房地产新形势下营销渠道拓展及创新

讲师：李豪

课程简介：2014年是中国房地产全面市场化的一年，也是中国房地产关键一年，各房企生死攸关。本课程就当前房地产形势营销渠道拓展、营销团队管理展开学习。重点为房企展示标杆房企发展和战略动向，供学习和借鉴。学习房地产企业如何创新营销，突破当前营销和销售困局。

课程时间：1天

课程对象：房地产企业高管、项目公司高管、房地产各级营销人员等

课程收益：

1、掌握如何构建新形势下的营销团队，以及拓客团队渠道营销团队建设和管理

2、重点学习和借鉴创新营销模式和有效拓客模式，以及如何实施和执行；

3、重点学习掌握狼性营销团队建设、管理和激励。

课程大纲：

1新经济形势下的房地产营销团队变革

1.1新形势下营销团队构建特点

1.1.1细分工，高协作

1.1.2高奖高罚，流动性大

1.1.3全员动员，外部营销资源整合

1.1.4团队PK，优胜劣汰

1.2重建营销团队，细化分工

1.2.1传统现场团队的提升

1.2.2外拓团队强化

1.2.3大客户与渠道营销团队构成

1.2.4电话营销团队补足

1.3大客户与渠道营销团队管理

1.3.1团队主要功能

1.3.2团队结构与成员组成

1.3.3团队薪酬与考核

1.3.4团队日常工作方式与管理

案例：碧桂园的渠道营销团队管理模式，万科经纪人团队构建2新形势下房地产拓客全面之术

2.1拓客之准备—编制精准客户地图

2.1.1客户地图之作用

2.1.2各阶段编制客户地图要求

2.1.3客户地图三大属性

2.1.4客户地图的编制思路

2.1.5客户地图寻客户思路与编制要素

2.2碧桂园全面客户拓展九大工具

2.2.1拓客策略

2.2.2编制详细客户地图

2.2.3人脉资源拓展

2.2.4拓展人员分工的纵向一体化

2.2.5竞争形式与激励制度

2.2.6有效设定拓客的关键指标

2.2.7拓客工具的运用---资产包

2.2.8兼职及编外经纪人

2.2.9数据管理

3房地产营销渠道拓展

3.1关于房地产营销渠道建设与拓展意义

3.2房地产十大常规营销渠道与推广

3.3房地产渠道“双创”

3.4大客户渠道开发与建设

3.4.1如何寻找和接近大客户

3.4.2如何拜访大客户

3.4.3如何有效组织大客户活动和拓客收网

3.5圈层渠道开发与建设

3.5.1构建圈层渠道六大步骤

3.5.2渗透圈层四招

3.5.3如何激活圈层

3.5.4如何有效组织圈层活动

3.6团购渠道开发与建设

3.6.1团购主要渠道

3.6.2团购方式和组织方式

3.6.3团购优惠套餐设计

3.6.4团购的传播和扩大

3.7实效拓客四大件

3.7.1陌拜

3.7.1.1陌拜计划与目标设定

3.7.1.2结合有效名单陌拜

3.7.1.3结合礼品套餐陌拜

3.7.1.4结合邀请函陌拜

3.7.2巡展

3.7.2.1巡展作用与意义

3.7.2.2巡展地点和方式选择

3.7.2.3巡展点必须资料与道具

3.7.2.4让巡展点成为拓客基地

3.7.2.5让巡展点成为客户暖心点/服务点

3.7.2.6让巡展点成为客户咨询中心

3.7.3派单

3.7.3.1派单前市场摸底

3.7.3.2派单内容设计

3.7.3.3派单对象和时机选择

3.7.3.4派单后的跟进

3.7.4竞品拦截

3.7.

4.1媒体拦截方式

3.7.

4.2活动拦截方式

3.7.

4.3道路拦截方式

3.7.

4.4活动拦截方式

3.7.

4.5价格拦截方式

案例：SOHO中国异地渠道拓展、恒大团购渠道开拓等案例Ctrl+鼠标左键【点击访问诺达名师官方网站】

房地产营销推广方案

房地产营销推广方案由于房地产与一般商品具有异质性如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等随着房地产竞争的日趋激烈相应的营销策划也十分火暴因此策划创新成为制胜之道对于房地产的营销策划主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新激发潜在消费需求或争夺现有顾客其创新可以体现在创造一种新产品（如规划设计方面的独特性）；提供一种服务模式（如管家式的物业服务）；倡导一种生活方式（如运动、健康、休闲、品位等）；营造一种文化等等一、未来发展趋势一方面是房地产已经进入品牌竞争时代房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段企业更注重对品牌的培养与利用因此应注重对品牌的不断强化输出品牌核心价值进行统一品牌之下的分品牌战略；同时广告意识要超前推广手段整合性强利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念另一方面是消费市场日趋理性和个性化近年经济持续放缓居民收入（包括预期收入）持续下降实惠性的心理占据主导地位；消费者经过长期的广告浸淫偶然性、冲动性购买行为减弱理性购买行为增强；各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好消费者对商品房的选择会更趋“个性化”会更加考虑自己的心理需求寻找更加适合自己的楼盘随着房地产市场竞争的加剧大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点；针

对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗以满足不同类型消费需求的消费群；“设计时代”开始回归发展商更加重视产品的开发对楼盘的前期规划和设计将更加重视竞争手段将会全方位、多元化如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地在未来的发展过程中将进一步追求境界（如历史、人文、文化等）；追求近距离（如与商务区、高效、车站等接近）；追求洁净（对光线、绿化、天然气配备等）；追求宁静（密度低、生态景观台等）等等不仅对配套设施的需求提高而且对房地产开发商的品牌高要求；不仅对设计有相应要求可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求；不仅对楼盘的品牌有要求可能对设计和制造过程中的环节比较关注在市场竞争形势进一步白热化的情况下如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值稳定价格、吸引客源如何根据目标消费群的理性购买需求进一步深化自身楼盘的优点使目标消费群产生“物有所值”的感觉如何继续建立自己独特的品牌个性突破强劲对手的包围在市场上继续掀起一股新的旋风如何适应“个人置业时代”的新趋势这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划二、房地产全程营销策划一是策划为先在整个项目开发过程中从思维上应该策划在先包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划策划是建立在相应的市场调查的基础上调查既可以是一手的资料也可是二手的如包

谈谈我对营销渠道管理的认识

谈谈我对营销渠道管理的认识 1216109朱凯 1

谈谈我对营销渠道管理的认识12营销2班朱凯1216109 一、营销渠道管理的含义和作用 (一)营销渠道管理的含义营销渠道，又可成为营销网络，即产品或服务从制造商或服务商手中传至消费者手中所经过的，由一整套相互依存的机构所连接起来的通道。市场营销渠道决策的正确与否将会影响甚至决定企业能否实现市场营销目的。而产品的营销流程不同决定了不同的营销渠道的选择。因此企业需要在适当的时间，以适当的方式将产品提供给消费者，实现所有权的转移，达到市场音销的目的，最终实现企业目标。 (二)营销渠道管理的作用营销渠道管理是企业为实现公司分销的目标而对现有渠逭进行管理，以确保渠道成员间、公司和渠道成员间相互协调和通力合作的一切活动。在企业营销渠道既定的情况下，强化营销渠道管理，企业一方面可以有效控制销售成本，从而增强企业的竞争力；另一方面可以促进各级渠道之间的相互协调配合，减少不同渠道之间的冲突，实现企业的营销目标。从另一角度来看，把商品从生产者那里转移到消费者手中，存在着生产商与消费者之间的数量、品种、时间、地点等方面的矛盾。合理的营销渠道则能使生产商、中间商、消费者取得平衡。对于生产者来说，可使企业的产品能有效地打入广阔的目标市场，节省资金的占用，提高音销效率和投资收益率，获得生存的机会且能实现资本积累，确保企业的；对中间高来说，它可以将自然界的原始资源转化为人们所需妥的商品组合，尽快地把产品交付给消费者，获得一定颌庋的利润；对消费者来说，可更多地选择商品，同时可廉价购买商品。二、建立营销渠道的问题 (一)厂商之间的矛盾企业应该解决由于市场狭小造成的企业和中间商之间所发生的冲突，统一企业的渠道政策，使服务标准规范，比如有些厂家为了迅速打开市场，在产品开拓初期就选择两家或两家以上总代理，由于两家

房地产营销策划的创新理念

房地产营销策划的创新理念一、房地产网絡营销运作模式对房地产网络营销的研究要从其运作的机理谈起。房地产网络营销与传统营销相比，最大的特点在于其本质上是一种互动营销，即楼盘的开发商利用M联网，通过对采购平台、广告平台、销售平台、信息平台、交流平台以及管理平台的架设，分别与供应商、目标消费群、业主等群体发生相苴的信息交流。其信息流向是双向而并非单向的。我们这里利用互联网架设的六个平台，既有其不同的作用，也有其不同的服务对象：采购平台房地产商通过互联网对供应链的重新整合，改变了产业内上下游企业之间以及企业与政府之冋的交往方式，从而能够最终降低交易成本。如房地产开发企业可以利用电子商务进行项目招标，与咨询企业、建材企业、建筑企业、物业管理公司等直接开展业务。这样不但减少了中间环节。提髙了服务效率，而且提髙了企业经营活动的透明度，扩大了合作伙伴的选择范llh通过房地产网站，还可以建立起相关企业的信息高速公路，形成企业之间的信息链，建立无场地办公环境的房地产海拟企业。广告平台房地产的开发企业通过自身建立的网站，或者通过其他网站发布广告等手段，对产品进行广告宣传。这是继报纸、广播、电视后，进行房地产广告投放的第四个媒体。房地产网络广告有其自身的特点和优势，这一点在卜一期进行详细的论述。销售平台房地产数字化销售平台可以分为网络ft销和网络间接销售两种。其中有销是指开发商通过网络渠道有接销何产品。通行做法有两种：一是企业在因特冋上申请域名，建立自己的站点。由冋络管理员负责产品销售信息的处理，而传统的销售工作可有机嵌入信息化营销流程；另一种做法是委托信息服务商发布网I?.信息，以此与客丿、联系并直接销传产品。网络宜?销的低成本可为开发公司节省笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具（如电子邮件、公告板等）收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立艮好形象，适用于大企业建立产品形象和企业品牌。网络冋接销倍是指利用网上中介机构进行销传，专业代理网站不仅拥有数最可观的访问群，而且只有房地产专业知识和丰富的营销经营，能够很好地完成营销策划。号虑到本身的实力以及建立和维护网站的成本，这种间接渠道策略尤其适用于中、小型房地产公司。信息平台利用网站或所设计的网页，进行项目相关信息的发布，例如项冃的建设进度、最新的房地产法规、楼盘的促销信息，项目某些方案的意见征集等都可以迅速地发布出去。与传统的信息发布媒介相比，网络营销的信息平台不但可以发布信息，而冃.可以通过留言板、业主论坛等及时地获得信息反馈，例如购房者与业1?:既可及时得知开发企业的决策力?案，乂能及时地对诸如房型设计、装修标准等提出自己的意见，实现女

营销渠道管理理论与实务案例库第1章

《营销渠道管理——理论与实务》案例库第一章：营销渠道管理概述一、“娃哈哈”的“联销体”渠道模式娃哈哈有今天的骄人业绩，与其重视渠道建设及管理是分不开的。娃哈哈堪称是渠道创新战略的典范。公司创立之初，限于人力和财力，主要通过糖烟酒、副食品、医药三大国有商业主渠道内的一批大型批发企业，销售公司第一个产品儿童营养液。随着公司的稳健发展和产品多元化，其单一渠道模式很快成为企业的销售瓶颈，娃哈哈开始基于“联销体”制度进行渠道再设计。这种“联销体”制度是娃哈哈和代理商之间建立的一个共同经营产品的渠道体制，从厂家、经销商到终端每个环节的利益和义务都会得到明确。娃哈哈的“联销体”模式是这样的：总部—各省区分公司—特约一级批发商—（特约二级批发商）二级批发商—三级批发商—零售终端。具体的运作模式是：每年开始，特约一级批发商按经销额的一定比例先给娃哈哈一笔预付款，娃哈哈会支付与银行相当的利息；然后，每次提货时，结清上一批次的货款。一级批发商在自己的势力区域内发展特约二级批发商或者二级批发商。特约二级批发商和二级批发商的差别是，前者将要先付预付款给一级批发商以争取到更优惠的政策。娃哈哈保证在一定区域内只发展一家一级批发商。同时，公司还常年派出一到若干名销售经理和理货员帮助经销商开展各种铺货、理货和促销工作。在某些县区，甚至出现这样的情况：当地的一级批发商仅仅提供了资金、仓库和一些搬运工，其余的所有营销工作都由娃哈哈派出的人员具体完成。任何营销都是建立在信用基础上的危险游戏。相对于生产商自己招聘人马、全资组织市场网络，娃哈哈的联销体模式似乎更为经济和高效。各级大大小小的经销商一方面可以使娃哈哈迅速地进入一个陌生的市场，大大降低市场的导入成本，更重要的还在于，这些与娃哈哈既为一体又非同根的经销商团队，是保证市场创新、增长和降低风险的重要力量。娃哈哈其实通过这种“制度建设”，实现了市场的制衡。与别的企业往往把促销措施直接针对终端消费者不同，娃哈哈的促销重点是经销商，公司会根据一定阶段的市场变动、竞争对手的异动以及自身产品的配备，推出各种各样的促销政策。针对经销商的促销政策，既可以激发其积极性，又保证了各层销售商的利润，因而可以做到促进销售而不扰乱整个市场的价格体系。在“联销体”制度下，娃哈哈的渠道设计工作包括：首先，娃哈哈的自建销售队伍，娃哈哈拥有一支月2000人的销售大军，隶属公司总部并派驻各地，负责厂商联络，为经销商提供服务并负责开发市场、甄选经销商；其次，娃哈哈在全国各地开发1000多家业绩优异、信誉较好的一级代理商，以及数量众多的二级代理商，确保娃哈哈渠道重心下移到二、三线市场。这充分保证了娃哈哈渠道多元化战略的实施。娃哈哈针对多种零售业态，分别设计开发不同的渠道模式：对于机关、学校、大型企业等集团顾客，厂家上门直销；对于大型零售卖场及规模较大的连锁超市，采用直接供货；对于一般超市、酒店餐厅以及数量众多的小店，由分销商密集辐射。这种“复合”结构，既能够有效覆盖，又能够分类管理，有利于在每种零售业态中都取得一定的竞争优势。问题讨论： 1.能否绘制出娃哈哈“联销体”渠道模式的结构图？ 2.收集资料，并探讨分析娃哈哈“联销体”渠道模式的利弊。

新形势下房地产的服务式营销

新形势下房地产的服务式营销如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加。因此，房产商对于楼盘的销售必须拿出翔实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销计划。针对房地产销售的宏观与微观影响因素的分析，作为房地产商品的供应方--房地产企业应该从楼盘前期策划、综合质量和服务等方面做好销售工作。一、充足的前期策划与市场调查。在金融危机和国家宏观调控政策的影响下，由于消费者日趋理性，一些房地产企业开发的产品出现了销售不畅甚至滞销的现象，但同时有些企业则一直保持较好的营销态势。究其原因，其中一条很重要原因是发展商决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址

不准和市场定位不当。实践已充分证明，房地产市场调查对帮助房地产企业作出正确的决策有极为重要的作用。通过市场调查，企业可以比较准确地掌握市场供求状况，据此制定出销售计划；有助于房地产企业实施正确的价格策略，依据消费者的需求及心里承受能力，抓住机遇，确定可行的市场价格，有针对性地开展各种促销活动，从而保证销售成功。市场调查需要做得更充分、更科学，通过调查全面把握社会经济与发展形势、房地产市场发展态势，了解房地产政策法规和政府有关措施，并对项目周边居民和对周边同类楼盘作深入调查了解，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。二、创造值得信赖的地产品牌。在当前市场形势下，地产品牌对于房地产企业的生存更加重要，这是卖方过渡到买方市场的必然。品牌是指产品品质、服务品质、企业文化、理念、价值、个性等的综合与凝聚，是区别于同类产品的一种企业商誉。品牌不是一朝一夕建立起来。在卖方市场前提下多数

房地产项目销售年度营销计划

锦江半岛2013年度营销计划 13年房地产市场估析：房地产行业背景宏观调控下的房市：自密集的宏观调控政策出台，房地产市场在5、6、7月以价换量的的势头下开始成交量大增，又从8月开始成交量开始震荡在停滞在下半年，也在媒体的“助力”下，大环境的市场在成交量然后慢慢萎缩，房价的优惠幅度加强活动开始频频出现在媒体广告中，所有的确定的、隐性的刚需消费人群被全面的海量信息包围，二线、三线城市房地产市场的楼盘出现大幅度的价格战。行业苦行下的楼市：仍存有购买能力和刚需的客群也在开发商的降价和力度加强的促销下，从一开始的“持币观望，还没到底”的理念，慢慢的理性接受这个市场。从理论上最坏的时机正在过去，此后将会维持在一个微利、甚至在成本之间波动的态势。稳健的刚需客户群也在开发商的以价格、品质、配套、服务的理念下市场的信心慢慢的恢复了。在这几年的整个市场的震荡和盘整慢慢结束，整个市场的格局也会得到很大的改变，整个市场的格局会以大品牌、大理念、大服务、大口碑的品牌公司和知名企业慢慢会占领这个市场的份额。个人估计：形势将会向大公司一面倒方面发展，但有待时间考验。需求分析: 行业上升期。地产行业还是稳步看好，主要取决于市场的资金充裕程度。重要的政府政策以及银行宽松的货币政策将会推动行业迅速上升发展，但是暴利时代以及过去，黄金10年后将来会迎来白银10年，不过随着市场的发展消费者将会对楼盘注重品牌、品质、口碑、以及价格，才是将来客户的选择模式。为此，我们对未来市场环境进行乐观与悲观的预测，并拟定预案；（悲观部分，另做阐述）第一部分：销售部署一、 2012年度存量解读

依照公司的销售要求，结合目前经济环境与楼市近况，锦江半岛在2012年度主要面临残酷的市场环境与项目操作模式错误的两个重大问题，同时加上前期项目的众多问题，销售任务的完成将变得更加困难。目前剩余商品房住宅情况公寓楼住宅剩余 207套合计面积：㎡左右均价：8折7500元左右共计：亿左右均价：折7900左右共计：亿左右均价折7000左右共计：2亿左右(以此为推广价格）二、2013年度目标解读 2013年度要完成销售任务指标必须具备2个条件：（以下意见需要提倡折的价格支撑来完成） 1、前提：2013年度市场能迅速回暖，项目及房产政策有利好消息，让市场看到希望与信心销售将有望突破。 2、考虑到目前市场前提未能具备的情况下，需要靠大量投入广告成本来进行推广。建议在2013年度广告推广销量占40%，在利用目前现有的社会资源圈层营销和分销来达成销售，非常乐观的估计，如能完成总体量的30%，在上门客户占30%。结合目前市场现状，项目推广能否顺利进行在很大程度上取决于2013年度大的经济环境的发展形势,依据原先对市场的判断，对2013年度的营销任务做如下大致安排：按完成可销售住宅总量的125-140平方占有总量70%作为销售最底值控制，即住宅145套，在145套的基础上完成70%共计100套总销售金额1亿（非回款量），争取在此基础上突破，顶层跃层34套除外，不在我销售方案以内。

某房地产营销策划提案

新城置业 [ 水木清华 ] 营销策划提案

目录第一部分市场分析 A 武汉房地产市场分析 B 区域市场分析 C 同类可比性工程分析 D 重点竞争对手分析及我方因应技术方案第二部分工程定位及推广策略 A 工程核心竞争力分析 B 工程形象定位 C 目标客户定位 D 价格定位 E 推广策略 F 广告创意表现 G 广告阶段策略第三部分营销思路的提出及策略 A 活动策划 B 现场包装 C 售楼部包装 D 样板房设计

第一部分市场分析

武汉市商品房市场经过近几年的迅速发展，开始呈现了如下几个方面的特征： 1.住宅投资、交易额，价格均表现出上升态势 2001年武汉市住宅投资额为95.49亿元人民币，占房地产开发总投资额的82.75%，销售面积为523.18万M2，占总销预售面积的80.75%，同此2000年增长4.1%，其中别墅、高档公寓均价3800元/ M2，同此2000年增长2.7%。 2.房地产开发的区域分化十分明显开发企业的投资开发紧随市场的导向，越是热点的地区，开发企业越有热情，而那些市场不很景气的地区,则难以提起开发企业的投资兴趣。已形成以南湖板块、东湖高新板块、后湖板块、金银湖板块、汉阳经济开发区等“三区五片”规模,成为众多开发商角逐的地方。

3.规模型住宅区不断出现随着投资额度明显增大，大型住宅社区显露头角，2002年武汉市住宅建设除市内还分布着57个5万M2以上的工程外，大型工程将集中在“三区五片”，且这些大型工程的开发和销售均有较上佳的表现。4.楼盘主题概念在变化 2001年楼市的特点和主题是“智能化”，而2002年楼盘主题多以“绿色生态”为主，强调工程的园林景观的建设，全市打出“绿色生态”牌“亲水住宅”的小区不下20家，如“大洋彼岸”，“蓝湾俊园”、“金色港湾”、“万科城市花园”、“泰合百花园”、“新地东方花都”等。 5.房型设计悄然变化随着大众生活水平的提高，对住宅房型的要求也发生了变化，即：三大一小：大厅、大厨、大卫生间、卧室较小；明厅明厨双阳台：客厅、厨房要求采光较好，最好是没有一间暗房、一生活阳台、一景观阳台；

营销渠道管理习题与答案-改

四：简答题 3. 营销渠道设计策划应考虑的因素有哪些？（1）．企业渠道现状分析企业渠道现状分析主要有以下几个方面：弄清企业战略目标、营销目标、分销目标及其与现有渠道的匹配程度。了解外界环境（宏观经济、技术环境、行业集中程度、产品所处的市场生命周期和消费者行为等要素）对营销渠道结构的影响。通过对企业过去和现在营销渠道的分析，了解企业以往进入市场的步骤、各步骤之间的逻辑关系及后勤销售职能、公司与外部组织之间的职能分工、发现现有渠道系统的问题与原因。（2）．竞争者渠道状况分析竞争者渠道状况，即分析主要竞争者如何维持自己的市场份额、如何运用营销策略刺激需求、如何运用营销手段支持渠道成员等。具体列出这些资料，以便了解主要的竞争对象并制定竞争策略。（3）．消费者特点消费者或市场是渠道结构设计中最为关键的因素，这里对有关消费者因素的几个主要方面进行简单描述。 1）消费者数量。不论是消费品市场，还是工业品市场，消费

者数量的多少是企业决定是否采用中间商的一个重要因素。消费者数量多，对于有限的企业分销能力来说，要满足消费者的需求存在相当大的困难，因此，企业可以考虑使用中间商。相反，当消费者数量比较少时，则可以考虑直接销售。 2）消费者集中度。即消费者在地理空间上的分布密度，也称为人口的地区密度。市场比较集中时，可以进行直接销售；反之，市场分散时，则需要采用中间商进行销售。 3）购买行为。购买行为体现在很多方面，比如购买批量、购买频率、购买的季节性和购买的介入程度等。以下是企业在进行渠道结构设计时的一些原则：（4）．产品特点产品的特点对于营销渠道的设计也有很重要的影响。以下是渠道结构设计时，经常要考虑的产品特征及其决策原则：（5）．企业因素（6）．中间商因素 4. 渠道权力的含义及其来源。渠道权力是指一特定渠道成员控制或影响另一渠道成员行为的能力。渠道权力的本质是一种潜在的影响力。渠道权力的来源有两种理论：一是一方对另一方的依赖；二是一方具有六种权力。实际上，我们认为，这两种说法是互补关系、是统一的！六种权力基础是依赖性第二个条件成立的前提，是能够为他人提供效用而不被替代的必要条件。

浅谈新形势下房地产营销策划实施策略分析

浅谈新形势下房地产营销策划实施策略分析葛洪摘要：我国的房地产行业自80年代起复苏以来，短短的二十多年，其产业的规模就发生了巨大的变化，成为国民经济的发展的支柱产业，而当前，在我国加入国际世贸组织后，面临着更加严峻的挑战，市场经济化、经济全球化、新经济的浪潮，这些形势的变化都在冲击着我国的房地产行业。如此想要在这个经济全球化的市场中站稳，健康地发展，需要整合房地产的营销策略，适应新的形势，把传统的营销策略和信息技术相结合，开拓构成新的营销理念，策划实施。关键词：新形势；营销模式；策略实施房地产营销策略是房地产企业成功的关键步骤，而营销方式的选择，其根本出发点还应要回归于顾客，房地产企业就正是一个联系建筑住房和顾客的角色，目前我国房地产营销模式有以下的几种：一．新形势下的几种房地产营销模式 1.区域营销从房地产项目的目标区域的市场环境来说，项目周边区域将是住宅销售的第一个销售对象，有两方面的原因；一是人们安土重迁的情节，在项目周边区域的原住居民不愿意更换住房地址，因为熟悉原有的群体，熟悉原来区域的生活环境和方式。这样往往就决定了他们会选择继续居住在原有的区域，尤其是在老城区开发的楼盘中，客户群体的特征反映更加明显。另一方面是由工作、亲缘关系等原因，客户群体依然会选择就近的区域安家生活。这种营销模式仅仅依靠于传统的营销模式，其实施的首要任务是要对目标区域的市场中客户群体进行有调查，确定项目所在区域的各个企事业单位、专业市场、原有居住区等，编制目标客户的分布图，清楚的了解客户的情况，以便住房销售成功。 2.异地推广营销由于房地产住宅具有不可移动的特点，除了以投资方式扩展到外地外，传统营销模式都是主要集中在本地市场的销售，极少有将目光投向异地市场的销售，

房地产项目的六大创新手法

房地产项目的创新手法创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。一、开发理念创新住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。

某地产年度营销推广方案(doc 12页)

滨河国际2010年年度营销推广方案第一部分：市场分析第二部分：项目现状分析第三部分：项目2010年推广思路策略第四部分：项目2010年营销推广计划第五部分：项目2010年媒体策略及计划

二、2009年临沂房地产市场分析临沂房地产市场走过了艰巨而稳定发展的2009年，通过2008年底出台的25条房地产调控政策等一系列措施，临沂市的商品房交易量一直处在山东省前列，市区全年新增预售项目101个，预售面积405万㎡、46038套，分别增长了12.4%、11.9%；完成商品房网上签约301万㎡、37083套、金额94.4亿元，分别增长了19.3%、23%、20.1%。保障性住房方面，2009年全年共完成保障性住房建设投资11.5亿元，开工建设保障性住房70.3万㎡。其中经济适用房60万㎡，廉租住房10.3万㎡，发放廉租住房补贴累计达2187户，解决了7300户低收入家庭的住房困难。(数据来源房产网) 临沂作为一个重要的商业城市，受市场影响也是巨大，09年整个房地产虽然没有过大的涨幅，但销售情况较08年形式喜人，就整个临沂房地产市场的存量来看，虽然09年市场一路走好，但是明年的市场压力并没有减小。明年临沂的楼盘项目更多，就算是需求增长，但是分摊在每个楼盘上的销售压力依然很大。第二部分：项目现状分析一、销售现状分析 2009年，滨河国际项目在各方的协作努力之下，项目共完成销售物业数量189套（高层住宅157套、别墅32套），完成销售面积27799.26㎡，完成销售金额1.19755亿元。自2009年3月进入本项目工作，我司针对项目特点及市场情况，运用卓有成效的营销手段，有效扭转了项目一度滞销的局面，实现了项目知名度的提升及项目较快销售。二、项目现状分析 ●工程现状分析 A地块一期房源全部为现房，产品形态为小高层、高层、和叠加别墅，二期预计于2010年4、5月份动工，产品形态为独栋别墅、多层花园洋房、高层。 ●2010年可售房源分析 A地块一期可售房源：在售剩余房源:别墅57套，高层45套（面积区间为122至220平米）；预推房源：8、9#楼（高层）140套（拆分后将达到200余套）；二期房源：独栋别墅、多层花园洋房、高层（暂未统计）。 ●项目营销推广现状分析回顾整个09年的营销推广工作，由于整个市场和项目自身的原因，一直以促销为主要推广

如何建立和完善高效的市场营销渠道管理

如何建立和完善高效的市场营销渠道管理当企业高举着产品战、价格战、概念战、品牌战等大旗杀得人仰马翻之时，一直暗藏在水面下的渠道竞争也正在如火如荼地进行。也就有了“得渠道者得天下”“渠道是企业的命脉”的说法。市场营销渠道的决策是一个复杂的过程。市场营销渠道决策的正确与否，是企业能否实现市场营销目的的关键。产品从生产到消费者手中，是通过一定的渠道实现的。企业只有在适当的时间，适当的地点，按适当的数量和价格把产品交付给消费者，才能实现所有权的转移，达到市场营销的目的，从而实现企业目标。市场营销渠道管理是企业为实现公司分销的目标而对现有渠道进行管理，以确保渠道成员间、公司和渠道成员间相互协调和通力合作的一切活动。营销渠道冲突是不可避免的，当同一品牌的分销商发生价格冲突和窜货时，市场营销渠道管理尤为重要。市场营销渠道管理的关键是确定冲突的根源及其潜在隐患。建立和完善高效的市场营销渠道管理，可以给企业带来高额的利润回报，有助于提高企业竞争力和盈利能力。一、营销渠道的作用中间商存在的必要性在于解决生产商与消费者之间的数量、品种、时间、地点等方面的矛盾，把商品从生产者那里转移到消费者手中。这样三方面均能获得一定的好处，起到一定的作用。对于生产者来说，可使企业的产品能有效地打入广阔的目标市场，节省资金的占用，提高营销效率和投资收益率，获得生存的机会且能实现资本积累，确保企业的；对中间商来说，它可以将自然界的原始资源转化为人们所需要的商品组合，尽快地把产品交付给消费者，获得一定额度的利润；对消费者来说，可更多地选择商品，同时可廉价购买商品。二、市场营销渠道管理的具体内容 1.对经销商的供货管理，保证供货及时，在此基础上帮助经销商建立并理顺销售子网，分散销售及库存压力，加快商品的流通速度。 2.加强对经销商广告、促销的支持，减少商品流通阻力；提高商品的销售力，促进销售；提高资金利用率，使之成为经销商的重要利润源。 3.对经销商负责，在保证供应的基础上，对经销商提供产品服务支持。妥善处理销售过程中出现的产品损坏变质、顾客投诉、顾客退货等问题，切实保障经销商的利益不受无谓的损害。 4.加强对经销商的订货处理管理，减少因订货处理环节中出现的失误而引起发货不畅。

新形势下我国房地产企业营销策略研究

新形势下我国房地产企业营销策略研究我国房地产企业普遍存在无法充分利用市场调研导致产品定位不合理，目标客户群定位模糊不清，营销方式过度依赖广告，营销渠道单一，缺乏核心竞争力等问题。因此，在目前新形势下，我国房地产企业应该充分利用市场调研，准确定位目标市场，提升广告品质，运用多样化的营销策略和手段，建立品牌战略，实施品牌营销，从而实现企业的健康稳定发展。标签：新形势；房地产企业；营销策略 1 房地产企业营销策略存在的主要问题 1.1 无法充分利用市场调研导致产品定位不合理目前，我国房地产企业普遍对市场调研认识不够充分，忽视项目前期的进行市场调研的重要性，部分企业即使做了调研，但由于对市场调研的理解不够深刻和不够重视，也不能充分发挥其在实际营销中的作用。市场调研时对用户需求的调查和研究，通过市场调研房地产企业能收集最新的用户偏好及市场发展趋势，不进行市场调研或者对市场调研理解不够深刻都将导致产品定位的不准确，在实际销售环节发现产品无法满足用户需求，导致滞销。当房地产企业忽视市场调研的重要性，即使在销售环节采取一系列积极措施比如折扣，但销售仍将面临很大阻碍，因为房地产企业生产的产品无法满足主流市场的需求。无法充分利用市场调研的弊病之一就是房地产企业设计的户型无法满足用户的需求。房地产企业普遍使用“花园”、“家园”、“观景”等词语命名产品，房地产企业对产品定位的同质化导致产品没有核心市场竞争力。然后每一个楼盘甚至不同的房子都有其独特的卖点，房地产企业可以根据不同楼盘的地理特征和不同房子的格局、面积、楼层等特质进行差异化营销，对不同特质的楼盘和房子制定不同的细分市场。但是房地产企业往往太过于重视概念、品牌等大而空的营销概念，但是消费者往往很难分辨其中的差异，无法达到吸引消费者的作用。 1.2 目标客户群定位模糊不清房地产企业应该在项目销售前期对目标客户群基于价位、地理位置等特质进行精准定位，只有目标客户群合理的情况下，销售活动才能事半功倍。一旦目标客户群定位过于模糊甚至偏离事实，那么销售活动将面临层层阻碍，甚至可能需要进行重新定位。目前很多房、房地产企业对目标客户群定位为“中高等收入人群”、“男性为主”、“30～50岁”、“自住和投资兼顾”、“注重生活品质和身份”等等千篇一律的描述词。房产作为一种不动产，由于其价格昂贵，人们购买通常慎

房地产年度营销方案

房地产年度营销方案 2017年了，新年新气象，房地产如何制定年度营销计划呢？下面是美文网小编收集整理的房地产年度营销计划，欢迎阅读。房地产年度营销计划篇一在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划。我是一个从事工作时间不长，经验不足的工作人员，很多方面都要有一定的要求，这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩。也对自己制定了房地产销售部个人工作计划，相信我会做得更好。 20xx年是我们地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下年度工作计划：一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期。间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。 2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。 3、第三季度的十一中秋双节，并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。 4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于

企业市场营销渠道管理的意义

伴随经济全球化网络化的逐步形成，大众的购买行为和消费越加个性化，面临这种严峻形势，对于企业来说，如果要适应生产，确保发展，那么就必须适应发展变化的新形势，完善和创新营销渠道管理，有利于提高企业利润，实现企业的发展和壮大。市场营销渠道管理指的是企业为了渠道成员和公司、渠道成员之间实现协调密切合作，促使公司分销目标的顺利完成，对已有渠道进行合理优化管理。市场营销渠道如何才能实现科学有效管理，事关企业能否实现营销目的和增加企业经济利润。当同一品牌的分销商的价格出现差异，作为企业来讲，更应该有效加强市场营销渠道的优化管理，科学分析这种冲突出现的根源，研究可能出现的问题，努力解决渠道冲突问题，进一步提高企业的凝聚力和竞争力。一、企业市场营销渠道管理的意义 1、有效保障企业的再生产顺利完成。作为生产和经营商品的基本单位，企业要确保产品符合社会的发展需求，只有切实管理营销渠道，才能实现现出企业产品的使用价值，提高企业的利润目标，实施企业的发展规划。企业产品能否及时销售出去，这就与销售渠道密切相关了。销售渠道的畅通，就能让企业提高产品价值，提升企业再生产能力。 2、营销渠道影响产品决策，和产品决策密不可分。营销渠道的有效管理能够满足时间、空间、质量和数量等的市场需要，和企业产品策略能否成功实现密切相关。借助营销渠道建设，实现产品的促销和定位，提高企业的市场竞争力。 3、能够加快企业产品的流通运转速度。借助科学合理的营销渠道管理，能够有效保障企业生产的顺利进行，企业的经济效益也会随之提高。企业产品的销售状况和企业营销渠道状况和数量的多少密切相关。所以，科学管理营销渠道，能够促进企业各项管理职能的顺利完成，对新渠道的开拓和产品的流通有很好的促进作用。良好的市场营销渠道能够提高企业资金的运作效率，确保降低企业的生产成本，提高企业的经济效益和社会效益。二、企业市场营销渠道管理存在的问题企业市场营销渠道管理过程中仍然存在着这样那样的问题，制约着企业市场的开拓和长远发展，制约着企业市场空间的扩大和利润的增加。这些问题中，首先表现在市场营销渠道的不统一上面。目前企业市场营销的渠道模式日趋复杂，对渠道模式的选择性，生产商的需求越来越大。企业之间应该主动解决因为市场狭小造成的企业和运营商之间的各种管理和利益冲突，通过建立统一的企业渠道计划，确保各种服务标准规范化，为企业发展提供更好的外部环境。因为有些企业妄图迅速占领市场份额，所以在产品营销初期，往往选择两家以上的总代理。两家总代理之间很容易产生恶性的价格竞争。这样虽然有利于品牌知名度的提高，但是对于市场拓展却没什么好处。市场营销渠道如果出现覆盖范围过广过大和冗长的问题，

新形势下房地产营销战略思考

新形势下房地产营销战略思考，构建客户价值体系目前房地产营销面临的现状。新景祥认为，中国房地产市场正处于从不成熟到成熟的过渡期，建立在购房者的不成熟的基础上来搞定客户的传统营销已经越来越无效，策略性的成本控制也已经没有太多突破空间。在新形势下，要取得营销战的胜利，就必须进行客户价值重构。致力于破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾。以实现将有限的资源集中在关键客户价值元素上的投入，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，才能走出困境，取得营销战的胜利。科学合理的策划是取得营销战胜利的基本途径什么是策划？其就是优势资源的整合利用并让人接受的过程！新景祥认为，房地产行销不是一场“产品战”、也不是一场“价格战”而是一场“认知战”。房地产策划主要目的：1.创造天生就畅销的楼盘；2.让消费者因为感动而购买；3.创造超越价格的价值。新景祥通过十余年的研究与实践，形成了由五大模块组成的策划体系，包括：1. 前期市场调研与客群定位；2. 项目发展战略及形象定位；3. 产品定位及魅力化策划；4. 整合营销传播；5. 销售管理与策划执行。而房地产策划的关键点，主要做好两件事：一是客户价值，二是渠道建设。什么是客户价值？从客户的立场来说，客户价值等于总的客户购买价值，减去总的客户购买成本。而总的客户购买价值又包括形象价值、产品价值、服务价值、人员价值等，总的客户购买成本则包括货币成本、时间成本、精神成本与体力成本。策划的核心是战略定位，而战略定位的核心是构建客户价值体系。客户价值的构建包括以下三个部分内容：第一：观念突破；第二：对市场细分，重构思维、需求、客户、竞争四大边界；第三：构建客户价值体系。首先是观念的突破其一、客户视角：为客户着想并非客户所想。只有客户知道哪些价值元素重要或不重要，只有清楚了客户的真实需求，将有限的资源投入到关键的客户价值元素上，才能取得客户价

万科房地产营销策划案例

万科房地产营销策划案例篇一：营销策划-万科地产整合营销创新【长沙】《万科地产整合营销创新、实战案例解析与远洋地产客户体验营销》(4月25-28日) 【课程说明】 ? 主办：中房商学院中房博越? 时间：XX年4月25-28日 ? 地点：长沙【课程背景】如何提高销量、如何提高销售额、如何提高置业顾问解决问题的能力?面对复杂多变的房地产市场环境，房产企业如何由表及里把握规律与认识中国房地产? 房产企业如何组建强有力销售特种兵，突破当前销售困局?房产企业如何在发展中去面对机会与挑战?房地产市场未来趋势如何? 国家调控政策变化有多远?谁将引领未来行业新趋势?如何在弱市下让项目起死回生，寻找突破之道?如何快速回笼资金让楼盘销售火爆?营销

靠什么打动客户?赢得客户?远洋地产为何一年销售350亿;万科如园项目开盘当日为何成交额高达5亿元??? 奇迹?似是而非，因为有一针见血的方法策略为据;假象?能受考验，因为有铁证如山的销售业绩为证。越来越多的地产商意识到：核心竞争优势的来源逐渐从产品、技术走向客户端。客户体验管理正在成为一种主流管理方式和竞争能力。楼市破冰学习将为您揭开标杆地产精品楼盘旺销之谜，为全国房地产策划师、操盘手、地产管理人士破除楼盘销售逆市困局。在整个培训过程将系统围绕万科、远洋经典项目的小区规划、客户体验接触点、建筑设计、园林景观布局、建筑细部处理、营销创新、销售渠道等要素展开。为进一步了解我国房地产形势，保证和促进房地产业健康有序发展,将于XX年4月25 日-4月28日在湖南长沙组织举办《万科地产整合营销

创新、实战案例解析与远洋地产客户体验营销管理(CEM)借鉴实战讲座》此次培训将重点从政策调控、市场发展趋势、运作攻略、规划设计、市场营销策略等方面入手并通过全方位逐一剖析万科、远洋地产的经典案例，一同分享标杆企业产品设计及营销、策划管理创新的执行路径与操作经验;学习标杆企业独创销售胜经、实战技术;通过实战案例形式向全国房地产企业分享最新营销策划创新理念与实战营销策略，为您解决营销管理方面的困惑，帮您提升营销管理能力。【课程收益】 1、现场案例剖析“全员营销”“逆市营销”“淡市营销”“体验式营销”等实战“赢销”手法。 2、解密标杆地产企业成熟的样板房体验区设计管理模式，学会售楼处、样板房的操作特点、设计管理流程及各阶段管控要点。 3、认识本轮楼市调控政策与市场的特点，正确研判目前房地产市场大势。通过详实的

《营销渠道开发与渠道管理》

《营销渠道开发与渠道管理》课程收益 →系统地了解渠道，认识渠道 →掌握渠道设计的方法与渠道的政策 →帮助营销管理者解决“最大的营销难题”——渠道管理 →学会用更为恰当的方式去选择、拓展、管理销售渠道,解决渠道冲突 →通过掌握更系统、更科学的渠道管理知识，提高管理水平，从而创造出更高的销售业绩培训对象企业总经理、营销副总、营销总监、大区经理、省区经理、销售主管等管理人员。课程内容第一讲营销渠道管理概论一、市场营销组合的4P理论二、分销渠道的数量形态 1、分销设计的数量形态 ?消费品渠道级层 2、分销渠道通路长度（1）各种分销的优缺点（2）过度密集分销的怪圈 3、现代分销渠道组合（1）单一经销制（2）单一直营制（3）单一直销（4）混合渠道第二讲分销渠道开发一、分销渠道成员类型 1、独家经销 2、非独家经销 3、渠道亲密度与经销类型关系表 4、渠道发展三阶段【问与答】如何让经销商从独家经营转向专销？【问与答】如何降低分销渠道的管理费用

二、招商标准三、招商策略 1、分两步走 2、追随策略 3、逆向拉动 4、一步到位四、快速招商方法 1、人员推荐 2、招商会 …… 第三讲经销商返利与激励一、不同产品生命周期的返利重点 1、导入期 2、成长期 3、成熟期二、返利系统设计【问与答】如何把返利变成分销商的指挥棒？三、返利技巧四、渠道激励方法第四讲经销商销售竞赛一、确定销售竞赛目标二、确定优胜者奖赏三、制定竞赛规则四、确定竞赛主题五、销售竞赛费用预算六、销售竞赛动员和颁奖大会【案例分享】出击、旧金山旅游第五讲分销渠道促销一、促销目的二、对分销商促销的论点 1、促销应该是战略行动而不仅是战术行动 2、促销方案须仔细研究各渠道成员需求 3、同种产品频繁促销导致价格下降 4、弄清产品促销与销量的关系