戴德梁行深圳服务式公寓研究报告2014(含雅诗阁等四家重点品牌)
【房地产年报】戴德梁行-长租公寓市场发展研究报告-2019
自 2010 年长租公寓开始发端，短短几年时 间内，龙头企业已初具规模，行业排名前十 位的企业管理的房屋间数都已过万。
戴德梁行研究部 9
第四章
6 戴德梁行研究部
5、发展长租公寓、涉足住房租赁市场契 合房企转型需求
经过十几年高速发展的房地产行业，为 居住条件的改善做出了巨大贡献，全国城镇 人均住房建筑面积从 1998 年的 18.7 平方米 提高到了 2016 年的 36.6 平方米，已经超过 了部分发达国家的水平。房地产市场逐渐从 增量时代进入存量时代，传统的依靠规模化 和高周转实现高利润的路径难以长期持续。 强化品牌价值、提升产品溢价、加强成本控制， 增强经营能力，是企业获得更大发展空间的 必由之路。
《国务院办公厅关于加快培育和发展住 房租赁市场的若干意见》也对存量房的运营 进行了肯定和鼓励。大部分的长租公寓正是 基于对存量物业的改造而提供房源，包括老 旧的城中村物业、由于产业升级被淘汰的大 量工业厂房和工业宿舍、分散的闲置住宅房 源等。通过重新装修设计和整合，房屋空间、 外观、和公共空间等均得到优化，存量资源 得以盘活，为城市、社会、运营方等带来多 赢局面。
长租公寓
市场发展研究
戴德梁行研究部
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CONTENTS 目录
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第二章
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长租公寓
发展的背景及
第一章
介绍与概述
驱动力分析
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第三章
发展与现状
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深圳蛇口雅诗阁服务式公寓介绍-May 2013
定期的住客活动
花艺课程
谢谢
*额外收费项目
设备完善的厨房
咖啡机及烤面包机* 电烤箱及微波炉*
电磁炉及抽油烟机 洗碗机*
* 部分精选公寓
电热水壶 玻璃器皿、碗碟、餐具和其他用具 电冰箱 电饭煲*
独立的工作区域
高速宽带互联网接入
宁静安全的居住环境
24小时保安和闭路电视监控系 统 电子门禁卡 消防灭火器 消防面具 烟雾传感器 室内电子保险箱 喷淋 季度消防演习 24小时保安和监控系统 完善的危机管理程序
深圳雅诗阁美伦服务公寓
2013-5
深圳雅诗阁美伦服务公寓由凯德集团成员雅诗阁有限公司管理。雅诗 阁有限公司是全球最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲 及海湾地区的20多个国家70多个城市管理200多家物业，旗下共有屡
获殊荣的三大品牌，即雅诗阁、馨乐庭以及盛捷。
深圳雅诗阁美伦服务公寓于2011年1月正式营业 公寓拥有10栋，共199套现代时尚的服务公寓套房
美伦会所 (1分钟步程)
新时代广场 (5 分钟步程)
蛇口码头 (5 分钟车程)
海岸城 (20分钟车程) 吉之岛&家乐福 (20分钟车程)
海上世界 (6 分钟步程)
海上世ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ站 (5 分钟步程)
宽敞的居住空间
家庭娱乐系统 洗衣烘干一体机(部分公寓) 蒸汽熨斗和熨衣板 吹风机 欧苏丹套装 钟控收音机 国际、国内长途及语音信箱* 日本网络电视（视要求而定)
房型
199 套, 9 种不同房型
房型 行政单间（酒店房） 豪华行政单间(酒店房)
行政一房式公寓 豪华行政一房式公寓
豪华两房式公寓 行政两房式公寓 豪华行政两房式公寓 行政复式公寓 豪华行政复式公寓
酒店式公寓调研小结
深圳酒店式公寓调研小结为深层了解当前市场上酒店式公寓的设计、配套、服务及管理，特对深圳几个典型的酒店式公寓，即罗湖、福田、盐田、南山、关内四区域正在出售或运营的酒店式公寓，进行了实地踩盘或访谈。
第一节深圳酒店式公寓的概况从调查来看，深圳的酒店式公寓是目前地产市场的新宠，是继旅游地产、和商业地产后的又一地产开发热点。
但推出项目总体良莠不齐，项目的软件和硬件配套没有既定的统一规范，整个市场还不完善。
多数项目分布在人流密集、商业机会多的商业中心、写字楼密集区、或港口区。
置地·逸轩京基·东方华都深圳比较典型的酒店式公寓及公寓式酒店（表1）第二节深圳酒店式公寓的特点一、房型及面积根据调研统计，在售或在运营的酒店式公寓户型有单房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅多种户型；户型面积范围在26-250平米之间。
目前在售的酒店式公寓在销售项目的户型比从图表可以看出，目前酒店式公寓的户型，以一房为市场主导，其次是两房、单房。
面积分别为：单房：27-32平米；一房：38-45平米两房：54-69平米此外，从户型面积比较可以看出，目前新开发的酒店式公寓的户型及面积开发特点基本一致，没有大房或大面积的户型。
一方面说明深圳的酒店式公寓正趋于成熟；另一方面说明开发商通过近两年对酒店式公寓的开发经验的积累，对这一市场的认识逐步深入。
二、户型结构及设计要素酒店式公寓的特点，满足居家、办公、旅馆的功能，从市场考察，除东方威斯外，每个公寓房间基本都具备独立的厨卫。
并且各个功能区域布置紧凑，实用性强。
户型设计中，很少设计外飘窗户，而是通过设立大面积的外飘落地窗、附带大阳台，来增强房间的采光、通透性，一是从视觉上消除房间因面积小而局促的弊端；二是外飘落地窗，顶高不足2.2米，是不计建筑面积，加之阳台送一半面积，客户买到的户型使用率都超过了100%，增加了客户购买欲。
三、功能配套方面酒店式公寓的功能配套不仅种类全，而且档次也比较高。
深圳酒店公寓及市场营销分析报告
2014年深圳XXX国际公寓市场营销及经营管理计划二0一三年十月十日内容一、市场环境预测1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述2、本地市场概述二、市场供求及竞争对手概况三、2014年经营管理目标1、实现经济效益2、提升服务品质3、量化内部管理4、促进品牌拓展四、2014年公寓市场营销策略概述1、公寓现有竞争条件分析2、价格策略3、市场定位4、品牌形象5、客源市场6、竞争策略7、客户拓展8、客户关系9、公共关系10、在线平台销售五、2014年公寓客房销售策略1、客房销售重点和方式2、区域扩展策略3、推广策略4、顾客关系维护及发展策略5、日常销售活动管理措施六、2014年客房销售行动计划七、其他部门管理项目2014年对深圳富瑞斯国际公寓而言是重新面向市场，启动新经营发展周期的第一年，是否能取得开门红对公寓今后的生存、发展起着至关重要的作用。
随着2013年公寓全面装修升级改造、硬件提升，以及市场日趋激烈的竞争格局形成，我们面对的2014年都是机遇与挑战并存的一年。
如何把握好机遇，取得理想的经营管理业绩，在效益、品质、管理、品牌上有所提升，是公寓团队成员将共同为之努力的目标。
现就2014年富瑞斯国际公寓经营管理思路做如下阐述。
一、市场环境预测1、国际政治经济及国内旅游经济宏观层面概述自2013年8月以来，全球经济稳步复苏，欧洲商业活动持续温和扩张，日本经济正脱离通缩，处在全面恢复的过程之中，虽然美国在逐步退出量化宽松体系，但现今世界格局正发生深刻的变化，世界发达国家经济总体仍处于缓慢的复苏阶段。
中国经济自2013年8月以来，八大数据集体向好，新一届政府实行内夯外拓、多管齐下的政策打造百年强国梦，未来中国经济全球格局初现，从政策层面上，新一届领导人会避免与减小有关中国经济在2014年出现拐点或硬着陆的风险。
随着中国经济的发展，以及中央政府大力支持国内旅游资源的开发，促进国内居民旅游消费，积极扶持旅游业的政策，可预测旅游市场将愈加炙手可热，饭店行业的前景看好。
戴德梁行-2019年深圳写字楼市场调研报告
华侨城区域、景观资源 华侨城区域、生态综合体 科技园区域、绿色生态办公
宝安 戴德梁行
前海卓越时代广场
项目C座在售，剩余体量约3万㎡。
湾区首排，海景资源
284 4-4.5万 103-294 93086.25 60186.25 60.10 450-1170 32900
合计
2624
1245
——
——
707070 476155.4 ——
—— 232915
戴德梁行
14
深圳写字楼未来供应情况
供应放量，刺激需求的同时租金承压
甲级写字楼年度供应走势及预测
万平方米 280 240 200 160 120 80 40 0
深圳写字楼销售市场分析
深圳市场供需情况 深圳主要在售项目概况 深圳未来供应情况 深圳典型写字楼案例分析
12
深圳写字楼市场供需情况
60
50
40
40142
30
20
14.13
10
7.21
0 2015Q1
59526
47577
2015-2017年各季度深圳写字楼供应销售情况
43770 49.07
58473
预售套数
成交均价 （元）
（套）
（㎡）
（㎡）
卓越前海 壹号
474
香江金融 中心
121
信利康
68
344
6.8万 150-450 118640.4
58
8.38.5万 170-270 16160.58
已售面积
（㎡）
去化率
（按面积 ）
竞品总价 区间 剩余面 积（㎡）
（万元）
112708.42
戴德梁行-商场的演变(陈家辉)
The Heeren
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新加坡
房地产投资信托基金 REITS - CapitaMall Trust 2002上市 (11个商场) - Suntec REIT 2004上市 - Prime REIT 2005上市
Suntec City Mall
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新加坡 – Vivo Centre
开幕年份 ：2006 建筑面积 ：190000平方米 位置 ：上海
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新加坡
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新加坡
第一家概念商场 - 伴百货Plaza Singapura (1974) 45,700平方米，八佰是主要租户 1980年代购物中心 - Orchard/Scotts Rd. - Scotts Shopping Centre (1982) 8,600平方米 - Centrepoint (1983) 33,000平方米 - Forum Shopping Mall (1985) 17,000 平方米 - Wisma Atria (1986) 30,000平方米 1990年代近郊的购物中心 - Junction 8 (1992) 24,800平方米 - Tampines Mall (1995) 31,400平方米 - Causeway Point(1998) 42,500平方米 超大型购物中心 - Ngee Ann City (1993) 66,000平方米 - Suntec City (1995) 82,000平方米 - Vivo City (2006) 93,000平方米
Irvine Edwards
*巨型综合大楼(Megaplex)是拥有多个影院的影院 综合大楼,一般超过20家影院
开幕年份 ：1995 位置 ：加州
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苏州馨乐庭星海服务公寓
馨乐庭服务公寓 Citadines Apart’hotel
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我
们
的
品
牌
个
活力时尚的全球化生活
性
馨乐庭服务公寓充满活力并具灵活性，服务于旅途中的旅行者。馨乐庭服务公寓 提供一个菜单式服务，您可根据自己的生活方式。灵活选择所需的服务。现代化
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足迹遍布全球
3大服务公寓品牌
>37,000套公寓单位 >200多家物业
位于20多个国家的80多个城市 4个全球预订中心
曼谷、马尼拉、巴黎、上海 全球最大的服务公寓业主和运营商
超过37,000套公寓单位遍布20多个国家
员工优势
在全球拥有7,100多名员工
公司客户
超过100,000个签约公司客户，正在不断发展壮大中
• 我 们的综合规模、业务分布和资源 可实现系统化的规模经济。
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广州国际金融中心雅诗阁服务公寓 8
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武汉盛捷武胜服务公寓
盛捷服务公寓 Somerset Serviced Residence
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深圳酒店式公寓调研及分析2
第四节酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议一、酒店式公寓的调研分析1、酒店式公寓的发展酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。