物业工程制度流程图

工程部工作手册部门职责一、设备设施管理1、设备运行管理(1)负责对设施设备的运行进行巡视监控。

(2)负责对设施设备运行中发生的异常情况的处理。

(3)负责对设备设施机房的管理。

2、设备维护管理(1)负责设施设备的维护保养计划的制定。

(2)负责对设施设备的日常保养。

(3)负责对设施设备的日常维修。

(4)负责对设施设备突发故障的抢修。

二、物业接管验收与交付管理1、物业接管验收(1)负责对物业实物形态的验收。

(2)负责跟进工程遗留问题整改。

(3)负责设施、设备资料档案的接管验收。

2、物业交付(1)负责协助业主进行物业验收。

(2)负责协调工程遗留问题整改。

三、维修服务1、有偿维修服务(1)负责对维修项目的价格认定（确认业主维修收费项目相关事宜）。

(2)负责实施维修操作。

(3)负责对有偿服务项目的回访。

2、共有部分的维修(1)负责实施维修操作。

(2)负责对维修效果、工程质量的回访、验证。

3、工程遗留问题的处理(1)负责对委托整改的工程遗留问题的处理。

(2)负责对处理结果回访的回访、验证。

四、部事务管理1、安全管理(1)负责设备设施安全管理。

(2)负责员工作业安全管理。

(3)工作质量管理(4)负责服务规的管理。

(5)负责服务技能的管理。

(6)负责维修工程质量管理。

(7)负责员工劳动纪律的管理。

2、培训管理(1)负责本部门培训计划的制定。

(2)负责入职员工的培训。

(3)负责组织专业基础知识的培训。

3、成本控制(1)负责提出控制本部门成本的具体方案。

(2)负责执行成本控制方案。

4、业绩考核(1)负责对本部门员工进行业绩评定。

(2)负责提出考评建议。

5、档案资料管理(1)负责工程档案资料的分类保管。

(2)负责本部门质量记录的保管。

五、装修管理1、负责装修方案的审理(1)负责方案中对影响楼宇本体结构方面审理。

(2)负责方案中对水、电、气线路安装规的审理。

(3)负责向业主提出合理的建议。

2、装修过程的管理(1)负责业主装修过程中对影响楼宇本体结构方面控制。

(2)负责业主装修过程中对水、电、气线路安装规的控制。

岗位说明书工程部经理岗位说明书工程部班长岗位说明书礼仪与行为规仪容仪表1. 服装整齐，没有明显污迹、破损。

2. 进入工地，佩带安全帽。

3.施工现场整洁有序，避免安全隐患。

4.不允许袒胸露腹，衣衫不整。

施工现场1. 放置施工现场相关标识牌。

2. 礼貌文明地接待参观和检查人员，提醒参观、检查人员注意安全，佩带安全帽等。

3. 正确操作施工工具。

4. 语言文明，不在小区、工地追逐打闹，不用施工现场工具比划、开玩笑等。

5. 与公司各相关施工单位配合良好，及时沟通。

6. 对其他施工监督严格，不讲私情，严格把好质量关。

7. 保证施工图纸、设备说明书等资料的完整无损。

不允许1. 私自将施工工具拿出现场，私自借用施工工具。

2. 打架骂人，说话粗鲁。

3. 不注意个人安全，违规操作。

4. 故意怠懈，影响工程进度。

5. 不熟悉施工程序，偷工减料。

6. 擅自进入已售出房屋室，使用室物品、水、电等。

管理制度配电房管理制度为贯彻安全第一的方针，确保小区供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

1、负责供电系统操作、巡查、维修、养护的人员必须持证上岗，必须熟悉电气设备技术性能和有关安全措施。

2、配送电建立２４小时运行值班制度，对变配电装置每4小时巡查一次，做好巡查记录；发现问题及时处理，并在值班记录及巡查记录中注明；不能解决的问题及时上报分公司、并通知分包方。

3、配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。

操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。

低压柜开关状态须作好警示、标识。

值班员必须做好值班记录，认真作好交接班。

4、配电房、电表房计量电能表须每月定时抄表。

5、变压器严禁超负荷或极低负荷运行，应有计划的向供电局报停或启用。

冬季可报停部分变压器，夏季供电高峰时，按负荷的需求，恢复使用。

严禁变压器空载运行。

6、须有专人对巡查记录、抄表记录进行统计、分析，监视系统运行状态，诊断系统故障，制定节能措施。

7、停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

8、配电房设备及线路变更，要经分公司同意；重大变更，要上报公司领导批准。

9、配电房室温不可超过40摄氏度。

消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有手持式气体灭火器。

注意防止小动物进入；无关人员须经分公司许可方可进入。

10、加强日常清洁、维护、检修，确保供配电系统正常，配套设施、设备、装置完好。

发电机房管理制度1、非维修班人员须经分公司同意后，在值班员的陪同下方可进入发电机房其它人员不得随意进入。

平时机房门应加锁。

2、机房禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。

3、发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于浮充电状态，须定期进行充放电。

4、配电房值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

5、每月起动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。

6、发电机油箱储备８小时满负荷用油量。

7、发电机实行操作、保养和每月周期运行检查。

非值班或维修人员不得操作。

8、机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。

9、机房及油库消防须定期检查，确保设施完好、有效。

10、发电机检查时须将主令开关掷于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。

水泵房管理制度水泵房是提供住户生活、大厦/小区消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作将直接影响到住户人身财产安全。

为及时向住户提供合格生活用水和大厦消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：1、水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、设备等，由工程部负责使用管理，作好日常运行的巡查、点检、抄表及状态监控，并做记录。

2、水管员须由持有“健康证”的人员担任。

3、水泵房机电设备由维修班值班人员负责操作，无关人员不得进入水泵房。

停水须经分公司批准。

4、消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵在正常运转下，选择开关应放在自动位置，所有操作标志简单明确。

5、生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。

6、消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。

无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。

7、泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、调整。

8、地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向分公司建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。

水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。

9、水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。

钥匙由水管员保管。

10、水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交分公司存档。

11、各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助工程部作好水量平衡测试。

12、严禁非火灾情况使用市政消防水。

电梯机房管理制度1、电梯机房应配备足够的灭火设施。

2、非电梯管理人员未经分公司的批准不得随意进入电梯机房。

3、电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。

4、用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。

5、经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。

6、机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在－5~40°C围，相对湿度≤85%（在25°C）。

7、厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管，使有关人员熟知其使用方法。

8、每年依照有关部门规定，主动提出年检。

9、电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。

10、发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。

积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。

值班管理制度目的对值班人员的岗位职责进行规，保持运行值班的连续性，明确各种特殊情况的汇报和责任人。

适用围公司工程部员工管理容1、值班人员岗位职责2、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好《维修值班记录》或专业值班记录。

3、密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。

4、值班人员接到《派工单》时应及时安排维修。

5、交接班规定接班人员必须做到：（1）、查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。

（2）、检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。

（3）、检查设备运行状况。

下列任何情况都不得进行交接班：（1）、上一班运行情况未交代清楚。

（2）、接班人员醉酒而主管未安排其它接班人员。

（3）、主要设备的故障未处理完。

6、交班人员工作（1）、在《维修值班记录》上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。

（2）、作好值班室、设备的清洁工作。

（3）、向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。

7、接班人员工作（1）、认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。

（2）、检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。

（3）、巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。

8、交班人员办清交班手续,接班人员检查完毕后,接班人员应在《维修值班记录》上签字。

9、各种特殊情况的汇报和知晓人（1）、下列情况应立即报告工程主管或专业责任人。

（2）、设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。

（3）、运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。

（4）、运行人员短时间暂离岗位。

（5）、加班、换班、补休、病假。

10、下列情况必须报告分公司主任。

（1）、重点设备需进行停机检修。

（2）、系统运行方式改变。

（3）、重要设备的主要零部件更换。

（4）、工程主管病、事、休假。

安全防火制度目的加强安全防火意识并规其行为。

适用围物业公司各分公司所辖区域。

管理容1、全体物业工程维修人员必须加强安全防意识，自觉遵守执行国家的安全法规。

2、全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行《中华人民国消防法》。

3、未经物业工程部主管批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房等工作要地。

经批准进入人员必须控制在规定的时间及围之。

4、各专业负责人必须每两个月对所属围进行安全检查并在《定期安全检查》表上如实记录，发现不安全因素及时发出《安全整改意见》责成其进行整改。

5、工程主管在安排工作时必须根据工作性质和容制定切实的安全作业防措施。

6、各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。

7、重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。

8、维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。