重信路商业街策略定位报告
中心商圈策划报告
中心商圈策划报告一、背景介绍中心商圈作为城市商业发展的核心区域，具有较高的商业活力和吸引力。
本报告旨在对某城市中心商圈进行全面分析，并提出相应的策划方案，以进一步提升商圈的竞争力和吸引力。
二、商圈概况1. 地理位置：中心商圈位于某市市中心，交通便利，周边配套设施完善。
2. 人口规模：商圈周边居民人口众多，具有较高的消费能力。
3. 商业设施：商圈内拥有多家大型购物中心、餐饮娱乐场所等商业设施，形成了较为完善的商业生态系统。
三、SWOT分析1. 优势a) 地理位置优越，交通便利，吸引了大量消费者。
b) 周边人口众多，消费能力较高。
c) 商业设施完善，形成了较为完整的商业生态系统。
2. 劣势a) 商圈内竞争激烈，同质化现象较为严重。
b) 部分商业设施老化，需要进行升级改造。
3. 机会a) 城市发展规划中对商圈的支持力度加大。
b) 消费升级趋势明显，人们对购物环境和服务质量的要求提高。
4. 威胁a) 周边新兴商圈的崛起，对现有商圈的竞争产生一定影响。
b) 互联网购物的兴起，对实体商业带来一定压力。
四、策划目标基于SWOT分析的结果，制定以下策划目标：1. 提升商圈的品牌形象和知名度。
2. 改善商圈的消费环境和服务质量。
3. 优化商圈内的商业布局，减少同质化竞争。
4. 引入新的商业模式和业态，增加商圈的吸引力。
五、策略和措施1. 品牌推广a) 制定品牌推广计划，通过媒体宣传、活动策划等方式提升商圈的知名度和美誉度。
b) 加强商圈内商户的品牌管理，提升商户形象和服务质量。
2. 消费环境改善a) 进行商圈内的市容整治，提升商圈的整体环境。
b) 完善停车设施，方便消费者的停车需求。
c) 增加公共设施，如休息区、卫生间等，提升消费者的购物体验。
3. 商业布局优化a) 对商圈内同质化竞争较为严重的行业进行整合，减少同质化现象。
b) 引入特色商业业态，如文创产业、体验式消费等，增加商圈的特色和吸引力。
4. 新业态引入a) 积极引进新的商业模式和业态，如无人零售、线上线下融合等，满足消费者多样化的需求。
新上海商业城的战略定位和发展规划
新上海商业城的战略定位和发展规划新上海商业城的战略定位与进展规划一、新上海商业城的现状与环境分析〔一〕建设初衷新上海商业城是上海市人民政府商业委员会依据上海商业〝九五〞进展规划直截了当组织建设的上海新的市级商贸中心，规划目标为亚洲最大的商贸中心。
1991年底奠基，1996年建设大体终止。
新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为14.4公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等18幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。
作为建设之初的规划，新上海商业城建筑面积为80万平方米，其中商业面积近24平方米，办公楼面积近28平方米，餐饮业面积6万平方米，宾馆面积3万平方米，娱乐业面积3万平方米，用于休闲的共享空间面积4.3万平方米〔包括1万平方米的中心广场，万余平方米的环行步行街，近2万平方米的城中街，近千平方米的喷泉广场和数千平方米的大型露天广场〕。
期望能进展成一个集商务办公、展现、购物、观光旅行、娱乐、健身、休闲于一体的商贸中心。
建设之初的新上海商业城第一是以良好的进展前景和优待政策，其次是因交通和地段的便利性而吸引入驻企业的。
通过一段时刻的经营后，各个入驻企业对新上海商业城的进展前景和交通条件依旧比较看好，但对设施的现代化、革新性和治理的和谐性方面颇有微辞。
〔二〕现实地位1、要紧优势〔1〕作为上海市八个市级商业中心〔四街四城〕之一，受到市、区政府的高度关注。
上海市政府将南京路、淮海路、四川北路、西藏中路和豫园商城、徐家汇商城、不夜城和新上海商业城列为〝四街四城〞，作为以后上海零售商业进展的重点地区，政府在政策、融资和税收等方面提供了许多倾斜，为新上海商业城的进展奠定了基础。
作为浦东商业的唯独入选者，新上海商业城在全市商业的总体宣传中也占到了重要的一席。
中心商圈策划报告
中心商圈策划报告一、引言中心商圈是城市经济发展的核心区域，具有集中商业、文化、娱乐等功能的特点。
本报告旨在对中心商圈进行全面的策划和规划，以提升商圈的吸引力和竞争力，推动城市经济的发展。
二、商圈概况中心商圈位于城市的核心地带，周边拥有大量的商业、办公和居住区域。
商圈内有多家大型购物中心、餐饮娱乐场所和文化设施，吸引了大量的消费者和游客。
然而，商圈目前存在的问题是商业品牌单一、交通拥堵、环境脏乱等。
三、目标与策略1. 目标：提升中心商圈的品牌形象，增加商圈的吸引力和竞争力。
2. 策略：a. 多元化商业品牌：引入更多国际和本土知名品牌，丰富商圈的购物和消费选择。
b. 改善交通状况：优化交通流线，增加公共交通工具的便利性，减少私家车辆的使用。
c. 环境整治：加强商圈的环境卫生管理，提升商圈的整体形象。
d. 提供优质服务：培训商圈内员工的服务意识和专业水平，提供更好的消费体验。
四、市场调研通过市场调研，我们了解到以下信息：1. 目标消费群体：中心商圈的主要消费群体为年轻人和家庭，他们注重品质和时尚。
2. 消费需求：消费者在中心商圈主要进行购物、用餐和休闲娱乐活动。
3. 竞争对手：附近存在其他商圈和购物中心，竞争压力较大。
五、品牌定位基于市场调研的结果，我们确定中心商圈的品牌定位为“时尚、多元、便利”。
1. 时尚：引入国际和本土时尚品牌，打造时尚购物体验。
2. 多元：提供多样化的购物、餐饮和娱乐选择，满足不同消费者的需求。
3. 便利：改善交通状况，提供便捷的交通工具和停车设施。
六、推广活动为了提升中心商圈的知名度和吸引力，我们计划开展以下推广活动：1. 主题活动：定期举办时尚、文化、艺术等主题活动，吸引消费者参与。
2. 促销活动：与商圈内的商家合作，推出促销活动，吸引消费者前来购物。
3. 社交媒体营销：通过社交媒体平台宣传商圈的特色和优惠活动，吸引年轻消费者的关注。
4. 合作推广：与周边景点、酒店等合作，共同推广中心商圈，增加游客流量。
重庆各商圈部分营销推广策划报告
重庆各商圈部分营销推广策划报告重庆是西南地区的重要商业中心之一，拥有多个繁华商圈。
为了提升各商圈的知名度和吸引力，需要制定相应的营销推广策划。
本文针对重庆的部分商圈，提出如下推广策划报告。
一、解放碑商业圈1.目标：提升解放碑商业圈的知名度和繁荣度，吸引更多游客和消费者。
2.策略：（1）推出活动：举办解放碑音乐节、艺术展览、美食节等大型活动，吸引艺术家、音乐人、美食爱好者等各类人群。
（2）提供优惠：与周边商家合作，推出联合优惠活动，吸引消费者前往解放碑商业圈购物。
（3）线上推广：通过社交媒体和电商平台等，宣传解放碑商业圈的特色和优势，吸引网友关注和分享。
二、观音桥商业圈1.目标：打造观音桥商业圈成为全球时尚购物的热点之一。
2.策略：（1）引进国际品牌：吸引国际知名品牌入驻观音桥商业圈，提升购物体验和品牌高端形象。
（2）举办时尚周活动：在观音桥商业圈举办时尚周活动，邀请时尚达人、名流、博主等参与，提升观音桥商业圈的时尚形象。
（3）打造美食街：引进各地特色美食，打造观音桥商业圈的美食街，满足消费者对美食的需求。
三、南坪商业圈1.目标：打造南坪商业圈成为生活购物的综合体。
2.策略：（1）引进品牌超市：引进国内外知名超市品牌，提供全方位的生活购物服务。
（2）举办亲子活动：开展亲子活动，如儿童乐园、亲子教育讲座等，吸引家庭消费者。
（3）举办休闲娱乐活动：为南坪商业圈打造休闲娱乐场所，如电影院、KTV等，满足人们的娱乐需求。
四、江北商业圈1.目标：打造江北商业圈成为高端购物和休闲娱乐的热点。
2.策略：（1）引进高端品牌：引进国际一线奢侈品牌，提升江北商业圈的高端形象。
（2）打造主题购物中心：建设主题购物中心，如奢侈品中心、文化创意中心等，满足消费者不同的购物需求。
（3）举办文化活动：定期举办文化演出、展览等活动，吸引文化爱好者和艺术从业者。
综上所述，重庆各商圈部分营销推广策划涉及提升知名度、举办活动、提供优惠、引进品牌、打造主题场所等方面。
商业街市场定位调查报告设计方案
商业街市场定位调查报告设计方案嘿，各位看官，今天我来给大家聊聊如何打造一份超级给力的“商业街市场定位调查报告设计方案”。
这可是我积累了十年经验的心血结晶，准备好了吗？那咱们就直接开干！一、方案背景咱们得明确一下这个方案的背景。
商业街作为城市经济的重要载体，其市场定位直接影响着商业街的发展前景。
那么，如何准确把握商业街的市场定位，就需要我们进行一番深入的调查和研究。
二、调查目标1.了解商业街的现有市场状况，包括业态、客流量、消费水平等。
2.分析商业街的优势和劣势，为后续市场定位提供依据。
3.探索商业街的潜在市场需求，为未来发展规划提供参考。
三、调查方法1.文献调研：搜集相关资料，了解商业街的发展历程、现状及政策法规。
2.实地考察：深入商业街，对业态、客流量、消费水平等进行实地调查。
3.问卷调查：设计问卷，收集消费者和商家的意见和需求。
4.数据分析：运用统计软件，对收集到的数据进行处理和分析。
四、调查内容1.商业街概况：地理位置、历史背景、发展现状等。
2.商业街业态：各类业态的分布、占比、发展趋势等。
3.客流量：人流量、消费人群特征、消费习惯等。
4.消费水平：人均消费、消费结构、消费趋势等。
5.商业街优势与劣势：从政策、市场、竞争等方面进行分析。
6.潜在市场需求：从消费者和商家的需求出发，挖掘商业街的潜在市场。
五、调查流程1.制定调查计划：明确调查目标、内容、方法、时间等。
2.搜集资料：通过网络、图书馆等途径，搜集相关资料。
3.实地考察：深入商业街，对业态、客流量、消费水平等进行实地调查。
4.问卷调查：设计问卷，收集消费者和商家的意见和需求。
5.数据分析：运用统计软件，对收集到的数据进行处理和分析。
1.报告结构：分为：摘要、目录、、结论和建议。
2.摘要：简要介绍调查背景、目的、方法、主要发现等。
3.目录：列出报告的各个章节。
4.详细阐述调查内容、方法、结果等。
七、方案实施1.组织实施：成立调查小组，明确分工，确保调查顺利进行。
中心商圈策划报告
中心商圈策划报告一、概述中心商圈是城市的核心商业区域，集中了大量的商业、文化、娱乐等功能，是城市经济发展的重要引擎。
本报告旨在对中心商圈的策划进行深入分析，提出有效的发展方案，以促进中心商圈的繁荣和可持续发展。
二、背景分析1. 中心商圈的地理位置中心商圈位于城市的中心地带，交通便利，周边人口密集，具有较高的商业活动度和消费能力。
2. 中心商圈的竞争状况随着城市发展和商业竞争的加剧，中心商圈面临着来自其他商圈和电子商务的竞争压力。
因此，需要制定有效的策略来提升中心商圈的竞争力。
三、目标与策略1. 目标提升中心商圈的品牌形象，增加商圈的知名度和吸引力；提高商圈的客流量和销售额；优化商圈内的商业结构，提供多元化的消费选择。
2. 策略（1）品牌塑造策略：通过整合商圈内的优质资源，打造独特的商圈品牌形象，突出商圈的特色和优势。
（2）营销推广策略：通过线上线下相结合的方式，开展各类促销活动、文化艺术展览、主题活动等，吸引更多的消费者。
（3）商业结构优化策略：根据市场需求和消费者偏好，引进具有特色和创新的商业项目，提供多元化的消费选择。
（4）公共设施改善策略：改善商圈内的交通、停车、环境卫生等公共设施，提升消费者的体验感和舒适度。
四、实施方案1. 品牌塑造实施方案（1）商圈命名与标识设计：设计一个简洁、易记、富有创意的商圈名称和标识，以便消费者能够快速识别和记忆。
（2）商圈宣传推广：通过各种媒体渠道，如电视、广播、报纸、网络等，进行广告宣传，提升商圈的知名度。
2. 营销推广实施方案（1）促销活动：定期举办各类促销活动，如打折、满减、赠品等，吸引消费者前来购物。
（2）文化艺术展览：与当地的艺术机构合作，举办艺术展览、演出等文化活动，吸引文化爱好者和艺术消费者。
3. 商业结构优化实施方案（1）市场调研：了解市场需求和消费者的偏好，针对性地引进商业项目，满足不同消费群体的需求。
（2）引进特色商业项目：引进具有特色和创新的商业项目，如主题餐厅、特色小吃等，增加商圈的吸引力。
中心商圈策划报告
中心商圈策划报告一、背景介绍中心商圈是城市经济发展的重要组成部分，也是城市形象的重要体现。
本报告旨在对中心商圈的策划进行全面分析和规划，以促进商圈的可持续发展。
二、商圈概况中心商圈位于城市核心地带，拥有便捷的交通网络和丰富的商业资源。
目前，商圈内主要包括购物中心、餐饮娱乐场所、办公楼等商业设施，吸引了大量消费者和企业入驻。
三、市场分析1. 消费者调研：通过对商圈周边居民的调研，得出以下结论：消费者对购物环境、商品品质和服务质量有较高要求，并且对时尚、品牌和个性化产品有较大兴趣。
2. 竞争对手分析：分析了商圈周边的竞争对手，包括其他购物中心、百货公司和主题商业街。
根据竞争对手的定位和特色，制定了与之区分的发展策略。
四、发展目标基于市场分析结果，制定了以下发展目标：1. 提升商圈品牌形象：通过改善购物环境、提升服务质量和引入高品质品牌，提升商圈的品牌形象，吸引更多消费者。
2. 增加消费者满意度：通过提供多样化的商品和服务，满足消费者的个性化需求，提高消费者的满意度和忠诚度。
3. 扩大商圈影响力：通过举办各种活动和推广活动，增加商圈的知名度和影响力，吸引更多的游客和企业入驻。
五、发展策略1. 商圈升级改造：对商圈内的购物中心和餐饮娱乐场所进行升级改造，提升装修风格和服务质量，打造独特的消费体验。
2. 引入高品质品牌：积极引入国际知名品牌和本土优质品牌，提升商圈的品牌形象和竞争力。
3. 举办主题活动：定期举办主题活动，如时装秀、音乐会、美食节等，吸引消费者和游客参与，增加商圈的知名度和人气。
4. 加强合作与联盟：与周边商圈、企业和旅游机构建立合作与联盟关系，共同推广商圈，扩大商圈的影响力和吸引力。
5. 提升服务质量：加强员工培训，提高服务质量和专业水平，为消费者提供更好的购物体验。
六、实施计划1. 商圈改造计划：制定商圈改造的详细计划，包括装修设计、设施更新和服务提升等方面的内容，确保改造工作顺利进行。
黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告
黄兴南路步行商业街整合营销推广策划报告1. 引言黄兴南路步行商业街是某城市最具活力和潜力的商业区之一。
然而，近年来，由于市场竞争的加剧和消费者需求的变化，商业街的业绩逐渐下滑。
为了重新激活商业街的发展，我们制定了该整合营销推广策划报告，旨在提供一套有效的市场推广策略，以吸引更多的消费者和商家。
2. 目标群体分析在制定整合营销推广策略之前，我们首先需要了解目标群体的特征和需求。
通过市场调研，我们确定了以下目标群体：2.1 居民群体黄兴南路周边地区的居民是商业街主要的消费群体，他们具有较稳定的购买力。
通过提供适合居民生活需求的产品和服务，可以增加他们在商业街的消费频率。
2.2 游客群体作为该城市的主要旅游景点之一，黄兴南路步行商业街拥有大量的游客。
通过提供特色的文化体验和旅游商品，可以吸引更多的游客前来消费。
3. 竞争分析在制定整合营销推广策略之前，我们还需要了解商业街的竞争环境。
通过对周边商业区和类似商业街的分析，我们发现以下竞争对手：•商业区A：该商业区拥有多家大型商场和知名品牌店，吸引了大量的消费者和商家。
•商业区B：该商业区以小型特色店铺和创意餐饮为特色，吸引了一部分追求个性化消费的人群。
•商业街C：商业街C通过聚集一系列特色小店和手工艺品店，形成了独特的风格和文化，吸引了一批忠实的粉丝。
4. 整合营销推广策略基于目标群体和竞争分析的结果，我们制定了以下整合营销推广策略：4.1 提升消费者体验通过改善商业街的设施和环境，提升消费者的舒适感和体验。
例如，增加休息区、优化道路交通，提供充电桩等便民设施。
4.2 创造特色文化体验结合商业街所在城市的历史和文化特色，打造独特的文化体验。
举办文化节、艺术展览和传统手工艺品展销活动，吸引游客和居民。
4.3 强化商业街品牌形象通过市场营销活动和品牌推广，提升商业街的知名度和认可度。
建立积极的社交媒体存在，并与影响力较大的网络红人、博主进行合作推广。
4.4 提供个性化商品和服务调研目标群体的需求，提供符合其个性化需求的商品和服务。
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- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
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租金定价主要影响因素
项目商圈周边 综合租价74%
项目品质8%
项目主题8%
经营信心10%
• 可以看出我们项目的基本起租价 • 商铺起租价=2 X综合租价/74% X 8% +综合 租价=100元 • 商铺最高价=2 X综合租价/74% X 8% +综合 租价/74% X 10%+综合租价=110元。
• 从目前市场需求来看，主要分为三大部分 • 一、汽配城、机电市场需求 • 二、服务于汽配、机电市场的配套需求； 三、服务于区域市民消费的生活及娱乐需 求
• 从市场来看，汽配城和机电市场，局部已 出现空置和租金下调，说明市场已饱和。 而服务于汽配、机电市场的配套商业业态 供需极不平衡，且供需空间差距大，其中 最突出的是餐饮、商务休闲娱乐业态。
2、
兰桂坊KTV
180平方米
3、
湖南土菜
160平方米
4、
布衣瓦寨
180平方米
沣滈路延光厂
•
•
从西城其它区域餐饮两层临街商铺的定价， 我们知道市场的对二层商铺的租金定价， 一般认知为比一层少十元，所以二层租金 起租价为90元，最高价为100元 西城其它区域餐饮及临街二层铺调研。
• 4、项目租金综合定价 • 项目起租价=（一层起租价+二层起租价） /2=95元/平方米 • 项目最高价=（一层起租价+二层起租价） /2=105元/平方米
• （3）餐饮业成长迅速，效益好，租金高： 餐饮业受经济变化影响较小，只要经营有 特色、服务水平高，就会迅速成长起来， 而且租金水平高，会持续快速的实现盈利。 • （4）具备鲜明主题的餐饮经营特色，容易 成行成市，经营得旺，更高体现商业的物 业价值
• 八、项目优劣势分析 • 优势分析： • 1、项目处于玉祥门核心商圈，是区域发展最先辐 射受惠的地方，项目增值投资潜力大（配图） • 2、汉唐建筑风格形象，可以提升项目档次及租金 价位 • 3、主题餐饮特色街的定位，除辐射周边区域外， 也会辐射整个城西，成为西城首席美食街，经营 时间越 长价值越大，且餐饮店租期长，租价每 年增长稳定。 • 4、规模经营可以形成集群效应，提升上街影响力
• 威胁分析： • 潘家村整体拆迁改造，此一庞大的消费群体的迁 移将直接影响我们项目经营商的信心。我们可以 着重强调机电、汽车配件的消费力，项目的稀缺 性和辐射西城的消费潜力，并指出潘家村的主要 租房客户也是以上两大群体。 • 大唐通易坊110元/平方米的餐饮招商，其区域价 值和成熟的经营环境，直接对项目产生竞争威胁， 另110元/平方米也形成了我们项目招商租金的顶 线。
70平方米 60平方米 70平方米 100平方米 70平方米
餐饮 餐饮 餐饮 餐饮 餐饮
机电、汽配商城一层租金均价75元/平方米
租金（月 /平方建 面） 一层租金 73元/平方米
序号 1、
项目名称 天朗蔚蓝机 电
商业面积 80000平方米
业态 大规模机电交易
装修情况
备注
2、
海纳汽配商 城
80000平方米
• 劣势分析: • 1、区域没有与项目品质相近的餐饮店，对 于餐饮的经营效益情况，没有直观的比较 和概念，租金定价也无参照系，增加了经 营客户对租金比较考虑时间。 • 2、项目现周边区域，环境较差，直接影响 项目档次、租金的提升和经营客户对此区 域的价格认知，前期招商应对商圈的消费 能力加大说服力度。
• 五、区域周边的综合租金水平 • 了解项目商圈综合租金水平和不同业态的 租金定价，便于我们明确业态定位和确定 招商底价。为了便于比较，我们都以所有 商铺的一层租价作为参考价。
西站路汽车配件商铺租金均价75元/平方米
序号 1、 项目名称 奥迪汽配 商业面积 80平米 租金（月 /平方 建面） 70元/平方米 业态 汽配 装修情况 简装 备注
CONTENT目录
一、商业街概况 二、西安商业地产发展论述 三、玉祥门商圈发展论述 四、玉祥门商业供求结构分析 五、商圈租金分析 六、商业街业态定位 七、项目优劣势分析 八、商业街定位依据 九、商业街租金决定因素 十、项目租金定价 十一、西安商铺价格定价决定因素 十二、商业街价格定位 十三、招商策略
租金（月 /平方 建面） 80元/平方米 85元/平方米 80元/平方米 80元/平方米 85元/平方米
序号 1、 2、 3、 4、 5、
项目名称
商业面积
业态
装修情况 简装 简装 简装 简装 简装
备注 西站路 西站路 西站路 大庆路南 大庆路南
沙县小吃 好口福面庄 平价川菜 湖南土菜馆 清真伊家泡 馍
序号 1、 项目名称 兴善寺东街 临街商铺 兴善寺西街 南临街商铺 商业面积 120-300平米 租金（月 /平方 建面） 240元 /平方 餐饮 业态 装修情况 一二层 毛坯 一二层 毛坯 小寨商圈 区域
2、
100-400平米
90元—150元 / 平方
餐饮
小寨商圈
•从上面的表中可以看出，同在小寨商圈，餐饮定位，租价确相差100元，可 以看出主要是商户对餐饮经营的信心。 •兴善寺东街临街商铺是明确的主题餐饮街，另商户以前在那里经营过，效 益可以，所以这次重新包装推出后，租价比以前高了60元 /平方。所以租金 定价，和前期招商策略密不可分。
•二层租金定价
序号 1、 项目名称 名典咖啡
西城其它区域餐饮及临街二层铺调研
商业面积 200平方米 租金（月 /平方建 面） 一层 65元/平方米 二层 55元/平方米 一层 70元/平方米 二层 60元/平方米 一层 90元/平方米 二层 80元/平方米 一层 80元/平方米 二层 75元/平方米 餐饮 沣滈路延光厂 休闲咖啡 业态 11军临街商铺 沣滈路189号 区域
• 具体表现为： • 一、餐饮、商务休闲娱乐供应规模与30万 平米的汽配、机电商城、五十万的工作人 员的庞大需求相比，差距极大； • 二、现周边大多数餐饮店，单体规模小、 形象差，与商业商务需求、城市形象差距 大，急需改善。
• 从服务于区域市民的餐饮、服装、医药、 美容、百货、超市等业态来看，服装市场 已饱和，从石榴花服装市场看，一层租金 均价仅六十元，空置率达10%、且商城人 气较冷落，说明服装市场已饱和。中高档 餐饮相比社区规模供给较小，无法满足市 民的品质消费和以后居民向上转移的消费 需求。
• 机会分析： • 1、中高档餐饮定位在区域业态上的明显差 别化，和辐射整个西城的特色主题，可以 增加对现在和未来的想象和预期，为项目 招商及租金提升奠定了空间。 • 2、西城中高档次的餐饮铺位供应较少，我 们项目上市正好可以填补此一需求空缺， 释放久已想在西城投资的餐饮店，并可以 制定稀缺租价。
• 从东大街富有传奇色彩的骡马市商业步行 街，到西大街以时代盛典、唐人街为代表 的西部仿古第一街，再到北大街的宏府大 厦、解放路的裕朗国际· 城市传说；向南发 展则跨过金腰带南二环，到达大雁塔地区， 大唐商业广场、大唐商业街；百盛广场、 金鹰购物广场、海星购物广场等其它四面 八方各区域大中型、专业商城遍地开花、 呈现出迅速发展的黄金局面。
• 城市的大力发张，商业的遍地开花，国内 外知名百货及投资商大量入驻，居民消费 水平的提高等几方面 • 奠定了-西安商业快速发展的坚实市场基础， 西安的商业用房市场进入稳中趋旺之势。
• 2、商铺的价格变化趋势十分明显，增长较 快，并显出了较强的增值保值能力。 • 从下表可以看出商铺价格逐年升高，而且 增长幅度较大，同时商铺价格的增值率远 高于住宅价格增值率。商铺显出了较强的 增值保值能力。
• • • • • • • •
九、商业街租金决定因素 影响商铺定价的因素主要有: 区域周边的综合租金水平 商铺的建筑品质及风格特色 主题特色的号召力 市场消费容量、规模及发展趋势 其它区域相同餐饮经营业态的经营情况及租金 我们的招商策略及在招商过程中给经营客户的 信心。
• 十、租金定价
1、对商业街的定价主要由主题特色和经营信心来定
• 在持续增长的几个点上，增幅稍缓的区间 是2001～2002年。2002～2004年，商铺的 价格升幅斜率明显加大，价格也从2002年 的5977元/平方米升到7385元/平方米，而 2004～2007年价格升幅斜率更加明显加大， 价格也从2004年的7385元/平方米飙升到 11533元/平方米，08年因金融风暴，价格 与07年想比增幅较低，但从09年开始，政 府利好政策的释放及市场商铺投资的保值 心理，商铺投资又进入了小阳春阶段。
鞋、服饰 烟酒
简装 简装 简装
汉杰枫尚底商 汉杰枫尚底商 蔚蓝底商
• 从以上分析中我们可以看出，商圈整体定 价应在75元/平方米，餐饮店铺租金稍高， • 一因稀缺，二是店面都相对较好，价格也 较高一点；整个商圈定价和商铺的面积、 品质都有关系。
• • • •
六、商业街业态定位 商业街整体业态定位： 餐饮美食第一街 主要经营业态：餐饮美食为主，商务休闲功能配 套的业态组合 • 餐饮美食店: 中餐店（如阿瓦山寨 风波庄 毛公 湘菜）、各类品牌特色店（如干锅居 香辣虾 塘坝 鱼等）、各类品牌特色小吃店、各地品牌风味店、 西餐店等。 • 商务休闲店：以咖啡吧、茶秀为主的休闲店
• 三、玉祥门商圈发展论述 • 伴随着玉祥门商圈产业及居住环境的升级， 玉祥门商圈的商业价值及居住价值将凸显， 并会有极大的增长。
• 产业提升城市价值，随着机电市场、汽配 城的拆迁、改造、提升和相关配套的快速 发展，人口扩容、消费升级，区域价值及 发展速度将进一步加快。
• 同时潘家村的整体改造也加速了区域发展 的进度。另该区域因临大庆路，其道路的 绿化林带可以在一定程度上提升周边的居 住环境质量，另外往东可到达环城西苑， 区域环境也加大住宅地产的开发力度，现 状上该区域周边房地产开发也较活跃，除 蔚蓝系列外，汉杰风尚、华豪丽都等新盘 也不少。可以预见商业、住宅地产和城市 发展将互相促进，快速发展。