合肥市楼宇集群发展情况调研报告

合肥市楼宇集群发展情况调研报告楼宇经济是指以城市经济为基础，以商务办公及生产服务等性质的商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，通过楼宇内高密度、高附加值的经营活动而形成的现代经济形态。

楼宇经济是二、三产业发展到一定阶段的产物，是现代服务业发展、产业结构升级、价值链分解的必然结果。

发展楼宇经济，对于加速资金、信息、人才等高端资源要素汇聚，提升城市服务功能，拓展经济发展空间，提高城市知名度和美誉度，增强城市综合竞争力具有重要意义。

一、合肥市楼宇经济发展现状从楼宇分布来看，全市四个主城区5000平方米以上楼宇共497座。

其中，庐阳区167座，占33.6%，商用面积631.5万平方米；蜀山区55座，占11.1%，建筑面积53.5万平方米，商用面积46.7万平方米；瑶海区36座，占7.2%，建筑面积158.6万平方米；包河区239座，占48.1%，建筑面积1216万平方米，商用面积591.2万平方米。

三大开发区楼宇较少，高新区13座（9个孵化器，4座科技园楼），经开区5座，新站区2座。

由于楼宇经济受交通、环境、人流、讯息等因素较大，商务楼宇主要分布在长江路、金寨路、一环路、二环路、马鞍山路等主要交通干道两侧。

从发展机制来看，在市级层面尚未建立相应机制，全市范围无法实现宏观指导、科学规划、综合协调、统筹安排，造成各区各自为政、无序竞争、同质发展等问题，不利于全市楼宇经济协调发展。

相关部门对发展楼宇经济情况认识不清、职责不明，难以形成合力。

在区级层面，庐阳、包河两区成立了以分管区长为组长、各相关单位为成员的楼宇经济发展领导工作小组，奖励联席会议制度，定期研究解决楼宇经济发展中的重大事项。

街道、乡镇和社居委成立相应服务机构，配备专职人员及工作经费，形成了促进楼宇经济发展的组织体系。

2010年，包河区在全省率先建成首家“包河区楼宇网”，对重点监管的楼宇实现了数字化、精细化、动态化信息管理，并设立1000万元专项资金，连续两年奖励113家企业，兑现奖金381.7万元，这些政策促进了楼宇经济发展，催生了4家税收超过亿元的楼宇。

从发展速度来看，全市楼宇经济处于快速发展阶段。

以庐阳区为例，楼宇经济产值从2007年的128.52亿元增长到2012年的376.85亿元，年均增速为23%，始终高于同期GDP 平均增速；2012年楼宇经济创造税收38亿元，约占财政收入的55%。

根据2011年合肥城区典型楼宇调查，财富广场首座平均创税3167.1万元/亩，是同期包河区富广大厦创税平均额1410.3万元/亩的 2.2倍，是瑶海区宝文国际大厦1120.2万元/亩的2.8倍，是高新区孵化器183万元/亩的17.3倍，是经开区标准化厂房6.2万元/亩的511倍。

从发展成效来看，经过近几年的打造，全市四个主城区通过发挥政府引导作用，按照楼宇经济发展规律，推动楼宇功能定位和业态布局差异化、间距化，避免同质发展，引导楼宇布局保持适当的密度和规模，促进各种类型楼宇有机融合，逐渐形成一批专业化、特色化楼宇功能区。

由于楼宇经济受交通、环境、人流、讯息等因素影响较大，这些楼宇主要分布在长江路、金寨路、一环路、二环路、马鞍山路、潜山路等主要交通干道两侧。

庐阳区打造以濉溪路为代表的高档写字楼集聚的商务办公新街区，以长江路为代表的老牌写字楼、大型商业设施集聚的商务中心轴；包河区着力培育以马鞍山路为代表的服务业集聚区；蜀山区着力打造以长江西路为代表的商贸集聚区和潜山路为代表的总部集聚区；瑶海区着力打造以胜利路为代表的商贸楼宇集聚区和信地城市广场为代表的总部集聚区。

二、庐阳区楼宇集群发展分析楼宇经济具有产业集聚、人才集聚、信息密集、资金汇聚等一系列特点。

发展楼宇经济能够推动城市金融功能区、现代服务业聚集区、文化旅游产业聚集区的形成，优化城区的产业布局，增强中心城区的核心竞争力。

事实表明，楼宇经济在合肥市提升城区商业档次、优化商贸空间布局、提高现代服务业产业集聚度等方面起到了积极的促进作用，发展楼宇经济已经成为推进商贸服务业发展尤其是现代服务业发展的重要抓手和有效平台。

通过近年的发展，庐阳区现代服务业由大到优，呈高端化发展。

汇丰银行、联想集团等50家世界和国内500强企业纷纷入驻辖区，以长江中路高端商务轴、四牌楼和三孝口购物区为核心，淮河路步行街和宿州路商业街为支撑的中央商务区核心功能区已经形成。

以财富广场、金鼎广场、东怡金融广场为代表的一批现代服务业“新地标”拔地而起，濉溪路商办新街区初具规模，成为区域性金融中心。

通过近几年的精心打造，庐阳区楼宇经济产业集聚度日趋明显，辐射力日渐增强，形成了北一环总部经济楼宇集群、合作经济广场文化楼宇集群、东怡广场金融楼宇集群、四牌楼商务楼宇集群四大楼宇集群。

（一）濉溪路总部经济楼宇集群濉溪路总部经济楼宇集群位于蒙城路和北一环交口至肥西路和北一环交口的北一环一线。

集群覆盖财富广场、汇丰·置地、新天地广场、北京华联蒙城路店、金鼎国际广场、祥源广场、天庆大厦、星海远航大厦等区域。

共有商务楼宇25座，商用面积180万平方米。

目前入驻企业656家，其中总部企业89家、500强企业28家。

财富广场是濉溪路总部经济楼宇集群的核心楼宇，楼宇建筑面积30万㎡，自2004年首座交付使用至今，五栋楼宇集聚度与辐射力凸显，目前该楼宇入驻企业417家，年纳税额达4.5亿元。

在财富广场、金鼎广场、汇丰·置地等楼宇的带动下，集群金融商贸氛围日益浓厚，集群正以其强大的辐射力逐步发展成为合肥乃至全省经济增长的中坚力量。

未来，随着祥源广场、香格里拉酒店、瑞龙酒店等项目陆续建成，濉溪路总部经济楼宇集群将为我区商业的发展注入新的活力。

（二）合作经济广场文化楼宇集群合作经济广场文化楼宇集群位于金寨路和环城路交口以北、淮河路和蒙城路交口以南、六安路和长江中路交口以西、金寨路和长江中路交口以东。

集群覆盖合作经济广场、老报馆餐饮文化休闲广场、工业品展览馆、新华书店、安徽图书城、长江饭店、城隍庙、国轩凯旋大厦等区域。

共有商务楼宇15座，商用面积85万平方米。

目前入驻企业325家，其中文化企业65家、500强企业8家。

合作经济广场作为文化楼宇集群的核心楼宇，项目总建筑面积15万㎡，位于合肥老环城内，桐城路与庐江路交口西南，坐拥得天独厚的历史文化资源，由高端商业、写字楼、学区住宅等业态组成。

项目以文化产业为方向，将开创汇集高端古玩、艺术品和知名书画名家作品创作展示交易、学术交流的经营性商务模式，全力打造立足安徽、辐射全国的集创作、展示、经营、教育培训、学术交流为一体的文化艺术品产业集群。

未来，随着七桂塘、城隍庙等区域的陆续改造，合作经济广场作文化楼宇集群将重新焕发光彩。

（三）东怡广场金融楼宇集群东怡广场金融楼宇集群位于环城路和长江中路交口以东、蒙城路和阜南路交口以南、长江路和金寨路交口以北。

集群覆盖招行大厦、东怡金融广场B座、C座、徽商国际大厦、金城大厦、金川大厦等区域。

共有商务楼宇10座，商用面积72万平方米。

入驻企业128家，其中金融企业15家、500强企业4家。

东怡广场作为金融楼宇集群的核心楼宇，总建筑面积约20万平方米，占据三孝口、四牌楼等合肥的传统商区核心，交通便利、市政配套设施完善。

目前投入使用的招行大厦入驻有招行合肥分行、正奇安徽控股、新华人寿、金丰典当司、皖江金融租赁司、创新融资担保、国正小贷等10家金融企业。

建设中的东怡金融广场B座、C座的招商定位也是以银行总部及分行、保险公司总部及地区分公司、证券公司和基金管理公司区域总部等金融企业为目标。

（四）四牌楼商务楼宇集群四牌楼商务楼宇集群位于长江中路和环城路交口以西、寿春路和阜阳路交口以东、宿州路和庐江路交口以北、寿春路以南。

集群覆盖百货大楼、鼓楼商厦、银泰购物中心、商之都合肥旗舰店、百盛广场、金鹰购物中心、天徽大厦、国元信托大厦、交通银行大厦、淮河路步行街区等区域。

共有商务楼宇57座，商用面积205万平方米。

目前入驻企业315家，其中商贸零售企业1955家、500强企业10家。

百货大楼、鼓楼商厦、商之都合肥旗舰店、百盛广场、都是全市乃至全省的著名商场，历年销售额均名列全省前茅。

这些老字号和新兴的银泰购物中心、金鹰购物中心等商业楼宇，撑起了四牌楼商务楼宇集群繁荣景观的大梁。

天徽大厦、国元信托大厦、交通银行大厦等商务楼宇，为中央商务区核心功能区的构建，提供了有力的支撑。

面对全市多个城市综合体渐次出现的新挑战，此区域内的银泰、百盛、金鹰、鼓楼等商贸楼宇亦由原先的各自为战、相互竞争逐渐转变为抱团作战、共谋未来，成为真正意义上的新时代商贸楼宇集群。

三、庐阳区楼宇集群发展存在的问题在楼宇集群蓬勃发展的同时，我区四大楼宇集群的发展也出现了一些问题，主要有以下几个方面：（一）缺乏统一的规划引导楼宇经济在我国的提法始于90年代末，是经济学界提出的一种复合概念。

但是到目前为止，上至国家商务部，下至大多数省、市、区政府对于楼宇经济的认识依然没有深度，对楼宇经济的界定依然模糊不清，对楼宇经济的发展依然不够重视，对楼宇经济的评定依然没有标准。

一直以来，楼宇经济发展以市场化运作为主，缺乏政府的介入和引导，导致缺少统一的楼宇经济总体规划，楼宇空间布局不明、功能定位不清、配套标准不高，楼宇开发建设停留在单体项目层面，多数楼宇的商务项目被分割成大小不一的子项目，出售给众多不同的业主，再由业主自营、租赁或买卖，产权分散使得楼宇难以确定招商选商主要方向，运营管理成本上升、难度加大。

导致楼宇业态调控和功能布局难以实现，楼宇片区与片区之间、产业与产业之间的互动融合难以深化，产业聚集程度难以提高，楼宇特色不够鲜明。

（二）楼宇载体建设滞后，单个楼宇竞争力减弱虽然我区楼宇数量和面积均位居全市前列，但是作为楼宇经济载体的楼宇整体品质不高。

全区5万㎡以上楼宇28幢，占全区商务（商业）楼宇总数的16.77%，10万㎡以上楼,11幢，仅占全区商务（商业）楼宇总数的6.6%。

多数楼宇内部装修简陋，智能化程度低，停车泊位紧缺，商业配套功能欠缺，物业管理水平不高，对高端企业吸引力不强，从而制约了楼宇经济的进一步发展。

近年来，其他几个城区着力打造现代服务业集聚区，加大楼宇载体的建设力度，陆续有一些体量大、标准高、拉动力强的楼宇项目投入使用，对我区楼宇集群的发展带来了前所未有的挑战。

比如，包河区在2010年开业的万达广场，建筑面积达70.4万㎡，拥有18万㎡的大型国际购物中心、10万㎡的超高层双塔写字楼、4.8万㎡五星级威斯汀酒店，约5万㎡室外商业步行街和滨河酒吧街，地理位置优越，人气十足。

蜀山区在2012年开业的之心城，总建筑面积35万㎡，包括23万㎡5A甲级写字楼及12万㎡购物中心两部分，该项目地理位置优越，建设标准高，极具发展前景。