房地产公司成本模型
房地产全成本通用测算模型系列
房地产全成本通用测算模型系列辛苦找人要了成本数据，结果看不懂？搞不懂成本部的东西，我杂个配合！？这些成本不该我们背哈！成本到底应该怎么算？我的业绩在哪里？表哥，你的成本工作老是重复！？别人不配合得麻！老板要数据就抓狂？给你5分钟，给我稀释清楚，否则......！？。
解药：房地产成本科目的一级框架及要点科目数量不同科目名词及口径不同科目深度不同科目层级关系不同科目划分规则不同财务科目以会计法、会计准则，一级分类科目：资产、负债、所有者权益、成本、损益五大类。
成本的一级科目原则上也不能动。
成本科目：土地、前期、建安、基础设施、公共配套、开发间接稳定性强的科目土地、前期、建安、园林、管网、配套、销、管、财、税划分最乱的科目前期、政策性费用、前期工程费、配套费、不可预见费、税收用这个框架模板来梳理，把思路理清，效率优化封面LOGO、版次、编制审核审批、时间正面背面脊面风格方便查询的侧签、文字大小、版式页眉、页脚、打印排版、颜色区分、数据开放方便编辑目录自动索引、链接更新名词解释不解释口径，尽量不创新名词，不用形容词科目口径各科目的边界判断，其它的以科目树解决科目树科目划分深度、与合约规划、与考核主体、与自动计算的关系使用说明填报流程（跨表逻辑、配合先后）、填报要求（固化与灵活、不同阶段的填报深度）、提交要求（质量、时间）、各大表格的详细说明（单表公式关系）、数据加密、数据校核机制使用反馈对接部门及人员、反馈时效、反馈表述方式修订说明模板修订原因、背景、目标，修订内容权责分工收集、编制审核、审批下发考核、问题反馈、各职能口各层级分工对应到部门、到唯一负责人编制说明本次版本的背景与目标、编制依据（政策依据、技术依据、时间依据、价格依据）、编制时间项目特点项目背景、地块SWOT、重要支撑依据、项目战略目标、项目风格、项目经营目标规划指标数据来源、代征地、产品分类、指标总分关系（建筑面积、销售面积、绿化面积、计容面积、各业态拆分、分期关系）基本假设不同假设条件的变化取值，以后分享关于EXCEL强大的功能。
房地产开发企业成本偏离度模型初探
房地产开发企业成本偏离度模型初探范丰秋，侯莉颖，申万友（深圳大学管理学院，深圳518060）摘要：改革开放以来,中国房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,当前，中国房地产市场繁荣，房地产价格不断飙升，屡创新高，中央及地方政府则不断出台土地、金融、税收等政策对其进行宏观调控。
房地产开发企业在分享房地产“牛市”这块蛋糕的同时，更应从长计议应对宏观调控。
加强成本控制无疑是房地产开发企业的首选策略。
本文从房地产开发企业成本控制体系框架入手，以业务源流成本和结构源流成本为变量，通过建立成本偏离度模型，为房地产开发企业成本控制提出了一个新的思路和简易方法。
关键词：房地产；业务源流；结构源流；成本控制；偏离度0 引言中国房地产市场自1998 年复苏以来，投资额、开工面积、销售额每年均以两位数的增长率增长，仅2006年一年，全国房地产投资额达19382.46亿元人民币，同比增长21.8%，商品房的销售金额达20509.68亿元人民币，同比增长13.44%。
[1]与此同时，全国商品房销售价格也是“涨声一片”，特别是从2003年到现在，以上海市为代表的长三角地区的商品房销售价格领涨全国，以深圳市为代表的珠三角地区房价也步其后尘，持续上扬。
一时间，全国刮起了“房价暴涨”飓风。
针对增长过快的房地产市场，国家相继出台了土地、金融、税收、社会保障体系结构、产品供应结构等一系列宏观调控政策。
2003年，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2004年，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”；2005年，央行宣布取消住房贷款优惠利率，国务院出台八点意见稳定房价；2006年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士称之为国六条，国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》；2007年（截至到9月底），央行连续五次加息。
房地产企业全部成本明细
房地产企业全部成本明细及科目310个子项目,细到变态1、土地款2、大配套费3、土地出让金4、土地契税5、土地交易费拍卖手续费6、办理土地证费1、三通一平1临电工程费①红线外②红线内2临水工程费①红线外②红线内3临路工程费4填土及平整场地费5临时设施2、规划管理费3、规划设计费1咨询费2方案设计费4、施工图设计费1方案设计费2施工图设计费5、环境方案设计费1方案设计费2环境施工图设计费6、综合管网设计费7、人防费8、招投标费1招标监督服务费2代理费9、墙改费新型建筑材料专项基金10、地名费11、施工图审查费12、勘察放线费1地质勘察费2测绘费3地基测量费4人防物探费13、产权登记费14、销售许可证及面积测量费15、房屋交易手续16、分户土地登记费17、地籍地形图、核地18、合同审查费19、水泥专项基金20、环境影响评估费21、避雷检测费22、新建房屋白蚁防治费1、地基处理1桩基础工程费2桩检测费用2、住宅土建、安装1土建安装工程费土建工程费安装工程费甲控、甲供材2电梯3消防4排气通风3、工程预算编制费4、土建监理费5、沉降观测6、质量监督费7、人防设施1人防监理费2人防设施费8、变更及签证9、示范小区奖10、成品房装修11、其他外装费用四、基础设施费1、供电1工程费2小区管网2、供水1自来水工程费2水表费3、燃气4、通讯线路安装费5、电视1电视线路安装费2电视外网工程费6、智能化7、区内路灯8、环卫9、邮政10、环境工程1绿化2道路11、排水12、围墙大门13、车棚14、水面五、公共配套设施费1、区内非经营性公建1地下室及车库人防2其他区内设施3其它公共用房2、小区配套费3、公共设施维修基金房地产开发项目成本科目编号一级二级三级四级五级注释说明一、地价一土地出让金国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价二开发费国有土地使用权出让合同中列明的开发费,或者将生地变成熟地的开发投资费用;三基础设施配套费1、向政府缴纳的“大配套”费用2、接驳市政管线等设施至红线边的施工费用3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"二、拆迁费一拆迁工程费红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用,包括：地上建筑物的拆除,高压线、光缆等的迁移,排洪沟、市政管线的改道,古树的移植,文物勘探及相应费用等;二拆迁补偿费对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用三、土地办证费一土地产权登记费二购地契税三过户手续费四、其它土地费一土地中介费指以各种名义支付给土地中介方的酬劳二合作方补偿含为获得土地支付的股权转让费三其它一、调研评估费一可行性研究费项目可研阶段发生的调研费用,例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等二营销定位调研费项目营销定位阶段发生的调研费用,例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等三环境评估费委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用,例如交通、空气污染等四设计调研费项目前期概念设计阶段发生的调研费用,例如为本项目设计而出国考察的费用等五其它调研费二、设计费一设计招标补偿费指向未中标单位支付的标底费各项设计费中除设计实体费用外,应包括其相应的图纸委托审查费用二规划设计费三建筑工程设计费四立面工程设计费五环境工程设计费六专项设计费环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用七装修设计费指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等,不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费八其他设计费包括复印晒图费等小额费用三、勘探测绘费包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用,不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用;四、报建费一规划报建费为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用,以及为完成规划报建工作而发生的其他费用;二施工报建费为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用例如白蚁防治,以及为完成施工报建工作而发生的其他费用;三各项基金不可回收基金,可回收基金五、其它前期费一、临时工程一临时供水临时供水管线的接驳、铺设,以及完成该工作所必须的其他辅助工作;为项目整体服务的临时性工程,不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程;二临时排水临时排水管线的接驳、铺设,临时排水沟的修建,以及完成该工作所必须的其他辅助工作;三临时供电临时变配电设备的购置、租赁、安装,临时线路的架设,以及完成该工作所必须的其他辅助工作;四场地平整主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除,应区别于“岩土工程”中的“场地土方”;五临时设施初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用;六临时围墙按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用,包括附属的大门等设施;七临时道路为项目建设服务的临时性道路的建造费用,包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理,而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”;八其它前期工程费包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等;二、岩土工程一地基处理包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式;二土方工程基坑土方为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填场地土方为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等,应区别于“前期工程”中的“场地平整”;三支护工程基坑支护边坡支护四其它岩土工程三、基础工程一预应力管桩基础包含截桩费、验桩费如基础形式采用独立基础或者条形基础,且该基础不用于地下室工程,那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础,此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构”二人工挖孔桩基础包含桩基检测费三钻孔灌注桩基础包含桩基检测费四其它基础工程四、可售物业防水工程地下室防水防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类;1、分别按可售物业类型设置：多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等;双拼、四拼别墅归入联排别墅中;2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分,先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型;"卫生间防水屋外防水包括屋面、外墙防水,其它包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等;外墙装修外墙砖包括石材外墙涂料幕墙"1、包括外墙装饰铝扣板等2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业,其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业,将其归入独立商业的“幕墙”"装饰百叶包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗其它外墙装修装修工程大堂装修 "包括单元大门建造费用"室内装修可售物业内装修,按物业类型划分电梯厅装修电梯轿厢装修其它公共装修包括楼梯间装修,如属临时看楼通道性质,则费用归集到销售费用的“临时装修费”措施费脚手架费用模板费用规费保险费用配合费其他措施费其它土建工程二机电工程强电包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施,应区别于“供配电工程：弱电电视指单体内的预埋管及其附属设施电信自动化其它弱电工程给排水给水排水直饮水中水其它给排水空调单体内的空调通风系统,如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等电梯其它机电工程三消防工程排烟送风包括单体内消防工程消防控制消防水其他消防工程3 建安费用可售物业四栏杆工程楼梯栏杆阳台栏杆包括入户花园栏杆\其它栏杆 "1、包括防盗栏、儿童防护栏等；2、不包括楼外私家花园栏杆,其归入“室外围栏工程”"五门窗工程外立面门窗指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗,如阳台门等;包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗;防火门指公共部位防火门如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等,不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门入户门不包括单元大门其它门窗工程车库门等其他门类,不包括人防门五、配套设施一配套项目会所配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用学校幼儿园物业管理用房公共部位装修其它配套建安指不能销售的专项设施六、配套工程一供配电工程配电室土建工程小区变电站、独立配电室的土建成本,对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本应区别于“可售物业”中的“强电”变配电设备包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等低压传输包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等发电机组其它供配电二燃气工程三采暖工程热力站热力内线取暖器包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器其它采暖四有线电视包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程五电信工程包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程六网络工程包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程七人防工程八市政管线自来水干管供水二次加压"1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备2、对于独立的水泵房,其土建费用应归入本项费用中"雨、污、粪水排水包括单体外的雨、污、粪水管,以及化粪池、生化池等处理设施;其它市政管线九环保工程降噪工程包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程环保检测建筑装修气体排放检测等水池防霉垃圾处理如垃圾站等其它环保工程十智能化工程室外影音背景音乐、信息发布显示屏等包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程安防系统红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统停车场控制停车场出入电子闸门、读卡系统等其它智能化十一其他配套工程包括信报箱、小区电子灭蚊系统等七、室外工程一园林景观工程园建工程指小区硬景工程,以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私如休闲椅、遮阳伞等景观水体工程包括游泳池的土建、机电及装饰工程,及游泳池的辅助设施,如独立更衣室等绿化工程包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程,以及小区喷淋浇灌系统室外围栏工程小区围栏例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等私家花园围栏其它室外围栏包括小区保安厅等室外康乐设施小区标识工程其它园林工程二道路及灯光工程道路指车行道路,包括消防通道,以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程小区照明及泛光工程一、工程管理费一工程监理费二工程保险费三工程水电费项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用;如果售楼水电费可以拆分出来,应将其计入销售费用中的“卖场物管费”;四检验试验费包括材料检验、沉降观测等五预决算编审费六工程合同印花税七工程验线查丈费工程验收时的验线查丈八其他工程管理费二、地盘管理费一地盘工资二办公费用三福利费用四邮电通讯费五房租水电费六差旅交通费七用具购置及维修费八劳动保护费九现场看护费十折旧费用十一地盘公关费十二地盘奖罚十三其他地盘费三、增容费一燃气增容费指单独缴纳的增容费,如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用,注意此处不要重复录入;二供电增容费三供水增容费四、物业基金一、外部利息二、内部利息指华强集团系统内调用资金的资金成本一、营销费用一广告费广告发布费报纸广告包括软性文章广告和硬性广告电视广告户外广告包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等网络广告包括本广告代理费广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用二活动推广费展销会费参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用促销活动费为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等开盘活动费包括开盘时组织准备的一切相关活动费用入伙活动费包括入伙时组织准备的一切相关活动费用其它活动推广费三卖场包装费售楼处包装费售楼处设计费如会所或商业在销售期作为售楼处使用,属于永久性装修的费用不计入营销费用售楼处装修费售楼处建安费指搭建临时售楼处的建安费售楼处布置费包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用其它售楼处包装费样板房包装费样板房设计费实体样板房带装修出售后,装修部分的净值应扣减营销费用样板房装修费样板房建安费指搭建临时样板房的建安费样板房布置费包括家私、家电、饰品等费用其它样板房包装费场景包装费制作类包装费包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用;园艺类包装费包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用;临时装修费门厅、楼梯间等的临时装修费用其它场景包装费为实现销售目的而在其他方面如帮政府修市政道路等发生的建造、装修、包装等费用道具购置费模型制作费宣传片制作费包括售楼短片、效果图等的制作费用物料制作费包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用礼品制作费指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用电瓶车购买费其它道具购置费其它卖场包装费四销售管理费工资及福利费包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用卖场物管费服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等差旅费销售办公费指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用销售公关费其它销售管理费五配套设施费车辆费车辆购置费为销售而购置车辆,不再用于销售时须以净值扣除营销费用车辆租用费车辆使用费其它配套设施费公交专线、学校等其他配套引入费六咨询代理费策划咨询费就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用,以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用销售代理费中介公司代理销售发生的费用其它咨询代理费七其它营销费二、售后服务费用一售后维修费二业主索赔损失包含退楼损失三其它售后服务费三、物业补偿费用一空置物业管理费二物业管理开支补贴三物业专项补贴精品共建、会所经营、村巴运营等补贴四其它物业补偿费四、其他销售费用一售楼查丈费二销售合同印花税三产权初始登记费四销售其它费用。
房地产成本核算科目——5级设置
科目代码科目名称科目特征余额方向科目简码部门核算5003房地产开发成本一般借√500301土地成本一般借√50030101土地出让金一般借√50030102土地转让费一般借√50030103拆迁补偿费一般借√5003010301地上附属物拆除费一般借√500301030101绿化移栽一般借√500301030102构筑物拆除移位一般借√500301030103道路改道废除一般借√5003010302补偿费一般借√50030197其他土地费用一般借√5003019701土地公证费一般借√5003019702土地使用权评估一般借√5003019703契税一般借√5003019704土地交易费一般借√5003019705拍卖佣金一般借√5003019797其他一般借√50030198预估一般借√50030199转出一般借√500302前期工程费用一般借√50030201勘察费用一般借√5003020101勘察方案设计一般借√5003020102初步勘察一般借√5003020103详细勘察一般借√5003020104管线监测一般借√5003020105日照分析一般借√5003020106日照监测一般借√5003020107地形测绘费一般借√5003020108红线订界费一般借√5003020109测绘实测费一般借√5003020110规划验线测绘费一般借√5003020111预售面积测算费一般借√5003020112施工放线费一般借√5003020113竣工规划验收测绘费一般借√5003020114防雷检测费一般借√5003020115旧楼检测费一般借√5003020116结构检测费一般借√5003020117桩基检测费一般借√50030202规划设计费一般借√5003020201规划费一般借√500302020101详规编制费一般借√500302020102方案招标费一般借√500302020103方案咨询费一般借√500302020104模型及效果图的制作费一般借√5003020202设计费一般借√500302020201方案设计费一般借√500302020202扩初设计费一般借√500302020203施工图设计费一般借√5003020203专项工程设计费一般借√500302020301景观设计费（方案/施工图）一般借√500302020302外立面设计费一般借√500302020305直饮水设计费一般借√500302020306机电方案设计费一般借√500302020307节能设计费一般借√500302020308人防设计费一般借√500302020309消防论证设计一般借√500302020310管线综合费一般借√500302020311交通组织设计费一般借√500302020312旧楼加固设计费一般借√500302020313灯光工程设计一般借√500302020314钢结构设计一般借√500302020315岩土工程设计一般借√500302020316地基处理设计一般借√500302020317标识工程设计一般借√500302020318上水设计一般借√500302020319配电设计一般借√500302020320中水设计一般借√500302020321燃气设计一般借√500302020322热力设计一般借√5003020297其他一般借√500302029701可行性研究编制费一般借√500302029702市场调查费一般借√500302029703项目建设咨询费一般借√500302029704晒图费一般借√500302029705审图费一般借√500302029706样品制作费一般借√500302029707专业顾问费一般借√500302029708配套方案征询费一般借√50030203报批报建费一般借√5003020301人防费一般借√5003020302大市政配套费一般借√5003020303环境评测费一般借√5003020304散装水泥集资费一般借√5003020305白蚁防治费一般借√5003020306墙改基金一般借√5003020307招标管理费一般借√5003020308招标代理费一般借√5003020309质监费一般借√5003020310执照费一般借√5003020311审照费一般借√5003020312消防配套设施费一般借√5003020313住房所有权登记费一般借√5003020314定管费及综合交易服务费一般借√5003020315规划管理费一般借√5003020316路口开设费一般借√5003020317拆迁管理费一般借√5003020318教育补偿费一般借√50030204红线外市政工程费一般借√5003020401红线外道路一般借√5003020402红线外给水工程一般借√5003020403红线外排水(排污)工程一般借√5003020404红线外供电工程一般借√5003020405红线外燃气工程一般借√5003020408红线外通讯工程一般借√5003020409红线外电视工程一般借√50030205工程造价咨询及审价费一般借√5003020501工程造价审价费一般借√5003020502工程造价咨询费一般借√5003020503钢筋翻样审计费一般借√50030206监理费一般借√5003020601工程监理费一般借√5003020602市政监理费一般借√5003020603精装修监理费一般借√50030207七通一平一般借√5003020701临时用水一般借√5003020702临时用电一般借√5003020703临时道路一般借√5003020704临时排水、排污系统一般借√5003020705临时热力一般借√5003020706临时燃气一般借√5003020707临时通讯一般借√5003020708场地平整一般借√50030208临时设施费一般借√5003020801临时围墙、围板一般借√5003020802临时场地及设施一般借√50030209前期杂费一般借√5003020901前期物业费一般借√5003020902维修基金一般借√5003020903工程保险费一般借√5003020997其他一般借√50030298预估一般借√50030299转出一般借500303基础设施费一般借√50030301室外给水系统一般借√50030302室外排水（污）系统一般借√50030303室外供电系统一般借√5003030301高低压配电设备及安装一般借√5003030302室外强电管道及电缆铺设一般借√5003030303室外弱电管网埋设一般借√50030304室外燃气系统一般借√50030305室外采暖系统一般借√50030306增容费一般借√5003030601水增容费一般借√5003030602电增容费一般借√5003030603燃气增容费一般借√50030307园林环境工程费一般借√5003030701绿化一般借√5003030702硬质地面一般借√500303070201车行道一般借√500303070202广场、人行道一般借√500303070203黑色道路一般借√500303070204室外土建工程一般借√5003030703构筑物及小品一般借√5003030704室外环境照明一般借√5003030705泛光照明一般借√500303070701儿童游乐设施一般借√500303070702健身设施一般借√500303070703小区标识一般借√500303070704交通标识一般借√500303070705垃圾筒、座椅、阳伞等一般借√50030308围墙一般借√50030397其他基础设施费用一般借√50030398预估一般借√50030399转出一般借√500304主体建筑工程费一般借√50030401基础工程一般借√5003040101桩基工程一般借√5003040102土石方工程一般借√5003040103地基处理一般借√5003040104基坑支护工程一般借√5003040197其他一般借√50030402地下室工程一般借√50030403地上主体结构工程一般借√50030404门窗、幕墙工程一般借√5003040401外立面门窗工程一般借√5003040402幕墙工程一般借√5003040403单元门一般借√5003040404入户门一般借√5003040405车库门一般借√5003040406防火门一般借√5003040407卷帘门一般借√5003040408栏杆一般借√50030405外立面装饰一般借√5003040501外墙保温一般借√5003040502外墙涂料一般借√5003040503外墙面砖一般借√5003040504外墙石材一般借√5003040505外墙饰面板一般借√5003040506外立面装饰构架一般借√50030406公共部位装修一般借√5003040601公共部位装修工程一般借√5003040602栏杆一般借√5003040603信报箱一般借√5003040604甲供材料设备一般借√50030407户内精装修一般借√5003040701户内精装修工程一般借√5003040702卫生洁具一般借√5003040703洁具五金一般借√5003040704橱柜一般借√5003040705衣柜一般借√5003040706地板一般借√5003040707户内门一般借√5003040708石材一般借√5003040709墙地砖一般借√5003040710壁纸涂料一般借√5003040711厨房电器一般借√50030497其他土建专业分包一般借√500305主体安装工程一般借√50030501水暖电安装一般借√5003050101给排水工程一般借√5003050102电气工程一般借√5003050103采暖工程一般借√50030502电梯工程一般借√5003050201电梯设备一般借√5003050202电梯安装一般借√5003050203电梯装饰一般借√50030503消防工程一般借√50030504通风空调工程一般借√50030505燃气工程一般借√50030506人防设备及安装一般借√50030507抄表系统一般借√50030508弱电系统一般借√5003050801安防工程一般借√5003050802电话工程一般借√5003050803电视工程一般借√5003050804网络工程一般借√5003050897其他弱电工程一般借√50030509商业建筑相关设备与安装一般借√50030597其他主体安装工程一般借√50030598预估一般借√50030599转出一般借√500306公共配套设施费一般借√50030601会所一般借√5003060101基础工程一般借√5003060102主体结构及粗装修一般借√5003060103主体安装工程一般借√5003060104外立面工程一般借√5003060105装修工程一般借√50030602商业设施一般借√50030603学校、幼儿园一般借√50030604游泳池一般借√50030605运动场地一般借√50030606物业管理用房一般借√50030607设备用房一般借√50030608售楼处、样板房一般借√5003060801售楼处设计一般借√5003060802售楼处建设一般借√5003060803售楼处硬装一般借√5003060804售楼处软装一般借√5003060805样板房及实品屋设计一般借√5003060806样板房及实品屋硬装一般借√5003060807样板房及实品屋软装一般借√50030609独立地下室一般借√50030697其他配套费用一般借√50030698预估一般借√50030699转出一般借√500308财务费用一般借√50030801利息支出一般借√50030802利息收入一般借√50030805转出一般借√50030890其他一般借√5004房地产开发间接费一般借√500401现场管理费一般借√50040101职工薪酬一般借√5004010101基本工资一般借√5004010102奖金一般借√500401010201本年度奖金一般借√500401010202以前年度奖金一般借√5004010103补偿金一般借√5004010104社会保险费一般借√500401010401医疗保险一般借√500401010402基本养老保险一般借√500401010403失业保险一般借√500401010404工伤保险一般借√500401010405生育保险一般借√5004010105住房公积金一般借√50040102劳务费一般借√50040103职工福利费一般借√50040104职工教育经费一般借√50040105办公费用一般借√5004010501办公用品一般借√5004010502邮电及网络费一般借√5004010503水电煤费一般借√5004010504印刷费及刻章费一般借√5004010505办公设备修理费一般借√5004010506采暖费一般借√5004010507晒图费一般借√5004010590其他一般借√50040106低值易耗品一般借√5004010601办公家具一般借√5004010602办公耗材一般借√5004010603办公设备一般借√50040107市内交通费一般借√50040108境内差旅费一般借√50040109境外差旅费一般借√50040110交际费一般借√50040111会议费一般借√50040112专业咨询费一般借√5004011201咨询费一般借√5004011202审计费一般借√5004011203评估费一般借√5004011204律师费一般借√5004011290其他一般借√50040113运输费一般借√50040114财产保险费一般借√50040115团体费用一般借√50040116误餐费一般借√50040117董监事会费用一般借√50040118房屋租金一般借√50040119房屋维修、装修及改良一般借√50040120物业管理费一般借√50040123网络、通信费一般借√50040124高管保险费一般借√50040125设备租赁费一般借√50040126车辆费用一般借√5004012601汽油费一般借√5004012602维修费一般借√5004012603车辆保险费一般借√5004012604车辆配置与装饰一般借√5004012699其他一般借√50040127聘用人员劳务费一般借√50040128劳动保护费一般借√50040129税费一般借√5004012901车船使用税一般借√5004012902房产税一般借√5004012903土地使用税一般借√5004012904印花税一般借√5004012905残疾人保障金一般借√5004012999其他一般借√50040130预估一般借√50040131转出一般借√币种项目核算合并科目科目冻结科目类型是否计息人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√√成本人民币√√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本人民币√成本。
房地产islm模型公式
房地产islm模型公式房地产IS-LM模型是一种经济模型，用于分析房地产市场对宏观经济的影响。
它基于两个关键的经济学理论，即投资储蓄平衡（IS）和货币市场（LM）。
IS曲线表示投资和储蓄之间的平衡关系。
它显示了不同利率下投资和储蓄支出的组合。
高利率会降低投资支出，因为成本较高可能使项目不那么有吸引力。
另一方面，较低的利率会增加投资，并促进经济增长。
LM曲线代表货币市场的平衡，显示了货币供应和货币需求之间的关系。
它是利率和实际货币供应量之间的关系。
较高的利率会降低货币需求，因为借款成本较高。
与此相反，较低的利率会提高货币需求，因为借款成本较低。
货币供应量由央行通过货币政策来控制。
通过将IS曲线和LM曲线结合在一起，我们可以获得房地产IS-LM模型。
该模型能够帮助我们了解房地产市场对整个经济的影响。
比如，如果房地产市场出现泡沫，导致高房价和高杠杆，这将导致IS曲线向左移动，即投资支出减少，从而降低了经济增长。
央行可以通过减少货币供应量和提高利率来应对这种情况，以达到恢复平衡的目的。
在实际应用中，房地产IS-LM模型可以帮助政策制定者更好地理解房地产市场对经济的影响，并采取相应的政策措施。
这些政策可能包括调整利率、控制货币供应和采取宏观审慎政策来稳定房地产市场和整个经济。
房地产IS-LM模型提供了一个框架，用于分析房地产市场对宏观经济的影响。
它结合了投资储蓄平衡和货币市场平衡的理论，可以帮助我们理解房地产市场如何影响经济增长，并指导政策制定。
地产成本组成模型
地产成本组成模型是指将房地产项目的成本按照一定的分类标准进行划分，从而形成一个完整的成本体系。
房地产项目的成本组成模型主要包括以下几个部分：
1. 土地获取成本：主要包括土地购买价、拆迁补偿成本、契税等。
2. 前期工程费：主要包括勘测丈量费、规划设计费、报批报建费用、三通一平等。
3. 建筑安装工程费：主要包括主体建筑及安装工程费、公共部位装修、门窗工程、安装工程等。
4. 红线内配套费用：主要包括水、电、气、热工程、智能化工程、园林景观、市政工程等。
5. 土地开发费用：主要包括管理费、销售费用、财务费用等。
6. 设计相关费用：主要包括规划设计、施工图设计、景观设计费、精装设计、装配式设计、BIM设计等。
7. 施工监理费：主要包括施工监理、质量检测、安全监测等。
8. 销售及推广费用：主要包括广告宣传、营销策划、销售代理等。
9. 运营管理费用：主要包括物业管理、maintenance & repair 等。
10. 其他费用：主要包括税费、保险、运输、仓储等。
模型1：房地产相关企业的盈利模式划分为六大盈利模式
模型1：房地产相关企业的盈利模式划分为六大盈利模式
注：分类标准，根据期主要盈利来源所处价值链的不同环节分类。
模型2：房地产经营模式矩阵模型
（五种房地产企业的经营模式分类，核心指标是经营区域和运作手法）
单个地块
多个地块
区域开发
跨区域开发
专业化
规模化
品牌化
经营区域
运作手法
模型3：产品竞争力模型一模型4：产品竞争力模型二
模型5：价格策略
1、“高开低走”价格策略下的产品投放
2、“低开高走”价格策略下的产品投放
3、“平稳推进”价格策略下的产品投放
4、“波浪螺旋上升”价格策略下的产品投放。
房地产开发阶段及相关成本费用
房地产开发阶段及相关成本费用引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及到多个阶段和各种成本费用。
本文将介绍房地产开发的主要阶段，并详细探讨每个阶段的相关成本费用。
1. 项目策划阶段在房地产开发的初期阶段，项目策划是至关重要的一步。
在这个阶段，开发商需要进行市场调研、规划设计和可行性研究，以确定项目的可行性和潜在收益。
策划阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•市场调研费用：开发商需要雇佣专业的市场调研团队来进行综合市场调查和分析，以确定项目发展的方向和策略。
这些费用通常包括收集市场数据、调查房地产市场趋势和竞争对手分析等。
•规划设计费用：开发商需要聘请设计师和规划师来进行项目的规划和设计工作。
这些费用通常包括项目概念设计、土地规划和建筑设计等。
•可行性研究费用：开发商需要进行项目的可行性研究，包括土地评估、环境评估和财务分析等。
这些费用通常包括土地评估报告、环境影响评估报告和财务模型等。
2. 土地获取阶段在项目策划阶段确定项目的可行性后，开发商需要购买土地来进行房地产开发。
土地获取阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•土地购置费用：开发商需要支付土地的购买费用。
这些费用通常包括土地转让费、土地过户费和土地增值税等。
•土地开发准备费用：在土地获取后，开发商需要进行土地开发的准备工作，包括土地平整、道路修建和供水供电等。
这些费用通常包括土地整理费、土地平整费和基础设施建设费等。
3. 建设与施工阶段建设与施工阶段是房地产开发的关键阶段。
在这个阶段，开发商需要按照项目规划和设计进行建设和施工工作。
建设与施工阶段的成本费用主要包括以下几个方面：•施工成本：开发商需要支付施工队伍的劳务费用和材料费用。
这些费用通常包括施工队伍的工资、建筑材料的采购和运输等。
•建筑许可费用：开发商需要向相关政府部门申请建筑许可，并支付相应的建筑许可费用。
•建筑保险费用：开发商需要购买建筑保险来保护项目免受自然灾害和意外事故的损失。
4. 销售与市场营销阶段销售与市场营销阶段是房地产开发的最后一个阶段。
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底商 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
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车库 #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
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成本分摊（国际财务报告准则IFRS)
注：在粉色框内填入基础数据，不适用的项目可删除 序号 建筑类型
独栋
叠院高层公寓 Nhomakorabea1
占地面积及比例
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2
可租售面积及比例
土地费 3
土地单方 前期工程费 4 前期单方 配套设施费 5 配套单方 基础设施费 6 基础设施单方 建安装修工程费 7 建安单方 工程相关费 8 工程相关单方 环境景观工程费 9 景观单方 销售设施建造费 10 销售设施修建费单方 不可预见费（含工程后续成本） 11 不可预见费（含工程后续成本）单方 小计（万元） 12 开发成本单方（元/平米） 开发间接费 13 开发间接费单方 利息资本化 14 利息资本化单方 合计 15 合计单方（元/平米）
小计 -
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