成都万科·五龙山营销策略提案2011

各主题公园
高端、功能性 生态、健康
异域
商业
风情 高端
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通过分析，我们得出：
6100亩是什么？
– 6100亩的平台必须是一个完整的，符合高端、风情、丰富、健康的系统平台 – 别墅是价值的TOP，需要拉升价值，前置价值 – 洋房是丰富化、多样化的延伸 – 山地是基本特色、各门类主题公园是强化背景的丰富和延伸
占地面积：218亩 可售面积：27万平米 容积率：1.8
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独栋+联排别墅
产品类型 独栋 联排 合计 总套数（套） 85 108 193 总开工面积（万方） 4.5 3.7 8.2
占地面积：299亩
可售面积：14万平米 容积率：0.46 小独栋 栋 大独栋 大独栋 豪独栋 联排 大独栋
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核心价值解析
价值解析
定义
价值提炼
核 心
五龙山别墅
五龙山洋房
法式风情山地 别墅风格 法式风情 风景洋房
高端 风情万种迥异 风情万种
城市最
高端深居物业
深度居家
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配合价值解析
价值解析 定义 价值提炼
山地、湿地公园
配 合
大规模高端生态 生态、健康 自然景观 绿地、风景、高端 大规模 功能性公园 异域风情 高端配套
快速发展阶段 生长阶段
开发水平提升，豪
初生阶段
萌芽阶段
从福利分房到商品 房。 楼市风生水起。成 都本土知名品牌出 现（置信），二环
外来资本进入。大
盘、洋房概念产生，
宅概念逐渐成形。
区域全面开花。
成为开发热点。
1988-1992
1993-1997
1998-2002
2003-至今
成都房地产市场开始细分，市场潜力明显，尤其豪宅市场开始形成。 未来，成都房地产市场将还有一波加速机会即将成型。
但是，他们真的做得那么好吗？
面对获奖的别墅作品，我们笑不出来
搜房2010年度优质别墅
2010年金芙蓉杯年度别墅金奖入围
成都别墅有待升级！
——成都别墅是落后的，还在卖一些二流别墅产品，成都能拿出手的别墅更 是少之又少！
时
势造英雄
成都富豪不满意
The rich of Chengdu not satisfied
湿地公园
城市森林绿带
熊猫基地、植物园、保利公园198、泥
巴沱景区和北湖公园。 未来的“198”片区将是集生态保护、 主题公园、总部经济、高尚住宅、观光旅游 及其他现代服务业功能于一体的区域。
毗河 桂湖景区 五龙山 熊猫小镇 郁金香公园 熊猫生态园
熊猫竹海郁金香运动公园
熊猫生态园
毗河景观带
区域将成为成都及整个西南地区的财富中转站
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6100亩是：
一个中心、一个核心、两条延伸
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一个中心 一个核心 两条延伸
6100亩大中心
别墅的价值核心
洋房丰富化、多样化产品原生态的延伸
主题公园，风情商业为强化背景资源的延伸
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WHO AM I ?
半围合布局，保持原生地貌基础上充分利 用坡地优势，达到借景、透绿效果 负阴抱阳，迎合风水之道
文教配套
待开发用地
H地块
一期别墅 J地块
J
商业区
主题公园围绕项目四周，保证项目神 秘感与私密性 别墅建于山脊处，遵照自然，依 势而为 200余米宽公园湖泊，由南向北由低到 高分布，实现景观最大化观景效果
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花园洋房（6+1，9+1）+高层电梯
产品类型 洋房（6+1） 洋房（9+1） 高层 合计 总套数（套） 288 216 438 942 总开工面积（万方） 5.1 4.4 6.4 15.9
高层楼王
高层电梯住宅
6+1花园洋房
9+1花园洋房
一期普通住宅部分整体容积率较低，产品类 型丰富，包括6+1，9+1花园洋房（带电梯） 以及高层住宅，产品具有明显优势，且带精 装修，在区域中具有明显的差异化竞争力。
本案
城市极稀缺自然生态资源围绕
• 绕。 • 未来的“198”片区将是集生态保 项目被城市极稀缺自然生态河流、
山地、公园等极具价值的生态资源所围
护、主题公园、总部经济、高尚住宅、 观光旅游及其他现代服务业功能于一体 的区域。
熊猫生态园
熊猫竹海郁金香运动公园
毗河景观带
6100亩生态大盘利用地形，借景造景
第二梯队 4 山东半岛城市 5 辽中南城市群
6 川渝城市群
7 中原城市群
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成都，正发生着翻天覆地的变化
• • 全国各大城市GDP坐标体系中，成都领先于第三梯队，即将升级； 成都成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市，年吞吐量达到
3800万人次。
辐射两亿购房人群的
西部第一重镇！
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投资高端物业成为新财富阶层的主要选择
城市经济快速发展 成都人均GDP一直保持快速增长速度，09 年，人均GDP收入达到了3.5万元，增长率
为11.5%。全省各地区人均GDP呈4个层次，
人均GDP超过3万元的有两个地区，分别 是攀枝花市和成都市。
成都富豪不满意
麓山国际社区，2009、2010年蝉联全国别墅单盘销售冠军， 每次推盘基本100%售罄。 誉峰，价格一路飙升，一直没有停下过涨价的步伐。
有需求， 但没有更好的选择， 他们找不到更好的落脚点。
？
势
时 造英雄
我们了解城北
We understand the Northern
城北198成为主城区最具价值的高端生态圈
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一个中心
万科·五龙山
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一个核心之别墅
万科·五龙山庄园
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两条延伸之洋房
万科·五龙山大道
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通过上述解析，让我们深刻理解到万科五龙山的内核，
那么下一步，面对如此6100亩的庞然大物，
2000
一级土 地整理 中、基 本拆迁 完毕 一级土 地整理 中、基 本拆迁 完毕
招商地产
成都西成都熊猫国际旅游度假区
“熊猫198”项目，前期由成都文旅与成 都传媒集团分别进行规划设计，后期为了使 片区资源配置和布局更加合理，进行了统一 规划和优化设计。
关键词： 140平方公里生态绿地 多功能规划
“198”区域全名——生态及现代服务业综合 功能区。 区域定位：生态和旅游休闲功能，为城市永远 保留140多平方公里的生态绿地。
区域功能：体育、城市标志性文化、疗养、观
光旅游、休闲娱乐、居住，六大功能。
城北198
其中城北198是“198规划”的重点之一 ，它将以主导功能观光旅游、休闲娱乐、居住为主 导，改变城市格局。
一期别墅部分，整体套数较少，属于稀缺产品。 产品类别相对丰富，主要以联排和独栋为主。别 墅产品均采用“前3后2”设计，虽处于山地阴 坡，但全面采光，且利用山高线使视野开阔。
大 独
豪独栋
豪独栋
面对产品，关键很多
多了、乱了、混淆了！
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梳理一下，我们要问几个问题
6100亩庞然大物到底是什么？公园？混合型住区？别墅区？ 6100亩的构成是什么肌理？各自有什么价值，相互的关系是什么？
世家了解高端，从舜苑、粼江峰阁、时代春天到誉峰，再到朗御、保利中心、
富力天汇，世家几乎囊括成都所有的高端资源
2011年，整装待发！
目录
PART1
WHO AM I？（我是谁）
清楚自己是谁
PART2 MARKETING POINT!（关键点）
营销关键点
PART3
WHAT？（核心课题）
找出核心点
PART4
谨呈：万科（成都）公司
万科·五龙山2011年营销策略提案
世家机构·2011
前言
新年伊始，万科以千亿继续领跑成都市场 2011年，万科即将发力 十年来，世家深耕成都，成就过一个个的楼市传奇 从2004年到2011年，世家始终围绕在万科的身边，保持着紧密的合作 世家了解城北，深度参与198规划，成华区、金牛区和新都区的规划建设
我们营销关键点在于：
如何切入？如何尝试用一个支点来撬起整个地球？
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PART2.
Marketing Point!
营销关键点
破题关键点 关键点背景
破题关键点
如何营销6100亩的项目？ 如何依靠别墅拉高站稳在城市最高端？
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时势造英雄
四大公园类型营造生态生活
湿地公园
生态公园
类高尔夫公园
体育公园
•
项目拥有湿地公园、生态公园、体育公园和类高尔夫公园（待定）四大公园类型，营造一种良
好的生态生活氛围。 • 尤其是一期普通住宅和别墅之间的湿地公园，面宽达到200余米，有效阻隔了双方的干扰，同时
保证了项目的景观展示。
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州、南充、遂宁、资阳、内江、自贡、
宜宾、绵阳、德阳、眉山、乐山
重庆覆盖区域：主城九区以及潼南、合
川、铜梁、大足、荣昌、永川、双桥、
璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、
长寿 为建设世界现代田园城市而奋斗， 让成都成为成为国际性的区域枢纽和中 心城市。 ——成都市市委书记。李春城
经济群排名
第一梯队 1 长三角城市群 2 珠三角城市群 3 京津冀城市群
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时
势造英雄
成都要成主角
The Developing Chengdu City
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成都开始由二级城市向一级城市过渡
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即将迈入中国一线城市的“第四城”