2011新“国八条”影响及应对建
新国八条政策解读
新国八条政策解析一、出台背景 (1)1. 社会经济 (1)2. 土地市场 (1)3. 房地产市场 (2)二、新政解读 (4)1. 进一步落实地方政府责任 (5)2. 加大保障性安居工程建设力度 (5)3. 调整完善相关税收政策，加强税收征管 (6)4. 强化差别化住房信贷政策 (6)5. 严格住房用地供应管理 (6)6. 合理引导住房需求 (7)7. 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 (8)8. 坚持和强化舆论引导 (8)三、市场反应 (9)1. 房介电话大增购房者多观望 (9)2. 银行房贷新政细则正抓紧制定 (9)3. 二套房贷首付上调至六成专家:影响范围有限 (10)4. 博客评论 (10)四、后市影响 (12)1. 观点一：调控的目的 (12)2. 观点二：楼市是否有大跌可能 (12)3. 观点三：对楼市影响有多大 (13)4. 观点四：业内观点 (14)五、成都楼市限购令出台（2.15） (15)1. 进一步加大保障性住房建设力度 (15)1) 按需建设，确保保障性住房供应 (15)2) 提高住房保障标准，扩大住房保障范围 (16)3) 加强监管，确保住房保障公平公正 (16)2. 进一步落实房地产市场调控措施 (16)1) 努力实现新建住房价格控制目标 (16)2) 进一步强化房地产市场管理和监督检查 (17)3) 暂时实行住房限购政策 (18)六、展望2011年 (19)一、出台背景1.社会经济中长期经济任务：布局十二五，抑制楼市过热以强壮实体经济2010年经济增速好于预期，经济转型逼切性提高：2010年GDP增长10.3%，好于市场预期。
随着经济基础的进一步夯实，国内进行经济转型的逼切性提高。
经济转型需要抑制楼市过快增长，引导资金重回实体：2011年是‚十二五‛的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。
一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金‚弃实体入楼市‛，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。
“新八条”对房地产业的影响
“新八条”对房地产业的影响【摘要】“新八条”出台背景及对相关各方的影响【关键词】新政策稳定房价一、“新八条”出台2010年房地产市场经历了三轮严厉政策调控，但并未能阻止房价上涨的步伐。
自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
2011年1月26日，国务院常务委员会再度推出八条房地产市场调控措施，要求强化差别化住房信贷政等对贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，会议确定的相关政策措施，简称“新国八条”。
目前，房地产开发投资保持平稳增长，商品房建设规模继续扩大，销售增速趋于平稳，但新开工面积增速同比大幅回落。
二、”新八条”对相关各方的影响1、对购房者：调控得到认可，投资预期有所改变“新八条”发出的讯号是：国家正在合理、有序地促进房地产市场的发展，让消费者和开发商都对房市充满信心和力量，刺激市场使得市场复苏。
具体来看：价格趋稳有利于自住型需求的释放，也促使其理性消费；改善型需求的成本（包括首付款和利率要求）大大增加，必然影响到需求的释放；投资投机性购房者将不再期待房价像以往一样几年翻番，投资收益的不可预见性增加。
对于淮南来说，房价在全国乃至安徽省都不算是高的，而淮南百姓的人均收入在全省是前五名的，淮南百姓对楼市的信心本来就比较稳定。
此次调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。
另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险，抑制投资投机性需求的释放。
新国八条应对政策分析及应对策略
新国八条应对政策分析及应对策略政策分析解读：政策一：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标解读：本细则相较之前政策有所突破，比较直接的给出了不同地区房价涨幅的合理范围。
而其参考指标则主要依据“地区的GDP、可支配收入、支付能力”，就上海而言，按照上海十二五规划，未来五年上海GDP年均增长8%来判断，在不考虑货币发行和通胀因素的情况下，至少房价年均增长8%是完全可以接受的。
具体来看，宏观上来说，因其与“问责机制”挂钩，或将可以增强政府对不同地区房价走势的把握，对房价控制目标涨幅过高的地区进行控制，一定程度上遏制房价出现非理性过快上涨。
对于开发商而言，在年度价格控制目标出来以后，其开发项目新开上市的产品价格策略必会受到一定的影响，而在更大程度表现为价格预期下调。
就购房者来说，或将稳定其对于未来房价走势的预期，一定程度上缓解观望情绪，促进其下定成交。
政策二：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍解读：相较之前的政策，二套房首付比例从不低于50%上调至60%，房贷进一步收紧必然会增加购房的成本，对市场需求一定会产生消极影响。
其影响分两个层面，第一是实际层面，即由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房，第二是心理层面，由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房。
两个层面的影响共同作用下，市场可能出现销量下滑。
而是否能够促动房价下调，则需要视销量下降的程度而定。
然而，二套房的信贷收紧在控制投资投机的同时，也或将误伤普通的改善型购房需求，甚至于改善型需求的受伤程度远高于投资投机型需求。
由于投资投机购房的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内。
而普通的改善型需求，完全是自住性的购房，他们支付能力相对较弱，此番增加到了60%，又将搁置部分此类住房需求的购置计划。
房地产新国八条解读报告
合纵联行/2011.1.27新国八条解读一、【1．26新国八条内容】1、政府必须公布新建住房价格控制目标２０１１年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
2、加强保障住房管理，增加公共租赁住房加大保障性安居工程建设力度。
各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。
3、购房不足5年转让，按销售价全额征税调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足５年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。
4、提高第二套住房放贷首付和利率强化差别化住房信贷政策。
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍5、商品房用地供应量不低于前2年平均供应量今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前２年年均实际供应量。
大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。
加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。
对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。
依法查处非法转让土地使用权行为。
拥有2套房的家庭，不得在本地再购房各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
原则上对已有１套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购１套住房；对已拥有２套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
2011年2月16日京版“新国八条”—“京十五条”有关解读
2011年2月16日京版“新国八条”—“京十五条”有关解读京版“新国八条”有关解读京版“国八条”细则要求公积金二套房首付60% (2)北京新国八条细则出狠招外地人购房须5年纳税 (6)“京十五条”严促楼市回归理性楼市或降温 (9)北京楼市调控新政被认为是“最严”限 (12)北京出最严限购令楼市购买力预计减三成 (12)北京出台房地产调控新规执行不力将被问责 (14)京版楼市调控直击投资、投机四大要害 (15)京版“国八条”细则要求公积金二套房首付60%2011年02月17日 07:19 来源：京华时报楼市新政新“国八条”的楼市调控细则要求，各金融机构要切实执行差别化住房信贷政策。
同时，通过税收金融监管措施，合理引导住房需求，有效遏制投资投机性购房。
提高二套房首付比及利率>>解读·借款压力增大新政出台前，本市公积金二套房首付比例为50%。
但此次细则中明确提出，公积金二套房贷款需严格执行首付60%，利率1.1倍的政策，这也使得目前实际操作执行的公积金二套房首付50%不复存在。
对于使用公积金贷款购买第二套房产的借款人来说，前期压力会增大不少，又将会导致一部分人群的贷款观望。
据“伟嘉安捷”统计，目前使用公积金贷款的借款人占总贷款人群的四成左右，首付提高后至少有两成人群会受影响。
公积金贷款与商贷就二套房贷款首付和利率调整一致后，以80万20年为例，购买二套房贷款公积金与商贷相比，月供能够节省1070.29元，其优势还是较为明显的。
但需要注意的是公积金有贷款上限额度的限制，目前仍为80万，借款人贷款时需考虑清楚。
另外，北京市房协副秘书长陈志解读说，根据细则表述，如果新政出台后，市场量价仍然过于活跃，甚至过快上涨，中国人民银行营业管理部可根据房地产市场情况，提高二套房首付比例，以及贷款利率倍数。
各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭，要切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
杭州“国八条”细则影响及市场预判
解读：无期限全面限购，规定2套以上当地居民、1套以上非当地居民以及无法提供证明的非当地居民，
将直接限购，无疑会对楼市需求构成打击，同时也会影响到开发商的拿地、销售节点的控制。
3、二套房首付款及利率
商业贷款及公积金贷款购买二套房，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利 率的1.1倍。
解读：贷款利率增加一成，提高了二套房购入门椹及持有成本，加大了投资客的资金压力，对自住改
•
144-180方中等户型去化差，销售难度高，未来最难销售；
•
180方以上大户型去化差，销售难度高，未来难销。
对物业的影响
新政催走住宅投资客，商业地产面临重大发展机会！
2、对酒店式公寓的影响
由于类住宅性质，可能暂时作为住宅替代品
✓变相受益：住宅投资门椹被卡，不受政策限制，与住宅相似的首付，将使宜商宜住的酒店式公寓可能成为投资客 新的投资替代品，一定程度上可激发酒店式公寓销售的热度。 ✓面积段影响：酒店式公寓小户型的特征注定将分流住宅市场中小投资客的关注。
4、对商业的影响
住宅市场挤出客，有投资转向可能
✓协同受益：住宅市场的资金转向涌入也将为商业市场注入新鲜血液，市场将更为活跃； ✓面积段影响：由于商业面积大小不等，因此将对原有住宅各类型投资客都有分流作用。
报告目录
1
“国八条”细则解读
2
对客户的影响
3
对物业的影响
4
市场预判
市场预判
政策效应一般需5-8个月消化，但本次调控力度极大，持续时间不定， 预计11年5-8月份政策效应将逐步减弱，将迎来较好的上市时机！
对客户的影响
门椹限制：想买的买不了，可买的不一定买！
3、对二次改善者的影响
新国八条对房地产市场的影响分析
12月：全国二手住宅市场成交明显回暖
12月开始，全国二手楼市同样迎来一波回暖行情，成交量比11月 普遍有较大回升
全国各地楼市成交均价依然上涨
22467
24141
自12月开始主要城市商品住宅价格环比上涨 部分下跌城市主要受成交影响结构性下降
北京：12月北京房价继续呈现上升态势
部分城市陆续公布地方版“国八条”细则
上海出台9条调控细则落实“国八条”：
– 对不能提供两年内1年以上纳税证明的禁止买房。严格查处非法转让土地使用权的行为； – 对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同
约定的土地开发项目。
北京针对“国八条”，出台15条调控细则： – 建立和完善基本住房制度，逐步形成符合首都实际的保障性住房体系和商品住 房体系。加快实施保障性安居工程，“十二五”期间全市计划建设、收购各类 保障性住房100万套，比“十一五”翻一番，全面实现住有所居目标 。大力发 展公共租赁住房，不断改善保障性住房的供给结构。 – 实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将 项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务 部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预 征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。 – 对无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得 税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
当前经济环境：紧缩流动性与抑制楼市并举，以控制经济、 通胀双热
图
经济活跃度： 通胀水平：
例
存款准备金率：
利率：
楼市政策：
过热 过热
偏热 偏热
2011年“国八条”政策解读
2011年“国八条”政策解读一政策事件交易数据显示，2010年12 月份开始，一线城市的房价又开始重新上涨。
为此，国务院总理温家宝26 日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作，会议确定了八条政策措施。
二内容及评价1.调控基调（1）政府对楼市调控态度已转向“使房价回到合理水平”在房价上涨势头已经得到“初步遏制”的背景之下，依然要“巩固和扩大”调控成果，即意味着房价上涨放缓的结果并不足够。
本次调控是在今年新房供给增长，楼市需求自然性回落，房产税出台在即，各地限购政策进一步铺开的背景下超预期出台，意味着中央政府对楼市调控的目标已经从“抑制房价过快上涨”转移至“使得房价回到合理水平上”。
即必然要让房价在2011 年出现一定程度的调整，才算真正达到调控目标。
（2）稳健是宏观调控的基调，控需求依然是短期内的调控重点本届政府的执政理念更加趋向“以人为本，执政为民”，体现在宏观调控基调上便是相对“稳健”和“保守”，不会对整体经济结构作出根本性改变，针对房地产行业的调控重点是“治标”，即抑制过旺需求、控制房价。
2010-2011年已有的四次调控思路来看，政策内容未能跳出现有“八条”的范围，只是在具体执行措施方面逐步严格、细化，并依靠“问责制”的深入来保障政策的顺利落实。
由此看出，在保障性住房形成有效供应、市场供求得到根本改善前，抑制需求的调控基调难有根本放松。
2.要点解读3.影响分析（1）供应方面：强调加强保障房建设、加大土地供应，并提出了量化指标加强保障房建设、加大土地供应是政府在2010 年的两大关键性政策转变，2011年政策的突出变化是，对这两个关键内容赋予量化指标，明确地方政府执行过程中的目标和责任。
前者改善市场供给结构，后者扩大住房供给能力、平抑高地价和高房价，两项并举对于促进市场长期健康发展可起到至关重要的作用，有助于稳定长期预期，但短期对市场的影响力有限。
国八条
“国八条”政策效应有不确定性2011年03月12日14:45经济观察报汪利娜（作者为中国社会科学院经济研究所研究员）近年来房价上涨过快，使得买房难成为众所瞩目的焦点问题。
2011年1月26日温家宝总理主持召开国务院常务会议后新版“国八条”出台，自2010年4月至今，调控政策出台的频率与力度前所未有，政策的取向和效应更是备受国内外的关注。
与以往简单稳定房价的调控政策有所不同，此次“国八条”的政策取向是商品房市场调控与保障性住房建设两手抓住，且两手都要硬，这是我国住房政策的一个重大转变，也是对住房保障丰富内涵再认识和落实的具体体现。
市场与保障，谁也离不了谁许多人认为住房“双轨制”就是保障归保障，市场归市场，两者可以分道扬镳。
其实，保障性住房和商品住房虽然服务的对象不同、供给方式不同，但也不是泾渭分明，互不关联。
保障性住房与商品住房两者是对立统一、相互转化或互为补充的。
事实上，住宅市场的商品房价格越高，居民可支付的商品住房越少，对政府直接供给的保障性住房的需求越大，政府的负担越重；土地市场和住宅市场越规范，商品房价格越合理，可支付性越高，保障性住房的需求越小，政府负担越轻。
因此，中国在推进住房保障中，抑制高房价、低密度的别墅和一户多套住房是中国现阶段或城市化没完结前的现实选择。
在土地有限和供给既定的情况下，高档房、别墅开发建设越多，中低价位的商品住房和保障性住房可占用的土地相对减少，因此，保障性住房与商品房两者不可顾此失彼。
在商品房与住房保障之间，需要有序的结构安排，各国的住房政策理论和实践表明：住房保障就是住房领域的社会保障，是政府为弥补市场“失灵”，通过运用经济、行政和法律手段，为保障满足全体国民的基本住房需求所做出的多种制度安排。
但这并不意味着政府可以“大包大揽”，针对不同的收入群体，政府履行责任的方式应有所不同，“高端有市场、中端有扶持、低端有救助”。
需要指出的是政府住房保障责任应止于基本住房需求，改善性住房需求则主要靠市场。
时事政治案例大赛--新国八条分析
---之新国八条
队名：非常4+1 队长： 队员： 讲解员:
目录
❖ 一、案例：新国八条 ❖ 二、政府出台政策的背景 ❖ 三、案列分析 ❖ 四、新国八条颁布前后房价对比 ❖ 五、新国八条之后相关信息 ❖ 六、我们的观点及总结
一、案例介绍
2011年1月26日公布楼市最新政策“新国八条” 具体内容： 一、进一步落实地方政府责任。 二、加大保障性安居工程建设力度 三、完善相关税收政策，加强税收征管 四、强化差别化住房信贷政策 五、严格住房用地供应管理。 六、合理引导住房需求。 七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 八、坚持和强化舆论引导
开发商开始自买自卖，通过假按揭
来套现。
二、政府出台新国八条政策的背景
国八条：主要是稳定房价，比较单纯的关注房价问题
国四条：主要是遏制房价过快上涨，房地产政策正式
国八条2005年
国六条 2006年
从“保增长”转型为“调结构，压房价，抑投机”。 新国八条：主要是房价的合理回归，进一步加强和改
善房地产市场调控，稳定市场预期。
三、案列分析
A、解读案例条列 ❖ 强化差别化住房信贷政策。
分析：调控再次加强对投资及投机购房者的控制，特别 是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷 款不到4成，有效的抑制了投机购房，而且避免了金融机构 的风险。
❖ 合理引导住房需求。
分析：省会城市户籍家庭第三套房停购，非户籍家庭 第二套房停购。
四、新国八条出台前后对比
四、新国八条出台前后对比
2010与2012房价同比
五、新国八条之后相关信息
❖ 2011年12月中央经济工作 会议：“稳重求进”成为 2012宏观调控的总基调。 坚持房地产政策不动摇， 促进房价合理回归。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
新政观察 [研究RESEACH ]合富辉煌(中国)山东公司 市场研究部 新“国八条”影响及应对建议目录一、新“国八条”政策解析 (3)1、新政思路：逻辑思路清晰 (3)2、新政亮点：行政直接干预价格 (3)3、问责可操作性加强 (3)4、抑制需求差异化加强 (4)5、突出强调放大供给 (4)二、新“国八条”对整体市场的影响 (4)1、空间格局：加速三四线城市布局 (4)2、运营模式：高周转企业冲击小 (5)3、市场形态：央企洗牌，专注三四线企业超车 (5)4、产品结构：刚需高端受益、改善型压力大 (5)5、未来预期：量平价稳 (5)三、新政下省内不同类型项目的影响 (6)1、省内二线城市(青岛)高端住宅 (6)2、省会城市(济南)中心区高端住宅 (6)3、二线城市(济南)中高端享受型产品 (8)4、二线城市(济南)中端住宅 (9)5、省内三线城市高端住宅 (9)6、小结：二线城市中高端住宅受冲击最大 (10)四、措施建议 (11)1、营销策略： (11)2、产品策略： (11)3、企业战略： (11)附新“国八条”内容及分析 (13)国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。
会议指出，自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。
为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。
会议确定了新的“国八条”政策措施。
一、新“国八条”政策解析1、新政思路：逻辑思路清晰此轮“国八条”新政采用行政手段全面强化限购，限制过多资金购置房产，继续压制需求，包括改善需求；采用行政手段继续加大商品住宅用地投放，加大保障房建设，以期望尽快增加供给，逆转供需关系；采用行政手段严格土地价格控制，阻断房价高，地价高，房价更高的循环链。
2、新政亮点：行政直接干预价格首次全面行政化干预房价调控。
第一次提出要地方政府制定新建住房价格控制目标，要求地方政府给出一个明确的答案，地方政府的责任更加明确。
近几年，房地产调控中多次提及使房价保持在一个合理水平，实际上从中央到地方均无衡量标准，难以评定调控房价的效果了。
此条政策或将（1）明确房价涨幅；（2）明确房价水平；（3）明确房价收入比（如近期重庆市提出本市家庭收入6、7年可以买房）。
参照系的建立，将利于地方政府真正意义上控制房价，与上轮调控相比，此次新政的政策的力度更大、范围更广。
3、问责可操作性加强文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围。
新“国八条”将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标，“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”“保障性安居工程目标任务”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。
4、抑制需求差异化加强文件明确“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税”、“家庭二套房首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”、“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。
与以往相比，房地产市场的自住或自住兼投资的普通住宅购房者购房不超过5年的，转让住房也将全额征收营业税；对于改善性需求，二套房首付再次提升10个百分点，将更加苦不堪言；明确要求热点城市执行限购，在一线城市全面限购后，投资客往二三线城市转移的步伐将被打乱。
5、突出强调放大供给文件提出“各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源”、“可以把建制镇纳入住房保障工作范围”、“商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”、“大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地”。
新“国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源。
除此之外，土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨。
二、新“国八条”对整体市场的影响1、空间格局：加速三四线城市布局新“国八条”政策的出台，将加速房地产企业向受政策影响相对小的三四线战略布局的进程，青岛、济南将再度迎来成熟品牌房企的强势竞争，山东省内临沂等三四线地市也相继有万科、龙湖、金地等大型房企进入，2011年济南等二三线城市的房地产行业集中度将继续上升，资金、产品及营销上的竞争将日趋激烈；2、运营模式：高周转企业冲击小面对新“国八条”政策的严厉调控，原有的市场空间变小，后市不确定性增大，多数企业降低土地储备，在项目操作中减小每期开发量，打散开发及推案节奏，将原来的大规模运拆分为快节奏、高频率的高周转模式，在政策和市场发生变化的情况下，留有更多底牌及时调整。
未来秉承灵活的定价、推盘策略的告诉周转企业将表现出更强的抗压性。
3、市场形态：央企洗牌，专注三四线企业超车市场调整期内，开发企业之间的竞争将更依赖于资金的充裕程度。
央企凭借雄厚的资金实力和强大的融资能力有望借机发力，收购、兼并项目从而对整个行业格局进行重新洗牌，而长期专注于三四线城市的中型开发企业也有望从调控中获益，凭借较为稳定的现金流实现规模的快速扩张。
4、产品结构：刚需高端受益、改善型压力大随着此轮新政及“限购令”细则的出台，限购令指向的改善型客群购房将被抑制，此部分客群在山东省内较多城市为主力客群，“限购令”的出台将对市场成交结构及未来产品开发产生一定影响；而“限购令”之下刚性需求产品、高端产品将相对受益，首置客群不在调控范围之内，部分首改客群将选择一步到位的终端置业。
5、未来预期：量平价稳本次“国八条”最终调控效果的影响如何，在很大程度上取决于地方政府的执行力和市场需求对政策的适应力。
各地对于政策的执行力、购房者对政策的消化能力、以及严重的通胀预期，仍将对未来房价形成有力支撑。
三、新政下省内不同类型项目的影响1、省内二线城市(青岛)高端住宅图3-1 青岛典型中高端住宅成交结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库⏹首改占六成比例，首付承受力成关键从青岛高端住宅的典型个案来看，首次改善型客群为其主力客群，占整体成交的60%，而贷款客群也占六成以上比例，因此，“二套房贷不低于60%，不低于基准利率1.1倍”将对项目产生较大冲击，如何解决主力客群的首付成为项目新政环境下面对的首要问题。
⏹二套以内占九成，三套限购影响小从项目成交结构看，首次置业和首次改善置业的客群共占项目整体成交的90%，三套购房占比仅10%，因此，三套房限购对此类项目的影响相对较小。
2、省会城市(济南)中心区高端住宅⏹首次与二套比例相当，构成主力客群图3-2-1 济南中心区高端住宅成交结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库根据对济南中心区高端住宅典型项目成交结构的统计，首次置业和二次置业客户比例接近，二者共同构成项目主力客群，二套房首付款比例的提高也将对此类项目形成明显影响；三套及以上置业占比不足两成，三套限购政策对此类项目冲击小。
投资客群占比相对小，营业税调整冲击弱图3-2-2 济南中心区高端住宅需求结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库此类项目成交客群中，具投资需求的客群占21.8%，近八成客群仍然以自主需求为主，“五年内营业税基数按照全额征收”的政策预计对此类项目影响较小。
3、二线城市(济南)中高端享受型产品图3-3-1 济南中高端享受型产品成交结构图3-3-2 济南中高端享受型项目付款方式数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库 此类项目受冲击最大：二套及以上占比大，贷款比例高从上图可议看出，二线城市中高端享受型住宅为此轮新政中最大的受伤者：首次置业客群占比低，仅有10%，二次以上购房占比高达90%，其中三套及以上过30%。
此客群结构将受到限购及增加首付的双重压力，政策冲击明显。
4、二线城市(济南)中端住宅首置客群占比高，受新政冲击相对小图3-4-1 济南中端住宅成交结构数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库从上图可议看出，中端产品首次置业客群占比最高，达46.6%，首置与首改客群超过项目80%比例，与其他项目相比，此类项目受本轮新政影响相对较小。
5、省内三线城市高端住宅图3-5-1 省内三线城市高端住宅成交结构图3-5-2 省内三线城市高端住宅付款方式数据来源：合富辉煌(中国)山东公司数据库 二次置业贷款购房为主力客群，受城市执行力度左右此类项目主力客群为二次置业、其次为首次置业客群，分别占整体成交的50.3%和29.7%。
银行贷款比例较高，达72.1，其中60%为二次置业贷款。
根据长期监测，三线城市对于新政的执行上力度相对较弱，因此，三线城市项目受新政影响程度将取决于地方政府的执行力度。
6、小结：二线城市中高端住宅受冲击最大根据对山东省内不同类型项目成交客群结构及付款方式的统计，二线城市中高端住宅首改及三次以上客群占比高、贷款客户占比高，新政出台后将受较大冲击；二线城市中端住宅以首置及首改客群为主力客群，未来将有较强抗风险能力。
四、措施建议1、营销策略：(1)、通过销售策略，延长备案时间至调控期外采用合理销售策略，将合同备案时间延长至政策期外，同时保证购房者的置业安全和置业信心，通过交易环节与调控期的错位避免新政冲击。
(2)、营销推广上，针对中层置业客群强化宣传，坚定其置业选择和决心受购房数量限制，部分中端置业或是改善性需求的购房者选择将更加谨慎，甚至采取观望态度。
针对摇摆于买与不买之间的客户可适当增大宣传力度，淡化限购令对其造成的心理冲击，为未来反弹蓄力。
2、产品策略：(1)、根据政策调整产品结构此轮新政对改善型需求打压明显，刚需客群受影响相对较小。
在此调控环境下，建议增加面向首置客群的刚需产品，减少改善型置业产品，通过产品线的调整符合新政环境下的市场需求结构。
(2)、提高产品品质，增强抗风险力从全国各城市成交情况看，限购令后，部分有实力的改善型购房者选择一步到位。
产品品质高、地段稀缺、有特色的高端产品成为高收入购房者的首先选择。
因此，做足产品品质、提高附加值、拉升项目档次，适当缩减小户型产品比例，可在一定程度上增加项目抗风险能力。
3、企业战略：(1)、加强市场走势波动节点的判断，市场机会面前快速有供应从2010年各项目、各房企的市场成果来看，踏准市场节点比做好产品更重要。
合富辉煌监测，2010年某房地产集团错过了一季度市场行情，在较好行情下缺乏供应。
新政下应加强专业判断能力，根据市场节点知道项目开发节奏，保证在市场调整期内快速有效的增加供应，这是当前市场环境下的生存战略。