和所需燃料及单价估4) 应等算三绿化管绿化面积 , 平米，大堂花卉摆设，理费绿化员1名人工费根据劳动部门、各公司资1 每人每月基本工资1100，效益工资料及劳动力市场价格等200元，其他福利，服装费 , 元/年，无加班费情况综合确定工具费购锄头、草剪、喷水管、喷雾器等其根据各公司情况测定 2他用品每年支出400元农药化根据各公司情况测定 3 按每平米绿地0.3元/月计算肥费补苗费根据各公司情况测定 4 按每平米绿地0.3元/月计算绿化用根据各公司情况测定 5 按没平米绿地0.3吨/月计， 5.5 元/ 水吨大堂办根据各公司情况测定 6 按月租用费用2000元公室摆花四清洁卫3万?建筑面积培植12人，2500?/ 生费人，购置清洁器械，定期洗刷外墙人工费根据劳动部门、各公司资1 人员工资1100/人/月，服装费2套冬料及劳动力市场价格等夏服500元/人/年，其它福利及工伤情况综合确定保险14,，生活补助200元/月，工具费 2 17寸打蜡机1.8万/台，疏通机2500/台、50公斤吸尘鸡7千/台，均按2年折旧;垃圾站垃圾桶5个330元/，按2年折旧，楼层痰盂桶2个/层，200元/个2年折旧;塑料桶2个/层，70元/个，1年更换;楼层大桶塑料袋2个/天，0.45元/个。
商业写字楼运营费用
商业及写字楼的运营费用计算明细1.商业运营费用说明➢物业管理费收入参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费45元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢➢经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的3% 估算；2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.商业经营收入及运营成本测算表说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入11244万元，租金每三年增长5%。
2.写字楼运营费用说明➢物业管理费收入参考深圳写字楼管理费水平，建议本项目管理费25元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢➢经营管理费用1）营销推广费：按经营收入的1% 估算；2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；3）经营管理团队办公成本和薪金员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/ 平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
文档来源为:从网络收集整理.word版本可编辑.欢迎下载支持.写字楼经营收入及运营成本测算表说明：写字楼入伙时租金水平按100元/平方米/月计算。
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商业及写字楼的运营费用计算明细
1.商业运营费用说明
➢物业管理费收入
参考深圳购物中心管理费水平，建议本项目管理费45元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢运营管理费用
➢经营管理费用
1）营销推广费：按经营收入的3% 估算；
2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；
3）经营管理团队办公成本和薪金
员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制30人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
商业经营收入及运营成本测算表
可编辑修改
说明：租赁收入按前期定位报告租金水平建议测算，项目开业第一年按100%出租率计年租赁收入11244万元，租金每三年增长5%。
可编辑修改
2.写字楼运营费用说明
➢物业管理费收入
参考深圳写字楼管理费水平，建议本项目管理费25元/平方米/月，按每三年增长5%估算。
➢运营管理费用
➢经营管理费用
1）营销推广费：按经营收入的1% 估算；
2) 出租佣金：前三年按经营收入的10%提取；
3）经营管理团队办公成本和薪金
员工薪金与福利成本：假定商业地产项目部设8个部门，实行总经理负责制，人员编制24人，其中高层年薪30-50万，中层年薪10-20万，基层年薪4-8万，薪金按每三年增长10%估算。
办公成本：人均办公面积按20平方米估算，单位面积写字楼租金按100元/ 平方米/月，物业管理费按25元/平方米/月计算。
写字楼经营收入及运营成本测算表
可编辑修改
说明：写字楼入伙时租金水平按100元/平方米/月计算。
可编辑修改。