良渚文化村规划及启动计划
宗卫国万科良渚文化村项目介绍
宗卫国：万科良渚文化村项目介绍浙江万科南都房地产副总经理宗卫国尊敬的各位来宾，尊敬的养老地产的同行们，非常感谢大会，非常感谢房地产协会和九如城集团，创造了这么一个时机，能够让我们这些在探索养老地产开发道路上的人可以在一起交流，今天我也代表万科，把我们的一些探索和我们的一些思考，来跟各位做一些汇报。
万科从养老地产的起步已经有一段时间，从2000年初，万科对于养老住宅和适老住宅就有研究。
养老住宅的研究我们是从养老的适老化的性能，住宅的配置等等方面开始，我相信这也是很多同行开始起步的时候。
随着对养老的深入，我们觉得其实养老地产它的内涵不仅仅是这些，还有对于服务、对于心灵、对于各种生活方式的探索。
其实杭州万科的尝试也是从这个时候开始起步，其实杭州良渚文化村到今年已经进入了第十一年的开发，其实这个项目从杭州的良渚文明的起源地，到今天可以说它是万科集团规模最大的一个项目，整个项目差不多占地1万亩，可供开发的土地超过5000亩，历经十年的开发，今年是第十一年，这个项目才刚刚开发了一半。
其实在十年之前，我们在获取这块土地的时候，在进行1万亩土地规划的时候，就规划了一会儿要跟大家讲的随园嘉树这个项目。
可以说从十一年前我们开发良渚，就抱着打造一个综合型的社区，去打造从0到100岁都能够找到自己居所的社区。
但是这样的一个想法到今天逐步的我们正式把它进入启动阶段，良渚它开发十一年的阶段也进入旺盛和盛年的时期。
刚刚讲到，良渚这个项目我们认为是天然的适合养老的地方，经常我们说北、上、广、深是中国房地产的一线城市，因为它有着最大的市场，每年可能很多城市的年规模在2000亿、3000亿，甚至4000亿的规模，具有购买力的人群。
但是如果从养老地产的角度来说，我们一直认为杭州这个城市事实上是中国养老地产的一线城市，至少是一线城市的第一梯队。
中国人对于像杭州、苏州、无锡这种宜居的城市，是有一个天然的养老的清情结的。
如果是杭州是养老地产的一线城市的话，我想良渚文化村在杭州这个地方是养老最正确的土地。
良渚文化村各项目梳理
阳光天际
28.50
16.90
竹径茶语
24.70
9.15
绿野花语
园艺风情主题村落（规划中）
8.60
14.80
金色水岸 七贤郡 合计
滨湖风情主题村落（规划中）
40.00 38.00 190.40
39.00 49.50 228.15
Байду номын сангаас
1万㎡
9.15万㎡ 16.9万㎡
7.3万㎡
一期8.7万 ㎡ 6.4万㎡ 14.5万㎡
17万㎡
7.8万㎡ 休闲配套10 万㎡ 59.5万㎡
14.8万㎡
49.5万㎡ 39万㎡
2.65万㎡ 一期3.6万㎡
住宅总占地面积约190.40万㎡，总建筑面积约228.15万㎡，容积率约1.20
良渚文化村 项目 白鹭郡东 白鹭郡南（春漫里） 白鹭郡 白鹭郡西 白鹭郡北 简介 3-5层低密度简约主义风格的多层住宅，德国简约风格 以高品质会所、大型商超、 健身会馆、特色酒店式公寓（精装）、电梯多层公 寓组成小镇中心街区。浙风 资源型山地排屋、别墅。（规划中） 68栋多层住宅组成的低层、低密度、低 容积率、高绿化率的生态住宅区，浙风 由坡地排屋和水岸叠墅组成的西班牙（地中海式）纯别 墅社区。 由4-5层坡地花园洋房、TOWNHOUSE、独栋洋房、 山地叠排四种物业组成的居住社区。地中海山地建筑 占地面积 （万㎡） 9.90 13.40 11.40 15.90 建筑面积 （万㎡） 14.50 59.50 7.80 17.00
万科第一大盘杭州良渚文化村案例总结 经典
多组团中心的城镇生活、10分钟配套圈 为强调村落生活的完善性，村落的布局以文化中心、商业中心 等多个配套组团为中心，在其中设臵更全面的商业服务和公共娱乐 设施，便于个个村落广泛共享 生活的便捷和舒适性是良渚规划的重要依据：各居住村落以配套组 团为中心的分布，依照10分钟步行的尺度，并在其中设臵了完善而 丰富的城镇配套
18
【商务度假】白鹭湾君澜度假酒店是良渚文化村前期核心配套；酒店对
项目的带动作用明显，具体影响从酒店签约阶段起即开始显现
2005年：酒店签约 2006年：动工 2008年3月：试营业
2009年11月：周末入住率约在95%
酒店占地约274.8亩，总建筑面积7.3万平方 米，并拥有4万多平方米的水面及2万平方 米的道路与广场，临湖而建的庭院式建筑 主体分为连绵的10个区。 。
20km
3
4
良渚文化村外部资源景观较好，物业形态丰富，有公寓、排屋、 别墅、洋房等多种类型产品，建设不同面积段、不同建筑类型、 不同产品特质的丰富产品体系 拥有8个串联式主题村落，包括白鹭郡北(售罄)、竹径
概况 茶语(售罄)等，有公寓、排屋、别墅等多样产品类型， 白鹭郡东(售罄)、白鹭郡南(在售)、阳光天际(在售)、 白鹭郡西(规划中)、绿野花语(规划中)以及金色水岸 (规划中)是目前万科在全国范围内规模最大的项目 位于良渚镇绕城公路与104国道交界处。坐落于杭州市 中心半小时生活圈内，距离杭州市中心16公里，距离 良渚遗址保护区2公里
小镇风情度 假区
10
【规划亮点】以风情大道作为主轴，所有的重点配套及居住组团 分布道路两边。整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行 尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑 与建筑、建筑与环境有机联系.并预留了城镇发展的弹性空间
(完整版)杭州万科良渚文化村资料
80-120
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
1. 交通与位置 2. 良渚文化村整体规划 3. 良渚文化村已经建成或者正在建设的物业
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
1、交通与位置
西湖、良渚是杭州的两张名片。依据《杭州市城市总体规划(2001—2020年) 》，杭州城市总体布局为一主三副、六大组团，总为面积16847平方公里， 良渚是北面的三大组团之一、北秀的重点体现区域，是以良渚文化休闲旅游 为特色的综合性城市组团。良渚文化村便位于良渚组团核心，距离杭州市区 17公里，总占地面积为11000亩，是目前浙江省规模最大的由单一开发商主 导的城镇整体开发项目，该项目在长三角地区有着很强的交通辐射力。
偉 業 顧 問 ©2010 B.A.Consulting.
11000亩占地规模，5000亩原生态山林 总建筑面积超200万平米，4－5层的建筑高度; 1万户常住家庭，可容纳3－4万人的人口规模，8000个工作岗位； 25座山、3片湖泊、1条河流、五大主题公园、良渚国家遗址公园一期 国家AAAA级景区、大雄寺、良渚博物院等等 以步行5－10分钟的尺度建立配套服务体系 以每小时5公里的步行速度建立的小镇规模 集旅游、居住、创业三重功能为一体的城市综合有机体
整个项目拥有8个串联式主题 村落，有公寓、排屋、别墅等多 样产品类型。预计未来共有1万 户常住家庭，3—4万人口的规模。
万科良渚文化村案例分享
风险管理需加强 针对项目实施过程中可能出现的 问题和风险，应提前制定应对策 略，并建立有效的风险管理体系。
社区参与需鼓励 在项目规划和实施过程中，应积 极鼓励和吸纳社区居民的参与， 以提高项目的社会接受度和实施 效果。
对未来项目的启示和建议
注重文化传承与创新
在未来的项目中，应更加注重文化的传承 与创新，将传统文化元素与现代设计理念
专业团队
万科良渚文化村配备了专业的物 业管理团队，提供全方位的服务。
服务内容
物业管理团队提供的服务包括但不 限于维修保养、清洁绿化、安保等。
客户满意度
通过优质的服务，万科良渚文化村 的客户满意度得到了显著提高。
社区文化和活动
文化氛围营造
万科良渚文化村注重营造具有特 色的社区文化氛围，提升居民的
文化认同感。
总结词
后期运营中面临的问题主要包括社区文化和 配套设施不足。
详细描述
为了解决社区文化缺失的问题，万科引入了 文化活动和节日庆典等形式，增强社区凝聚 力。针对配套设施不足的问题，万科计划增 加商业设施和教育资源，提高居民的生活便 利性。同时，万科还加强了物业管理和服务
水平，提升居民满意度。
06
项目总结与展望
人文景观塑造
结合良渚文化特色，设计具有文化内 涵的景观元素，如雕塑、文化墙等， 营造浓厚的人文氛围。
室内设计细节
空间布局合理
室内设计注重空间布局的合理性和实用性，充分考虑居住者的生活习惯和需求， 提高居住舒适度。
材质与色彩搭配
在材质和色彩的选择上，注重与建筑风格相协调，同时考虑环保和舒适性，营 造温馨、舒适的室内环境。
品牌影响力
万科品牌优势
作为中国房地产行业的领军企业之一， 万科的品牌影响力为良渚文化村带来 了高度的市场认可和信誉保障。
良渚文化村报告PPT课件
良渚文化村是一个具有极高文化遗产价值的遗址，我们可 以合理利用其资源，发展文化旅游、文化产业等相关产业 ，促进当地经济的发展。同时，要注意在利用资源的过程 中，保护好文化遗产，避免对其造成破坏。
THANKS
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良渚文化村周边交通便利， 有高速公路、铁路和航空等 多种交通方式可供选择。
良渚文化村的历史背景
良渚文化村的历史可以追溯到 新石器时代晚期，距今已有约 5000年的历史。
在这个时期，良渚文化村是当 时中国南方的政治、经济和文 化中心之一。
在良渚文化村发现了大量的玉 器、石器、陶器和纺织品等文 物，反映了当时社会的繁荣和 文化的先进。
良渚文化村的发现与研究
自20世纪30年代以来，经过几代考古学家的不懈努力，良渚文化村遗址的发掘和研究取得了重大进展。通过对遗址 的发掘和研究，我们了解了良渚文化的基本特征、社会结构、经济形态、宗教信仰等方面的信息。
良渚文化村的文化遗产价值
良渚文化村遗址具有极高的文化遗产价值，被誉为中国史前文化的瑰宝。该遗址的发现和研究不仅对于 了解中国新石器时期长江流域地区的历史和文化具有重要意义，而且对于世界史前文化的研究也具有重 要的价值。
良渚文化村报告ppt 课件
• 良渚文化村概述 • 良渚文化村的文化遗产 • 良渚文化村的保护与传承 • 良渚文化村的发展与展望 • 结论
目录
Part
01
良渚文化村概述
良渚文化村的地理位置
良渚文化村位于浙江省杭 州市余杭区，距离杭州市 中心约15公里。
该地区地势平坦，气候温 和，适宜人类居住和农业 生产。
良渚文化村的其他文化遗产
文化遗产概述
除了良渚文化遗址和博物馆外，良渚文化村还有许多其他重要的文化遗产，包括古建筑、 古墓葬、和艺术价值，也是中华文明的重要组成部分，对于研究中国 历史和文化具有重要意义。同时，这些文化遗产的保护和传承也是我们每个人的责任和
中国良渚文化村控制性详细规划局部调整 精品
《中国良渚文化村控制性详细规划局部调整》规划说明一、调整原因与目的因良渚镇群建片农居点建设，占用良渚文化村劝学里项目146.0655亩居住用地，依据良渚镇[2010]75号文件及余政办简复2010第586号文，被占用的146.0655亩居住用地可向白鹭郡南和旅游带区块进行调整。
本次控规调整以相关文件为指导，明确白鹭郡区块各地块调整方式，同时对原控规范围内受实际建设因素影响产生变动的地块一并进行调整，并对调整后地块指标、公建配套容量调整提出合理建议。
为余杭区规划部门的审批管理，以及良渚文化村下一步的开发建设提供更加合理的依据。
二、调整范围本次规划调整涉及原《中国良渚文化村控制性详细规划》东南部区域，具体调整范围为：北至现状体育公园，东至毛家漾港，南至东西大道，涉及调整区块总用地面积约为113.5公顷。
三、规划原则整体原则：充分考虑良渚文化村开发的整体性，合理进行局部调整，避免破坏原控规整体的用地结构、布局以及道路的系统性。
生态优先原则：充分利用现有的自然山水条件和环境资源，加强良渚港河道两侧的滨水绿带建设，构建高标准的生态网络。
地块合理划分原则：尊重地块建设实际，合理划分地块范围，为地块开发提供可靠指导。
占补平衡原则：占补平衡，合理调配，保证企业合理利益。
四、调整内容本次局部调整的内容包含对调整区域内用地布局、道路系统两大方面的调整。
1、地块调整本次控规局部调整地块用地性质的调整根据各区块开发建设情况分别予以调整，各区块调整方式如下：白鹭郡区块：减少原控规中C-03地块、C-04地块（即白鹭郡北、白鹭郡南）内公建配套面积，调整原规划旅游带用地性质，由G11旅游用地调整为R21居住用地，同时明确白鹭郡区块内部支路网系统布局。
劝学里区块：调整已建劝学里学校及在建群建农居点地块范围，落实群建片110KV变电所位置，明确劝学里学校发展备用地范围。
落实在建七贤农居点用地范围，良渚老年养生公寓已完成前期规划选址论证，本次调整中予以落实。
良渚文化村
杭州良渚文化村一、良渚文化良渚文化分布的中心地区在，1936年在杭县（现属余杭县）发现的良渚遗址，1959年依照考古惯例按发现地点良渚命名，是为良渚文化。
良渚文化存续之间约距今5300年至4200年，属于，该文化遗址最大特色是所出土的。
挖掘自墓葬中的包含璧、琮、钺、璜、冠形器、、玉镯、、、坠、柱形玉器、锥形玉器、玉带及环等；另外，也相当细致。
二、良渚文化村万科良渚文化村项目官网：1、简介：良渚文化村依傍良渚文化遗址和绿地水网的生态环境，位于杭州西北部良渚组团核心区，距离杭州市中心16公里，离良渚遗址保护区两公里。
既靠近着名的文化遗址，又有距杭州周边郊区的丘陵、绿地、水网、森林等生态环境。
是中国第一个多种功能复合的原创性近郊小镇；它将“田园城市”的理想、有机生长的理念与特定地域的历史文脉紧密结合起来，形成有生命力的、可持续的、值得纪念的当代田园城镇生活体验。
2、基本定位：打造中国着名多元化休闲旅游的文化城邦，“良渚文化村”总规划占地面积8平方公里（1 2000亩），预计年接待游客100万人次，规划居住人口为2—3万。
“良渚文化村”由南都房产集团独家巨额投资（于2006年8月3日出让给万科集团），以国内罕见的规划布局形成一个独特风光的国际性标准的文化旅游城镇。
“良渚文化村”的旅游概念并非仅局限于一个主题公园或集中的旅游区，而是一个纯粹以生态、观景、人文名胜、休闲游乐与人居为定位的功能完整、形态丰富的泛旅游城镇。
她建立在着名的文化遗址上，倚山面水，生态环境优越。
城镇内集中了国际性的“良渚文化博物馆”、“良渚圣地”公园、良渚五星级度假村、“良渚不夜城”、“良渚风情街”、良渚生态森林公园、乡村高尔夫俱乐部、水上乐园等多元丰富的休闲内容。
“良渚文化村”以12000亩的大手笔，书写自然、人文、生活册卷。
3、良渚文化村-良渚置业规划设计主题村落-分布情况及简介竹径茶语茶园竹林间的山地住宅：竹径茶语基地以丘陵坡地为主，融入了山坡、谷地、溪流、湖面等多种原生地貌与自然形态，地块中间有溪流自西向东流过，环境优雅，植被丰富，形成“三面环山抱一水”诗意栖息境界。
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对外 展示
对公 司服 务
玉文化馆
销售中心 项目部办公楼
必需
必需 必需
F-b02
F-d02 K-1,K2
1
1 1
——
—— —— 641
1500
1500 1500
万科物业总部
员工宿舍 客户服务中心
必需
必需 必需
J-3
F-d01 F-d01
1
1 1
——
—— ——
800
800 800
玉鸟 已建成 商业 （一期)
交房 时间 06年12月底 07年12月底 楼盘名称 白鹭郡北 竹径茶语 独栋 排屋 公寓 2008年3月 白鹭郡东 竹径茶语 2008年12月 阳光天际 白鹭郡东 白南 09年 阳光 白南 白西 10年 白南 白西 排屋 排屋 建筑类型 实际交 付户数 858 37 52 160 627 118 170 150 1238 250 1720 115 860 230 6585 5495 3410 1852 1107 现入住率 10% 累计交 付户数
可选
可选 可选 可选 可选
L-1楼
L-1楼 L-1楼 L-1楼 L-1楼
2-3
2 1 1 1
60-100
100 100 200 100
一期业态规划图
小型社区 商铺区 L-1 k-1 K-2 公共服务 配套区 项目部 办公楼
“十全十美” 社区店
中餐
L-2
F-a01 F-a02
J-1
J-2
万科 物业 总部
2009底白西 115套
2009年阳光 250套 2008年3月底 白东627套
2008年12月底 白东150套 2009底白南 1720套 2008年12月底 白南1238套 住宅项目 08年清盘项目 公建项目
2010白南 860套
08年新推项目 09年新售项目 10年新推项目 11年新推项目
住宅项目交付计划
玉鸟流苏 白南商业 功能移植
3
现阶段玉鸟的执行方案
玉鸟一期
现状： 目前玉鸟一期建筑面积将 近8000多平方米，预计 在2008年6月交付。其建 筑形态别具一格。
一期业态规划
鉴于远景规划、独特的建筑形态、现实的问题
玉鸟启动阶段业态规划的三个原则：
配套优先 保护性 可操作性
业态规划表
公共服务配套及公司用房 分期 功能 性质 业态 必要性 点位 数量 (个) 占地面 积 建筑面 积 合计建筑 面积 装修 标准
总体策略 “功能转化 ，分步实现”
功能移植
功能回归
功能提升
第一阶段1-3年
该阶段将白南的部分功 能先行移植到玉鸟流苏 ，基本实现两个功能： 1、公共服务功能 2、日常生活消费功能
白南商业交付后
玉鸟业态二次调整， 保留部分生活配套以满 足茶语、阳光天际的需 求外，其他的公共服务 功能和大部分的生活配 套功能回归到白南。
F-C01
售楼部
K-3
F-a03 F-d01 餐饮区 F-a05 F-d02 F-a04 餐饮区 F-b01 I-1 I-2
玉文化馆
186 2008年3月 交付户数
341 2008年末
550 2009年末
659 2010年末
实际入住户数
注意：实际入住户数按交付户数的10％计算
项目商业规划及开发现状
商圈覆盖范围： 1、良渚文化村北区块； 2、整个良渚文化村； 3、将覆盖整个杭州； 现状： 1、玉鸟流苏一期已启动， 共计8000方。 2、白南商业区尚未启动。 商业功能定位： 1、茶语、阳光项目的生活配套； 2、整个文化村休闲、娱乐公建配套； 3、良渚的特色旅游休闲商业配套
医疗诊所
邮局 公共 服务 电信、 电视服 务 派出所 移动
必需
必需 必需 可选
F-d03
F-d03 I-1楼 L-1
1
1 1 1
——
—— —— —— 100 100
电信
数字电视
可选
可选
L-1
L-1
1
1
——
——
50
50
50
50
业业态 农贸市场(临时) 餐饮主力店 简餐 主力店 咖啡馆 茶舍 对内商 业 社区生活中心 24自助银行A 或分理处
商圈覆盖范围： 整个良渚文化村
1、商业体量4万方 2、建议商业配比 40-50%公建配套 50-60%社区商业 1、商业体量：2.8万方 2、建议商业配比：
20-30%日常生活配套商业 70-80%休闲旅游特色商业
白鹭郡南商业 商业功能定位： 1、文化村的社区商业中心 2、公建配套中心；
面临的问题
万科· 良渚文化村 配套商业启动计划
1 2 3 4
项目分析 项目操作思路 现阶段玉鸟执行计划 我们的开店计划
1
项目分析
项目目前开发情况
07年12月底竹径 茶语独栋37，排 屋52，公寓160 08年3月竹径茶 语排屋117套 08年12月阳光 天际排屋170
2006年底交付 858套，现入 2010白西 住率10% 230套
必要 性
必须 必须 必须 可选 可选 必须 必须
点位
数量(个) 1
建筑 面积
500 500 150 450 400 572 100-150
A-a01/ A-a02 A-a03 A-a04 A-a03 F-C01 L-1楼
1 1 1 1 1 1
玉鸟 已建成 商业 （一期)
房产中介
小商铺 装饰设计 美发 美容 家纺
住宅户数导入速度
7000 6000 5000 4000 3000
白鹭郡北入 住 竹径茶语入 住 白鹭郡东入 住 白鹭郡南、 阳光天际入 住 白鹭郡西入 住
白鹭郡西、 白鹭郡南全 部入住
6585 5495
3410 1852
2000 1000 0 858 86 2006年末 1107 111 2007年末
需兑现承诺 玉鸟流苏）
规划与现实的矛盾
人口导入缓慢
•开发周期长 •入住率低
•供给矛盾。 •需求的矛盾。
•购房时的承诺 •满足入住居民日常 生活配套要求
因此：
如何在人气不足，开发次序错位的情况下，来兑现承 诺，满足居民日常生活需求，是本项目亟需解决的商业 问题。
如何操作？
2
项目操作思路
整体商业操作思路
区域相对成熟后
1、白南在原有配套商业的基 础上，进一步丰富服务功能 与商业功能；带动4个服务点， 辐射整个文化村 2、 玉鸟实现转型，引进特 色餐饮、休闲娱乐、旅游特 色商业业态实现最终的定位。
玉鸟流苏的操作思路
强行启动
全面招商
业态调整
08年中旬-09年初
09-10年
1012年左右
总结
按照良渚文化村的商业总体策略，目前我们首先要做好第一 步的工作，即功能移植—强行启动玉鸟流苏一期商业。