资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
森林资源资产评估相关知识
森林资源资产评估相关知识森林资源资产评估相关知识第⼀章森林资源资产概述森林是陆地⽣态系统的主体，森林资源是⼈类社会的极为重要的财富，是林业企业赖以⽣存和发展的物质基础，⽣产资料的重要来源。
森林还在⽔源涵养，⽔⼟保持、防风固沙、净化空⽓，美化环境等⽅⾯具有不可替代的特殊作⽤，是⼈类⽂明的摇篮、现代⽂明的重要标志，也是⼈类⽣存和发展的最重要的资源和环境条件。
长期以来认为森林资源主要是⾃然产⽣的，因⽽只有使⽤价值，⽽没有价值。
没有将森林资源作为资产来管理、来经营，这种错误的理解与认识使⼏⼗年的林业建设发⽣了很⼤的失误，产⽣了许多不良的后果，从⽽导致了森林资源锐减和不应有的环境破坏。
森林资源的资产化经营是森林资源经营的⼀个飞跃。
它是从资源产品经济向资源商品经济的必由之路。
森林资源资产评估是进⾏森林资源的资产化经营的⼀项重要⼯作。
通过对森林资源资产进⾏评估，既能促进森林资源资产的合理流动，提⾼使⽤效能，⼜能正确体现森林资源资产的价值量，保障森林资源资产的保值和增值，维护森林资源资产的所有者和经营者的合法权益。
森林资源资产评估是⼀种有助于提⾼森林资源资产使⽤效益的重要的管理⼿段，对于深化林业改⾰，发展社会主义的林业经济建设，实现林业的可持续发展，具有极其重要的意义。
第⼀节森林资源森林是以多年⽣⽊本植物为主体并包括以森林环境为⽣存条件的林内动物、植物、微⽣物等在内的⽣物群落。
森林资源应包括林地、林⽊及其空间范围内⽣长着的⼀切动物、植物、微⽣物和其⽣存及发挥作⽤的⾃然环境因素的总称。
根据2000年颁布的《中华⼈民共和国森林法实施条例》，”森林资源，包括森林、林⽊、林地以及依托森林、林⽊、林地⽣存的野⽣动物、植物和微⽣物。
森林，包括乔⽊林和⽵林。
林⽊，包括树⽊和⽵⼦。
林地，包括郁闭度0.2以上的乔⽊林地以及⽵林地、灌⽊林地、疏林地、采伐迹地、⽕烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上⼈民政府规划的宜林地。
森林资源是⾃然资源的⼀种，是⼀种结构复杂的的特殊的⾃然资源。
资产评估实务(一)资源资产的特点、森林资源知识点
资源资产的特点【考情分析】本章是重点章，分值估计在15分左右，可以出各种题型。
重点关注林木资产评估方法和矿权评估方法。
2019年教材无实质性变化。
【主要考点】1.资源资产的特性；2.资源资产评估的特点；3.森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法；4.矿产资源资产评估的市场法、收益法、成本法。
第一节概述一、资源资产的特点二、资源资产评估的特点一、资源资产的特点（一）自然资源及其分类（掌握）1.按自然资源在开发过程中能否再生分类可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源；非耗竭性资源进一步分为恒定的、可再生的与不可再生的非耗竭性资源。
2.按自然资源与人类的经济关系分类可划分为矿产资源、环境资源（阳光、地热、空气和天然水）、生物资源（森林、牧草、动物和海洋生物）、景观资源（自然景物、风景名胜）和土地资源（滩涂和内陆水域）。
【例1·多选题】非耗竭性资源包括（）。
A.气候资源B.森林资源C.土地资源D.矿产资源E.水资源『正确答案』ABCE『答案解析』注意掌握自然资源的两种分类标准，以及交叉对应关系。
（二）资源资产的特点（掌握）1.自然属性（1）天然性；（2）有限性和稀缺性；（3）区域性；（4）生态性。
2.经济属性（成为资产的条件）（1）自然资源具有使用价值，是经济发展的基础。
（2）资源资产价值能够以货币计量。
如空气、太阳光等就不能成为资产。
（3）资源资产具有可收益性。
没有经济价值或在当今知识与技术条件下尚不能确定其有经济利用价值的资源不能成为资产。
【例2·多选题】（2010、2011年）资源资产的经济属性包括（）。
A.有限性和稀缺性B.价值能以货币计量C.收益性D.使用权可以依法拥有E.区域性『正确答案』BC3.法律属性（1）资源资产必须能够为特定的产权主体所拥有和控制。
资源资产产权在法律上具有独立性。
（2）资源资产的使用权可以依法交易。
二、资源资产评估的特点（掌握）1.资源资产价格是自然资源的使用权价格。
资产评估实务(一)林地资源资产评估知识点
林地资源资产评估五、林地资源资产评估（一）林地资源资产评估1. 林地费用价法（1）含义也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
4）计算公式2. 市场成交价比较法（1）基本原理评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2）简单算术平均法计算公式式中，E—评估值；G i —参照案例的单位面积林地交易价格；S —拟评估林地面积；K i —林地质量调整系数；K bi —物价指数调整系数；N —参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
林地资产评估
林地资产评估林地资产评估是指对林地的价值进行评估，主要包括林地的土地价值和林木的价值。
林地是指具有相对稳定的植被和土壤特征的地表，主要是指具有一定规模的森林、林地和草地等。
林地资产评估对于合理利用林地资源、保护生态环境、推动森林可持续发展具有重要意义。
评估林地资产主要从以下几个方面进行：首先，评估土地价值。
土地价值是指土地在市场上的交易价格，是评估林地资产价值的基础。
评估土地价值的方法主要包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是通过比较相似土地的交易价格来确定土地的市场价值；收益法是根据土地的利用效益来估算土地的市场价格；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定土地的市场价值。
其次，评估林木价值。
林木作为林地资产的主要组成部分，对于林地资产价值的评估具有重要作用。
评估林木价值主要考虑林木的数量、品种、质量和市场价格等因素。
评估林木价值的方法主要包括完全估计法、部分估计法和外推法等。
完全估计法是通过逐株估价来确定林木的价值；部分估计法是通过对一部分林木进行估价，然后进行外推来确定林木的总价值；外推法是通过抽样估算的方法来确定林木的总价值。
最后，综合评估。
综合评估是指将土地价值和林木价值进行综合，得出林地资产的总价值。
综合评估的方法主要包括市场比较法、净收益法和成本法。
市场比较法是通过比较市场上相似林地的交易价格来确定林地的总价值；净收益法是根据林地利用的经济效益来估算林地的总价值；成本法是通过计算重建成本和折旧费用来确定林地的总价值。
林地资产评估的目的是为了合理利用和保护林地资源，推动林业的可持续发展。
评估结果可以为决策者提供科学依据，提高资源利用效率，促进森林产业的发展。
同时，评估过程中还需要考虑生态环境保护和森林生态系统的可持续发展，确保评估结果的科学性和可靠性。
2019年资产评估考试考点《资产评估》：森林资源资产评估
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知识点：森林资源资产评估概述(一)森林资源、森林资源资产与森林资源资产评估1.森林资源具体包括森林、林木、林地以及依托森林、林木、林地生存的野生动物、植物和微生物。
森林，包括乔木林和竹林。
林木，包括树木和竹子。
林地，包括郁闭度0.2以上的乔木林地以及竹林地、灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上人民政府规划的宜林地。
2.森林资源资产(1)定义森林资源资产是指由特定主体拥有或控制并能带来经济利益的，用于生产、提供商品和生态服务功能的森林资源。
(2)构成包括森林、林木、林地、森林景观资产以及与森林资源相关的其他资产。
(3)主要从以下方面来理解①森林资源资产是以森林资源为物质内涵的资产，包括林木资产、林地资产、林区野生动物资产、植物资产和微生物资产。
②不是所有森林资源都能转化为森林资源资产。
资产必须是由特定主体所拥有或控制，并能够带来经济利益的经济资源。
主体不明确或无法实施有效控制的森林资源以及不能给经营者带来经济利益的森林资源仅能作为资源，而不能作为资产。
③森林资源效益的多重性决定森林资源资产具有多种功能。
森林资源资产作为一项生物性资产，结构复杂，形态各异，其功能也具有多样性，除了为社会提供木材、果品、食用油料、工业原料和药材等经济产品，还具有涵养水源、保育土壤、固碳制氧、积累营养物质、净化大气环境、森林防护、保护生物多样性等生态价值。
在特定目的与条件下，森林的生态价值能够进入市场，成为生态资产。
3.森林资源资产评估森林资源资产评估是指注册资产评估师对森林资源资产实行分析估算并发表专业意见的行为和过程。
根据评估工作的内容不同，森林资源资产评估的业务能够分为资产评估、评估咨询、评估复核。
从评估业务范围看，森林资源资产评估业务，不但包括针对单独的森林资源资产的评估行为，也包括对企业价值评估或其他评估行为中所涉及的森林资源资产评估行为。
资产评估实务(一)森林资源调查与森林资源资产核查知识点
森林资源调查与森林资源资产核查三、森林资源调查与森林资源资产核查（一）森林资源调查与森林资源资产核査中常用概念1.森林区划（1）区划系统①森林区划含义是对森林资源进行地域上的组织，划分一定的管理单位。
②森林区划系统种类（一般为五级）（2）林班①林班含义林业局、林场范围内，将林地划分成许多个面积大小比较一致的单位，即为林班。
林班是森林资源统计单位，也是永久性的经营管理单位。
②林班的划分③林班编号以林业局（林场、村）为单位，用阿拉伯数字从西北向东南、由上到下依次编号。
（3）小班①小班含义在同一个林班范围内，往往具有不同的立地条件（影响森林形成与生长发育的各种自然环境因子的综合）及各种地类，或者生长着各种不同的林分。
为了区别对待，采取不同的经营措施，合理组织林业生产，需要将林班进一步划分成不同的地块，称之为小班。
小班是内部特征基本一致，与相邻地段有明显区别，而需要采取相同经营措施的地块。
小班是森林经营的最小单位，也是森林调查规划设计的基本单位。
②小班划分一般都尽量利用明显地界线作为小班的界线，同时兼顾资源调查和经营管理的需要。
小班的最小、最大面积依据林种、成图比例尺和经营集约度而定。
最小小班面积在图上不小于4平方毫米，南方集体林区商品林最大面积一般不超过15公顷，其他地区一般不超过25公顷。
③小班编号以林班为单位，用阿拉伯数字从西北向东南、由上到下依次编号。
2.森林资源基本测量因子（1）林分起源分类（天然林和人工林）天然林：由天然下种、人工促进天然更新或萌生所形成的森林称作天然林；人工林：以人为的方法供给苗木、种子或营养器官进行造林并育成的森林称为人工林。
（2）树种组成（纯林和混交林）①树种组成分类纯林：由一个树种组成的林分称纯林；混交林：由两个或更多树种组成的林分称混交林。
②树种组成度量方法（树种组成系数）在混交林中，各树种的蓄积量（或断面积）占林分总蓄积量（或总断面积）的比重叫树种组成系数。
组成系数通常用十分法表示，即各树种组成系数之和等于“10”。
资产评估师考试：森林资源资产认定
（⼀）林地资产的认定： 根据森林法实施条例第⼆条规定，林地的认定：郁闭度在0.2以上的乔⽊林地以及⽵林地、灌⽊林地、疏林地、采伐迹地、⽕烧迹地、未成林造林地、苗圃地和县级以上⼈民政府规划的宜林地。
另外，某些不能定为林地资产的的林地，⽬前只能作为资源或潜在的资产存在，但随着经营条件的改变，可能转⼊资产。
（⼆）林⽊资产的认定： 林⽊资产是具有资产属性的林⽊的总和，根据森林法，林⽊资源按其功能主要可分为：⽤材林、防护林、经济林、薪炭林和特殊⽤途林五种。
在这五⼤林种中： 1、经济林⼀般应全部认定为森林资源资产。
因为它的产权通常较明确，并可实施有效的控制。
⽽且它以⽣产果品、油料、饮料、调料、⼯业原料和药材为⽬的，通常有较多的投⼊和较⾼的经济效益。
2、⽤材林和薪炭林的⼤部分应认定为森林资源资产，不能认定为资产的主要有： （1）产权关系不明确的⽤材林和薪炭林； （2）经营主体⽆法进⾏事实上有效控制的⽤材林； （3）⽣产条件恶劣或林分质量极差，⽆法产⽣经济效益不能作为经营对象的森林。
3、防护林较为特殊，有些防护林虽以防护效益为主，但仍可产⽣较⼤的直接经济效益，如农⽥牧场防护林、护路林等，则应该认定为森林资源资产。
其它的防护林由于其产⽣的社会⽣态效益为社会所共有，且难以⽤货币计价，它们暂时只能作为潜在的资产⽽不能直接认定为资产。
4、特殊⽤材林情况也很复杂，它的经营⽬的多种多样，它们中间有⼀部分产权明确也不能作为森林资源资产，例如：以保护军事设施和军事屏障为主要⽬的的国防林，⾃然保护区内的禁伐林等。
但有些特⽤林以培养种⼦为⽬的母树林，教学、实验林场的实验林，防⽌污染，减低噪⾳为⽬的环境保护林等在实现⽬的的前题下，仍有较⼤的经济较益，可以作为资产经营。
（三）野⽣动、植物资产的认定： 林区野⽣动植物是森林资源的重要组成部分，它的产⽣不是⼈类劳动的产物。
传统的认识是将其作为资源来管，⽽不认定是资产。
但随着社会的进步，其价值发⽣了巨⼤的变化，⽽且经营⽅式也朝着多样化与综合利⽤的⽅向发展。
2020年资产评估师考试- 资产评估实务0508第08讲 林地资源、森林景观资产评估_wrapper
第08讲林地资源、森林景观资产评估二、林地资源资产评估带着“问题”去听课！（1）五种林地资源资产的评估方法如何理解和运用？（2）异龄林林地的两种评估方法如何理解和运用？影响林地资源资产评估价值的因素有：立地等级、地利等级、森林经营的方式及强度、林产品的销售价格、林产品生产周期及利率、有林地与无林地差别、林地用途、林地交易市场是否活跃等。
（一）林地资源资产评估方法林地资源资产的价值以林地上所获得的收益来体现。
一般采用的资产评估方法有：一是根据林地的林木资源、植物资源、景观资源等产生收益来判断其价值（收益法）；（市场法）；1.市场成交价比较法市场成交价比较法是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。
评估时应选取3个及3个以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结论，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
其中简单算术平均法计算公式为：式中：E一评估值；G i一参照案例的单位面积林地交易价格；S一拟评估林地面积；k i一林地质量调整系数；k bi一物价指数调整系数；N一参照交易案例个数。
采用市场成交价比较法通常要将被评估林地与交易案例林地的差异进行修正，修正时要考虑前述影响林地价格的因素。
林地质量调整系数（K），是立地质量调整系数（k1）与地利等级调整系数（k2）的乘积（K＝k 1×k2）。
（1）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正立地等级通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用立地质量调整系数修正。
立地质量调整数按该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量比值来进行计算。
地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定，一般通过地利等级调整系数修正。
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林地资源资产评估
五、林地资源资产评估
（一）林地资源资产评估
1. 林地费用价法
（1）含义
也称为成本价法，是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要费用的本利之和来估算林地评估值的方法。
（2）适用范围
林地购入后经改良使之适合于林业用途的林地评估。
（3）林地费用由三种费用构成
①购买林地及其他为取得林地所需的费用。
②林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。
③从投入上述费用时开始到评估基准日为止的年间费用的利息（包括通货膨胀）。
购买土地和林地的维持或改良的费用一般按购买或支付的原价格，不用重置值，此时计算利息采用的利率为正常的商业利率，它包括通货膨胀率在内。
如林地的购置费和各年的林地改良费均采用基准日的重置值，则其利率用不含通货膨胀的利率。
该法在一般的土地资产评估中较常使用，而在林地资产中，由于林地购入后仅维持、改良
而不进行经营的情况极少，因而该法在林地资产评估中用的较少。
4）计算公式
2. 市场成交价比较法
（1）基本原理
评估时应选取三个及以上与拟评估的林地条件相类似的参照交易案例，并从评估资料、评估参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，客观分析参照交易案例，对各估算结果进行分析判断后，可采用简单算术平均法、加权算术平均法、中位数法、众数法、综合分析法等方法确定评估结果，并在评估报告中披露所采用的方法和理由。
2）简单算术平均法计算公式
式中，E—评估值；
G i —参照案例的单位面积林地交易价格；
S —拟评估林地面积；
K i —林地质量调整系数；
K bi —物价指数调整系数；
N —参照交易案例个数。
（3）林地立地质量（或立地条件类型）差异修正系数Ki 。
①立地等级差异修正系数通常按地位指数级、地位级或立地类型确定，通常采用该地区交易林地的立地等级主伐时的蓄积预测产量与被评估林地立地等级预测主伐时产量来进行修正。
②地利等级差异修正系数
地利等级是林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。
地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以木材市场价倒算法求算取得）的比值来计算。
③其他因子的修正值
很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标
3. 林地期望价法
（1）基本原理与假设
林地期望价法以实现永续利用为前提，并假定每个轮伐期林地上的收益相同，支出也相同，从无林地造林开始进行计算，将无穷多个轮伐期的净收益全部折为现值累加求和作为拟评估林地资产评估
值。
2）计算公式
【教材例5-8】某村集体拟出让一块面积为5公顷的采伐迹地，根据立地条件可营造杉木，经营目标定为一般杉木小径材，其主伐年龄为21 年，该地区一般杉木小径材的标准参照林分主伐时的平均蓄积为225 立方米/ 公顷，林龄13 年进行间伐，间伐时生产综合材12 立方米/ 公顷。
有关技术经济指标如下所示，请计算该林地资产评估值。
（1）营林生产成本。
第一年，造林、抚育费7 050 元/公顷；第二年，抚育费1 800 元/ 公顷；第三年，抚育费1 800 元/ 公顷。
从第一年起每年均摊管护费用为150 元/ 公顷。
（2）木材销售价格：杉原木1 150元/立方米；杉综合材：主伐木1 000元/立方米，间伐木950 元/ 立方米。
（3）木材经营成本。
①伐区设计费：主伐按蓄积7 元/ 立方米，间伐按出材量20 元/ 立方米。
②检尺费：按出材量9 元/立方米。
③直接采伐成本：按出材量计，主伐180元/ 立方米，间伐200元/ 立方米。
④短途运输成本：按出材量计，20元/ 立方米。
⑤销售费用：销售价的1%。
⑥管理费：销售价的3%。
⑦不可预见费：销售价的2%。
（4）税费。
根据当地政策，经营期限一个龄级以上，采伐时免收增值税。
（5）木材生产经营利润：直接木材生产成本的15%。
（6）投资收益率：8% 。
（7）出材率：杉原木出材率为20%，杉综合出材率为50%。
（8）主伐年龄：一般杉木小径材主伐年龄为21 年。
【要求】应用林地期望价法评估该林地资产评估值正确答案』主伐时蓄积量M＝225（立方米/ 公顷）主伐时杉原木净收益A 1＝W 1－C 1－F 1＝1 150－7÷0.2－9－180－20－1 150 ×（1%＋3%＋2%）－180×15% ＝810（元/ 立方米）主伐时杉综合材净收益A 2＝W 2－C 2－F 2
＝1 000－7÷0.5－9－180－20－1 000 ×（1%＋3%＋2%）－180×15% ＝690（元/ 立方米）间伐时杉综合材净收益A a＝W a－C a－F a ＝950－20－9－200－20－950×（1%＋3%＋2%）－200×15% ＝614（元/ 立方米）
主伐净收益A u＝M·（f 1·A 1＋f 2·A 2）＝225×（0.2 ×810＋0.5 ×690）＝114 075（元/ 公顷）
由此可计算每公顷林地评估值
该小班林地使用权（无限期）评估值为5×16 982.19 ＝84 910.95 元。
4. 年金资本化法
（1）基本原理
以实现森林永续利用为前提，且林地每年有稳定的收益，按恰当的投资收益率求出林地资产价值的方法。
（2）计算公式
式中，E—林地评估值；
A —年平均地租；
P —投资收益率。
【注意】在确定年平均地租时应用近年的平均值，并尽可能将通货膨胀因素从平均地租中扣除，在确定投资收益率时也应将通货膨胀率扣除。
5. 使用权有限期林地评估方法
（1）林地期望价法
2）年金资本化法
式中，E n—林地使用权为n年的评估值；
A —年平均收益；
n —林地使用权期限；
P —投资收益率。
教材例5-9】某村有128亩杂木林地欲转让50 年的使用期，投资收益率为6%，试评估其
林地使用权价格。
当地林地使用权交易活跃，可找到类似交易案例，采用市场成交价比较法评估林地年使用费，再用有期限年金资本化法评估林地使用费现值。
在邻村找到三个参照案例，基本情况如下：
参照案例一：林地面积约200 亩，属于杂木林地。
租赁开始五年内，每年每亩租金为人民币50 元，五年后每年递增5%，租金按年缴纳。
租赁期限为50 年，用于发展生态旅游等。
参照案例二：林地面积约150 亩，属于杂木林地。
承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。
承包期限为50 年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。
参照案例三：林地面积约100 亩，属于杂木林地。
承包开始五年内，每年每亩承包金为人民币80元，五年后每年递增5%，承包金按年缴纳。
承包期限为50 年，用于发展生态观光农业及休闲旅游等。
参照案例每亩年均林地使用费按下式计算：
式中，A i —参照案例未来第i 年预期收益额；n—收益年限；P—投资收益率。
经计算，各案例每亩年均林地使用费：A 1＝99.8 元，A 2＝159.7 元，A 3＝159.7 元。
根据三个案例计算的年均林地使用费平均值为139.7 元/ 亩，该林地50 年使用权评估值（
次性支付现值总额）为
（二）异龄林林地
1. 比例系数法
（1）基本原理
将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定（约定或当地森林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。
（2）比例系数K 的确定
比例系数法是将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值按规定（约定或当地森林经营的习惯）比例分为林地价值和林木价值两部分。
该方法的关键问题是确定异龄林的收益现值和确定林价与地价的比例系数。
比例系数的确定，必须考虑以下几个因素：
①当地森林经营实践中习惯性的林价中山价（地租）所占份额。
②林地的立地条件类型或地位指数级。
③林地的地利系数。
根据上述三个因子综合确定其比例系数为
式中，K 0—当地平均的林价中地租习惯比例；
f —立地条件系数（立地条件类型或地位指数级）；
I —地利系数。
2. 剩余价值法
1）基本原理
将用周期收益资本化法计算的异龄林的收益现值，减去林地上现有林木价值余额作为林地的价值。
（2）计算公式
式中，E—异龄林的收益现值；
X n —刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值
刚择伐完的异龄林林分余下的林木的价值评估采用木材市场价倒算法。