合肥市新慧金水岸项目定位报告

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合肥各区域规划汇总谁才是合肥未来发展最好的区域

合肥各区域规划汇总谁才是合肥未来发展最好的区域厉害了！合肥东部新中心建设全部启动国家级滨湖新区争取尽早获批肥西县打造城西南公共服务中心中央商务区将成合肥“陆家嘴”……未来的合肥燃爆了！我爱铺网讯合肥到底是几线城市？这个问题一直困扰着大家，有人说合肥是二线城市，也有人说合肥是准一线城市……可是爱铺君看完合肥各区的规划，管它是一线还是二线，反正未来合肥发展要燃爆了！瑶海区东部新中心建设全面启动如今的瑶海区再也不是那个机器轰鸣的老工业区，伴随着合肥东部新中心的起航，地铁等交通路网的全面完善，城中村、危旧房的改造，瑶海区正在实现产业转型和老工业城区的全面复兴。

合肥东部新中心规划于2016年1月正式提出，合肥将再添地标级区域。

合肥东部新中心核心区9.4平方公里位于瑶海。

作为“大湖名城、创新高地”的东部桥头堡，它将是沪宁合发展轴和合巢芜杭发展轴最为重要的发展承接区域。

该设计方案以“一个活力中心、四条生长廊道、多维生活网络”为总体框架。

合肥东部新中心概念规划暨核心区城市设计是以瑶海老工业区为核心，横跨瑶海、包河、肥东“两区一县”，总规划区域总面积34.1平方公里，包括瑶海区内17.7平方公里，包河区内10.1平方公里，肥东县6.3平方公里。

合肥东部都是最为重要的发展承接区域，建成后将与老城区、政务文化新区、高铁南站区、滨湖新区等构成合肥市主城区“钻石形”主中心体系。

2017年，瑶海区继续配合完善交通网络，打通南北主动脉，畅通支路微循环，保障市级重点工程，推动贯穿马合钢区域的轨道交通6号线建设，与1、2、3、4号线形成轨道交通网络。

未来五年，瑶海将拥有1、2、3、4、6共五条地铁，是全市地铁线数量最多的城区。

肥西县打造城西南公共服务中心《肥西县社会公共服务设施专项规划(2017~2030年)》基本敲定，围绕产城融合示范区核心区，打造合肥主城区西南公共服务中心，辐射整个西南组团。

肥西本次规划范围为合肥主城肥西片区，包括肥西县上派镇、桃花镇、紫蓬镇、花岗镇、丰乐镇、严店镇等地区，总面积约264平方公里。

董中、刘正芬民间借贷纠纷二审民事判决书

董中、刘正芬民间借贷纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷借款合同纠纷民间借贷纠纷【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审结日期】2020.01.09【案件字号】(2019)皖01民终10364号【审理程序】二审【审理法官】佘敦华王雷王政文【审理法官】佘敦华王雷王政文【文书类型】判决书【当事人】董中;刘正芬;李玲【当事人】董中刘正芬李玲【当事人-个人】董中刘正芬李玲【代理律师/律所】某某安徽金亚太律师事务所;姜雪安徽金亚太律师事务所;杨德莉安徽徽商律师事务所;程莉莉安徽徽商律师事务所【代理律师/律所】某某安徽金亚太律师事务所姜雪安徽金亚太律师事务所杨德莉安徽徽商律师事务所程莉莉安徽徽商律师事务所【代理律师】某某姜雪杨德莉程莉莉【代理律所】安徽金亚太律师事务所安徽徽商律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】董中【被告】刘正芬;李玲【本院观点】本案二审各方当事人争议的焦点为：案涉债务是否属于董中、李玲夫妻关系存续期间的共同债务。

【权责关键词】追认撤销合同合同约定证人证言证据不足自认新证据关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求简易程序缺席判决维持原判发回重审申请再审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点为：案涉债务是否属于董中、李玲夫妻关系存续期间的共同债务。

依照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》的规定，夫妻共同债务一般包括以下情形：1.夫妻双方共同签字或其他基于双方共同意思表示所负债务；2.夫妻一方以个人名义为家庭日常生活所需所负债务；3.超出家庭日常生活所需，但有证据能够证明用于夫妻共同生活、共同生产经营的债务。

就本案所涉的李玲向刘正芬的七笔借款而言，首先，案涉借款发生于2012年-2015年间，时间跨度较长，除一笔37000元的借款外，其他六笔借款金额均为一、两万元左右，就单笔借款金额而言，均未明显超过家庭日常生活所需。

房地产项目定位报告

未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道（城市重要干道）
往大雁塔容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、双拼别墅
经济价值分析大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院，届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公园：规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区：坡地地形更能发挥景观优势：通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景的分析，得出本项目的属性定位及市场站位

合肥印象西湖蓝郡宋都项目市场定位营销策略提报

针对不同客户群体，制定差异化的营销方案，提高项目的综合竞争力。
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市场趋势
随着城市发展和人口增长，市场需求仍将持续旺盛。
竞品楼盘分析
楼盘A
该楼盘位于市中心，交通便利，配套设施完善，价格较高，
适合高端客户群体。
楼盘B
该楼盘位于城市郊区，环境优美，价格适中，适合中端客户群体。
楼盘C
该楼盘位于新开发区，价格较低，配套设施尚不完善，适合低端客户群体。
03
项目定位
投入产出比分析
根据投入产出比的大小，判断项目的投资价值和经济可行性。
07
风险评估与应对措施
市场风险及应对措施
市场竞争激烈
本项目位于合肥市，该地区的房地产市场竞争较为激烈，需要充分了解竞争对手的策略和产品特点，制定有针对性的营销策略。
市场需求变化
随着消费者需求的变化，可能会出现市场对本项目产品需求下降的情况，需要密切关注市场动态，及时调整产品设计和营销策略。
合肥印象西湖蓝郡宋都项目市场定位营销策略提报
2023-11-09
目录
• 项目背景介绍 • 市场分析 • 项目定位 • 营销策略 • 销售计划与执行方案 • 预算与费用分析 • 风险评估与应对措施 • 结论与建议
01
项目背景介绍
项目概述
项目名称：合肥印象西湖蓝郡宋都
01
02
项目地点：安徽省合肥市蜀山区
蓝郡宋都项目在合肥市具有较高的知名度和品牌影响力。
目标客群主要为改善型购房者和投资客，具有较高的购买力和需求。
建议与展望
根据目标客群需求，优化产品设计，提升产品品质。
积极关注政策调控和市场变化，及时调整营销策略和推广手段。

合肥市滨湖项目及物业发展定位分析报告

合肥市滨湖项目及物业发展定位分析报告一、项目背景合肥市滨湖项目位于合肥市滨湖新区，是合肥市的新兴发展区域。

该项目占地面积较大，具有良好的自然环境和地理位置优势。

在合肥市的规划中，滨湖新区被定位为综合性新区，将成为合肥市政府的中心区域和经济中心。

滨湖项目的开发，将有助于推动合肥市的经济发展和提升城市形象。

二、项目定位1.经济中心：滨湖项目将被打造成合肥市的经济中心，引进大量优质企业和项目，吸引资本和人才流入。

通过产业聚集、科技创新和产业链延伸，提升滨湖项目的经济实力和竞争力。

2.居住中心：滨湖项目将建设高品质的住宅区，提供丰富的生活配套设施和服务，满足人们对优质居住环境和便利生活的需求。

注重生态环保和景观设计，打造宜居的居住区域。

3.文化中心：滨湖项目将注重文化建设，打造丰富多样的文化活动和艺术展览，提升城市的文化品位和软实力。

通过建设文化场馆、艺术街区和文化公园，培养人们的文化素质和审美观念。

4.教育中心：滨湖项目将重点发展教育事业，引进优质的学校和教育机构，提供高质量的教育资源和服务。

通过打造高水平的学校和教育基地，培养高素质的人才，推动社会进步和经济发展。

5.创新中心：滨湖项目将注重科技创新和创业发展，引进高科技企业和研发机构，打造创新创业的孵化环境和平台。

通过提供优惠政策和服务，吸引创新创业者和投资者，推动科技创新和经济转型。

三、物业发展定位1.高档住宅：滨湖项目将建设高品质的住宅区，打造出高档住宅项目。

注重建筑设计和户型布局，提供舒适宜居的居住环境和配套设施。

通过物业管理和服务，提供优质的居住体验，吸引高收入人群和高净值人群购买。

2.商业综合体：滨湖项目将建设商业综合体，引入品牌商业和特色店铺，打造出多功能的商业空间。

注重商业规划和格局布局，提供丰富的购物、娱乐和餐饮体验。

通过营销策划和品牌宣传，吸引消费者和品牌商家入驻。

3.商务办公：滨湖项目将建设商务办公楼，打造出高端商务办公区。

注重办公环境和设施，提供便捷的商务服务和办公支持。

合肥新站高新区城市可进入市场报告楼市报告

合肥新站高新区市场报告一、合肥土地市场2020年上半年合肥共计成交土地41宗，成交总面积222.89万㎡(约3343.35亩)，土地出让金额266.53亿元，平均地价797.19万元/亩。

相较于2019年上半年，成交总面积同比下跌59%，成交总金额同比下跌56%，平均地价同比上涨6.57%，地价走势“稳中有涨”。

成交面积下跌的原因，一是受疫情影响，土市“休市”，2月份合肥土市成交为零;二是今年上半年合肥供地以县域地块为主，但县域地块出让受阻，如长丰、肥东推出的部分居住地块无房企报名参拍，最终被迫取消供应。

1、2020年1-6月份开发商在合肥拍地总面积TOP102、2020年1-6月份开发商在合肥拍地总金额TOP103、2020年1-6月份开发商在合肥拍地溢价率TOP104、2020年1-6月份开发商在合肥拍地楼面价TOP10土地市场总结：新站区2020年上半年成交3块地，总面积286.38亩，成交总额211229.82万元，成交地价约737.59万/亩，楼面价约6000元/平，溢价率约30%。

二、合肥商品房市场商品房市场总结：1、在“房住不炒”的背景下，限地价、限房价依然严格，这也就意味着，房价短期内不会出现大涨或大跌，仍然以稳为主，从土拍来看，未来将“稳中有涨”，这是健康、合理的发展趋势。

2、具体到各个区域来看，那些市场认可度高，库存偏小的区域，买房门槛可能会进一步提高，比如滨湖区、高新区、经开区，但在严格的限价政策下，房价天花板也会很难突破；而对于那些库存大、认可度不高的区域，房价可能会以优惠等形式迎来下调。

3、滨湖区或高新区，不管是配套还是环境，优势比较明显；刚需板块在新站区、瑶海区以及三县。

新站区楼盘去化慢、配套不完善。

三、我司盈利点1、争取政策扶持。

如申请”国家级生物医学医疗科研基地”等荣誉称号，有旗号有利于营销的原因之一，营销顺利，现金流的快速流转即是收益；争取财政转移支付、税收减免优惠等。

合肥市及其周边别墅小区

合肥市及其周边别墅小区瑶海区：帝豪星港湾（瑶海区当涂路与新海大道交汇处以西<绿水雅客东200米>）静安睿园（瑶海区长江东路与通达路交汇处东南）圣联梦溪小镇（瑶海区瑶海工业园] 瑶海区磨店职教城淮海大道与梦溪路交口）新站区：华府竹丝苑（北二环路与铜陵北路交叉口）帝豪星港湾（新站区新海公园西（绿水雅客生态酒店东））蜀山区：中海原山（蜀山区井岗路与开福路交口<近长江西路>）维也纳森林（黄山西路与怀宁路交汇处）蜀山名筑（海关大道与人工湖路交汇处）华润澜溪镇（香樟大道与黄山路交汇处）新华学府春天别墅湾（黄山路与石台路交汇口）香樟雅苑（蜀山区东至路与望江路交汇处东北角）庐阳区：海亮兰郡别墅（西二环与北二环交口向北500米）中国铁建国际城瑞园（北二环路<砀山路>与四里河路交汇向东800米）元一水果墅（双凤工业区）世纪别墅（沿河路228号）世纪家园（合肥市亳州路1号）金安家园（庐阳区肥西路西侧（省国资大厦北））包河区：碧湖云溪（包河区太湖东路与铜陵南路交叉口东北角）玫瑰绅城（包河区当涂路与南淝河路交叉口西、淝河路99号）众安绿色港湾（包河区淝河南路与兰渡路交汇处往东800米）万振逍遥苑别墅（马鞍山路与太湖路交叉口）怡景花园（宣城路98号艺校往北150米）依爱城市花园（安徽体育场旁，宣城路85号）长丰县：半岛1号别墅（长丰县蒙城北路梅冲湖畔东南侧）新慧金水岸水源墅（长丰县凤湖西路与龙湖北路交口西南<元一高尔夫北面>）元一高尔夫别墅6期·后九栋(长丰县双墩双凤湖畔)合院(长丰县蒙城北路与凤麟路交叉口向北100米处<合肥市北城双凤湖畔>)卧龙山生态公园项目（长丰县合淮公路）阿奎利亚别墅（合肥市阜阳北路双凤管委会南50米）恒泰城品（长丰县蒙城北路与金宁路交口往东（双凤管委会南））肥西县：幸福联盟紫郡（肥西县森林大道与环山路交叉口向西500米）观澜天下（肥西县合肥紫蓬山4A级风景区）名流高尔夫庄园（肥西县紫蓬山风景名胜区紫蓬湾球场旁）安粮紫云湾项目（肥西县紫蓬山风景区）万振紫蓬湾项目（肥西县紫蓬山风景区）肥东县：和顺东方花园（肥东县长江东路与临湖路交叉口（三十埠桥东花园路1号））政务区：绿地内森庄园（政务区翡翠路与南二环交汇处西南角）置地广场栢悦府（政务区星光西路与龙图路交汇处）国建香榭水都（天鹅湖西南300米）旭辉中央宫园（天鹅湖路与东至路交汇处，政务文化新区天鹅湖向东100米）奥体美墅（奥体中心旁）滨湖新区：棠溪人家（紫云路与天山路交叉口）高新区：绿地乔治庄园别墅（高新区玉兰大道和枫林路的交叉口西角）圣联香御公馆（高新区香樟大道与习友路交汇处东北角）御景山庄（长江西路与玉兰大道交江处）维多利亚别墅（望江西路与人工湖交口）和庄（长江西路799号）碧海山庄（高新区长江西路与香樟大道交口南500米）金凯花园（植物园路附近）福乐园（长江西路880号）蜀山一号（合肥高新区金桂路与海棠路交汇处）中兴花园别墅（地处长江西路，位于合肥高新区）中海原山（井岗路与开福路交口（近长江西路））嶺湖墅（燕子河路以南、浮山路以西）经开区：绿城翡翠湖玫瑰园（经开区繁华大道与云外路交口西南角）金星家园（圣泉路与繁华大道交叉口）翰林雅居（金寨路南路168号）泓泰苑（芙蓉路与坝下路交口）绿苑（芙蓉路与翡翠路交口）乡村花园双湖美墅（合肥经济技术开发区始信路乡村花园会所东门）格林硅谷（芙蓉西路6号）前城芒果（经开区清潭路与紫蓬路交汇处西50米）原树提香（经开区翡翠路与方兴大道交口处）巢湖市：城建琥珀香山美墅项目（巢湖市居巢区巢湖油泵厂）碧桂园滨湖城（巢湖市中庙镇街道办事处）徽商御花园（巢湖市居巢区城北小王庄）金泰山水文化广场（烔炀老城区以东合裕路宇庙中路交叉口）庐江县：国轩雅典娜（庐江县汤池镇汤池温泉度假村）。

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•增加土地供应 •大力推广“限房价、竞地价” •加强闲置土地处置
土地政策
政府监管
信贷金融
•房贷：二套最低首付6成 •土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明
特别是自2010年4季
度以来，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，限购；
•多种方式增加保障房供应
新国八条
保障房
因此，在2011年1月，
随着国家加大对土地的调控，别墅开发用地越来越少，土地越来越稀缺，别墅开发逐步走向郊区化，离主城越来越远，别墅第二居所的价值得以真正体现，购买者更注重别墅自身的山水景观环境和周边的自然资源环境。
在第二居所模式下，定制的优势更能得到充分的体现。而且也只有以定制模式（在政策范围内）开发的第二居所别墅产品，才能实现消费者真正意义上的个性化需求。这种别墅，无论在规划布局、户型空间、功能设施等方面，都不拘一格。
总户数
绿化率物业类型
933
40% 住宅、别墅、商业
对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：
政策
区域
客户
两天内，两大调控政策相继出台
2011年是“十二五” 的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，当前需要一直楼市过热使资金重回实体经济； 2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；
中央再度出手调控楼市。
财税政策
•上海重庆开征房产税 •不足5年全额征收营业税 •加强土地增值税征管的监督
调控政策对市场需求的影响直接
不同客户所受影响： --豪宅买家、投资客户受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买 --首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望
--首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望
群盛共和城
丰大金色里程
恒泰悦城
远北
目前远北区域开发较晚，楼盘少，均价低。
中铁建国际城
金都华庭
四季华庭
近北
上城国际
近北区域开发楼盘众多，逐步呈现高端主城化的趋势。
别墅的发展趋势
别墅用地禁令及住宅新政实施后，别墅将进入精品化时代，独栋别墅将减少至濒临绝迹的地步，纯别墅社区也将销声匿迹，整个市场的产品结构将出现重大调整，档次不断升级、功能不断延伸，由原来以自住、商务为主，到现在自住、投资、休闲度假并重。
业类刚需客户将成为未来市场主力。
对于背景环境的分析，我们从以下三个方面展开：
政策
区域
客户
合肥远景规划
北部组团
一主城、四组团、一个滨湖新区”的 “141” 城市空间发展格局给合肥明天的发展指明了方向。
蒙城北路附近用地规划
黄色为居住用地
利用放射性道路的轴向拓展性，带动蒙城北路（长丰段）周边的居住地区的开发。建设、景观优化以及生态品质的提升，推动合肥北部组团的快速发展。大规模的居住用地规划为打造北部宜居生活区奠定了基础。世纪金源、恒盛等大型高端楼盘的进驻无疑为北区的发展锦上添花。
新慧、金水岸项目定位报告
区位条件
项目位于合肥市“141”规划的北部城市组团
。2020年北部组团规划建设用地70平方公里
，着力打造宜居、制造、生态、休闲之城。阜阳北路高架兴建，这将提升其连通北部组团与市中心的枢纽地位，真正实现新老城区的无缝对接，并且这也传达了一个信号—北城将迎来跨越式发展，成为合肥真正的副中心，升值潜力不可估量，北城的明天让人充满
首次置业类刚需客户将成为未来市场主力
合肥市近期主要开盘项目销售表现 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
从近期合肥市主要开盘项目来看，各开盘项目销售差别明显拉开，实质上正在悄悄的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑，高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置
地块四至现状
项目地块东南面被双凤湖所环绕，西北面为待开发的土地。目前小区内高层住宅和商务会所已封顶，主干道施匮乏，缺乏居住氛围。
地块四至
地块东本案双凤湖
西
南北
待开发土地
元一高尔夫、欣欣家园待开发土地
项目指标
本项目规划指标规划功能容积率建面占地面积居住用地 2.33 72万M2 228001M2
后市研判： --高端住宅趁细则出台前加快出货，买家提前购买 --地方细则出台后，成交萎缩，市场将进入一段时间的观望和消化期
--商务公寓、商铺间接受益
--外围首置型楼盘受影响较小，市场成交结构更集中到外围，带动整体均价回落 --价格预计将会平稳，个别楼盘降价促销客户类型豪宅买家首改买家首次置业者投资客影响程度大较大不大大主要影响原因一般拥有多套物业，限购下不能再买二套6成，首付门槛提高利率优惠幅度减少限购、首付提高、营业税增加、房产税开征影响不同物业影响高端住宅、别墅等影响大中高端住宅受影响外围首置型楼盘受影响较小投资性住宅受影响，商务公寓、商铺则受益
期待。
项目东依5000亩生态水域双凤湖，南接元一高尔夫球会，北靠城市绿化休闲带，西临北部新城金融商业区。
交通条件
现状交通：
蒙城北路作为通向项目的主要干道展现了城市形象和
提升了城市品位，是合肥北部门户的迎宾景观大道；项目主要依靠蒙城北路与老城区联系，通往项目的元一路在修建之中，目前路况后者较差；项目目前对外缺乏公共交通。
•合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 •主要城市拥有2套后不能再购房 •严格实行地方政府问责制 •加快建立个人住房信息系统
-2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，俗称“新国八条” -2011年1月27日，上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。
北城房地产区域格局
近北板块客户源：主要承接主城区外溢客户产品均价：5700-7000元/平米主力户型：80-120平米代表楼盘：中国铁建国际城、龙源丽景、祥源上城国际等主要开发商：中铁建、祥源房产等远北区域客户源：85%为长丰县进城客户产品均价：4000-5000元/平米主力户型：70-110平米代表楼盘：群盛共和城、恒泰悦城主要开发商：福建群盛集团、恒泰房产