20101009_无锡_海岸集团海岸城_综合体案例研究

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百强商业项目案例之五--深圳海岸城

百强商业项目案例之五——深圳海岸城深圳海岸城——深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心项目概况ν发展商：深圳市海岸房地产开发有限公司⌝⌝地理位置：南山区海德三道与文心五路交汇处项目规模：总建筑面积约30万平方米。

⌝其中：购物中心约12万平方米，高度30米，地上五层、地下二层；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米核心商户：以主力店、品牌旗舰店、综合概念店⌝为核心商户⌝商业形态：荟萃知名百货、特色美食、高级零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰场、个人护理、现代服务、美容康体、文化教育等十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多方面。

海岸城购物中心经营状况ν业态比例：零售约占60%，餐饮约25%，休闲娱乐约15%，服装、首饰、家居、家电产品等一应俱全ϖ主力店ϖ吉之岛百货：标准旗舰店之一，面积达23000平方米嘉禾影院：影厅建筑面积达4000平方米，有6个影厅，共1050个座位，其中一个厅的屏幕长19米，宽8.5米，是目前深圳最大的屏幕世纪星真冰俱乐部：深圳西部第一家室内真冰溜冰场，冰面面积约1200平方米中森名菜：建筑面积达7000平方米商圈范围：ϖ核心商圈——后海、南油、南头、蛇口片区次级商圈——沙河、西丽、科技园、华侨城及宝安片区辐射商圈——以香港、福田、罗湖为主，由于项目的滨海特色，加之西部通道的直接利好，还将吸引更多国内外前来休闲、旅游、观光的顾客ν海岸城购物中心项目特色体现全新的滨海商业文明ϖ海岸城在规划设计上突出现代人文色彩，建筑和环境营造海洋文化风情，水体与建筑相互交融，充分考虑商务和商业、城市和湾区的联系。

海岸城倡导全新的滨海体验与时尚，不仅改善人们的购物环境和商务条件，也为深圳人提供了一种全新的消费模式和生活方式。

建筑特色鲜明ϖ双广场南北呼应：南广场与水景完美结合，通过简单的线条和朴素的材质，展现现代、动感的休闲主题；北广场面积约10000平方米，设有多功能大舞台和超大电子屏幕，为各类演出、聚会、商业活动和市民的公共休闲娱乐活动提供了广阔空间。

深圳海岸城购物中心调研报告汇总

深圳海岸城购物中心海岸城购物中心区位图深圳海岸城位于南山商业文化中心区，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道、后海滨路、创业路等南山区的五条城市主干道。

海岸城由东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务、商业项目，也是迄今为止深圳市最大的室内购物、休闲、娱乐中心。

海岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面积约30万平方米。

其中：购物中心约12万平方米；写字楼约14万平方米；商业街约4万平方米。

海岸城配备地下停车位约2000个。

海岸城的组成海岸城购物中心海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大、功能最齐全、服务人群最广泛、最具代表性的集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体的大型购物中心，也是深圳唯一具有滨海风情特色的购物中心。

该项目由2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一(《World Architecture》杂志提供)的美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计。

·占地面积：36908平方米·总高：30米，地上五层、地下二层·总建筑面积：约12万平方米·车位：约1500个海岸城写字楼海岸城写字楼包括海岸城东座和海岸城西座，办公部分建筑面积约14万平方米。

海岸城东座写字楼东侧紧邻凯宾斯基酒店，南侧是保利文化广场，项目总建筑面积约85700平方米，其中商业面积约20000平方米。

主体建筑包括24层高的主楼和14层高的附楼，主体建筑高度100米，由深圳市城脉建筑设计有限公司负责设计。

该项目已于2006年11月底入伙。

每层均设有约7米高空中花园，营造生态、健康的概念，具有独特的滨海气质。

海岸城西座写字楼为30层超高层写字楼，建筑高度155米，总建筑面积85000平方米。

该项目由美国凯里森建筑事务所负责方案设计，深圳市城脉建筑设计有限公司负责深化设计，计划2007年8月开盘。

写字楼面积约5万多㎡，标准层层高为3.75 m；13 m高、700㎡的超大豪华大堂；塔楼空间由130-300㎡,可灵活分割、组合，最大组合面积可达整层面积2000㎡，完善满足客户的空间需求；原创私家花园式阳光绿色办公空间，塔楼每层均设有2个私家花园；20层以上独备阔绰豪华候梯厅及总裁卫生间；区隔写字楼惯用的直线形象，独创“多维折线”的外立面，重塑深圳写字楼的时尚商务感。

海岸城运营方案

海岸城运营方案一、前言海岸城作为一座大型综合性商业综合体，不仅仅是一个购物中心，更是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化等功能于一体的城市综合体。

随着时代的不断进步和消费观念的变化，海岸城的运营方案也需要不断更新和改进，以满足消费者的需求，提升其竞争力和盈利能力。

本文将从市场分析、运营定位、投资规划、营销推广等方面，探讨海岸城运营方案，希望能为海岸城的运营管理提供一些有益的参考。

二、市场分析1. 消费者需求分析海岸城所在地区居民消费水平不断提高，对购物、餐饮、休闲娱乐等方面的需求也日益增加。

尤其是80后、90后逐渐成为主力消费者群体，他们对消费品质、购物环境、服务体验等方面有着更高的要求。

因此，海岸城需要不断升级服务，并增加时尚、潮流、个性化的品牌和产品，以吸引更多的年轻消费者。

2. 竞争环境分析随着城市化进程的加快和商业业态的不断完善，海岸城周边竞争对手日益增多。

不仅有其他购物中心、商业街，还有电商平台和线下门店的综合竞争。

因此，海岸城需要不断提升自身核心竞争力，增强吸引力和粘性，以在激烈的市场竞争中脱颖而出。

三、运营定位1. 标准化服务为了提升消费者体验，海岸城需要实现标准化服务，包括停车、导购、安保、清洁等方面。

同时加强员工培训，提高服务水平，为消费者提供更加便捷、舒适的购物体验。

2. 升级业态未来海岸城需要加大对时尚、潮流、科技等方面的业态的引入，增加新型娱乐、休闲设施，以适应年轻消费者的需求。

同时，增加新鲜食材的购物体验，吸引更多食品爱好者。

3. 文化体验海岸城定位为城市综合体，因此需要注重打造文化体验，可以通过举办艺术展览、文化讲座、音乐演出等活动，吸引消费者驻留，增加他们在海岸城的停留时间，提升消费能力。

四、投资规划1. 设施改善海岸城需要进行设施升级，包括增加停车位，优化购物中心布局，提升商业街品质，改善活动场地环境等方面。

这需要进行投资规划和项目选址分析，以确保投资的有效性和可持续性。

无锡海岸城购物中心简介

总建面：67695.4 平米地上办公面积：40121平米总商业面积：10684 平米停车位：266个
金融街整体总建面：约950000平方米，预估：办公楼区域60% 商业区域10%-15% 停车位约4650个
发展商：香港昌兴大厦总建面：67875.2 平米
地上总面积昌：兴50910.3平米
深圳海岸城合作商户：
无锡简介
无锡位于江苏省南部，长江三角洲平原腹地。人口：637.26万人面积：4787.61平方公里地区生产总值：5750亿元交通：无锡火车站，无锡火车东站，苏南国际硕放机场辖区：7区2市（县）
宜兴市
江阴市
惠山区北塘区新区南长区滨湖区
无锡简介
无锡下辖江阴、宜兴二个市(县) 和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区。
} 无锡海岸城，是通过生活型主题的开展，文化型品牌的穿插，设计概念的融入，使项目提升无锡城市生活的同时，让中国人本真的优雅生活状态得以复兴
生活的艺术
中国的社会和生活都是组织于家庭制度基础上的，乃是人所共知的事。这个制度决定并润色整个中国式生活的模型。
中国人之爱悠闲，有着很多交织着的原因。中国人的性情，是经过了文学的熏陶和哲学的认可的。
影城设置 6个厅，共计 1193 圳市最影大厅的，总面积近 6 0 0 平米人观影。宽 2 0 米，高深1圳0 第米的超一幕 ” 及 “ 全球最 ”的亮美最誉逼，真采D 用- M “ 2台吉尼斯世界记录认证 ” 双际著名银幕英专国家哈克” 尼斯高亮度系属银幕，效果逼真震撼。 2、 5、 3 D ，打造最舒影之适旅、。震撼的观

城市综合体开发案例研究

2010.04.061聚仁观察国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；国内商业地产项目的失败有着丰富斑斓的原因与故事；外表貌视强大、营销推广美伦美奂、外表貌视强大、营销推广美伦美奂、实则积重难返商业地产归根到底就是财务线的问题新聚仁机构开发商在开发综合体项目时面临的主要问题☺ 修订物业指标:已有的物业指标的市场可实现性？修订物业指标: ☺ 物业价值最大化：市场可实现的物业配比？通过怎样物业价值最大化：的规划布局能充分发挥价值聚集？核心问题？☺ 资金的进入和退出机制：合理分期？合理的租售比？资金的进入和退出机制：实现短期回现与长期现金流之间的平衡？ ☺ 招商和销售：顺利实现商家的入主？引爆商业销售，招商和销售：实现资金回笼？ ☺ ……商业地产是一个复合型的产业，它包括地产、商业、投资、金融等，其中最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。

解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。

财务线－现金流现金流商业地产代表财务线图ＳＯＨＯ海岸城万象城万达模式时间2聚仁观点更新理念，明晰差别，更新理念，明晰差别，有的放矢010203040501 万象城模式深圳华润中心· 深圳华润中心·万象城案例分析 “最”之模式1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 项目背景介绍项目背景介绍项目整体定位项目整体定位物业类型配置物业类型配置管理经营模式管理经营模式主力店铺形态主力店铺形态财务运营分析财务运营分析价值KPI体系价值KPI体系深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、深圳华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、万象城居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集团在深圳投资开发的 “深圳华润中心万象城深圳华润中心·万象城深圳华润中心万象城” 是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。

瑞晶Regin楼宇自动化BA系统技术方案

无锡海岸新城空调智能化系统设计方案深圳市****有限公司二○一一年十月目录楼宇自动化系统（BAS）方案 (4)[摘要] (4)一、需求分析 (8)1.1 监控对象分析 (8)1.2 监控目标分析 (8)二、设计依据和标准 (8)三、系统设计 (9)3.1系统选型 (9)3.2系统设计说明 (11)3.2.1 设计重点 (11)3.2.2主要设备选型 (12)3.2.3系统通讯网络 (13)3.2.4 系统结构 (14)3.3监控功能说明 (19)3.3.1中央站监控功能 (19)3.3.2与其他系统的集成 (19)3.3.3冷热源系统的监控 (20)3.3.4空调、通风系统 (25)3.3.5给排水系统 (26)3.3.6发电机及配电系统 (26)3.4系统设计特殊说明 (27)3.4.1 最先进的软件EXO4系统 (27)3.4.2 节能控制 (27)3.5集成界面以及接口协议要求 (27)四、系统性能及设备介绍 (28)4.1系统性能介绍 (28)4.1.1中央站功能 (28)4.1.2节能效果技术分析 (29)4.1.3节能及能源控制软件 (31)4.2 DDC功能介绍 (32)4.2.1 EXOflex控制器（DDC）介绍 (33)4.2.2EXOcompact控制器(DDC)介绍 (36)4.2.3 DDC软件 (37)4.2.4 现场设备 (40)五、系统调试 (42)5.1系统调试验收步骤 (42)5.1.1现场控制器检查 (42)5.1.2电源检查 (42)5.1.3线路敷设的检查 (42)5.1.4系统网络 (42)5.1.5中央监控站硬件及其组态 (42)5.1.6系统软件 (43)5.2设备调试 (44)5.2.1BAS系统出厂测试 (44)5.2.2DDC 加电检测 (44)六、设备清单 (48)楼宇自动化系统（BAS）方案[摘要]根据无锡海岸新城相关图纸，本项目由裙楼商业部份和酒店公寓主体组成，是集大型购物中心、SOHO酒店、住宅、幼儿园、绿花广场等于一体的商业综合体，总建筑面积约50万平方米，无锡海岸新城的出现代表着全新的生活方式与消费潮流的开始，它将以雄浑的商业外观、别致的休闲景观、开放的公共空间、清晰的休闲动线成为无锡新城区的备受期待的高端的生活、工作、休闲目的地。

海岸城调研报告

海岸城购物中心调研报告
海岸城背景
开业日期开发商设计公司经管公司位置占地面积总建筑面积商业面积建筑形式所属商圈市场定位目标消费群体主力店楼层停车位数量及收费形式 2007年12月16日深圳市海岸房地产开发有限公司方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一）深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司深圳市海岸房地产开发有限公司海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米约12万平方米约8万平方米单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮南山中心区区域型购物中心年轻群体原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米；扶梯35个，垂直电梯21个位于B1和B2的地下车库约2000个停车位前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
配套设施及服务
咨询台
除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置，各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这么设置不便于处理客户投诉等事态。
顾客服务台
配套设施及服务
标识牌
在环形动线上标识牌设置的间隔在30米左右，各设施都有标识，且设置高度适合，寻找标识牌还是很方便的。
配套设施及服务
停车场
配套设施及服务停车场停车场入口处的电子牌方便客户了解停车场内的情况vip享有的服务沿着停车位方向有一排排的警示灯已经有车停着的停车位上方的警示灯显示红色而没有停的则显示绿灯避免了客户走不必要的路线去找停车位停车场内主干道上还有电子标识牌告知车主区域所剩停车位且停车场内还有专门的保安人员指引车辆和行人业态分布主力店铺店铺名称位置类型江南厨子l3331332铺餐饮巴蜀风月l55017铺餐饮六千馆l55018铺餐饮稻香l55019铺餐饮大饱口福l5513铺餐饮太兴餐厅l5516铺餐饮原潮b1101铺连锁服装品牌优衣库l1102103铺连锁服装品牌zaral1168169铺连锁服装品牌aeonl1b1101铺大型连锁超市英孚教育l550115015铺教育机构美丽田园l55016铺护理海岸影城l3301铺影院顺电l3329铺家电零售冰冰fun海岸滑冰场l4422铺滑冰场玩具反斗城l5525铺童装玩具业态分布总体分布?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext1819117663647157餐饮时尚女装鞋包男装系列生活数码银行服务护理药品童装玩具礼品精品时尚配饰运动户外流行便装珠宝眼镜钟表海岸城共有商铺246家服饰类男装女装流行便装运动户外占比32

世纪瑞博2010年无锡中锐海尚映象推广的策略

以上数据来源于无锡房地产市场网
综上所述，海尚映象完全有条件成为区域内的标杆项目，可为何均价却与其他项目处同一水平线上？
那么，我们的问题是：
保持销量，提升溢价，树立标杆
保持销量
整体的销售量。毋庸置疑，是需要去保持的，毕竟我们还剩余大量的房源需要去化。
提升溢价
一流的产品，前展的规划。而现有的销售均价，却并不具备绝对的优势。
中锐大家庭联谊
7 与北塘商圈一起改变
近年来，随着特大城市建设步伐的加快，无锡市确认了“4＋1”商圈建设规划，即除市中心解放环路传统商业集聚地外，还将建设太湖广场、河埒广场、崇安新城、北塘新城四个次级商圈，除市中心区域外，其它四个新兴商圈均采用了以城市综合体为核心的模式，从而与国际最先进的商贸业和居住理念接轨。
2 与地铁一起改变
无锡地铁的修建，缩小了原本就不大的城市，但地铁给北塘带去的不仅仅是便捷，更是导入更多区域外的客户，让“老新村”焕发更多的活力和精彩。
3 与惠山一起改变
作为目前无锡市区内最大的绿地公园，惠山森林公园将打造成国家4A级景区，改造后将能激发无锡城市功能的再生，彰显自然生态人文。对周边的楼盘无疑具有极大的利好政策。
之前的姿态：人民路西，花园与山的公馆
解读姿态人民路西：人民路，很市中心，但事实上并没有太大的杀伤力。花园与山：有花园、有山景，很令人期待，但口号不够响亮。公馆：有品质、有档次，但还需要外援的辅助。
我们的姿态，第一印象很不错，可总跟了一个”但“字尾巴
在市场好的时候，这个”但“是可以被忽视的
然而从2019年5月1日起，这一“肠梗塞” 现象将得到彻底的改善。西起石门路、东至蓉湖大桥西引坡的盛岸路改拓建工程已于09年10月正式启动，工程全长1800米，设计双向六车道，机动车时速60公里/小时，届时将有效缓解目前盛岸路的交通压力，道路的扩建很大程度上会给出行带来便利的同时，也无形中提升了该片区的宜居。

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特征
关键点
以商业为核心的都市综合体通过独具特色的商业定位，迅速成为区域焦点和统领者，其他物业价值也随之大幅上涨。
交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键
收益特征
功能类别酒店住宅商业公寓特征
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特征
发展关键
以住宅为核心的都市综合体通常位于城市非核心地段，通过商业及酒店等功能提高区域成熟度，从而提升了住宅档次。
位于新区，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区
收益特征
功能类别收益方式
住宅
写字楼商场酒店
销售
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特征
发展关键
以写字楼为核心的都市综合体通过写字楼树立标杆，迅速成为区域标志和中心，其他功能均为写字楼服务。
位于城市未来商务核心区域利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象
收益特征
功能类别酒店写字楼收益方式 -销售/出租
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发展模式1
模式1——各物业均衡发展，且皆定位为顶级档次
相关案例：无锡西水东中央生活区、杭州华润万象城
驱动因素：
外因：依托CBD地段、借势创建国际大都市。
内因：超大规模，形成建筑集群效应，成为名符其实的“城中城”；利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导。
1
2 3
城市综合体特征及发展模式
城市综合体案例选取
海岸城项目发展模式借鉴
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城市综合体特征
城市综合体是城市集约化发展的体现，它是集住宅、酒店、写字楼、商业等为一体的多功能复合建筑群。
城市综合体
城市区域开发与旧城改造规模的不断增大
城市集约化发展的体现
城市的价值中心所在
城市的标志
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时尚商业街泓府— 高端居住顶级豪华会所
西水东中央生活区
物业类型及体量
各物业体量分布
高端住宅 59万方五星级酒店、特色商业15万方餐饮娱乐、文化休闲等多功能设施 25万方

项目注重各物业的均衡发展，依的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象；各功能物业均以完善的服务体系为先导
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住宅会所
地铁线路
购物中心(6层)
酒店式写字楼实际上为服务式公寓
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华润万象城
物业类型及体量：服务式公寓： 25万方写字楼： 11万方购物中心： 22万方酒店 6万方住宅： 15.5万方
西水东中央生活区
国际顶级城市规划设计及营运团队，不仅仅是站在无锡的角度规划一个都市综合体项目，而是从国际视野城市运营的角度去打造城市名片。
星级酒店、商务中心溯园—高端居住
熙第—高端居住
城市规划馆
创意产业园
艺术文化中心
私家会所休闲娱乐汇中心广场汉轩—高端居住高端居住区项目在规划中注重对古运河及其文化的利用，项目规划有三类水体：现有河道、新运河以及连接到运河的园林景观功能，从而形成一个更为完善的运河生态及景观系统。酒店式写字楼实际上为服务式公寓
销售销售/经营外包经营
公寓
特征
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销售
整体物业以销售为主，实现快速回现
大型综合体发展模式总结
模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式位于城市未来商务核心区域位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系利用顶级写字楼树立标杆形象，迅速成为区域标志和中心公寓和商业为写字楼提供高档配套，进一步拉升写字楼形象写字楼面积占50% 左右模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式位于城市核心区，交通可达性：地铁口/主干道沿线独具特色的建筑、业态和服务商业综合观光性、娱乐性与体验性于一体各物业相互支撑，但商业的经营是关键商业面积占50%左右各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响模式五：以住宅为核心功能的发展模式
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特征
发展关键
均衡模式的都市综合体通常位于城市核心，具有较大的规模，各功能形成相互支持的价值链关系。
位于CBD/城市核心主干道沿线/地铁口具有较大的规模各功能形成相互支持的价值链关系
收益特征
功能类别酒店写字楼
收益方式外包经营销售/出租
商场
公寓特征
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国际化大型购物中心17.2万方 22层超白金五星级酒店4.2万方 23层国际精装公寓 5.5万方高档住宅区 34万方 22层高级智能5A写字楼2.5万方

以住宅带动商业，商业种类齐全，一站式满足顾客消费需求，无论是规模、品质、业态、功能，都为无锡树立了全新的标杆，将区域内原本落后零散的商业格局有效整合，不仅成为了无锡最大的商业集群，还形成可与中山路相媲美的新商圈和城市新中心
谨呈：海岸投资集团
综合体案例研究
本报告所有权归世联地产顾问（上海）有限公司。
前言
根据海岸城项目城市综合体的定位，世联挑选出长三角地区具有代表性并且与海岸城（包含商业、酒店及住宅）自身特点相近的典型城市综合体案例进行研究分析，并总结其发展模式。
通过研究对海岸城项目未来的发展及运营起到借鉴意义。
本报告所有权归世联房地产顾问（上海）有限公司。
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无锡万达广场
整体规划
以住宅为项目起势的核心，通过商业及酒店等功能提高区域成熟度，从而提升了住宅档次。
高档酒店，写字楼
精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场
以住宅为主
酒店式写字楼实际上为服务式公寓
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无锡万达广场
物业类型及体量：
各物业体量分布
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杭州案例华润〃万象城
杭州为二线城市中城市综合体项目发展最快的城市，其城市综合体主要面积集中在50-80万方，开发商主要包括中国品牌开发商、本地开发商及香港开发商，业态主要以住宅和购物中心为主。报告中将选取华润万象城作为案例进行分析。
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华润万象城
西水东中央生活区

项目概况：无锡市中心规模最大的城市综合体,是一个集高端住宅、五星级酒店、特色商业、餐饮娱乐、文化休闲等多功能设施的市中心中央生活区
区位：西水东中央生活区东、南沿线为健康路，西至学前西路，北至解放路古运河占地面积：约26万平方米建筑面积：约70万平方米
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发展关键
不远离城市核心区通过五星级酒店提供顶级差异化服务而建立起核心地位五星级酒店带动公寓、写字楼与商业酒店的经营状况是综合体能否成功的关键酒店面积占50%左右
位于城市非核心地段，区域住宅氛围较高居住为主/对外功能提升项目形象并解决区域配套不足商务商业与居住有明显的分区
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收益方式外包经营销售自行经营/出租销售/出租各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
发展模式5
模式5——以住宅为主体，提升其他物业价值
相关案例：无锡万达广场
关键驱动因素：外城+内城的发展模式：外城：以对外功能为主，兼具服务社区与提升项目档次功能；内城：为高档住宅区，与外城既紧密相连又产生区隔感。
区位：项目位于杭州钱江新城核心区的东侧，距离西湖4.5公里，东南临富春路，东北临庆春东路，西南临江锦路，西北临钱江路；占地面积：约9.95万平方米建筑面积：约80万平方米

集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模综合性的商业建筑群，项目占地9.95万平方米，总建筑面积约80万平方米。
功能比例收益特征
各功能比例均衡各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响
住宅面积占50%以上整体物业以销售为主，实现快速回现
各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响
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全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大
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城市综合体特征及发展模式城市综合体案例选取
特征
全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大
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发展模式4
模式4——以大型特色商业为核心，提升其他物业价值
相关案例：无锡茂业城
关键驱动因素：
外因：优越的地理位置，良好的交通可达性；区域的良好的发展规划与发展前景；区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。内因：超强的实力与品牌号召力；集购物、娱乐等为一体的体验式；项目立意高，与无锡人内心的价值观相符；一流的精英团队。
本报告是严格保密的。
无锡万达广场
区位：滨湖区青祁路和梁溪路交叉西南角（河埒中心商务区）占地面积：约17.9万平方米建筑面积：约70万平方米

无锡滨湖万达广场总建筑面积约70万平方米，由购物中心、万达喜来登酒店、高档住宅、精装公寓、甲级写字楼、商业步行街等组成，一直对外宣称为无锡首个城市综合体项目
项目位置
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华润万象城
住宅#1
(48层，158m）地铁线路
住宅#2
(48层，158m）