中国房地产发展之发展历程与特点篇资料
国内房地产的发展历程与模式
3、 1980-1988：土地使用权可以依法转让
第一个阶段大记事
第一次土地拍卖 1988.4
海南房产泡沫 1989
中国房地产发展第二阶段特点
1991-1993
邓小平同志的南巡讲话，房地产开始迅速发展
1993-1997
亚洲金融危机，房地产负增长
1997-1998
房地产沉寂期，福利分房取消
中国房地产发展的第三个阶段特点
中国房地产的发展历程与特点
1 1958-1991
萌芽阶段
3 1999-2007
快速发展
2 1991-1999
探索阶段
4 2007-2020
全面调整
中国房地产发展第一阶段特点
萌芽阶段
1、1958—1979：房地产收归国有，没有 完全意义上的房地产
2、 1979-1980：经济体制改革，提倡个人 买房
可以集资建房。2005年，一 条出台。2007年，地王频现，
季度房价上涨19%，开始调
房企筹资上市
整，国八条调控
第三阶段大记事
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏 州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。 “温州的房地产开发规模相当于江西一个省 的总量，而温州市区的人口不过100万多一 点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规 模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
国内房地产 的发展历程
与模式
01 中国房地产的发展历程与特点
CONTENTS
02 中国房地产的发展模式
03 中国房地产的开发与盈利模式
中国房地产的发
01
展历程与特点
三十年发展史，三十年建设史
回首改革开放30多年中国老百姓的 住房变迁，就会发现，房地产记载 的既是一部中国30多年的建设史， 又是一部浓缩了我国社会主义建设 的改革开放史。
中国房地产发展历史
中国房地产发展历史自改革开放以来，中国房地产市场经历了翻天覆地的变化。
随着经济的快速增长和城镇化的推进，中国房地产成为全球最具活力和潜力的市场之一。
本文将回顾中国房地产发展的历史，并探讨其对经济和社会带来的深远影响。
一、上世纪80年代的起步阶段上世纪80年代，中国开始探索市场经济，房地产市场也随之开始发展。
当时的房地产市场呈现出低迷的状态，由于长期的计划经济体制，人民住房不断紧缺。
为解决这一问题，中国政府实行了住房制度改革，推出了住房分房制度。
住房分房制度将住房分配与工作岗位挂钩，使人们可以享受到较为稳定的住房，缓解了住房紧缺问题。
然而，这种制度也产生了一些负面影响，使得房地产市场供需关系扭曲，并造成了房地产资源配置的浪费。
二、上世纪90年代的市场调整期上世纪90年代，中国对房地产市场进行了调整，进一步推进市场化改革。
1994年，中国出台了《城市房地产管理暂行条例》，取消了住房分房制度，实行了商品房销售制度。
此举为中国房地产市场进一步开放创造了条件，吸引了大量的国内外投资。
随着需求的释放和资本的涌入，中国房地产市场进入了一个高速发展的新阶段。
三、21世纪初的腾飞时期进入21世纪，中国房地产市场迅速腾飞，呈现出爆发式增长的趋势。
这主要得益于中国经济的高速发展和城市化进程的加快。
大量的国内外资金进入房地产市场，推动了楼市热潮。
城市土地的价值不断上涨，房价也节节攀升。
一时间，人们把购房视为获取财富的捷径，房地产成为中国人最关注的话题之一。
然而，高房价也带来了一系列问题。
首先，购房成本高，使越来越多的年轻人无法负担得起房屋。
其次，高投资回报率吸引了大量资金流入房地产领域，房地产成为了中国经济过度依赖的行业。
这也使得我国经济存在债务风险和资产泡沫的隐患。
四、房地产市场调控的持续努力为了遏制房地产市场过热的发展态势，中国政府采取了一系列调控措施。
这包括推行限购政策、加大土地供应和加强金融监管等。
限购政策旨在控制人们对住房的购买需求，避免过度投资。
中国房地产业的发展研究及趋势分析
中国房地产业的发展研究及趋势分析房地产业一直是中国经济发展的重要支柱之一。
自改革开放以来，中国的房地产市场在不断扩张壮大，已成为世界上最大的房地产市场。
然而，自2017年以来，国家开始出台一系列调控政策，对房地产市场进行整顿和规范，这也使得房地产业面临了转型和调整的艰巨压力。
本文将对中国房地产业的发展状况进行分析，并探讨其未来的发展趋势。
一、中国房地产业的发展历程1978年，中国开始实行改革开放政策，随之而来的是房地产市场的崛起。
在经历了多次周期性调整后，中国房地产市场于2003年开始进入黄金时期，此时许多城市的房价呈指数级增长。
2008年，全球金融危机席卷整个世界，而中国作为少数几个幸存者之一，房地产市场更是不受影响。
房地产的成长速度与国内人口迅速增长相伴相生，2010年，中国城镇化率突破50%。
城镇化率的提高直接增加了消费市场，推动了房产的快速增长。
二、中国房地产业的现状尽管中国房地产市场在过去的数年中经历了市场前所未有的高速增长，但是从政府角度来看，这种快速的增长并不是好事。
2017年以来，国家出台了许多政策来抑制这种增长。
政策中最重要的是“铁腕限购”，用来遏制投机性需求。
此外，政府还实施了房地产税制、限制企业购房等政策。
与此同时，房地产市场也处于供应过剩状态，大型城市拥有大量空置房，而价钱高企的住房制度更加让一部分人民无法承受。
这些政策和现状说明，中国房地产市场需要转型和调整，以保持其健康持续发展。
三、未来中国房地产业的发展趋势未来中国房地产市场面临的挑战是多方面的。
首先，政府需要通过改造和创新制度来完善市场体系。
技术的进步，应用智慧城市数据，实施智慧城市建设，构成绿色、智能、可持续、头部化的智慧城市，并进一步规范市场秩序。
其次，中国房地产公司需要寻找新兴市场，并努力打破单一性发展模式。
在“央企+民企”混改后，不同市场环境对于不同企业模式的发展需求也不同。
企业需要有创新的发展思路，向着产业化、融资化、资本化等多元领域拓展。
_中国房地产发展简史
_中国房地产发展简史中国的房地产发展可以追溯到古代，但真正迅速发展起来的历史可以从开放以来说起。
本文将以开放以来的房地产发展历程为主要内容，并简要介绍一些关键时期的特点。
开放初期，作为社会主义市场经济体制的一部分，中国的房地产市场开始逐步解禁。
1979年，中国建立了第一家房地产开发公司，标志着房地产市场的起步。
随后，1980年代初期，政府开始探索住房制度，放宽住房销售和租赁的限制。
1990年代是中国房地产发展的重要时期。
政府进一步放开了房地产市场，允许外国投资者进入中国的房地产市场。
此外，房地产市场开始出现繁荣，并出现了大量的房地产开发项目。
这一时期也出现了房地产泡沫和投机行为，房地产价格开始快速上涨。
2000年代初期，中国房地产市场继续保持快速增长的势头，对经济发展起到了重要的拉动作用。
然而，与此同时，也开始出现了房地产市场的不稳定因素。
例如，部分城市涨幅过快，出现了明显的楼市泡沫。
2024年国际金融危机爆发，对中国房地产市场造成了冲击。
中国政府采取了一系列措施，以遏制房地产市场的过热。
从2024年代开始，中国政府进一步加强了对房地产市场的调控和监管。
各地相继实施了限购、限贷等政策，以降低房地产市场的投机风险。
此外，政府开始推动住房租赁市场的发展，以缓解居民对买房的过度依赖。
近年来，中国房地产市场进一步呈现出一些新的趋势。
一方面，房地产市场开始向二线及以下城市扩散，一些三四线城市出现了较快的房价上涨。
另一方面，政府进一步加强了对房地产市场的调控，加大了土地供应的力度，以降低房价过快上涨的风险。
总的来说，中国房地产发展经历了从起步到快速发展再到稳定调控的阶段。
房地产市场对中国经济发展和居民生活起到了重要的作用，但也存在一些问题，如价格过高、投机炒房等。
未来，中国政府需要进一步完善房地产市场的调控机制，促进市场的健康发展，以满足人民群众对高品质住房的需求。
中国房地产发展历程
中国房地产发展历程中国房地产行业是近几十年来发展最迅猛的行业之一。
从20世纪80年代初开始，中国房地产市场经历了一系列的变革和发展，为国家经济的快速增长做出了巨大贡献。
本文将探讨中国房地产发展的历程，包括改革开放初期的起步阶段、经济发展的推动因素、政府的政策调控以及现阶段的挑战和未来发展方向。
改革开放初期的起步阶段在改革开放初期，中国的房地产市场处于起步阶段。
1978年以后，经济改革和城市化的进程加快，人口城市化比例的不断提高，为房地产市场的发展创造了有利条件。
在这一时期，国有企业和地方政府扮演了重要的角色，他们成立了一系列的城市建设公司和房地产开发公司，推动了房地产行业的发展。
经济发展的推动因素尽管起步阶段取得了一些进展，但直到1998年，中国的房地产市场才真正开始蓬勃发展。
加入世界贸易组织（WTO）成为关键的推动因素。
中国与国际社会的交流和合作加强，对外投资的大规模增加，为中国经济的发展提供了巨大机遇。
与此同时，内需市场的扩大和消费水平的提高也为房地产行业的发展提供了强劲的支撑。
政府的政策调控中国房地产市场的快速增长也带来了一系列的问题，政府采取了一系列的政策调控措施。
例如，实行限购政策、限售政策、提高房贷利率等等。
这些政策的目的是遏制房地产市场的过热，保护消费者的利益，并维持市场的稳定。
政府的政策调控起到了一定的作用，使得房地产市场在一段时间内保持了相对稳定的发展。
现阶段的挑战和未来发展方向然而，中国房地产市场仍面临着诸多挑战。
其中之一是过度依赖房地产投资对经济增长的拉动作用。
近年来，中国政府提出了新一轮的调控政策，鼓励房地产行业向以居住为主的功能转变，并提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的口号。
此举旨在为消费者提供更多舒适的居住环境，以及更多租售同权的政策来满足不同需求。
这将有助于推动房地产行业的可持续发展。
另一个挑战是城市化进程中的不平衡和不协调发展。
一些大城市的房地产价格过高，而一些中小城市的房地产库存过剩。
中国房地产业发展历史总结
中国房地产业发展历史总结中国房地产业的发展历史可以分为四个主要阶段：开放初期（1980年代至1990年代中期）、房地产市场崛起（1990年代中期至2024年）、房地产泡沫（2024年至2024年）、房地产市场调控（2024年至今）。
开放初期，中国房地产产业开始恢复。
随着经济的推进，中国重新开放土地市场，允许土地使用权出售和租赁。
1988年，中国颁布了《城市住房制度试点方案》，允许城市居民购买居住房，并引进了商品房市场。
进入1990年代中期，中国房地产市场开始崛起。
随着城市化进程的加速和人民收入的增长，居民对于住房需求的增加推动了房地产市场的快速发展。
政府还实施了住房贷款政策，使更多人能够购买自己的住房。
这一时期，房地产业成为中国经济的重要支柱之一，但同时也出现了一些问题，如住房价格上涨过快、土地资源短缺等。
2024年，全球金融危机爆发，对中国房地产市场产生了重大影响。
为稳定经济和房地产市场，中国政府实施了一系列措施，如降低房贷利率、鼓励购房等，促进房地产市场的回暖。
然而，这些措施也导致房地产市场出现泡沫。
房价暴涨，许多房地产商盲目扩张，过度投资，土地市场泡沫严重。
2024年，中国政府意识到房地产市场泡沫的危险，并开始实施房地产市场调控政策。
多个城市纷纷出台限购、限贷等措施，旨在遏制房价上涨，并推动房地产市场的健康发展。
此后，中国的房地产市场逐渐趋于平稳。
随着中国经济的发展和城市化进程的加速，房地产业将继续发挥重要作用。
中国政府将继续出台相关政策，促进房地产市场平稳健康发展，并加强对市场的监管，以避免再次出现房地产泡沫。
同时，房地产业也将面临一些挑战，如城市化带来的土地紧张、产能过剩等问题，需要寻找创新发展的路径。
总结起来，中国房地产业的发展经历了不同的阶段，从恢复到崛起，再到泡沫和调控。
中国政府在房地产市场发展过程中采取了一系列政策措施，促进了市场的健康发展。
然而，房地产市场也面临一些挑战，需要政府和企业共同努力，寻找创新发展的路径。
房地产发展史
房地产发展史第一篇：房地产发展史房地产发展史一、房地产发展历程中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了，按时间段来划分，中国房地产市场大约划分为三个阶段：起步阶段。
1990年至1998年，是我国房地产业的起步阶段。
这一阶段的房地产业有两个关键词：一是“无序”，二是“调控”。
由于行业刚刚起步，政府的相关法律法规尚不完善，土地的出让方式以协议出让为主，只要有一张合同，即可随意转让，于是便有了海南（楼盘）、惠州（楼盘）、北海（楼盘）等地的“击鼓传花”倒卖土地的乱象。
那个时候，开发商凭一纸土地协议即可“卖楼花”,土地款未付清卖楼款就能回收，投资回报率甚至可以高达500%以上——从政府、银行、开发商、媒体到消费者，整个市场主体的行为方式都是无序的。
针对这一状况，1993年开始主掌中国经济的朱镕基副总理施以重拳，用“关水龙头”的方式，责令银行对企业的期货、股票、房地产类投资停止贷款，开始了第一轮的宏观调控。
直至1997年8月份中央北戴河会议，重又“将城市居民住宅的开发作为我国国民经济新的增长点”，年底的中央经济工作会议明确了这一方针，结束了接近5年的宏观调控。
提速阶段。
1998年至2003年，是我国房地产业的提速阶段。
这一阶段也有两个关键词，一是“停止福利分房”，二是“按揭贷款”。
这两项举措使得房地产业的发展猛然提速，1998年商品房销售面积较1997年实现大幅度增长，首次突破1亿平方米大关。
之后，我国房地产业持续保持着快速的发展势头。
调控阶段。
2004年至2013年，是我国房地产业的调控政策频出阶段。
这一阶段的关键词是“政策多，时效短”，“保障房”。
“国八条”、“国五条”、“新五条”接连推出，120平方米普通商品房实行一年即为“90/70”（90平方米占比必须在70%以上）所替代。
其中最重要的一项法规是“截至2004年8月31日，所有商品房用地停止以协议方式出让，必须实行‘招、拍、挂’”，被业界称为“8·31大限”。
中国房地产行业的发展历史、现状与趋势
中国房地产行业的发展历史、现状与趋势
中国房地产行业的发展历史可以追溯到改革开放以后。
上世纪80年代，中国实行了住房制度改革，允许个人购买住房，这
标志着中国房地产市场的崛起。
随着经济的快速发展，城市化进程加快，房地产市场也迅速蓬勃发展。
1998年，中国政府
出台了《城市商品房销售管理暂行条例》，进一步规范了房地产市场的发展。
进入21世纪以后，中国房地产行业经历了高速增长的阶段。
2008年前后，中国房地产市场进入了一个快速发展的时期，
房地产投资占国内生产总值的比重不断增加。
然而，随着
2010年代国际金融危机的影响，中国政府开始实施一系列调
控政策，以遏制房地产市场的过热发展，保障经济的稳定发展。
当前，中国房地产行业面临着一些新的挑战和变化。
一方面，随着城市化进程的不断推进，对住房需求的持续增长，房地产市场仍然具有巨大的发展潜力。
另一方面，随着人口老龄化和新型城镇化的推进，住房需求结构也在发生变化，对房地产行业提出了新的要求。
未来，中国房地产行业将面临着更多的挑战和机遇。
一方面，随着经济结构调整和城市化进程的深入推进，房地产市场将迎来新的发展机遇。
另一方面，随着国际经济格局的变化和科技创新的不断推进，房地产行业也将面临更多的市场竞争和技术
变革。
因此，中国房地产行业需要不断创新，提高自身竞争力，适应市场变化，实现可持续发展。
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与特点。。。。。。
中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
第一阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
新中国成立
战争摧残 一穷二白
1958
从1958年开始，房地产
收归国有，中国房地产从 1979 1980
1986 1988 1991 此消失。 重点发展重工业，还不存 在完全意义上的房地产市 场。
开发经营模式（项目运作能力）
房产开发
盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
物业持有模式（资产管理能力）
整合营销模式（策划销售能力）
营销策划
盈利模式之六
综合开发
综合开发能力（资源整合能力）
无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？
首先，看看中国房地产发展历程
结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等 原因影响。土地流标现在屡次上演。
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
2007年 上海汤臣 天价11万/平米 2007年 北京商品房预 售均价首次突破万元， 达12436.2元/平米
1958
契机
1979 1980
1979年开始经济体制改革
1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡
1986 1988
1991
个人建房买房”的设想
拉开了住房制度改革的序幕。
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980 1986 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地
1999
2000 2001
2007年，疯狂地暴涨
2007年关键词： 地王频出 上市筹资 宏观调控
2002 2003 2004
2005 2006 2007
2007年，地王频现 面粉比面包贵
2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王 和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的
借鉴
创新
成功不能复制但可以借鉴
• 中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的 模式是
• 香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土
地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，
土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企 为标杆，借鉴与学习。
度住宅成”抢手货“
2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现
1999 2000 2001
2002 2003
2004年，房价大涨
2004年关键词：
土地拍卖
加息（9年来第一次加息） 个人集资建房
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
房地产热潮从北京上海一线城
市向内陆转移
1999
2000
中国房地产发展之发展历程与特点篇
——房地产市场基础培训课程
Chen Jiang Zheng
• 回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的 既是一部中国30年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改 革开放史。
目录
中国
房地产行 业发展模 式
中国
房地产行 业发展所 经历的阶 段与特点
美国模式兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力
及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
几乎无限供应。
香港模式
长江实业
VS
兼容
美国模式
Pulte Homes 万科
中国模式
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投
机起到了有效的抑制作用。
中国房地产市场未来发展趋势
规范
200000 元/㎡ 2000 元/㎡
低碳
智能化 城市化
行 政 手 段
政府
行 业 规 律
何去何从？？？
1988
1991
使用权可以依法转让。
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中
期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
1979 1980 1989年以“海南”房地产 泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。 供求关系不合理 可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产 才在阵痛中。 1991
2001
2002 2003
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
2006年4月27日
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
2006年4月28日 2006年5月17日
再次加息 抑制需求 国六条
2006年12月 中国金融业全面开放
外资、热钱涌入
2006年，房地产行业“多事之秋”，
密集的调控政策难以撼动房价高攀
2008
2009年，需求重新释放 楼市火爆 2009年关键词：
2009
救市效果初显 成交量回升 全面回暖 房价普涨
2010
经济复苏
投资客
2009年，房市百态之一 楼脆脆
2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路 口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人 死亡
2009年，房市百态之二 楼歪歪
第四阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
房地产行业全面调整阶段
2008
2008年，寒流 下跌 低谷 2008年关键词：
2009
土地市场降温 中介倒闭
上市“流产”
2010
销量萎缩 降价促销
持币待购
2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、 创辉租售等一批房地产 中介倒闭
2008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃 在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转 折的具标志性事件
火车炒房团
飞机炒房团
2001年
福 布 开 发 斯
商 中 占 国 富 2 豪 8 榜 人 中
1999
2000
2002年，土地市场规范化政策出台
2001
招拍挂 2003年关键词：
全面 恢复
2002 2003 2004 2005 2006 2007
地王
别墅供地
SARS
2003年，地王现象出现
2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密
虚假繁荣
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
第二阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
探索阶段：炒作与调整
繁荣
炒 作 期
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 1993 掀起了房地产开发的高潮
1994
调 整 期 1997 1998 1999
炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
萧条
繁荣
炒 作 期
1991
1993
1994
调 整 期 1997 1998 1999
负增长
亚洲金融危机
萧条
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994 1998年中国的福利分房 制度终止，货币化分房 方案正式启动。
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
暴风雨来临前的 沉寂期
第三阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
中国房地
产发展数据播 报
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提 倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。
• 中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功
模式还是摸索新的模式？
• 中国房地产应该以何种模式开始发展？？
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
• 选 • 立
址 项
市场条件判断 确定开发方案
项目位置选择 编制可行性研究报告
• 取得土地
办理《建设用地规划许可证》 领取《国有土地使用证》
• 规划设计 领取《建设工程规划许可证》
• 开工建设 招标:寻找施工单位 领取《建设工程施工许可证》开工建 设
第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后， 四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼 房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为 “楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出 具的一纸报告，“此楼安全”。
2009年，房市百态之三 楼晃晃
楼坚强 楼危危 楼断断 。。。。。。 楼停停
房地产快速发展阶段
市场 回暖
11
2002 2003 2004 2005 2006 2007
房地产泡沫已得到控制
房地产市场明显转暖
中国房地产市场进入新 一轮的发展时期
1999
涨幅 迅速
2000
2001年，
2001
2002 2003 2004 2005 2006 2007
• 竣工验收 领取《商品房销售许可证》
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
建 设 用 地 规 划 许 可 证
二
国 有 土 地 使 用 证
三
建 设 工 程 规 划 许 可 证
四