第九章建设用地法律制度

2）法定事由的“收回”
是指土地使用者在没有违反法律法规禁止 性规定的情况下，因发生某种法律法规规定 应当收回土地使用权的事件，而被土地行政 主管部门收回土地使用权。
如单位迁移、解散、撤销、破产，也可能是 国家方面的原因，如为了公共利益，或者为 了实施城市规划。
3）土地使用权期满的“收回”
是指出让的国有土地使用权期满后， 由于土地使用者未申请续期，或者虽申 请续期但未获批准，依照出让合同的约 定，土地使用权由国家无偿收回。
第二节 土地征收法律制度
第三节 国有土地使用权的收回及闲置土地的处理
一、国有土地使用权收回的含义与特征
1.含义 指当出现某种法律事实时，原批准用
地的人民政府土地行政管理部门经批准 后依法收回用地单位或个人使用的国有 土地使用权。
2.特征
（1）其行为是国家行使土地所有权的表 现，同时该行为也是国家行使社会管理职能 的行政行为
四、国有建设用地使用权取得的方式
取得方式：有偿出让方式和划拨 根据《土地管理法》第54条规定，建设单位使
用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。 可以以划拨方式取得的有： 1．国家机关用地和军事用地； 2．城市基础设施用地和公益事业用地； 3．国家重点扶持能源、交通、水利等基础设施
用地； 4．法律、行政法规规定的其他用地。
②不按批准用途使用土地的
三、收回国有土地使用权的补偿？
正常的提前收回都须给予补偿。
《房地产管理法》第二十条 国家对 土地使用者依法取得的土地使用权，在 出让合同约定的使用年限届满前不收回； 在特殊情况下，根据社会公共利益的需 要，可以依照法律程序提前收回，并根 据土地使用者使用土地的实际年限和开 发土地的实际情况给予相应的补偿。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满， 土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依 照前款规定未获批准的，土地使用权由国家 无偿收回。
《房地产管理法》回避了地上建筑 物、附着物的处理问题。
《物权法》
自2007年10月1日起施行。
第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共 利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十 二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补 偿，并退还相应的出让金。
第九章 建设用地管理法律制度
第一节 建设用地法律制度概述
一、建设用地的含义 建设用地：指建造建筑物和构筑物的土地。
包括： 商业、工业仓储、公用设施、公共建筑、
住宅、交通运输、水利设施，特殊用地等。
二、建设用地的特点
非生态利用的特性 可逆性差 对区位的选择性强 土地利用价值高
三、建设用地的来源
《土地管理法》第四十三条规定： 任何单位和个人进行建设，需要使用
土地的，必须依法申请使用国有土地； 但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经 依法批准使用本集体经济组织农民所有 的土地的，或者乡镇村公共设施和公益 事业建设经依法批准使用农民集体所有 的土地的除外。
从《土地管理法》中可以得出以下原则：
1.单位和个人进行建设，一般来说，必须使 用国有土地。
难题：土地使用期限界满后的处理问题
1990年国务院发布的《国有土地使用权出让 和转让暂行条例》第四十条规定：“土地 使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、 附着物所有权由国家无偿取得。土地使用 者应交还土地使用证，并依照规定办理注 销登记。”
《房地产管理法》第21条规 定：
土地使用权出让合同约定的使用年限届 满，土地使用者需要继续使用土地的，应当 至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公 共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。 经批准准予续期的，应当重新签订土地使用 权出让合同，依照规定支付土地使用权出让 金。
出让
协议 招标
有偿使用
租赁
拍卖
取 得
作价入股
挂牌
方
式
无偿使用
划拨
五、临时使用土地
1.概念 指工程建设施工或地质勘察勘测过程
中需要临时使用国有土地或农民集体所 有的土地。
2.特点
（1）依法批准，并有偿使用。 （2）临时使用，期限短，一般不得超过
2年。若超过2年仍需使用，则须原批准 部门同意并重新办理手续。 （3）不改变土地性质（法定用途）。 （4）不改变土地权属。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自 动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依 照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的 归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不 明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
（2）其适用对象是：国有土地使用权 （3）其适用条件是：出现既定的法律事
实或原因 （4）程序上依法批准：只有经原批准用地的人
民政府批准才有效 （5）其法律后果：终止国有土地使用权
二、收回国有土地使用权的条件
1.公共利益需要使用土地的; 2.为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整
使用土பைடு நூலகம்的; 3.土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届
《土地管理法》、《城市房地产管理 法》、《城镇国有土地使用权出让和转 让暂行条例》对此都有规定。
处罚性收回国有土地使用权的情
况：
①未按约定期限开发利用土地
《房地产管理法》规定：以出让方式获得土地 使用权进行房地产开发的，必须按合同约定 的用途、动工开发期限开发土地。超过土地 出让合同规定的动工开发日期满1年未动工开 发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的， 可以无偿收回土地使用权。
满，土地使用者未申请续期或申请续期未获 批准的； 4.因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨 的国有土地的； 5.公路、铁路、机场、矿藏等经核准报废的； 6.法律规定的处罚性的收回国有土地使用权。
收回国有土地使用权的类型：
1）行政处罚的“收回” 行政处罚的“收回”，是指因土地
使用者违反了法律法规禁止性规定，被 人民政府或土地行政主管部门依照法律 法规的规定收回土地使用权。
2.只有以下特殊情况，可以依法不使用国有 土地： （1）农民自建住宅 （2）农民集体兴办乡镇企业 （3）乡、镇、村建设公共设施和公益事 业。
国有建设用地来源
总体上看有两大来源： （一）原国有土地。
包括：国有农用地、国有建设用地、 和国有未利用土地。
（二）新增国家建设用地
农村集体土地经征收后变为国有建设用地。