经营性公墓建设可行性研究报告

生态公墓建设可行性研究报告

目录

第一章总论 (1)

一、项目概况·············································1二、

项目承办单位概况.....................................2三、编制依据及研究内容...................................2 四、主要技术经济指标.....................................3五、主要问题与建议 (5)

第二章项目建设背景及必要性................................6一、项目建设背景.. (6)

二、项目建设的必要性及意义 (7)

第三章需求分析及服务规模与标准............................9一、需求分析.............................................9二、项目服务规模与建设标准 (10)

第四章项目选址及建设条件.................................11一、项目选址............................................11二、建设条件.. (11)

第五章总体规划方案.......................................15一、规划设计依据........................................15二、服务宗旨与目标......................................15三、总体规划要求. (15)

四、场内外交通运输流量组织······························16 五、

场区竖向及总平面布置要求............................17 六、项目总体功能布局 (18)

第六章工程方案 (20)

一、工程内容(范围)与规模································20二、主

体建筑工程方案 (20)

三、公用辅助工程········································22四、

主要设备(设施)购置方案..............................30五、主要建(构)物及设备工程量统计 (31)

第七章消防 (33)

一、主要设计依据 (33)

二、建筑消防···········································33三、火

灾自动报警系统 (35)

第八章节能 (37)

一、编制依据 (37)

二、建筑节能目标 (37)

三、建筑节能要求 (38)

四、电气节能要求 (38)

五、空调通风节能要求 (39)

六、节水措施 (39)

第九章环境保护 (41)

一、项目场址环境现状 (41)

二、环境影响分析与防治措施······························41 三、环

境保护设施及投资..................................44 四、环境影响评价. (44)

第十章劳动安全卫生.......................................45一、主要职业危害因素....................................45二、安全生产............................................45三、卫生 (46)

第十一章项目组织与劳动定员...............................47一、项目组织............................................47二、劳动定员.. (47)

第十二章项目实施进度.....................................48一、建设工期.. (48)

二、项目实施进度安排····································48三、

项目实施进度表 (48)

第十三章投资估算与资金筹措...............................50一、投资估算............................................50二、项目资金筹措方式与来源 (55)

第十四章项目招标方案.....................................56一、招标依据.. (56)

二、主要招标计划及招标基本情况 (56)

第十五章效益分析 (58)

一、财务评

IV

二、社会效益 (61)

第十六章结论与建议 (62)

一、主要结论 (62)

二、建议 (62)

附表:

1、投资计划与资金筹措表

2、资产负债表

3、损益表

4、现金流量表

5、固定资产还本付息

6、主要经济指标表

第一章总论

一、项目概况

1.项目名称:张家口 XXXXXXXX生态公墓建设项目

2.建设性质:新建

3.工程地点:河北省张家口市XXXX县 XXXX

4.项目主管单位:XXXX县民政局

5.项目承办单位:XXXX生态公墓( XXXX)有限公司

注册资本: 10000 万元

6.项目负责人:段占伟

联系电话:

7.项目实施期限: 3 年

8.项目建设规模与内容:

该项目规划服务规模:该项目规划总用地面积66000 平方米,通过项目的实施,建各类墓穴200000 个,使项目最高服务能力达到20000 个/ 年。项目工程建设内容如下:

(1)建设办公服务楼 10000 平方米(办公服务楼、车库、骨灰寄

存楼)。

(2)公用辅助工程(道路18000 平方米、停车场10000 平方米、园林绿化 29744 平方米、各类给水管道 12275 米、排水管道 12830

米、电力电信排管13400 米等)。公墓规划绿化面积占总面积的50%。

(3)共建各类墓穴 200000 个、骨灰塔二座、壁葬式骨灰墙一座、骨灰寄存楼一座,共计安葬骨灰 250000 盒及业务管理办公楼一幢等。

9.项目总投资与资金筹措:总投资70000万元,分二到三期开

10 .效益分析简述:吸引投资 3.5 亿元,可产生年产值20 亿

经济效益方面,该项目建成后年均实现服务收入9800 万元,完

全能够维持项目的正常运营。

社会效益方面,项目建设是贯彻落实我国殡葬改革工作的需要,

是XXXX县“物质文明和精神文明”建设的重要内容,有利于进一

步促进项目区全面实行火葬,节约土地,优化环境,提倡文明、节

俭办丧事等。

二、项目承办单位概况

项目承办单位XXXX生态公墓(XXXX)有限公司为XXXX有限公司全资子公司,成立于2011 年8 月,公司注册资本10000 万元人民币。

XXXX有限公司是项目主体公司母公司,由其具体负责项目的建

设与运营。

三、编制依据及研究内容

1.编制依据

(1) 民政部办公厅关于印发《殡仪馆等级标准(试行)》、《殡仪

馆等级评定办法》的通知(民办发 [1990]10 号);

(2)《殡仪馆建筑设计规范》( FGJ124-1999);

(3)《 XXXX县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》;

(4)《XXXX县人口与计划生育“十一五”发展规划》(2006~2010年);

(5)《 XXXX县城市总体规划》、《赤诚县土地利用总体规划》;

(6)“项目选址意见书、用地预审意见书、项目环境影响报告表”等;

(7)《投资项目可行性研究指南》;

(8)其他行业标准、规范、规程等资料;

(9)其它调研资料。

2.主要研究内容

本报告从调查分析XXXX殡葬发展现状和区位环境、旅游资源等综合考虑入手,对项目建设规模预测分析,对工程的必要性及意义、

项目建设条件、建设规模及内容、总体布局、建设方案、环境影响、

实施进度、组织机构、投资估算、资金筹措等问题作了论证,对项

目建设的经济效益、社会效益进行初步评价。

四、主要技术经济指标

项目主要技术经济指标见表1-1 。

主要技术经济指标一览表

表 1-1

序号项目单位数量备注1规划总用地面积平方米3335000

2总建筑面积平方米10000

3项目总投资万元35474

4资金筹措万元35474

4.1自有资金万元15474

4.2银行贷款万元20000

5财务指标

5.1服务收入万元9586年均

5.2地方政府补贴收入万元

5.3总成本费用万元5061年均

5.4税金及附加万元527年均

5.5财务内部收益率%21.19%

5.6财务净现值( i c=12%)万元3899

5.7投资回收期年8.09含建设期 2 年

五、主要问题与建议

1.问题

(1)项目定位有一定难度,尽管规划设计工作已经完成,其定位也就相应确定,但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

(2)项目时间较紧,建设资金能否按时到位将直接影响项目实施进度。

(3)项目对于销售收入较为敏感,建设完成后销售情况将会影响投资回收周期。

2.建议

(1)在下阶段工作中应进一步优化、优选设计方案,节省投资。

(2)加快项目融资步伐,开辟多渠道融资途径,加大政府投资力度。

(3)在建设过程中,多种渠道加大公墓销售推广的力度,尤其是在北京地区。

(4)建立专门的车队,用于北京市区内的客户接送。

第二章项目建设背景及必要性

一、项目建设背景

XXXXXXXX生态公墓项目既是为全社会服务的窗口,同时也是

社会主义精神文明建设的一个阵地。其功能是,使人们在殡仪活动中

的悲伤得到慰藉、情感得以抒发、哀思有所寄托,倡导文明、健康、

进步的殡仪活动,起到移风易俗和引导合理消费的作用,同时对集约、

节约用地和保护生态环境等具有重要实现意义。与此同时,可依托与

北京的天然距离优势,有效发掘当地的旅游资源,将项目开发与环境

保护、旅游开发、经济建设有机结合起来。

二、项目建设的必要性及意义

加强公墓建设与管理,提供多元化的骨灰处理方式,满足不同层

次的消费者的需求,可以起到引导殡葬消费的作用。随着社会的发

展和人们生活质量的提高,人们对公墓的需求也越来越高,搞好公

墓建设正是满足社会发展的需要。

1.项目建设是支持和配合国家发展战略的需要。

北京市不再审批新的公墓用地,面临巨大的刚性需求。北京市民

政局对公墓墓穴20 年的租赁价标准定为城近郊区是1500 元/ 平方米、远郊区县是1000 元 / 平方米,但加上附属建筑后墓地出售时就

远远高于这个价格。八达岭陵园价格最便宜的成型墓单价是9600元,贵的成型墓单价是 6.6 万元;福田公墓最便宜的价格是 3.5 万元,贵的价格达 20 万元。

因此,随着北京人口老龄化趋势越来越明显,对于公墓的需求将日益增长,而北京市目前已停止公墓用地审批,北京市民将越来越多的将公墓用地向北京市周边地区延伸。

北京市属15 家公墓最便宜的一档墓地价格

公墓名称价格面积

八宝山人民公墓 1.9万元0.5平方米

万安公墓7.8万元1平方米

福田公墓 3.2万元0.5平方米

太子峪陵园 1.76万元0.55平方米

金山陵园 2.681万元0.6平方米

通惠陵园 1.18万元1平方米

八达岭人民公墓7200元0.5平方米

温泉陵园 2.18万元0.8平方米

朝阳陵园 1.68万元0.7平方米

天慈墓园 1.69万元1平方米

宝云岭墓园5800元0.5平方米

万佛华侨陵园 1.88万元0.6平方米

长青园骨灰林7130元1平方米

外侨公墓 1.7万元1平方米

注:实际价格以各公墓公布为准。

2.项目建设是服从城市整体规划,特别是城市经营规模扩张战

略发展的需要。

随着高速公路的开通,高速铁路的开工建设,XXXX县区位优势日益突显,县域经济近年来发展迅速,尤其是旅游业的迅猛发展,

城区居民人口逐年增加,特别是随着人口老龄化的到来,XXXX县殡仪馆现有的服务规模,无论在数量还是在质量方面都已不能满足全

县殡葬需求。该项目通过规划设计,并按三级馆标准进行建设,从

而提升服务能力和质量,不仅为推进全县丧葬改革工作发挥重要作

用,同时,也为XXXX县城市规模做大做强提供配套条件。

3.项目建设是当地“两个文明”建设的重要内容。

经营性公墓项目是为全社会服务的一个部门,是社会进步的产

物,是随着生产力发展而发展的。殡仪馆在我国又是殡葬改革的载

体,是社会主义精神文明的一个阵地,起到移风易俗,升华人们的

思想的作用,使整个丧葬过程成为文明、健康、进步的活动。因此,

该项目的建设都要按着这个要求,使其达到应有的功能。

4.推进和加快经营性公墓正规化建设是计划经济向市场经济转

换的需要。

在计划经济体制下,殡葬事业是独家经营的;在市场经济条件

下,这种局面必然会被平等竞争、共同拥有的市场所打破,要想占

领和巩固这个市场就必须向人们提供满意的殡葬服务,而搞好经营

性公墓的建设是做好服务的前提。加快经营性公墓的更新改造和正

规化建设,是殡葬改革深入发展的需要,是经营性公墓自我生存发

展和提高服务质量的需要。所以,应争取时间加快经营性公墓的建

设,要有危机感和紧迫感。

5、XXXX独特的旅游资源急待开发

按照“高起点规划、高品位建设、大力度宣传”的思路,突出绿

色主题,打“温泉牌”、唱“生态避暑戏”,着力打造成全县经济后

续增长点。县境生态环境良好,自然和人文景观较多,有温泉两处,

其中XXXX温泉郦道元《水经注》已有记载,被誉为“关外第一泉”,属高疗效矿泉;现已引进 2 亿多元资金加快了温泉度假村建

设,建成了高档次旅游宾馆和培训中心13 家,健身房、狩猎场、游泳馆等娱乐设施等一应俱全,成为集会议商务、自然观光、娱乐健

身、疗养度假于一体的省级旅游度假区。今年以来,又投资1000 多

万元,恢复了康熙行宫,新建登山栈道及牌楼,提高品位,增加文

化内涵,度假村的接待能力和服务质量进一步提高;大海陀国家级

自然保护区、冰山梁中生代冰川遗迹、黑龙山自然风光、龙门峡摩

崖石刻等景点自然风景独特;朝阳观丹霞地貌、塘子庙温泉、恐龙

足迹化石群等具有较好的开发价值。总投资 1.8 亿元的汤子庙温泉开发

项目正式签约,总投资 3 亿元的摩天岭滑雪项目已开工建设,年底雪场有望建成雏形。

张家口XXXXXXXX生态公墓建设项目就是基于上述功能提出来的,XXXX将高屋建瓴,站在历史的高度,用以人为本的思想,把它作为

现代城市的组成部分来管理、建设,把其作为生命的另一种形式来

对待,使其体现出生态公墓的历史与现实价值,实现生态保护与土

地节约利用的有效结合。在此基础上,有效依托XXXX独特的旅游资源,进行生态旅游开发,有力带动XXXX经济的发展。

第三章需求分析及服务规模与标准

一、需求分析

经营性公墓服务对象在数量上的绝对增长性与相对稳定性是统

一的。经营性公墓的服务对象是死亡人口,其绝对增长性体现在,

根据我国现有的计划生育政,人口的死亡数及其变化是有规可循的

渐变过程,一般不会出现大起大落的现象。这一特征为制定经营性

公墓发展规划和远景目标、内部经营战略和经营决策提供了有利的

条件和根据。

随着城市建设步伐的加快,居民环保意识、文明意识的逐步增

强,以及国家殡葬改革的进一步深化,经营性公墓成为了唯一合法

的专业治丧场所。

根据《 XXXX 县人口与计划生育“十一五”发展规划》(2006~

2010 年),全县人口总量保持低速增长。十一五期间(2001~2005 年)全县人口年平均增长率为1.70 ‰,人口自然死亡率为5.2 ‰。“十一五”期间,出生人口政策符合率保持在 93.5%以上,并逐年稳步提

高,生育水平稳定在更替水平以下,年出生水平控制在13‰以内,

自然增长率控制在7.4 ‰以内,人口自然死亡率为 5.15 ‰以内,到2010 年末,计生总人口控制在17.56 万以内(不含流动人口)。

另外,据 XXXX县统计数据, 2004 年至 2008 年间,死亡人数4295 人(2004 年 829 人、 2005 年 852 人、 2006 年 816 人、 2007 年 881 人、2008 年917 人),年均死亡率5.11 ‰。根据上述数据分析,项目服

务区现状总人口约17.1 万人,人口自然死亡率为 5.11 ‰,则现状( 2008 年)火化量每年约 917 具,平均每天 2.5 具。

截至 2009 年末,北京市常住人口1755 万人,其中户籍人口1245.8万人,居住半年以上的外来人口509.2 万人。常住人口密度为1069人 / 平方公里。常住人口中,城北京现有人口约1900 多万,其中老

龄化趋势越发明显,60 岁以上人口占总人口的比例已经超过12.5%。

随着县境交通区位大幅改善,工业、旅游经济的快速发展,规划

至中期( 2020 年)自然死亡人口年均增长率按5‰测算,即年火化

量为 1163 具;远期( 2021 年以后),随着人口老龄化的到来,自然

死亡人口年均增长率按6‰测算,北京将不批新建墓地,XXXX将充分发挥地缘优势,承接北京巨大的公墓需求。

二、项目服务规模与建设标准

1.项目服务规模

规划服务能力:根据上述项目服务需求分析可知,该项目建设

可满足项目服务区相当长时间内本县的服务需求,且项目的服务对

象主要面向北京地区。额

2.建设标准

该项目将严格按照《殡仪馆等级标准(试行)》中第一至第二

十二项有关要求并按三级馆进行建设,综合评分达360 分以上。远期目标努力把XXXXXXXX生态公墓建成二级馆,综合评分达480 分以上。

生态公墓严格按照生态公墓建设的标准进行,充分考虑和利用

空间需求、生态保护等因素,最大限度地顺应(或营造)自然、保

护自然、利用自然,同时考虑节能、环保、高效益、低维护。参照

生态城市的相关标准,初步确定生态公墓的基本标准:

1.布局合理

公墓布局应体现以人为本的原则,应用生态学与系统学原理,

把公墓绿地系统规划纳入城镇总体规划,建立良好宜人的殡葬活动

环境空间,使公墓功能协调,,保持地形地貌的自然形态,使公墓

人文景观和自然景观和谐融通,形成独具特色的公墓人文、自然景

观。

2.基础设施完善

具备高效动态的生态调控管理和决策系统,不仅物流、人流、

信息流等设施完备,而且文化、卫生等设施也应齐备完善。公墓的

基础设施系统主要包括供水、供电、通讯信息、交通道路、消防、

应急救援等系统,公墓基础设施系统完好率是衡量一个公墓基础建

设水平、公众服务能力和预警应急反应能力的重要指标,项目基础

设施系统完好率≥95%,而且确保设施完备、高效、稳定。

3.环境质量高

殡葬活动需要一个清洁安全的环境,殡葬活动污染物应得到及

时有效地处理。如垃圾无害化处理率(指经无害化处理的园区垃圾

数量占园区垃圾产生总量的百分比)≥90%;污水处理率(指园区污水处理量与污水排放总量的比率)≥80%,再生水利用率(指园区污水再生利用量与污水处理量的比率)≥50%。

生态公墓不仅要求空气、水、声学等环境质量达标,而且绿地

分布合理,生物多样性趋于丰富,形成良好的区域生态环境和完整

的公墓绿地系统,自然地貌、植被、水系、湿地等生态敏感区域得

到有效保护。如空气污染指数小于等于100 的天数 / 年≥ 300,物种多样性(生物多样性的重要组成部分,是衡量一个地区生态保护、

生态建设与恢复水平的较好指标)≥0.5 ,本地植物指数(指建成区内全部植物物种中本地物种所占比例)≥ 0.7 ,建成区道路广场用地中透水性地面 ( 径流系数小于 0.6 的地面 ) 的比重≥ 50%,建成区绿化覆盖率(指在城市建成区的绿化覆盖面积占建成区面积的百分比,

绿化覆盖面积是指公墓中乔木、灌木、草坪等所有植被的垂直投影

面积)≥ 50%,环境噪声达标区覆盖率( %)≥ 95。

4.社会环境稳定

生态公墓不但要有良好的自然环境和生态环境,而且必须有一

个平等、自由、公正、伦理和道德的稳定社会环境。生态公墓的管

理者和殡葬活动者环境保护的意识强,公众自觉参与环境管理率高。

生态公墓实施文明的殡葬消费,严控废物产生,一旦产生废物应按

设定的方案进行回收、再生和再利用。