4房地产评估收益法
房地产收益法的公式简版修正
房地产收益法的公式简版修正房地产收益法是一种用来计算房地产投资收益的方法。
它有两个主要的公式：毛租金收益率和净租金收益率。
这两个公式都是通过将租金收入除以投资额来计算的。
然而，这两个公式在实际应用中可能存在一些问题，因此需要进行修正。
首先，让我们来看看毛租金收益率的公式。
毛租金收益率（Gross Rent Yield）用于计算房地产按照市价租出后的年度租金收入与投资金额之间的比率。
其公式为：毛租金收益率=(年租金收入÷房地产购买价格)×100%然而，这个公式存在一些问题。
首先，它没有考虑到租金的各种费用，如物业管理费、维修费等。
其次，该公式假设租金收入是固定的，没有考虑到市场上的租金波动。
为了修正这些问题，我们可以对毛租金收益率的公式进行简化和修正。
修正后的公式如下：修正毛租金收益率=(年净租金收入÷房地产购买价格)×100%修正毛租金收益率考虑了扣除各种费用后的净租金收入。
净租金收入是指在扣除物业管理费、维修费等费用后的实际租金收入。
接下来，让我们来看看净租金收益率的公式。
净租金收益率（Net Rental Yield）用于计算房地产持有后的每年净租金收入与投资金额之间的比率。
其公式为：净租金收益率=(每年净租金收入÷房地产购买价格)×100%同样，这个公式也存在一些问题。
首先，它没有考虑到房地产的增值收益，即房地产价格的上涨。
其次，该公式假设每年的净租金收入是固定的，没有考虑到市场上的租金变化。
为了修正这些问题，我们可以对净租金收益率的公式进行简化和修正。
修正后的公式如下：修正净租金收益率=[(每年净租金收入＋房地产增值收益)÷房地产购买价格]×100%修正净租金收益率考虑了房地产增值收益，即房地产价格的上涨。
房地产增值收益可以通过计算房地产购买价格与当前市价之间的差额来得到。
需要注意的是，以上修正公式仅仅是对毛租金收益率和净租金收益率公式的简化修正，并不能考虑到所有可能的因素。
基于收益法的房地产评估案例研究
基于收益法的房地产评估案例研究前言房地产评估是确定不动产物业价值的计算过程，在房产交易、拍卖、抵押等场景都要用到。
其中，基于收益法的评估方式被广泛应用于商业不动产的估值。
本文将会介绍基于收益法的房地产评估方法，并以某商业物业为例，演示如何通过收益法来对其进行评估。
收益法基于收益法的评估方式，是一种以预期收益为核心的房地产价值评估方法。
该方法基于物业的现状以及未来预期收益来计算物业价值。
在商业不动产评估中，通常会使用净收益价值法（Net Operating Income，NOI）或净现值法（Net Present Value，NPV）。
其中，净收益为物业的净收入，根据以下公式计算：净收益 = 总收入 - 可变费用 - 不可变费用总收入包括租金和其他收入，如停车位租金、物业管理费等。
可变费用是与收入成比例变化的费用，如电费、水费、修缮费等。
不可变费用是不随收入变化而增减的费用，如保险、地税、物业管理费等。
净现值法是在净收益的基础上，再考虑到资本的时间价值和物业未来潜在价值的折扣率，计算出物业的净现值。
案例分析某商业物业位于城市中心商业区，总建筑面积为10000平方米，由于位置优越，现已全部出租，租期均为5年。
总租金收入为1.2亿人民币，其他收入为1000万元。
可变费用占总收入的15%，不可变费用为2000万元。
我们需要基于收益法对该商业物业进行评估，以下是具体步骤：步骤1：计算净收益根据上述公式，可以计算出该商业物业的净收益：净收益 = 1.2亿 + 1000万 - 1.8亿= 3000万步骤2：确定折现率折现率是考虑到资本的时间价值，以及物业未来潜在价值的折扣率。
在实际应用中，可以根据行业惯例、市场利率、物业风险等因素综合考虑，确定一个合理的折现率。
假设该商业物业的折现率为10%。
步骤3：计算净现值根据净收益和折现率，可以计算出该商业物业的净现值：净现值 = 净收益 / 折现率= 3000万 / 0.1= 3亿人民币步骤4：确定市场价值最后，通过上述计算，可以得出该商业物业的市场价值为3亿人民币。
第四章房地产评估
第十四页，编辑于星期日：八点 二十分。
土地使用权评估的市场法
一、评估程序 收集资料----where 确定交易实例----how many
修正交易情况
修正交易日期
修正区域因素 修正个别因素
修正使用年期
求出比准价格
决定土地估价结论
第二十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的特点：
（一）建筑物评估应在合法的前提下 进行 （二）建筑物的使用年限受土地使用权年限的制
约 （三）房地分估
第二十九页，编辑于星期日：八点 二十分。
建筑物评估的成本法
思路 重置成本的构成及测算 三项贬值的测算
第三十页，编辑于星期日：八点 二十分。
B 610 1999
0
1.1
0
-1%
C 700 1998
+5% 1.4
0
-2%
D 680 2000
0
1
-1%
-1%
E 750 2001
-1% 1.6
0
+2%
F 700 2002
0
1.3 +1%
0
G
2002
0
1.1
0
0
第十八页，编辑于星期日：八点 二十分。
上表中成交价的单位为：元/平方米。该城市地价指数表如下： 时间 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指数 100 103 107 110 108 107 112
第四章 房地产价格评估
土地使用权评估评估 建筑物评估 房地产评估 在建工程评估
第一页，编辑于星期日：八点 二十分。
《房地产案例与分析》四大估价方法的相关内容(容易出问答题)
四大估价方法的相关内容（容易出问答题)一、四大估价方法的适用对象和条件1。
比较法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第六章）（1）适用对象:具有交易性的房地产.即经常发生交易的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。
而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，就难以采用市场（比较）法估价.（2)适用条件：同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易.有健全的房地产市场，便于掌握充足的交易实例资料。
一般来说，合适的交易实例要选取3个以上才能满足要求。
如果交易实例太少，可能引起较大偏差。
另外，房地产交易资料也要完整、真实，这是提高估价精确度的基本保证.2.收益法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第七章)（1)适用对象：收益法适用的对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产,如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库(用于出租的)、农地等。
它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
例如,估价对象目前为自用或空闲的住宅，虽然没有实际收益，但却具有潜在收益，因为类似住宅以出租方式获取收益的情形很多,因此可将该住宅设想为出租的情况下来运用收益法估价，即先根据同一市场上有出租收益的类似住宅的有关资料，采用类似于市场法的方法求出该住宅的净收益或租赁收入、运营费用等，再利用收益法来估价.但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。
（2)适用条件：收益法适用的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。
对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识做出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础.3.成本法的适用对象与条件（参见《房地产估价理论与方法》第八章)（1）适用对象:成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
房地产估价5-收益法
第2节 净收益及其估算
房地产净收益估算注意事项
1) 注意区分有形收益和无形收益
2) 注意客观收益和实际收益的取舍
3）注意数据分析和无关费用的扣除 4）注意收益期限的科学合理确定
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
◆ 报 酬 率
即折现率，是指投资回报与所投入资本的比率。 所谓投资回报，是指投入资本全部回收之后所 获得的额外资金，即报酬。投资回报与投资回 收不同。投资回收是指所投入资本的回收，即 保本。以银行存款为例，投资回收就是向银行 存入本金的收回，投资回报就是从银行那里得 到的利息。
由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总 收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是 房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。
第3 2节 房地产价格构成 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米，其空置率为 15%，月毛租金为100元/平方米，租金损失为毛租金收 入的3%，合理运营费用为有效租金收入的3%。
客观净收益：房地产在良好市场意识和正常经营管理情 况下所产生的规则而持续的收益，这种收益将生产经营 过程中一些特殊的、偶然的因素排除在外。
第2节 净收益及其估算
房地净收益估算的一般算法
【1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：
净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 －运营费用 ＝有效毛收入－经营费用 ＝总收益－总费用
第3节 报酬率、资本化率及收益乘数
报酬率的求取
报酬率与投资风险应该成正比。 所选用的报酬率，应等同于与估价对象产生的 净收益具有同等风险的投资资本的报酬率。 报酬率是一个变量，它的高低由投资风险的高 低来决定。
CH4 房地产评估
七、房地产评估前期工作
• • • • 明确房地产评估基本事项 拟订评估作业方案 实地勘察评估对象 收集评估所需资料
第二节
市场法的应用（掌握）
一、适用范围
市场法适用于活跃市场的交易性房地产。 在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的 地区 2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地 产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。
例 某城市某用途土地容积率修正系数见 容积率修正系数表
容积率 0.1 0.4 0.7 1.0 1.1 1.3 1.7 2.0 2.1 2.5 修正系数 0.5 0.6 0.8 1.0 1.1 1.2 1.6 1.8 1.9 2.1 如果确定比较案例宗地地价每平方米为3800元， 容积率为2.1，被估宗地规划容积率为1.7，则待 估宗地容积率修正计算如下： 经容积率修正后可比实例价格 =3800×1.6/1.9 =3800×容积率因素修正系数（1.6/1.9） =3200（元/平方米）
第一节 房地产评估概述
一、土地的特性
（一）土地 （二）土地的特性（掌握） 1.土地的自然特性 （1）土地位置的固定性 （2）土地质量的差异性 （3）土地效用的永续性
一、土地的特性
2.土地的经济特性 （1）土地经济供给的稀缺性 （2）土地产权的可垄断性
在土地所有权或使用权让渡时，就必然要求实现其垄断 利益，在经济上获得收益。
2、土地使用权转让
土地使用权转让是指土地使用者将土地使 用权再转移的行为，包括出售、交换和 赠与。凡未按土地使用权出让合同规定 的期限和条件投资开发、利用土地的， 土地使用权不得转让。 土地使用者之间 使用年限=出让年限－原土地使用者已使用 年限 过户登记
4 房地产习题 资产评估习题
资产评估房地产一、单项选择题1.根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（）。
A．30年B．40年 C．50年D．70年2.某一宗土地用于住宅开发时的价值为300万元，用于商业大楼开发时的价值为500万元，用于工业厂房开发时的价值为280万元。
城市规划确认该土地可用于住宅或工业。
该宗土地的价值应评估为（）。
A.500万元B.300万元C.280万元D.360万元3.路线价法的理论基础是（）。
A.替代原则B.供求原则C.贡献原则D.预期收益原则4.单位建筑面积地价是指平均到每单位建筑面积上的土地价格，称为（）。
A.单位价格B.土地使用权价格C.总价格D.楼面地价5. 基准地价修正法评估一商业用地的价值，该商业用地法定最高出让年限为40年，实际转让年限为36年，若资本化率为9%，则土地年限修正系数为( )。
A. 0.992B. 0.937C. 0.986D.1.0676.某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%，则土地资本化率最可能为（）A. 8%B. 6%C. 5%D. 4%7.假定土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，土地价值为1000万元，建筑物价值为5000万元，房地产的综合资本化率应为（）。
A.7％B.7.50%C.7.67％D.14%8.某建筑物建成于1997年1月，为砖混结构一等，耐用年限为50年，残值率为2％。
该建筑物2008年1月的重置成本为500万元，2008年1月的评估值接近于（）。
A.400 万元B.392万元C.402万元D.390万元9.某一土地使用权出让年期为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）。
A.100万元B.80.32万元C.102.21万元D.94.27万元10.某待估宗地剩余使用年限为25年，土地还原率为10%，所选的参照物剩余使用年限为20年，则土地使用年限修正系数为（）。
资产评估-第四章房地产评估
(一)房地产的概念
房地产可以分为物质实体、权益和区位三个方面，房地 产是三者的结合体。
物质实体：是看得见、摸得着的部分，如建筑物的外观、 结构、设备、装修，土地的形状、地势、地质、基础设 施条件、平整程度等。
权益：是无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实务而 衍生出来的权利、利益和收益。
区位：与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系， 包括位置、交通、环境景观、外部配套设施等方面。
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（三）现场勘察及收集数据资料
现场勘察就是评估人员亲临委估房地产现场，对评估对象进行 实地勘察，以充分了解房地产的特性和所处的区域环境
在进行现场勘察的同时，还应收集其他一些数据资料，包括评 估对象周围房地产的交易情况、当地房地产市场行情、评估 对象当地的政府颁布的法规及定额指标等。
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（四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告
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一、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势
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（二）房地产价格的特性
1.房地产价格构成具有复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
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二、房地产价格的种类
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(二)房地产的特性
房地产特性是指房地产有别于其他类型资产的特殊性质。房地 产的特性既源于土地的特性，又与建于其上的建筑物有关， 由于土地是大自然的产物，是永久性的，建筑物为人工所 建造，它定着于土地上，因此房地产的特性主要取决于土 地，是以土地特性为基础的。
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1.土地的自然特性
土地的自然特性主要表现在以下几个方面： （1）数量的有限性(不可再生性) （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性