银行个人住房贷款操作规程

银行个人住房贷款操作规程第一章总则第一条为促进个人住房贷款业务健康发展，规范我行个人住房贷款管理，根据《中华人民共和国商业银行法》、《贷款通则》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《加强商业性房地产信贷管理的通知》和《xx银行个人消费贷款管理暂行办法》等有关规定，制订本操作规程。

第二条个人住房贷款是指xx银行各分、支行（下称“贷款行”）向借款人发放的用于购买自用住房的贷款。

发放个人住房按揭贷款时，借款人必须以所购住房作为抵押，借贷双方应依法签订借款合同，并须售房单位提供担保。

发放个人住房非按揭贷款时，借款人须提供我行认可的有效担保，担保可采取质押、抵押、保证方式。

第三条本办法所称售房单位是指与贷款行签订《个人住房按揭贷款银企合作协议》，并在贷款人处开立结算账户的房地产开发商（下称“开发商”）。

第二章贷款对象和条件第四条贷款对象应是年满18岁,具有完全民事行为能力的自然人，借款人须同时具备以下条件：（一）具有合法身份证件，借款申请人为中国大陆居民的，须持有合法有效身份证件、户口簿；借款申请人为香港、澳门居民须持有港、澳地区永久居民身份证；借款申请人为台湾居民须取得我国公安机关签发的居留证明；借款申请人为外籍人的，须持有我国公安机关签发的有效身份证或居留许可证；（二）具有稳定、合法的收入来源，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；（三）具有真实、合法的购房合同；（四）在我行开立个人结算账户，并按我行规定已经缴纳首付款项；（五）提供我行认可的有效担保；（六）非本地居民提供一年以上在申请地的纳税证明或社会保险缴纳证明（七）我行规定的其他条件。

第五条开发商申报按揭项目应具备的条件：（一）应具备房地产开发资质二级以上（含二级），信用等级良好，依法经营、业绩良好；（二）已经取得所售房屋必须的合法手续，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》；（三）同意与贷款人签订《个人住房担保贷款合作协议书》，为借款人作担保，并在贷款人处开立售房款专用结算账户和保证金账户。

第六条发放个人住房贷款时，借款人所购买住房必须是主体结构已封顶的住房。

第三章贷款期限、金额、利率及认定标准第七条贷款期限（一）个人住房贷款的最长期限不超过30年；（二）贷款期限加借款人年龄不超过60岁，有两个或两个以上共同申请人的，以年龄最低者为准。

第八条贷款金额由我行根据借款人所购买的房屋的抵押率、借款人的还本付息能力和个人信用状况确定。

（一）个人住房按揭贷款金额最高不超过国家相关政策的规定，首付款金额根据房屋成本价或评估价孰低原则确定。

（二）对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的，贷款首付款比例不得低于50%，对贷款购买第三套及以上住房的，应大幅度提高贷款首付款比例，具体首付比例按照贷款期国家规定执行。

第九条贷款利率（一）个人住房贷款的利率按《xx银行人民币贷款利率浮动管理办法》执行；（二）对借款人已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款利率水平应随购房套数的增加，利率每次至少多上浮10％。

（三）贷款期间如遇中国人民银行调整基准利率，按合同约定的利率调整方式进行调整。

第十条二套房认定标准按照贷款期国家相关规定执行。

第四章贷款担保第十一条按揭类住房贷款担保（一）借款人申请个人住房按揭贷款的，借款人必须以所购房屋设定抵押，并办理抵押登记手续，抵押登记费用由借款人承担。

在抵押期间，房屋两证（《房屋他项权利证书》、《土地他项权利证书》）交我行保管。

①以期房抵押的，贷款人与抵押人应持经过预售登记的房卡和有效合同到房地产登记机关办理抵押登记手续，待该期房竣工交付使用后，开发商将办妥抵押登记的房屋两证交我行保管。

②以现房抵押的，贷款人与抵押人应持已办妥的房屋两证到房地产登记机关办理抵押登记手续。

（二）借款人对设定抵押的房屋在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

对设定的抵押物，未经贷款人同意，不得擅自对抵押物进行转让、赠与、买卖等形式的处分，不得擅自改变抵押物的形态、用途等。

（三）开发商担保。

凡开发商申报按揭贷款项目，均需在经办行处开立保证金账户，我行可以根据市场情况要求开发商存入一定比例的保证金。

开发商的担保方式分为全程连带责任保证和阶段性连带责任保证。

我行根据开发商的资质、经营业绩、信誉等情况确定其应承担的担保方式。

①．对于拥有二级以上（含二级）开发资质的房地产开发商，我行可接受其对借款人提供阶段性担保（即在我行收到已办妥抵押登记的《房屋他项权利证》、《土地他项权利证》后，开发商不再对借款人承担保证责任，保证金缴纳比例不得低于按揭贷款余额的5％；②．对于拥有二级以下开发资质的房地产开发商原则上要求其提供全程连带保证责任担保，保证金比例始终不得低于按揭贷款余额的5％。

（四）开发商应逐户与贷款人签订保证合同，为项目下的借款人提供连带责任保证担保，在保证期间内负责协助和督促借款人按期偿还贷款本息，当借款人不按借款合同约定偿还贷款本息时，保证人应按保证合同约定，代为清偿。

第十二条非按揭类住房贷款担保。

借款人申请个人住房贷款，必须提供我行认可的有效担保。

担保可采取质押、抵押、保证方式。

（1）借款人以质押方式提供担保的，我行认可的权利凭证为本行定期存单、凭证式国债、银行承兑汇票等，质押率最高为90%，贷款期限不得超过质押权利凭证的到期日，若为多张定期存单质押，贷款到期日不得超过最近到期定单的到期日，但分笔发放的贷款除外。

（2）借款人以抵押方式提供担保的，经批准后须由我行认可的评估机构进行评估并按规定办理贷款公证手续，并到有权机关办理抵押物权利登记手续，相关费用由借款人承担。

以房产作为抵押的，要求该房产性质为商品房，已办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》，其中以个人住房作为抵押的，抵押率不超过60％；以商用房作为抵押物的，必须是已经用于经营或出租的商业旺地，且易于转让、变现，抵押率不超过50％。

我行不接受宅基房、房改房、经济适用房作为抵押物。

（3）借款人以保证方式提供担保的，保证人必须是具备代偿能力的自然人、法人或其他经济组织。

第十三条抵押物为房产的，抵押物土地使用年限到期日不早于我行贷款到期日。

对空置3年以上的商品房，我行不得接受其作为贷款的抵押物。

第五章贷款程序第十四条开发商申请按揭项目。

（一）开发商申请按揭项目提交以下材料：1.额度授信书面申请。

内容包括：（1）公司基本情况；（2）公司的发展历史和上年度及近期经营状况；（3）项目详细情况、申请额度、期限、成数等；（4）公司历史信用状况，在所有金融机构信贷业务开展情况，法定代表人、企业高级管理人员、主要股东等情况；（5）公司已办理的按揭楼宇项目情况、办理按揭贷款的数量及管理质量等。

2.经有权部门年检有效的法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证、资质证书、税务登记证、企业事业法人代表资格证书；3.有效的公司章程、验资报告、开户许可证、董事会决议及贷款卡及企业法人征信查询；4.近三年度的财务报表；5.对外担保等或有负债情况；6.关联企业名单及基本情况；7.所售房屋的项目手续，包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等；8.房屋户型图和房价表；9.有联建单位的，需提供联建协议；10.贷款人要求的其他相关文件和资料。

以上资料凡涉及复印件的，均须加盖“与原件核对无误”章和经办人名章。

（二）经办机构客户经理受理开发商的按揭项目申请后，按照《xx银行授信工作尽职施实细则（试行）》进行贷前调查。

对符合条件的写出调查报告，并附上述资料一并报总行个人金融业务部进行审查，审查同意的报资产风险管理部复审，经复审同意的报总行贷款审查委员会审批。

总行审批同意后以书面批复形式通知经办机构与开发商签订《个人住房担保贷款合作协议书》，并经风险管理部审核。

各级审批机构在总行审批额度内按照授权情况发放个人贷款。

个人住房按揭贷款的额度授信有效期限最长为一年。

第十五条贷款申请。

借款人申请个人住房按揭贷款时，须填写个人借款申请表，并提供以下资料：（一）有效身份证件原件及复印件;（二）借款人婚姻状况关系证明材料；对未婚人士的证明手续按以下要求办理：①.提供的户口本或户籍证明须注明“未婚”字样或空白；②.须填写未婚声明（我行提供文本）；③.如果借款人工作单位职工人数在100人以上，可由该单位出具未婚证明，同时予以电话或实地核实；④．如果借款人为个体经营或工作单位规模较小，则由该借款人户口所在地的民政部门、婚姻登记部门、派出所、街道办事处、村委会等出具。

（三）户口簿原件及复印件（可视情况要求追加提供其他能证明居住地的资料，如近期水费、电费、煤气费、电话费等账单）;（四）有权部门出具或经办行确认的借款人及财产共有人的职业、收入证明材料（可视情况要求追加提供其他能证明收入状况的资料，如工作证、至少过去三个月的工资单、纳税证明、银行对账单、代发工资存折等）;（五）投资经营收入证明，如验资报告、公司章程、股东分红决议、纳税证明等，近3年财务报表、对账单；（六）财产情况证明，如房产证、存单、股票、债券等；（五）有效联系方式及联系电话;（六）不低于规定比例的首付款凭证;（七）购买住房的合同、协议或其他有效文件；（八）在我行开立的个人账户凭证; 个人住房按揭贷款首付款存入开发商在我行开立的售房款专用结算账户的进账单证明；开发商出具的收款收据；（九）我行要求提供的其他证明文件或资料。

第十六条贷前调查。

贷前调查可以采取与借款申请人面谈、实地考察、通过行内外有关信息系统查询等多种方式进行。

第十七条对于借款申请人还款能力明显不足的，贷前调查人应要求其增加共同申请人。

对于借款申请人以家庭收入作为还款来源的，须要求其符合条件的家庭成员作为共同申请人，借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。

第十八条贷前调查人必须至少直接与借款申请人（包括共同申请人）面谈一次，面谈可以在受理贷款申请的同时进行。

贷前调查人应通过面谈了解借款申请人的基本情况、借款所购（建）房屋情况以及调查人员认为应调查的其他内容。

贷前调查人与申请人面谈应作书面记录，对可能存在真实性风险的内容、申请材料中未包含但应作为贷款审批依据的内容以及其他可能对贷款产生重大影响的内容应作详细记录。

书面面谈记录应由贷前调查人和借款申请人当面签字后存档作为贷款审批依据。

调查人可根据与借款人面谈的实际情况及借款人申请贷款金额决定是否进行家访。