龙湖北城天街商业调研报告讲解
龙湖北城天街商业调研报告
观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖· 北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约
为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观
广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌
专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中
国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖臵业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
2F
江南布 衣/速写
MASFER. SU
GXG NANCY K
BROADCAST: 播
DAZZLETຫໍສະໝຸດ FOCHIRL Y 欧时力
GIVH SHYH 巨式国际
E-WORLD TWICE
恩曼琳
ROBYN COCOON IVYKKI艾维 SNIDEL LOVE&LOVE
龙湖天街商业分析ppt课件
一层
单动线设计，每个铺面都临街。 沿内街人流
一层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
二层
二层端头商赠送空 中花园提高性价比
二层中间商铺临扶 梯和电梯主要动线。
约80㎡
二层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
三层
约95㎡
三层商铺临扶梯、电梯、天桥立体交通，端头 商铺赠送超大露台。
三层平面图
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
四层
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
四楼商铺赠送超大面积，中间商铺临电梯主动 线，性价比高。
约190㎡ 约60㎡
四层平面图(标准块B）
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
五、六层
5、6层商铺赠送空中四合院，完美私属空间，非 常适合经营高端餐饮、会所、美容、茶楼。
病原体侵入机体，消弱机体防御机能 ，破坏 机体内 环境的 相对稳 定性， 且在一 定部位 生长繁 殖，引 起不同 程度的 病理生 理过程
情景商业街商铺
负一层
下沉广场设置把地面人流引入地下，增 大地下商铺价值
地下一层平面图
后侧下沉庭园，增加商铺价值。 增加地下停车库采光量
龙湖地产实习报告
目录第一章实习目的§1—1实习目的第二章实习地点、实习单位及项目概况及实习时间§2—1实习地点§2—2实习单位概况及项目概况§2—3实习时间第三章实习内容§3—1经营目标与决策§3—2房地产开发§3—3房地产营销§3—4房地产管理第四章实习总结第一章实习目的§1—1实习目的1、通过本次实习使我能够理论高度上升到实践高度，更好的实现理论和实践的结合，为我以后的工作和学习奠定初步的知识。
2、通过此次实习，使我实际的接触了房地产开发经营过程中的营销阶段，对自己初步建立关于房地产行业从业者的形象、房地产行业的总体发展趋势、现阶段的形势等等的认知起到了重要的作用。
3、学习现场工作方法，学会如何将所学知识用于指导工作实际，为毕业后从事房地产经营管理工作打好基础。
4、通过本次实习使我感受到了作为一个学生与作为一个职业人的不同，了解了实习生和正式员工的区别，体验了其中转变的过程。
第二章实习地点、项目概况及实习时间§2—1实习地点北京龙湖地产长楹天街项目长楹天街售楼处§2—2实习单位概况及项目概况龙湖创建于1995年，成长于重庆，正发展于全国，是一家追求卓越、专注于品质和细节的专业地产公司。
龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都和北京叁个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业管理叁大板块，现有员工3000多人。
2006年，龙湖集团实现销售收入近36亿元。
龙湖在重庆、北京、成都已有成熟的运作，2007年开始相继进入上海、西安、天津等城市开拓业务。
截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。
经过十几年的潜心发展，龙湖形成了系统、高效的多业态综合开发能力、大规模快节奏规划建设能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、酒店、商务公寓、花园洋房以及别墅等多种业态，每一种产品都拥有城市标杆性的代表作品。
重庆市场调研报告
重庆市场调研报告一、调查背景去年在房地产政策、信贷政策均不断放松的背景下，由于重庆库存面积仍然较大，且新增供应面积仍然处于高位，所以今年重庆市最先放出“去库存”的大招。
解决这一问题的唯一对象是消费者，因此我们不得不对消费者进行研究，提出几点疑问:买房子的人是怎样决定购买的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素对消费者起着决定性的、实质的影响。
二、调查目的为了解重庆市消费者对房地产市场的需求，弄清我们去库存的主力军。
三、调查过程我们在重庆春季房展会期间对100位在两年内准备购房的消费者进行了现在问卷调查。
这次调查从总体买房的消费者的角度出发，对他们的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，从不同角度界选定了几个重要的购房群体。
四、调查对象近两年内有意买房具有一定的购买能力、并在买房中能担当做出决策的人五、调查问卷1.你的年龄？25岁以下（ ） 25-35岁（ ） 35-45岁（ ） 45-55岁（ ） 55岁以上（ ）2、您的年收入？5万以下（ ）5-10万（ ）１０万－３０万（ ） 30万-50万( ) 50万以上（ )3、您的职业是？机关、事业单位（ ） 厂矿企业（ ）个体经营户（ ）或私营企业户（ ）其他（ ）4、您购房的目的？转卖升值（ ）居住（以解决生活问题为目的）() 放租收长期利益( ) 居住（以改善生产质量为目的）( ) 其他( )5、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择？ 环境一般，户型较好（ ） 户型环境均好（价格高）（ ） 地段好，环境一般（ ） 自然环境好，户型一般（ ） 内室环境好，户型一般( )6、您购房所选区位考虑的主要因素有？距工作单位近（ ） 方便子女就读（ ） 繁华商业区（购物、娱乐等方便）（ ） 环境景观好（ ）7、您购房主要考虑？（ ）地段（ ） 价格（ ） 房型（ ） 环境（ ） 配套（ ） 物业管理（ ） 距相关地点近（ ）8、日常交通工具（ ）私家车（ ） 轻轨或公交（ ） 自行车或摩托车（ ）出租车（ )9、您购房希望的地段或可接受的地点？（ ）市中心（ ） 郊区（ ） 其他（ ）10、您购房可接受车程（从居住地到工作地点）（ ）1５分钟内（ ） 1５-３０分钟（ ） ３０－４５分钟（ ） 无所谓（ ）六、调查结果1、目前购房消费者的基本状况：从调查结果来看，大部分购买群体目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高。
重庆市餐饮调查报告
通过调研明确项目定位、业态、面积划分，了解重庆餐饮经营中现有的设备配置情况，为研展部门设计工作提供实际支持； 初步接触商家，为即将进行的招商及销售工作的开展奠定基础； 以此为起点，全面了解重庆商业市场，为后期奥园50万平米商业的建设、销售和运营打好基础
四、样本的选取 本次调查中针对奥园中高档社区配套商业的定位，调查中在广泛了解重庆餐饮业的基础上，又重点选取了一些具有参考价值的社区配套餐饮商家进行重点访谈，类型上主要为火锅、中餐、西餐等三个具体业态。
10、空调设备的选择
从调查结果来看,多数商家选择由商家自己做中央空调或者柜机,唯一一个选择由开发商提供中央空调的是米萝咖啡,因为目前该店位于龙湖北城天街二楼,北城天街都是统一由开发商提供中央空调.因此我们认为奥园社区商业在设计中只需考虑商家使用中央空调的空间要求,例如层高,而不需要统一安装中央空调。
品牌效应强 重庆餐饮特别是知名餐饮具有极强的品牌汇聚力，吸引人群广； 总体价格水平起点高、内部差距小 重庆餐饮基本以中档消费为主，除了餐饮形式及酒店就餐可能导致的消费水平差异外，各类餐饮内部的水平价格差较其他城市要小得多。 大众消费水平：30元/人 中高档消费水平：50元/人 高档消费水平：70—80元/人
11、燃料的选择
从调查结果来看,目前餐饮业基本都是只使用天然气,个别商家可能有备用气罐,另外如果经营西餐，主要燃料应该是电，天然气用量不会很大。在前期设计阶段,最大的困难可能是很难确定不同铺位的用气量。目前市场上通用的作法是等商家进驻之后，根据商家的实际情况来确定输入气量的大小,这样可能会涉及到管道的开挖和改造,对开发商和商家来说都不是什么好事情。因此我们建议在前期设计阶段我们应该充分同市天然气公司进行沟通和协调,寻求更有效的解决办法。
龙湖北城天街市调报告
人行通道 扶梯
主力 客群
江北、渝北区的常住 人群
辅助 客群
2.3 运营情况
消费群体构成及消费习性
次要 客群
主城9区具备一定 消费能力
主城区外具有相当消费能力、 到本地旅游的外地人士和 途径本市的商务人群
调整前
半开放式中庭，受天气影响大 次通道众多，垂直交通不足 照明偏冷色调，商业气氛不足 灯箱、店招混乱
通道⑦ A、B区南面入口
s
9
10
1
2.2 业态概况
内部通道
2
3 487来自6510个电梯通道，共20部电梯形成整个龙湖·北城天街的主要人流通道。
s
9
10
1
2.2 业态概况
内部通道
2
3 4
8
7
1
2
6
5
3
A馆内部平行式扶梯
4
A馆内部平行式扶梯
5
A馆H&M入口，2部平行 扶梯。
新馆内部交叉式扶梯
A馆内部平行式扶梯
2.2 业态概况
s
外部入口-LG
超市 卸货口
P
2
1
超市 入口①
P
3
超市 入口②
3个外部入口位于LG层，是进入龙湖·北城天街的主要入口 LG层共：4个人行通道，2个车库入口，2个超市入口，1个超市卸货口。
P
P
通道①
通道②
超市 入 口②
A区入口，进入H&M，主入口之一
A区入口，主入口之一
2.2 业态概况
2.1 项目概况
地理位置
龙湖·北城天街，位于重庆市江北 区域观音桥中心地带
1.2 项目四至
青岛商业地产购物中心调研报告
青岛商业地产购物中心调研报告目录一、内容概要 (3)（一）调研背景 (3)（二）调研目的与意义 (4)（三）调研范围与方法 (5)二、青岛商业地产市场概述 (6)（一）青岛商业地产市场发展历程 (7)（二）青岛商业地产市场现状 (8)（三）青岛商业地产市场发展趋势 (10)三、青岛主要商业地产购物中心分析 (11)（一）购物中心概览 (13)1. 青岛购物中心分布情况 (14)2. 各购物中心简介 (15)（二）购物中心经营状况 (16)1. 营业收入与利润分析 (17)2. 招商与租户情况 (18)（三）购物中心优劣势分析 (19)1. 优势分析 (21)2. 劣势分析 (22)四、青岛商业地产购物中心竞争格局 (23)（一）主要竞争对手分析 (25)1. 竞争对手概况 (26)2. 竞争对手优劣势对比 (26)（二）竞争格局分析 (27)1. 市场份额分布 (28)2. 竞争态势分析 (29)五、青岛商业地产购物中心消费者行为分析 (31)（一）消费者特征分析 (32)1. 年龄结构 (33)2. 职业分布 (34)3. 收入水平 (35)（二）消费者需求分析 (37)1. 购物需求 (38)2. 休闲娱乐需求 (39)3. 服务需求 (40)（三）消费者行为影响因素分析 (41)1. 商业环境 (43)2. 交通便利性 (45)3. 商品多样性 (46)六、青岛商业地产购物中心策略建议 (47)（一）提升购物中心竞争力 (48)1. 优化品牌组合 (49)2. 提升服务质量 (50)3. 创新营销策略 (51)（二）加强购物中心与品牌商户合作 (52)1. 深化合作关系 (53)2. 共同应对市场变化 (55)3. 促进资源共享 (56)（三）关注消费者需求变化 (57)1. 及时调整商品结构 (58)2. 提升购物体验 (59)3. 加强消费者互动 (60)七、结论与展望 (62)（一）调研结论总结 (63)（二）未来展望 (64)（三）研究不足与改进方向 (65)一、内容概要本报告主要对青岛市商业地产购物中心进行了深入的调研与分析，涵盖了项目概况、市场环境、竞争格局、消费者行为以及未来发展趋势等多个方面。
重庆龙湖U城项目调研报告(38页)
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
CODE OF THIS REPORT 2
项目介绍
据了解，U城天街是龙湖继北城天街、西 城天街之后，在重庆开业的第三座天街， 其总体量约为15万平方米，是大学城第 一个、同时也是目前唯一一个集中型的 大型购物中心，此次开业的U城天街一期 总共有4层楼，LG楼和1F主要以超市、零 售、时尚服装和轻便餐饮为主;2F、3F除 了有餐饮、零售之外，还有U城天街独具 特色的“淘馆”和“公共艺术空间”。
性较强，但目前仅272路公交车和项目自身2条购物巴士线路可达； 项目周边住宅项目较多，消费客群基数较大； 项目周边未来商业供应较大，竞争较为激烈； 项目主要客群以大学城区域内各大高校师生及其家属，年龄段主要集中于18—30岁。
龙湖U城天街周边学校和住宅区为项目提供稳定的消费客群，未来交通体系的 完善将迅速推动项目发展。
CODE OF THIS REPORT 13
目录
一、项目介绍 二、大学城概况 三、龙湖U城天街环境分析 四、龙湖U城天街基本情况分析 五、龙湖U城天街经营模式及租售策略分析 六、总结
CODE OF THIS REPORT 14
龙湖U城天街基本情况分析
1.项目基础数据分析
项目体量（㎡） 一期风尚馆体量（㎡）
CODE OF THIS REPORT 31
龙湖U城天街经营模式及租售策略分析
2.项目租售策略分析
社区底商
社
区
底 商
U城天街
项目租售比约为：6:4
CODE OF THIS REPORT 32
销售部分 持有部分 连廊
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1800
1600
1400
1200
1000
位置好
800
位置一般
600
位置较差
400
200
0 LG（- 1F 2F 3F 4F 5F
1F）
LG楼层租金价位最高, 商铺越往上楼层租金渐低，最低约200元/㎡·月(其 中UME电影院约30-50元/㎡·月(5F),餐厅约300元/㎡·月)
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
楼层分析
北城天街购物中心由7个楼层构成，-2层为地下停车场，其余分别由服饰、餐饮、娱乐、美容、 服务、鞋、包、饰品、珠宝、钟表、眼镜、家居等组成。
LG层（-1F） UME影城（5F）
主力百货(-1F至4F) 生活超市（-1F）
楼层构造 整个大楼属于回廊环绕式
项目外部
大型宣传喷绘壁挂
品 牌 立 柱
观音桥商圈地图
项目所 在地
观音桥商圈交通优势
• 观音桥是江北区的交通枢纽之一；
• 辐射区域较广，南至江北区与渝中区交界处的渝澳大桥，向东通过嘉 华隧道连接九龙坡，北至红旗河沟交通枢纽可通往渝北，
• 地理位置优越 ，15分钟以内可到达江北机场、龙头寺火车站、重庆 火车站，朝天门港口、重庆中央商务区江北城和寸滩国际集装箱码头 ，具有极强的集聚功能和交通优势 ；
龙湖北城天街购物广场 调研报告
目录
• 整体区位分析 • 项目基本资料 • 项目商铺信息及楼层分布 • 项目竞争对象 • 项目周边配套 • 广场人流分析
PART 1 整体区位分析
观音桥商圈概况
观音桥商圈是江北区的经济、文化中心和核心商业区，规划面积6.8平 方公里，核心区面积2平方公里，是集金融保险、商务总部、信息科技、商 贸物流、咨询服务、会展旅游等功能于一体的城市综合服务区，2003年4月 开始建设，2005年2月3日开街。
PART 3 项目商铺信息 及楼层分布
楼层店铺租金、物管费用解析
广场内商铺租金价格大致区间在200800元/㎡·月，但位置好的如星巴克、H＆M
可达到2000元/㎡·月
不同的楼层、同层地理位置的不同、业态类型 不同，价格有一定范围的变动
整栋大楼的物管费约5元/㎡·月
各楼层店铺租金、物管费用解析
2000
观音桥商圈商贸繁荣、业态丰富、品牌云集。北城天街美食乐园、高科 技含量的方特科幻乐园、5万平方米的金源地下不夜城、世界顶级家居馆 “达芬奇”高端品牌店、GUCCI（古琦）、ARMANI（阿玛尼）、H&M等 国内外知名品牌纷纷入驻，形成了突出的品牌凝聚力和强大的辐射力。
观音桥商圈先后获得“中国著名商业街”、重庆十大时尚地标、全国 “百城万店无假货”示范街、重庆十大标志性景观人气王等殊荣。2010年， 荣膺“中国最具竞争力商圈”和“重庆最美街巷”第一名；同时成功创建为 国家AAAA级旅游景区，已成为西部乃至全国都享有较高知名度和美誉度的 魅力金街。2010年，观音桥商圈实现社会消费品零售总额200亿元，商品销 售总额达到956亿元，增幅双双超过30%。
• 形成了“地面环道+地下直行+地下轻轨”的立体交通网络。
观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖·北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约 为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观 广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌 专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中 国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。 项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
G-STAR RAW
TOMMY HIFIGER
REPLAY
星巴克咖啡
CROCS
SEPHORA
CALVIN KLEIN JEANS
DKNY JEANS
GUESS
SOBBIA SOLE
GANT
IIJIN
KFC
FILA
ED-HARDY
LEVI’S
LEE
ENO
TOUGH
LEE COOPER
云丝美髻 发型设计
安全指示
特
色
店
铺
展
示
服务台
项目内部总结
1、项目内部每一层都有楼层分布和品牌指示图，并在自动扶梯、玻璃 围栏上配有安全提示，中庭布置有客户服务站、特色品牌店铺展示等， 为消费者提供了明确的消费指引和咨询服务；
2、内部装潢豪华，以金黄色等暖色调为主调凸显尊贵气质，有较高的 商业档次。
3、在回廊布置有公共休息区，并将特色饮食如甜品站等分布于商铺之 间，使布局更人性化。
WRANGLER
楼层品牌价位
其LG层主打服饰品牌如:
DKNY JEANS、Tommy Hifiger、ARMANI JEANS、G-STAR等知 名品牌，开间面积大，分布在广场中庭，中庭两侧背后和新馆分别分 布有LEVI’S、LEE、5CM、FLIA等品牌。
红色——餐饮服务
LG
ROLEX/帝 舵手表
哈根达斯
ENERGIE
J.LINDE BERG
5CM IZZYE BLAK GATE ONE
ADIDAS ORGINALS
梦奇奇
饰品
CPU
EA7
CALVIN KLEIN手表
FORNARINA
MISS SIXTY
SEPHORA
INITIAL
ARMANI JEANS
立 柱 路 标
超大LED屏幕宣传
项目外部
商 圈 地 图 导 览 图
停车场指示
外部布置总结： 广场外围有明显的品牌LOGO、路标、品牌宣 传指引导向、商圈总览图、LED宣传屏幕、停 车场指示等标志性设施，其外围基础设施建 设很完善，识别度很高。
项目内部
入口处楼层商品品牌指引
电梯口楼层商品品牌指引
项目内部
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖置业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.