房地产之中轩丽苑提案报告案例分析p
地产法律案例分析报告(3篇)
第1篇一、案件背景本案涉及一起房地产交易纠纷，原告李某与被告某房地产开发公司（以下简称“开发商”）签订了一份《房屋买卖合同》，约定李某购买开发商开发的某住宅小区的一套房屋。
合同签订后，李某依约支付了首付款，但开发商未能按照合同约定的时间交付房屋。
随后，双方就房屋交付及违约责任产生了争议。
二、案件事实1. 合同签订与首付款支付2018年5月，李某与开发商签订《房屋买卖合同》，约定李某购买位于某市某区某住宅小区的房屋一套，房屋建筑面积为100平方米，总价款为200万元。
合同约定首付款为总价的30%，即60万元，余款在房屋交付后支付。
李某于2018年6月支付了首付款60万元，开发商出具了收据。
2. 房屋交付延迟合同约定房屋应在2019年6月30日前交付。
然而，至2019年7月，开发商仍未交付房屋。
李某多次与开发商沟通，要求其按照合同约定交付房屋，但开发商以各种理由推脱。
3. 违约责任合同中约定，如开发商未能按时交付房屋，应向李某支付违约金，违约金为已付房款的10%。
由于开发商未能按时交付房屋，李某要求开发商支付违约金6万元。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 开发商是否构成违约？2. 违约金的计算是否合理？3. 李某是否有权要求开发商支付违约金？四、法律分析1. 开发商是否构成违约根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，开发商未能按照合同约定的时间交付房屋，已经构成违约。
2. 违约金的计算是否合理根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
”本案中，合同约定了违约金的计算方法，即已付房款的10%。
该约定符合法律规定，且双方当事人均同意，因此违约金的计算是合理的。
中轩丽苑地产行业营销策划提案报告
中轩丽苑地产行业营销策划提案报告公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-中轩丽苑提案报告一、项目态势分析二、客源客层预估三、企划思路探寻四、产品形象定位五、广告总精神及诉求六、阶段推广策略七、售楼处风格建议八、 VI及SHOW稿一、项目态势分析1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点）（推广本案时，能形成商机的诉求点）优势机会1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。
1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地的亮点区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对2、这些区域的住户有改善居住条件的要求比较落后3、杨浦区目前开发的新个案不多3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习4、区域客对地段抗性不大惯性心理5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三5、借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校6、距本案800米处有一易初莲花超市，周边公交线路6、购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善7、小区10万平米规划，栋距开阔，有5000平米中央7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格8、房型面积控制得较为合理8、总价控制得适当2、不利因素分析（客观上，项目本身存在的不足）（隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）劣势抗性1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差，2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认3、本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本5、离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二、客源客层预估1、目前居住区域杨浦特别是平凉路沿线极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点：东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地杨浦平凉路生活圈生活机能较完善杨浦少有的10万方住宅小区2、职业、职务生产企业占50%以上一般受薪者为主针对性诉求重点：两房面积在90平米左右，总价控制合理房型规划经济实用在杨浦改善居住条件，正是时候3、年龄集中在36~45岁针对性诉求重点：区域内不多见的小高层产品栋距开阔，5000平米中庭花园欧陆风情的住宅面积90平米左右三、企划思路探寻1、以东外滩的耀眼前景吸引客源因为：本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。
中轩丽苑地产行业营销策划提案报告
中轩丽苑地产行业营销策划提案报告尊敬的领导：为了推动中轩丽苑地产行业的发展，提升公司知名度和销售业绩，我们特别制定了以下营销策划提案报告。
一、市场分析：1.1目标市场分析：1.2市场竞争分析：竞争对手包括其他地产公司、房地产中介机构和房地产经纪人等。
竞争对手较多，需通过差异化和特色化来突破。
二、营销目标：2.1提高品牌知名度和美誉度。
2.2增加销售业绩和市场份额。
三、营销策略：3.1品牌定位：以“打造舒适家园”为核心理念，强调产品品质和生活品质。
3.2产品差异化：通过开发独特特色的住宅产品，满足目标消费群体不同需求。
3.3市场推广活动：-举办品牌发布会，吸引媒体和潜在客户的关注，宣传公司理念和核心产品。
-与有影响力的媒体、博主和社交媒体合作，提高品牌曝光度。
-举办户外营销活动，如路演、展览等，吸引目标客户关注和参与。
四、营销策划实施：4.1营销团队：成立专职营销团队，包括市场营销经理、销售经理和市场推广专员等，负责执行相关营销策略。
4.2营销预算：根据目标市场规模、竞争对手状况和市场推广活动的具体情况，制定合理的营销预算。
4.3营销渠道：通过线上渠道（官方网站、社交媒体、电子邮件等）和线下渠道（销售中心、展示区等）相结合，全方位传播品牌信息和核心产品。
五、营销效果评估：5.1监测和分析市场反馈：通过市场调研、问卷调查等方式，及时了解目标市场的需求和反馈，做出相应调整和优化。
5.2销售业绩评估：通过销售额、市场份额和客户满意度等指标评估营销策略的有效性和推广效果。
六、风险与挑战：6.1市场竞争激烈，需提高竞争优势；6.2经济不确定因素增加，需加强财务风险控制；6.3宏观政策变化可能影响行业发展，需密切关注。
七、结语：我们相信通过以上营销策划提案的实施，中轩丽苑地产将能够在市场中获得更大的关注和认可，进一步提升品牌影响力和销售业绩。
我们期待能够得到领导的支持和指导，共同努力推进中轩丽苑地产行业的发展。
中轩丽苑提案报告
中轩丽苑提案报告摘要：本提案报告旨在分析和解决中轩丽苑小区存在的问题，并提出相应的解决方案。
通过调查和研究，我们发现了以下几个主要问题：停车位不足、噪音扰民、绿化环境不佳、物业管理不到位等。
基于对这些问题的深入了解，我们提出了一系列针对性的建议和改进方案，希望能够得到相关部门的重视和支持，以改善中轩丽苑小区的居住环境。
1. 问题分析1.1 停车位不足根据我们的调研结果，中轩丽苑小区的停车位数量严重不足。
由于业主、租户和访客的车辆数量急剧增加，导致小区内停车难问题日益突出。
这不仅给业主们的正常出行带来了极大的不便，还导致了乱停车、违规占位等问题的出现。
1.2 噪音扰民另一个主要问题是小区内噪音扰民。
由于小区内部户型设计存在一些缺陷，如噪音绝缘不足以及部分业主的不文明行为，导致了噪音传递和扩散难以避免。
这使得小区居民无法得到良好的休息环境，长期下去会对身心健康产生不利影响。
1.3 绿化环境不佳中轩丽苑小区的绿化环境存在一定问题。
目前，小区内的绿地维护不及时，花草树木有日益凋零的趋势。
这不仅影响了小区居民的观赏体验，也影响了整个小区的整体形象和居住环境。
1.4 物业管理不到位最后，中轩丽苑小区的物业管理存在一些问题。
物业公司在小区维护和服务方面的投入不足，导致小区内的公共设施和环境无法及时得到维护和改进。
此外，物业管理公司在应对居民反馈问题上的反应速度也较慢，导致居民的不满情绪逐渐积聚。
2. 解决方案2.1 增加停车位为了解决停车位不足的问题，我们建议中轩丽苑小区加大对停车位的扩建和规划力度。
可以通过增设地下停车场、利用未利用空间进行停车位建设等方式，提供更多的停车位供业主、租户和访客使用，缓解停车难的困扰。
2.2 加强噪音控制为了减少小区内噪音扰民问题，我们建议在小区内增设隔音设施，并鼓励居民对噪音污染行为进行自我约束和监督。
此外，可以加强物业管理公司对小区内噪音扰民现象的巡查和处罚力度，确保居民的正常休息权益。
某某丽苑提案报告
某某丽苑提案报告尊敬的某某丽苑管理层：首先，我代表全体业主向您呈上这份提案报告。
我们非常重视某某丽苑的发展与改进，并希望通过这份提案报告提出一些建议和改进方案，为小区的生活质量和居住环境做出积极贡献。
一、提案背景某某丽苑建于2005年，经过多年的运营和发展，小区业主人数逐渐增加，社区内的问题也随之增多。
为解决这些问题，我们希望提出以下几点建议。
二、安全管理作为一个住宅小区，安全问题是我们关注的重点。
我们建议在小区内增加安全措施，例如安装监控摄像头、加强小区门禁管理等。
这样可以提升居民的安全感，减少偷盗等犯罪事件的发生。
三、环境卫生小区的环境卫生对于提升居民生活质量至关重要。
我们建议增加保洁人员的数量，加强小区内部的清洁工作，提高环境的整洁度。
同时，建议将垃圾分类做好，加强对垃圾分类的宣传与教育，减少环境污染。
四、设施维修随着小区使用年限的增长，一些公共设施开始出现老化和损坏。
我们建议及时维修和更换这些设施，例如电梯、消防设备等，以确保业主们的日常生活和安全。
五、社区活动在某某丽苑，我们希望营造一个温馨和谐的社区氛围。
我们建议定期组织一些社区活动，如文艺演出、健身运动等，增进邻里之间的交流和友谊。
同时，也欢迎业主提出自己的意见和建议，为小区的发展出谋划策。
六、管理费用为了实现以上提案，必然需要增加一定的管理费用，我们希望管理层能够适当提高物业管理费用，并建立透明的财务制度，让业主们更加明确费用的收支情况，以及资金的使用情况。
七、意见征集为了确保本提案有广泛的代表性，我们将在小区内设立意见征集箱，并将提案报告的内容在小区公示一周，鼓励业主们积极参与并提出各自的意见和建议。
管理层应该对业主的意见进行认真研究和筛选，并决定是否采纳。
结语某某丽苑是我们共同的居住之地，我们希望通过这份提案报告能够为小区的发展和改善作出一些贡献。
我们相信，在管理层的重视和业主的积极参与下，某某丽苑将会更加美好。
我们期待着您的回复，并希望能够共同努力，建设一个更加宜居的小区。
房地产评估案例分析报告
房地产评估案例分析报告在当今的经济社会中，房地产评估扮演着至关重要的角色。
它不仅影响着房地产交易的公平性和合理性，也为金融机构的贷款决策、政府的税收政策以及投资者的投资决策提供了重要的依据。
下面，我们将通过一个具体的案例来深入分析房地产评估的过程和方法。
一、案例背景本次评估的对象是位于____市____区____路____号的一处住宅物业。
该物业为一栋多层住宅楼中的一套三居室，建筑面积约为120 平方米，建成于 2010 年。
周边配套设施齐全，交通便利，有学校、医院、商场等。
二、评估目的本次评估的目的是为了确定该物业在当前市场条件下的公允价值，以便为业主的出售决策提供参考。
三、评估方法选择在房地产评估中，常用的方法有市场比较法、收益法和成本法。
考虑到该物业所在区域房地产市场交易活跃，且有较多的类似物业成交案例可供参考，本次评估选择了市场比较法。
四、市场比较法的应用（一）选取可比实例通过对市场数据的收集和分析，选取了三个与评估对象在地理位置、房屋用途、建筑结构、建筑面积等方面相似的可比实例。
可比实例 A：位于同小区，建筑面积 115 平方米，近期成交价格为150 万元。
可比实例 B：位于相邻小区，建筑面积 125 平方米，近期成交价格为 160 万元。
可比实例 C：位于同街道，建筑面积 120 平方米，近期成交价格为155 万元。
（二）对可比实例进行修正1、交易情况修正考虑到可比实例的交易情况可能存在差异，对其进行交易情况修正。
假设评估对象的交易情况正常，可比实例 A、B、C 的交易情况分别为正常、非正常（价格偏高 5%）、非正常（价格偏低 3%）。
2、交易日期修正由于房地产市场价格可能会随时间波动，需要对可比实例的交易日期进行修正。
根据市场调研，自可比实例成交日期至评估基准日，该区域房地产价格上涨了 8%。
3、区域因素修正评估对象所在区域的交通、环境、配套设施等因素会影响其价值。
与评估对象相比，可比实例 A 的区域因素较好（价格偏高 5%），可比实例 B 的区域因素较差（价格偏低 8%），可比实例 C 的区域因素相当。
房地产法律问题案例分析(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，房地产市场也呈现出繁荣态势。
然而，在繁荣的背后，也暴露出一系列房地产法律问题。
本文将以一起典型的房地产法律纠纷案例为切入点，对房地产法律问题进行分析。
二、案例介绍（一）案情简介2016年5月，张先生与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，约定购买该公司开发的某小区一套房屋。
合同签订后，张先生依约支付了购房款。
然而，在房屋交付过程中，张先生发现房屋存在质量问题，如墙面裂缝、地面不平整等。
张先生多次与房地产开发公司协商，要求其承担维修责任，但房地产开发公司以房屋质量问题不属于保修范围为由拒绝赔偿。
无奈之下，张先生将房地产开发公司诉至法院。
（二）争议焦点1.房屋质量问题是否属于保修范围；2.房地产开发公司是否应承担维修责任；3.张先生的损失应如何赔偿。
三、案例分析（一）房屋质量问题是否属于保修范围根据《中华人民共和国合同法》第一百八十二条的规定：“出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。
出卖人提供有关标的物的质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。
”本案中，房地产开发公司在合同中对房屋质量作出了说明，且张先生在签订合同时已知晓房屋质量情况。
因此，房屋质量问题应属于保修范围。
（二）房地产开发公司是否应承担维修责任根据《中华人民共和国合同法》第一百八十三条的规定：“出卖人应当按照约定的保修期限、保修范围和保修方式，对标的物承担保修责任。
”本案中，房地产开发公司在合同中约定了保修期限和保修范围。
由于房屋存在质量问题，且属于保修范围，因此房地产开发公司应承担维修责任。
（三）张先生的损失应如何赔偿根据《中华人民共和国合同法》第一百八十四条的规定：“出卖人未按照约定的保修期限、保修范围和保修方式，对标的物承担保修责任的，应当承担相应的违约责任。
”本案中，房地产开发公司未按照约定承担维修责任，已构成违约。
根据《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：“出卖人未按照约定的保修期限、保修范围和保修方式，对标的物承担保修责任的，应当赔偿买受人的损失。
房地产管理法律案例分析(3篇)
第1篇一、背景介绍XX小区位于我国某一线城市，是一个集住宅、商业、娱乐于一体的大型社区。
自2005年开盘以来，吸引了众多购房者。
然而，随着入住人数的增加，小区管理问题逐渐凸显，尤其是物业管理公司与业主之间的矛盾日益激化。
本文将以XX小区业主维权事件为例，分析房地产管理中的法律问题。
二、事件概述2019年，XX小区业主发现物业管理公司存在以下问题：1. 未经业主同意，擅自提高物业费；2. 公共设施损坏后维修不及时，影响业主生活；3. 物业管理人员服务态度差，对业主投诉置若罔闻；4. 物业公司未按照合同约定履行义务，擅自更改小区管理制度。
业主们多次与物业管理公司沟通，但问题始终未能得到解决。
无奈之下，业主们决定通过法律途径维护自己的合法权益。
三、法律分析1. 关于物业费问题《物业管理条例》第三十四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开、透明的原则，不得擅自提高物业服务收费标准。
”XX小区物业管理公司未经业主同意擅自提高物业费，违反了上述规定。
业主有权要求物业管理公司退还多收的物业费，并要求其按照原收费标准收取物业费。
2. 关于公共设施维修问题《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当对小区内的公共设施进行定期检查、维护，确保设施的正常运行。
”XX小区物业管理公司未按照规定对公共设施进行维修，导致业主生活受到影响。
业主有权要求物业管理公司立即维修损坏的公共设施，并承担相应的赔偿责任。
3. 关于物业管理人员的态度问题《物业管理条例》第三十七条规定：“物业服务企业应当加强物业管理人员的培训，提高物业管理人员的素质。
”XX小区物业管理公司部分管理人员服务态度差，违反了上述规定。
业主有权要求物业管理公司对态度差的员工进行整改，并对给业主造成的损失进行赔偿。
4. 关于物业管理合同问题《物业管理条例》第二十一条规定：“物业服务合同应当明确约定物业管理服务的内容、标准、费用、期限、违约责任等内容。
”XX小区物业管理公司未按照合同约定履行义务，擅自更改小区管理制度，违反了上述规定。
中轩丽苑提案汇报
中轩丽苑提案报告一、工程态势分析二、客源客层预估三、企划思路探寻四、产品形象定位五、广告总精神及诉求六、阶段推广策略七、售楼处风格建议八、VI及SHOW稿一、工程态势分析1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点）（推广本案时，能形成商机的诉求点）优势机会1、杨浦区的东外滩工程将于今年进入实质性开发阶段。
1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地的亮点区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对2、这些区域的住户有改善居住条件的要求比较落后3、杨浦区目前开发的新个案不多3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习4、区域客对地段抗性不大惯性心理5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三5、借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校源6、距本案800M处有一易初莲花超市，周边公交线路6、购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善7、小区10万平M规划，栋距开阔，有5000平M中央7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格8、房型面积控制得较为合理8、总价控制得适当2、不利因素分析（客观上，工程本身存在的不足）（隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）劣势抗性1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差，2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认3、本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本5、离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二、客源客层预估1、目前居住区域●杨浦特别是平凉路沿线●极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点：●东外滩工程将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地●杨浦平凉路生活圈生活机能较完善●杨浦少有的10万方住宅小区2、职业、职务●生产企业占50%以上●一般受薪者为主针对性诉求重点：●两房面积在90平M左右，总价控制合理●房型规划经济实用●在杨浦改善居住条件，正是时候3、年龄●集中在36~45岁针对性诉求重点：●区域内不多见的小高层产品●栋距开阔，5000平M中庭花园●欧陆风情的住宅●面积90平M左右三、企划思路探寻1、以东外滩的耀眼前景吸引客源因为：本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。
房地产估价报告案例与分析
房地产估价报告案例与分析1. 概述房地产估价是指根据市场需求与供给、土地状况、物业状况等因素，对房地产进行评估并确定其相应的价值。
估价报告在房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要的作用。
本文将结合一个具体的案例，对房地产估价报告进行分析与解读。
2. 案例背景假设某城市的一个开发商准备购买一处位于市中心的商业用地，并计划在此建设一座商业综合体。
该商业用地位于繁华商业区域内，周边有多个高档购物中心、写字楼和酒店，交通便利，人流量大。
开发商希望了解该商业用地的估价情况，以决定是否购买。
3. 估价报告分析根据市场调研和实地勘察，我们对该商业用地进行了全面的评估，并编写了估价报告。
以下是对估价报告的分析和解读：3.1 地理位置该商业用地位于市中心的繁华商业区域，地理位置优越。
周边配套设施完善，交通便利，对商业的吸引力较高。
商业用地靠近多条重要道路和公共交通站点，方便消费者前往，有助于吸引更多客户。
3.2 供需情况通过对市场调研和对周边竞争商业综合体的考察，我们发现该地区商业用地的供给相对较少，而需求较为旺盛。
目前，该商业用地周边的高档购物中心、写字楼和酒店都有较高的客流量和租金收益。
因此，该商业用地的供需状况较好，有望获得较高的投资回报率。
3.3 物业状况我们对该商业用地进行了现场勘察，并了解了物业的基本情况。
该商业用地目前为一座独立的建筑物，占地面积1000平方米，建筑面积5000平方米。
建筑物结构良好，外立面经过精心设计，符合商业形象需求。
物业设施齐全，包括电梯、空调、通风系统等。
整体状况良好，无严重结构问题。
3.4 同类商业综合体的估价情况通过对市场上类似商业综合体的销售数据进行分析，我们发现同类商业综合体的销售价格普遍在每平方米5万元至10万元之间。
根据这一数据，我们对该商业用地进行估价，并综合考虑其地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计其价值在5000万元至7000万元之间。
4. 结论与建议根据对该商业用地的评估和市场研究，我们得出以下结论和建议：•该商业用地地理位置优越，位于市中心的繁华商业区域，具有较高的商业价值；•该地区商业用地的供给相对较少，需求旺盛，有望获得较高的投资回报率；•该商业用地的物业状况良好，适合用于建设商业综合体；•综合考虑地理位置、供需情况和物业状况等因素，初步估计该商业用地的价值在5000万元至7000万元之间。
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房地产之中轩丽苑提案报告案例分析pCompany Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT房地产之中轩丽苑提案报告案例分析【最新资料，WORD文档，可编辑修改】一、项目态势分析二、客源客层预估三、企划思路探寻四、产品形象定位五、广告总精神及诉求六、阶段推广策略七、售楼处风格建议八、 VI及SHOW稿一、项目态势分析1、有利因素分析（推广本案时，应该抓住不放的卖点）（推广本案时，能形成商机的诉求点）优势机会1、杨浦区的东外滩项目将于今年进入实质性开发阶段。
1、地段升值性不可估量，该地区可能成为明日杨浦杨浦大桥两侧和复兴岛地区，是重点开发黄浦江地的亮点区中的一部分2、杨浦区仍聚居着不少人口，但目前的住宅形态相对 2、这些区域的住户有改善居住条件的要求比较落后3、杨浦区目前开发的新个案不多 3、本案周边竞品很少，占尽天时之利4、杨浦老区历史悠久，区域住户对地段产生了一定习 4、区域客对地段抗性不大惯性心理5、本案周边有电力学院、水产大学、上海理工大学三 5、借人文提升品质，高校教师亦可成为本案目标客所高校源6、距本案800米处有一易初莲花超市，周边公交线路 6、购物方便，出行还算便捷多，附近生活机能比较完善7、小区10万平米规划，栋距开阔，有5000平米中央 7、有一定品质感，在该地区相当有竞争力花园，建筑立面为欧陆风格8、房型面积控制得较为合理 8、总价控制得适当2、不利因素分析（客观上，项目本身存在的不足）（隐藏的麻烦，推广时可能成为抗性）劣势抗性1、杨浦区原为工业园区，周边工厂多，区域环境 1、其他区域的客源对地区的认同度不高，外区相对较差客难以进场2、本案周遭开发缓慢，平房旧房多，综合治理差， 2、难以显现本案品质，不能借周边配套造势在杨浦亦属落后3、杨浦区较少有小高层产品，区域客习惯性地认 3、本案小高层要突破人们的传统心理同多层住宅4、社区内没有会所，周边的休闲娱乐设施差 4、年轻人士难以接受平凡无趣的生活，而他们的经济收入恰恰能承受本案总价，两者十分矛盾5、肯德基、欧尚等配套设施在平凉路西侧，而本 5、离众所周知的大众配套较远案则位于平凉东侧靠近军工路二、客源客层预估1、目前居住区域●杨浦特别是平凉路沿线●极少数虹口靠近杨浦地区针对性诉求重点：●东外滩项目将于明年启动，该地区会成为成熟居住腹地●杨浦平凉路生活圈生活机能较完善●杨浦少有的10万方住宅小区2、职业、职务●生产企业占50%以上●一般受薪者为主针对性诉求重点：●两房面积在90平米左右，总价控制合理●房型规划经济实用●在杨浦改善居住条件，正是时候3、年龄●集中在36~45岁针对性诉求重点：●区域内不多见的小高层产品●栋距开阔，5000平米中庭花园●欧陆风情的住宅面积90平米左右三、企划思路探寻1、以东外滩的耀眼前景吸引客源因为：本案周边除了废旧的工业厂房，还有破败的两层平房。
目前的区域状况难以让人联想本案为高尚住宅区。
所以：我们要告诉客户本区域的发展潜力。
明年的东外滩项目启动后，本案周边环境确实会有改观。
在目前不能眼见为实的情况下，企划要引导客户构划美好未来。
2、以独树一帜的欧洲风格走俏杨浦因为：杨浦新造的住宅房以平实的多层为主。
象本案这样欧式风格的小高层确不多见。
所以：我们要让客户感到花小钱买了一流的房子，在杨浦区买欧式的小高层着实让人羡慕。
（本案的客源对住宅房仍持有相对保守的观念，所以本案的建筑风格会得到他们的认同。
）3、以优质的产品规划提升品质因为：我们有10万平米小区规划，在杨浦属于大型住宅区，更有5000平米中庭花园，让本案的品质领先杨浦。
所以：企划包装上要反复强调本案的小区内部规划。
从规模、栋距到中央花园，一直贯穿整个行销过程，成为报纸稿宣传的主题。
4、以小面积低总价打动客户因为：本案房型经济实用。
面积在90平米左右的两房占总房源的87%，总价在40万左右。
所以：我们要告诉客户小预算一样可以入住高尚住宅。
在打品质的同时，突出本案的总价优势。
四、产品形象定位基于以上分析，我们将本案定位为：东外滩生活圈，欧陆情怀实用住宅1、东外滩生活圈杨浦已经今非昔比。
昔日以破旧厂房为标志的杨浦，至今虽仍未全部改造完毕，但五角场、控江路、周家嘴路一带，已初露繁华端倪。
其他地区的旧房，日后也必将动迁翻新，发展前景十分乐观。
更为令人欣喜的是：杨浦的东外滩工程将于明年正式启动。
届时杨浦大桥两侧区域和复兴岛地区将成为开发重点。
将来会与北外滩连成一片，形成外滩新景观带。
本案即在东外滩轴线上，正好借东外滩的发展前景提升本案品质。
2、欧陆情怀本案欧洲风格的立面，在老杨浦比较少见，但曲高并非和寡。
区域客的选房观念较传统保守，与众不同的住宅风格会让他们倍感自豪。
因此，杨浦独树一帜的欧风立面将是本案一大特质。
3、实用住宅从客层上看，进场的客户购买本案主要是用来居住的，所以突出本案的实用性应该行之有效。
撇开周边环境不谈，本案的规划非常不错。
无论是小区内部还是房型结构，都设计得比较合理而且适宜居住。
故企划打算从产品本身的居住功能来挖掘客源。
五、广告总精神及诉求1、举目远瞻明日东外滩市政规划中的东外滩项目即将启动，本案将借东外滩改造之东风大占地势之利。
虽目前基地仍略显偏远，但日后等东外滩沿线的旧房拆除，周边气氛形成后，地段价值不可估量。
2、杨浦老城，平凉繁华生活圈杨浦老城百年历史悠悠，早已是成熟的居住腹地。
平凉路黄金地段，周遭生活配套一应俱全。
周家嘴路上易初莲花大型超市，满足家庭购物的需求。
杨浦大桥近旁，多条公交线路频繁往复，通达市区各地。
3、区内稀有的欧陆风情杨浦新建的住宅传统保守，很少有外立面上的变化与创新。
本案大胆选用欧洲风格的立面，在杨浦区内尤为显眼。
突兀于周边建筑，会让本案在区域客心中形成档次感。
4、10万方小区，5000平米中庭花园在杨浦少见的10万方小区规模。
5000平米的中庭花园，园内景致怡人，闲庭信步享受品质生活。
9幢小高层栋距开阔，保证采光与私密，也为小区内绿化让出了位置。
5、适心宜居的实用空间房型控制合理实用，是理想的居家空间。
舒适两房，朝南的主卧与气派客厅，贴近生活的人性规划。
总价不高，花小预算就可以邂逅大生活。
综合以上广告诉求，提炼出广告总精神：定居东外滩，宜居经典家广告总精神要求将楼盘最主要的卖点用最简洁的语句描述，做到广告思路明确，简单易记。
东外滩无疑是本案要着力宣传的地段概念，而欧洲的建筑元素在传统观念中永远是经典的代名词。
六、阶段推广策略本案要抓的两个宣传重点：一是东外滩生活圈的前景，二是欧陆风情的实用性住宅。
由于本案的客源多为区域客，所以媒体通路遵循以下原则：1、《新民》造势，夹报唱主角2、户外媒体功不可没3、传统媒体为主，无特殊需要不做媒体通路创新第一阶段时间：引导预约期（2003年5月~8月中旬）主题：告知楼盘基本信息，累积前期客源形式：制作销售资料、发布户外媒体1、在五角场、控江路等地区、附近住宅小区旁投放横幅2、在杨浦人流量比较集中的地方和易初莲花做户外看板3、平凉路上悬挂对旗造势引导4、制作简单的销售资料，业务员用于定点派发第二阶段时间：公开期（2003年8月下旬）主题：欧洲风情的东外滩住宅形式：易初莲花展示1、制作销海2、8月下旬打一次新民晚报，告知预约信息3、8月底在易初莲花作楼盘展示第三阶段时间：第一强销持续（2003年9月~12月）主题：侧重本案品质（东外滩欧洲花园）形式：报纸稿，派夹报，商场巡展1、新民晚报开盘半版2、强销期每两周投放一次晚报通栏、派夹报（两者间隔）3、持续期DS拜访4、SP活动（沪东文化宫）5、持续期降低报纸稿投放频率第四阶段时间：第二强销持续（2004年1月~2004年5月）主题：5000平米欧式中庭，总价实惠的经济房源形式：报纸稿，户外广告1、强销期每两周投放一次晚报通栏、派夹报（两者间隔）2、拉横幅、楼幅造势3、SP活动（东宫、中庭花园内）4、持续期降低媒体频率第五阶段时间：扫尾期（2004年6月~7月）主题：现房亮相，最后让利大行动形式：报纸稿1、老客户回访（参观样板房）2、晚报清盘稿七、售楼处风格建议本案售楼处为长24米，宽12米，总建面576平米的两层建筑。
现分别对一、二层规划作以下建议：总体风格：与住宅风格一致，室内装潢布置融入欧洲元素1、售楼处一层主要作为模型展示及洽谈区A、进门处设销控台，背景为LOGO墙。
B、在一侧开辟裱板区，放置有关楼盘介绍的展板。
C、裱板旁放置本案大模型，模型区挑空，可显得气派宽敞D、另一侧开辟洽谈区，安排三到四组开放式销售桌椅，两组私密性较强的洽谈桌椅E、安排一私密处做洗手间2、售楼处二层主要作为样板房展示区A、本案两房居多，所以用主力两房房型做样板房B、样板房周围建议做模拟绿化及景观●广告预算表本案一期总销金额约亿，广告总预算360万(约占总销金额的%)。