商业综合体瑞安新天地系列案例研究共16页
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上海新天地案例分析
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑面积由105至500平方米。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
基本目标是住宅小区较高的价格销售，实现盈利。其中第一期五栋住宅楼于2019年下半年开始公开对外发售，三周内基本售完。一期售价每平方米高达1.7万元～2.5万元
D
企业天地甲级办公楼区
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平方米，包括两座办公大楼，于2019年第四季度落成
企业天地是淮海中路东段中央商务区的扩展，目标是营造一流的商圈，发展成为跨国公司总部所在地
企业天地二期（三号楼和四号楼） 办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000sqm 商场部分建筑面积50,000sqm
上海新天地（商业街）
北里 南里
新天地
上海新天地（商业街）—历史文化背景
石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作“箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅相比，趋向保守。 石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅大都被建为联排式的石库门里弄住宅。 本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
瑞安集团的新天地模式
瑞安集团的“天地模式”开发借鉴经验一、复制化管理瑞安于2001年推出的上海新天地，以一站式消费和高度综合化为特征的时尚中心在中国基本无样板可循，而瑞安后来在各地不断复制的“天地”模式的一些基本原则和方法，正是在这种创新探索过程中逐步成型的。
瑞安已经把上海新天地的概念框架和开发经验融入杭州、重庆、武汉和佛山等地的“天地”系列项目当中。
在项目经验交互方面，瑞安采用了微软SharePoint平台实现内部互联。
在系统设计方面通过四步完成：1、流程的甄选。
与瑞安市务及销售部、市务推广部等四个部门知识管理负责人进行多次沟通，挑选出各部门内适合知识沉淀的业务流程。
2、通过“知识历程图”沉淀流程中的知识。
3、设计面向各部门业务流程的知识分类体系。
4、知识管理体系的完善。
1、要“创新性借鉴”，不能单纯克隆。
商业经济发展：由于商业的繁盛，从大型百货→专业市场→自由商业→体验式消费，促进了商业形态的多元化，2003-2004年的北京与2000年左右的上海类似，正同处于商业多元化发展时期，已开始步入商业地产年。
一方面，自由/体验式业态的兴起，呼唤充满时尚、充满个性的商业形态。
另一方面，中外结合、大俗大雅的建筑艺术得到关注，成熟的建筑产品，就是或中西合璧、或民族复古，能够引起公众某种或怀旧、或洋气、或辉煌、或小资情调等种种满足社会以及人生品位要求的建筑。
比如上海新天地所依赖的石库门，所见证的历史，正好是上海最繁盛、最值得怀念的黄金年代，到现在，又恰逢其逐渐消失，因此，公众对于石库门，就在其建筑上倾注了更多的怀旧心理。
更兼有城市自豪感、城市品位、后现代意识等。
因此，如果考虑到现实因素的影响，以及商业心理对商业结果所造成的不同后果，就必须放弃任何在上海之外的环境中单纯克隆上海新天地模式的企图，转而以借鉴思路、理念、手段的方式，亦即“创新性借鉴”。
2、善于“经营文化资本”的思路每个城市的定位都是不同的，旧建筑群的文化内涵有区别，完全“克隆”新天地，肯定会让人失望。
上海新天地规划设计案例研究
论和方法 。
玻璃材质 的使 用位置主要包括广场 、 面向两条 主要道路 的建 筑一层立 面上 的窗和门以及支弄 口正对 面墙上 的窗户。 此外 ， 在环境设施 方面 ， 伍德 大胆 使用 了一 系列现 代风 格 的
１ 项 目简 介
上海新天地位 于上海市卢湾 区淮 海 中路 东段 的南侧 ， 临黄 东
荣誉 颁奖 庆典 上 ， 上海 新 天 地广 场 被 授予 “ 化 遗产 建 筑 ” 使用细节都实施严 格 的管制 制度 ， 括室外 餐 桌椅 的布 置方 式 、 文 奖。 包 ２０ ０ ３年 １ １月 ３日， 上海新 天地北里 （ 兴业路 以北部 分 ） 获 ２０ 位置 、 荣 ０３ 流动售货 亭的位 置 ， 甚至 开展 商业 活动所 需 的场 地使 用 等 年 度城市土地协会 （ ｒａ ａ ｄＩｓｔｔ） Ｕｂ ｎＬｎ ｎｔｕｅ 的卓越 奖 （ ｗ ｒ ｒＥ — 问题 。这些设施大体布置 可分为 两类 ： ｉ Ａ ａｄｆ ｘ ｏ 一类是 均匀 的分布 在整个 ｃｌ ｎｅ 。２ ０ ｅ ｅｃ ） ０ ４年 ｌ ｌ ２月 ３ ０日， 上海 新 天地获 “国家文化 产 业示 步行区域 ， 如各 种指示 牌和 路灯 等 ， 这一类 主要 是提 供 室外 空 间
上 海 新 天 地 规 划 设 计 案 例 研 究
王 碧 石 张
摘
琢
２０３ ０ ２２）
（ 海 原 构 设计 咨 询 有 限 公 司 ， 海 上 上
要 ： 过研究上海新 天地 的规划设计方法 、 制引导手段等 ， 通 控 探讨 了本 杰 明 ・ 德 （ ｅｊｍ ｎＷｏｄ 的规 划设计理 论和 方法 伍 Ｂ ｎａ ｉ ｏ）
样 的 样 式 。新 的就 是新 的 ， 的 就 是 旧 的 。 新 旧应 该 完 全 的 区 分 旧
玻璃材质 的使 用位置主要包括广场 、 面向两条 主要道路 的建 筑一层立 面上 的窗和门以及支弄 口正对 面墙上 的窗户。 此外 ， 在环境设施 方面 ， 伍德 大胆 使用 了一 系列现 代风 格 的
１ 项 目简 介
上海新天地位 于上海市卢湾 区淮 海 中路 东段 的南侧 ， 临黄 东
荣誉 颁奖 庆典 上 ， 上海 新 天 地广 场 被 授予 “ 化 遗产 建 筑 ” 使用细节都实施严 格 的管制 制度 ， 括室外 餐 桌椅 的布 置方 式 、 文 奖。 包 ２０ ０ ３年 １ １月 ３日， 上海新 天地北里 （ 兴业路 以北部 分 ） 获 ２０ 位置 、 荣 ０３ 流动售货 亭的位 置 ， 甚至 开展 商业 活动所 需 的场 地使 用 等 年 度城市土地协会 （ ｒａ ａ ｄＩｓｔｔ） Ｕｂ ｎＬｎ ｎｔｕｅ 的卓越 奖 （ ｗ ｒ ｒＥ — 问题 。这些设施大体布置 可分为 两类 ： ｉ Ａ ａｄｆ ｘ ｏ 一类是 均匀 的分布 在整个 ｃｌ ｎｅ 。２ ０ ｅ ｅｃ ） ０ ４年 ｌ ｌ ２月 ３ ０日， 上海 新 天地获 “国家文化 产 业示 步行区域 ， 如各 种指示 牌和 路灯 等 ， 这一类 主要 是提 供 室外 空 间
上 海 新 天 地 规 划 设 计 案 例 研 究
王 碧 石 张
摘
琢
２０３ ０ ２２）
（ 海 原 构 设计 咨 询 有 限 公 司 ， 海 上 上
要 ： 过研究上海新 天地 的规划设计方法 、 制引导手段等 ， 通 控 探讨 了本 杰 明 ・ 德 （ ｅｊｍ ｎＷｏｄ 的规 划设计理 论和 方法 伍 Ｂ ｎａ ｉ ｏ）
样 的 样 式 。新 的就 是新 的 ， 的 就 是 旧 的 。 新 旧应 该 完 全 的 区 分 旧
2012年瑞安重庆天地项目考察报告(71页) (2)
商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
项目效果图
商业地产部
BIRDEYE VIEW
商业地产部
项目功能分区
商业地产部
ALONG JIALING ROAD (EAST)
商业地产部
ALONG JIALING ROAD (WEST)
商业地产部
ALONG JIABIN ROAD
27
/
标准层 （平方米）
建成时间
2,750
2012年12月
/
2013年12月
2,500 – 3,750 2016年07月
/
2016年07月
/
2018年09月
商业地产部Biblioteka B11地块 – 超高层項目
立面图
Total GFA = 686,420 sqm Total Allowable GFA = 686,420 sqm
商业地产部
1. 重庆天地整体规划 2. 绿化工程 3. 住宅项目设计 4. 餐饮娱乐区 5. 重庆天地商业集群 （a） 购物中心 （b）写字楼
商业地产部
4. 餐饮娱乐区位置
B3 餐飲娛樂區
商业地产部
商业地产部
4. 餐饮娱乐区
位于重庆市中心渝中区嘉江半岛渝中 延续新天地理念，总建筑面积万平方米 由美国著名设计师本杰明·伍德设计 将成为重庆最具人气的国际時尚休闲新地标
嘉陵帆影 P2T超高层 超五星酒店/ 甲级写字楼
嘉陵帆影 P3T
2021 2021
2021
2021
住宅部分江于2021-2021年全面竣工 。
2021
2021
2021 商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
商业地产部
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项目效果图
商业地产部
BIRDEYE VIEW
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项目功能分区
商业地产部
ALONG JIALING ROAD (EAST)
商业地产部
ALONG JIALING ROAD (WEST)
商业地产部
ALONG JIABIN ROAD
27
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标准层 （平方米）
建成时间
2,750
2012年12月
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2013年12月
2,500 – 3,750 2016年07月
/
2016年07月
/
2018年09月
商业地产部Biblioteka B11地块 – 超高层項目
立面图
Total GFA = 686,420 sqm Total Allowable GFA = 686,420 sqm
商业地产部
1. 重庆天地整体规划 2. 绿化工程 3. 住宅项目设计 4. 餐饮娱乐区 5. 重庆天地商业集群 （a） 购物中心 （b）写字楼
商业地产部
4. 餐饮娱乐区位置
B3 餐飲娛樂區
商业地产部
商业地产部
4. 餐饮娱乐区
位于重庆市中心渝中区嘉江半岛渝中 延续新天地理念，总建筑面积万平方米 由美国著名设计师本杰明·伍德设计 将成为重庆最具人气的国际時尚休闲新地标
嘉陵帆影 P2T超高层 超五星酒店/ 甲级写字楼
嘉陵帆影 P3T
2021 2021
2021
2021
住宅部分江于2021-2021年全面竣工 。
2021
2021
2021 商业地产部
瑞安重庆天地项目 分析
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
企业天地
10栋国际甲级写字楼群。共80万方建筑面积。468米中国西部最高商业地标，企业天地1号。 将为跨国企业、金融机构和现代服务业提供国际标准的写字楼及完善的商业配套。
嘉陵天地
即重庆风貌与时尚国际融合的重庆新天地之后，嘉陵天地及室内外异域情调步行街。总量30万平方米。通过廊桥连接3 期的嘉陵天地及9号轻轨站点，形成无缝连接。将超越解放碑和观音桥，成为重庆未来的购物娱乐新地标 嘉陵天地商场整体定位——集世界的生活天地(Premier all-in-one lifestyle destination) 1）嘉陵天地 时尚（ ）嘉陵天地——时尚（一期） 时尚 一期） 主打：时尚潮流娱乐 以餐饮娱乐、潮流服饰旗舰店、电影娱乐、KTV、酒吧等引领城中玩乐热点为特征的生活方式，给人们带来独一无二的 潮流体验 2）嘉陵天地 生活（ ）嘉陵天地——生活（二期） 生活 二期） 主打：花园生态购物中心 涵盖家庭娱乐，优质生活专门店，电子影音专门店、儿童中心、培训、超市等。 轻松享受Family Day，多姿多彩的一站式消闲新体验，为您提供一应俱全的购物选择 3）嘉陵天地 奢华（ ）嘉陵天地——奢华（三期） 奢华 三期） 主打：集世界一线品牌购物体验 顶级奢侈品品牌，高级商务宴请，进口百货等,将引发生活灵感的全新高端购物享受。
重庆天地——商业集群概述 商业集群概述 重庆天地
集世界 世界级
商业集群
重庆天地商业集群总计建筑面积大148万平方米，其中包括： 企业天地甲级写字楼占80万平方米； 嘉陵天地零售商业占30万平方米； 酒店、服务式公寓、停车场等约占38万平方米。 提供顶级商业配套，为重庆经济灌注无限动力，是跨国企业(商家)进驻西部首选之地。
企业天地
10栋国际甲级写字楼群。共80万方建筑面积。468米中国西部最高商业地标，企业天地1号。 将为跨国企业、金融机构和现代服务业提供国际标准的写字楼及完善的商业配套。
嘉陵天地
即重庆风貌与时尚国际融合的重庆新天地之后，嘉陵天地及室内外异域情调步行街。总量30万平方米。通过廊桥连接3 期的嘉陵天地及9号轻轨站点，形成无缝连接。将超越解放碑和观音桥，成为重庆未来的购物娱乐新地标 嘉陵天地商场整体定位——集世界的生活天地(Premier all-in-one lifestyle destination) 1）嘉陵天地 时尚（ ）嘉陵天地——时尚（一期） 时尚 一期） 主打：时尚潮流娱乐 以餐饮娱乐、潮流服饰旗舰店、电影娱乐、KTV、酒吧等引领城中玩乐热点为特征的生活方式，给人们带来独一无二的 潮流体验 2）嘉陵天地 生活（ ）嘉陵天地——生活（二期） 生活 二期） 主打：花园生态购物中心 涵盖家庭娱乐，优质生活专门店，电子影音专门店、儿童中心、培训、超市等。 轻松享受Family Day，多姿多彩的一站式消闲新体验，为您提供一应俱全的购物选择 3）嘉陵天地 奢华（ ）嘉陵天地——奢华（三期） 奢华 三期） 主打：集世界一线品牌购物体验 顶级奢侈品品牌，高级商务宴请，进口百货等,将引发生活灵感的全新高端购物享受。
重庆天地——商业集群概述 商业集群概述 重庆天地
集世界 世界级
商业集群
重庆天地商业集群总计建筑面积大148万平方米，其中包括： 企业天地甲级写字楼占80万平方米； 嘉陵天地零售商业占30万平方米； 酒店、服务式公寓、停车场等约占38万平方米。 提供顶级商业配套，为重庆经济灌注无限动力，是跨国企业(商家)进驻西部首选之地。
上海上海新天地案例PPT学习教案
第2页/共22页
3
上海新天地简介
开发目的：以上海近代建筑
的 标 志 —— 石 库 门 建 筑 旧 区
为基础，改变石库门原有的 第3页/共22页
4
居住功能，创新地赋予其商
地理区位
上海新天地位于市中心卢 湾区淮海中路东段，高架桥 交汇点，原法租界1914年 第三次扩建的旧式里弄住宅 。北至太仓路；西至马当路 ；南至自忠路；东至黄陂南 路。
罗康瑞现任十届全国政协委员，中华全国工商业联合会副主席，香 港瑞安集团有限公司董事局主席，香港工商专业联合会会长，长江开发 沪港促进会理事长，上海市荣誉市民。
在1999年告贷无门时，罗康瑞狠心自掏了8亿多元启动上海 “新天地”项目。瑞安集团上上下下都说“老板疯了”，但这位 将50%的资产、几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是，利 用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性 的国际商住园区。
第8页/共22页
开发理念：存表去里 整 “新旧天地如”旧区内翻有国新家创重新点保护
单位“中共一大会址”和许多建
于上世纪初典型的石库门里弄建
筑，在建设高度、建筑形式和保
护方面都有一定的要求。
地段改造采用了“存表去里”的
方式，即对保留建筑进行必要的 第9页/共22页
10
维护、修缮，保留建筑外观和外
中心绿地及人工湖开放
新天地南里动工
住宅一期动工
写字楼一期动工
2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％（翠湖天地雅苑：
建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住 宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平 方米，均价16000元/平米）
3
上海新天地简介
开发目的：以上海近代建筑
的 标 志 —— 石 库 门 建 筑 旧 区
为基础，改变石库门原有的 第3页/共22页
4
居住功能，创新地赋予其商
地理区位
上海新天地位于市中心卢 湾区淮海中路东段，高架桥 交汇点，原法租界1914年 第三次扩建的旧式里弄住宅 。北至太仓路；西至马当路 ；南至自忠路；东至黄陂南 路。
罗康瑞现任十届全国政协委员，中华全国工商业联合会副主席，香 港瑞安集团有限公司董事局主席，香港工商专业联合会会长，长江开发 沪港促进会理事长，上海市荣誉市民。
在1999年告贷无门时，罗康瑞狠心自掏了8亿多元启动上海 “新天地”项目。瑞安集团上上下下都说“老板疯了”，但这位 将50%的资产、几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是，利 用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性 的国际商住园区。
第8页/共22页
开发理念：存表去里 整 “新旧天地如”旧区内翻有国新家创重新点保护
单位“中共一大会址”和许多建
于上世纪初典型的石库门里弄建
筑，在建设高度、建筑形式和保
护方面都有一定的要求。
地段改造采用了“存表去里”的
方式，即对保留建筑进行必要的 第9页/共22页
10
维护、修缮，保留建筑外观和外
中心绿地及人工湖开放
新天地南里动工
住宅一期动工
写字楼一期动工
2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％（翠湖天地雅苑：
建筑面积约4.9万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住 宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平 方米，均价16000元/平米）
瑞安天地系列介绍
4。广场设计主题—旅游文化 建议：集中呈现项目的旅游气息，形成展 示项目总体“娱乐”格调的“眼睛”
客户定位
依据对商业整体的把握，确立目标客户，并注 重产品文化的渗透
商业地块（地块1、2、3、4）商业定位及目 标客户
初期目标客户 IT人士、知识工作者、大学生、周边居民
远期目标客户 逐步发展成为辐射城市中心的区域性商业区 目标客户 认同区域价值、商业资源的价值、瑞安品牌 价值以及大连天地项目之商业文化主题定位 的中端客户群体
非主流的社区商业街渐显黯淡。在这些新的社区里步行，行人会感觉街道长而宽、空而枯燥无趣，
便自然而然改由驾车出行，社区特色由此不断被削弱。点到点的汽车出行方式使得人们常常绕过 老城区，快速往返于不同目的地之间，因此社区商业在一些传统老城区也渐渐消失。社区心脏脉 搏的跳动被一步步减缓、衰弱
陈建邦 瑞安房地产发展有限公司 规划发展及设计总监 主导瑞安房地产“天地系列”多功能综合社区的概念研究、土地可行性研究、 总体规划、城市设计、道路及公共空间设计，包括上海新天地社区、瑞虹新城、 创智天地、虹桥天地、武汉天地、重庆天地、佛山岭南天地、大连天地以及杭 州西湖天地，曾荣获众多殊荣。陈先生同时也领导每个社区内大型综合性开发 项目的设计管理，及住宅标准化工作。
运营 方式
持有物业，统一招租，管理 者与经营者的分离。没有将 商业产权分散出售给小业主， 而是全部持有，整体运营， 这样能够有足够的空间和力 量来调整业态与整体风格， 最大限度的凸显特色；
对于商户，瑞安运营过程中除收取一定 的保底租金外，同时还享有租户一定比 例的利润分成
天地模式以全部持有、整体运 营的方式贯彻始终
资本运作
天地模式重视商业及业态的打造，对资金有长 线投入要求
综合体商业定位案例
长春新天地主题特色——主题化设计理念，购物中充满了异域风情。
威尼斯主题景观设置将水的元素赋 予文化的韵味，购物中充满了异域 风情。
购物中心充分运用主题化设计理念 ，故事化的景观贯穿始终，使人仿 佛置身童话世界，体会难得的童话 购物感觉。
万象城定位——深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心
档次定位：购物环境高档，整体定位中高档，品牌覆盖面广，世界一线品牌如 Zegna ，中高 品牌如AZONA，中端品牌如ONLY
业态组合方式：打破百货店依据楼层设置不同类型产品的传统方式，通过300多个独立的品牌 专卖店个性化组合而成；1/3的品牌首次登陆中国，个性化品牌组合占比较高 特色主力店1——Esprit，共有三层楼，1800平方米的营业面积，在三楼还开设了一个美发沙 龙，专为时尚男女设计最新的发型 特色主力店2——RÉEL时尚生活百货，这是一家以18－35岁的都市白领时尚女性为主要目标消 费者的百货公司 特色主力店3——NOVO，经营面积约1940平方米，特设了一些公共休闲场地，例如NOVO 咖啡屋、NOVO影视区
13的品牌首次登陆中国个性化品牌组合占比较高特色主力店1esprit共有三层楼1800平方米的营业面积在三楼还开设了一个美发沙龙专为时尚男女设计最新的发型特色主力店2rel时尚生活百货这是一家以1835岁的都市白领时尚女性为主要目标消费者的百货公司特色主力店3novo经营面积约1940平方米特设了一些公共休闲场地例如novo咖啡屋novo影视区档次定位
综合体商业定位案例
CRIC案例 综合体商业定位案例
深圳华润中心、长春新天地购物公园、上海大宁生活广场
摘自《2012 CRIC 漯河昌建东外滩项目项目定位策划报告》
日期地点，微软雅黑16号
威尼斯主题景观设置将水的元素赋 予文化的韵味，购物中充满了异域 风情。
购物中心充分运用主题化设计理念 ，故事化的景观贯穿始终，使人仿 佛置身童话世界，体会难得的童话 购物感觉。
万象城定位——深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心
档次定位：购物环境高档，整体定位中高档，品牌覆盖面广，世界一线品牌如 Zegna ，中高 品牌如AZONA，中端品牌如ONLY
业态组合方式：打破百货店依据楼层设置不同类型产品的传统方式，通过300多个独立的品牌 专卖店个性化组合而成；1/3的品牌首次登陆中国，个性化品牌组合占比较高 特色主力店1——Esprit，共有三层楼，1800平方米的营业面积，在三楼还开设了一个美发沙 龙，专为时尚男女设计最新的发型 特色主力店2——RÉEL时尚生活百货，这是一家以18－35岁的都市白领时尚女性为主要目标消 费者的百货公司 特色主力店3——NOVO，经营面积约1940平方米，特设了一些公共休闲场地，例如NOVO 咖啡屋、NOVO影视区
13的品牌首次登陆中国个性化品牌组合占比较高特色主力店1esprit共有三层楼1800平方米的营业面积在三楼还开设了一个美发沙龙专为时尚男女设计最新的发型特色主力店2rel时尚生活百货这是一家以1835岁的都市白领时尚女性为主要目标消费者的百货公司特色主力店3novo经营面积约1940平方米特设了一些公共休闲场地例如novo咖啡屋novo影视区档次定位
综合体商业定位案例
CRIC案例 综合体商业定位案例
深圳华润中心、长春新天地购物公园、上海大宁生活广场
摘自《2012 CRIC 漯河昌建东外滩项目项目定位策划报告》
日期地点，微软雅黑16号
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商业综合体瑞安新天地系列案例研究
商业综合体瑞安天地系列案例研究
天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个 综合体的高端品味和资产价值的提升
天地系列产品特点
•进入 城市
–已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉
•选址
–城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通 条件要求较高
渝中区沙坪坝，东起嘉华 大桥，西至渝中区红岩革 命纪念馆
在建
•一环内，属于 城市中心，老 租借区内，老 城区改造地点
汉口中心城区永清地块， 紧邻轻轨黄浦站，连接长 江二桥，解放大道，京汉 大道，中山大道以及沿江 大道
瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司， 目前总部位于上海
公寓, 2万M2 2%
住宅
精装修高档
出售
天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多 个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性
• 上海天地综合体分阶段开发图示
一期工程
二期工程
三期工程
1999年
2001年 2002年 2003年 2004年
2006年 2007年
2009年
商业 写字楼 公寓 住宅
•上海新天地商业详细内容——购物类租户举例
VIN酒类零售店
Hugo Boss
MANGO
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）
•上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例
亚力山大会馆
UME国际影城
Y+ 瑜伽馆
杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭 州消费市场，是其发展缓慢的重要原因
•杭州西湖天地概要
西湖天地二期规划图
说明
•概况 –占地5万平米，总建筑面积5.2万平米 –杭州独特的园林、历史建筑为基础 –自然与时尚的融合、历史与现代的对话 –餐饮、零售、文化及娱乐为一体
•失败原因： –与当地消费者消费水平不符 –照搬上海模式 –成为旅游观光而不是城市居民的消费场所 –缺乏住宅、商务等重要配套设施 –缺乏目标消费群的数量支持
上海 重庆 武汉
占地面积 总建筑面积 （万平米） （万平米）
功能组合
状态 选址类型
具体地址
52 126 61
130 360 150
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
部分投入
运营 城市中 心
在建
•区域非中心 位置，具有良 好自然和交通
条件
卢湾区淮海路商业街的南 侧，东面到西藏路，南面 至合肥路，西面至马当路
•Giordano Ladies •Shanghai Tang •Ports
休闲娱乐租户
•UME影院 •亚力山大会馆 •新天地壹号
•瑜伽生活馆
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）
•上海新天地商业详细内容——餐饮类租户举例 保罗贝香 小山料理
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）
以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市 地标
•上海新天地商业详细 内容
•上海新天地简介
• 规划单位：美国SOM公司 • 规模：总占地面积3万平方米
建筑面积6万平方米；商铺近115家 • 开业时间：2001年12月 • 消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客 • 开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合
– 人工湖： – 商务区：
a. 100万平米 b. 会展、贸易及批发中心、高档星级
酒店及会议设施、写字楼、餐饮、
娱乐、购物、休闲以及相关社区配 套设施
– 住宅： a. 160万平米 b. 别墅及高档住宅
– 商业： a. 60万平米 b. 沿江传统风格的休闲餐饮商业和集 中式购物中心
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
产品应该适应城市商圈特点
从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大 强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实
现当地市场的适应
•重庆天地概况
重庆天地
说明
• 重庆市沙坪坝区 • 总建筑面积约360万平方米 • 定位为重庆中央商务区的延伸和补充 • 项目建设内容包括:
上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住 宅外主要采取出租方式获利
•上海新天地功能类型
•上海新天地功能构成比例
•上海新天地各功能类型及经营模式
住宅, 68万M2
54%
商业, 6万M2 5%
写字楼, 50万 M2
40%
商业 写字楼 公寓
类型
生活方式 购物中心
甲级
酒店式
经营模式
出租 出租 出租
• 公司于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截 至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币
• 目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约 840万平方米
• 瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项 目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地 段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施
新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休
闲购•各业态租户举例
娱乐
15%
购物 40%
45% 餐饮
餐饮租户
•小山料理 •翡翠酒家 •鼎泰丰
•保罗贝香 •露娜西餐 •彩蝶轩
购物租户
•Hugo Boss •MANGO •MISS SIXTY
•产品
•经营 策略 •开发 步骤
–以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、 休闲聚集区
–商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理
–由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多 期逐步开发
天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和 体量巨大
• 瑞安地产天地系列项目概况
上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞 安地产在其他城市的开发提供了样板
•上海新天地改造整体规划
•说明
5个建筑群构成： A部分：太平桥人工湖绿地 （完工） B部分：新天地休闲购物广场（完工） C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工） D部分：企业天地甲级办公楼区（在建） E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）
商业综合体瑞安新天地系列案例研究
商业综合体瑞安天地系列案例研究
天地系列产品以打造高端人群休闲娱乐消费场所为核心特点，带动整个 综合体的高端品味和资产价值的提升
天地系列产品特点
•进入 城市
–已进入城市为上海、杭州、重庆、大连、武汉
•选址
–城市中心，区域中心，选址灵活，对环境景观和交通 条件要求较高
渝中区沙坪坝，东起嘉华 大桥，西至渝中区红岩革 命纪念馆
在建
•一环内，属于 城市中心，老 租借区内，老 城区改造地点
汉口中心城区永清地块， 紧邻轻轨黄浦站，连接长 江二桥，解放大道，京汉 大道，中山大道以及沿江 大道
瑞安房地产是以大面积城市区域性综合开发为主要业务的香港地产公司， 目前总部位于上海
公寓, 2万M2 2%
住宅
精装修高档
出售
天地系列的城市综合体项目，由于开发整体体量较大，开发通常分为多 个建设阶段，上海天地开发具有典型代表性
• 上海天地综合体分阶段开发图示
一期工程
二期工程
三期工程
1999年
2001年 2002年 2003年 2004年
2006年 2007年
2009年
商业 写字楼 公寓 住宅
•上海新天地商业详细内容——购物类租户举例
VIN酒类零售店
Hugo Boss
MANGO
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（3/3）
•上海新天地商业详细内容——休闲娱乐类租户举例
亚力山大会馆
UME国际影城
Y+ 瑜伽馆
杭州西湖天地与当地消费水平不符，且缺乏其他配套功能的支持，难以适应杭 州消费市场，是其发展缓慢的重要原因
•杭州西湖天地概要
西湖天地二期规划图
说明
•概况 –占地5万平米，总建筑面积5.2万平米 –杭州独特的园林、历史建筑为基础 –自然与时尚的融合、历史与现代的对话 –餐饮、零售、文化及娱乐为一体
•失败原因： –与当地消费者消费水平不符 –照搬上海模式 –成为旅游观光而不是城市居民的消费场所 –缺乏住宅、商务等重要配套设施 –缺乏目标消费群的数量支持
上海 重庆 武汉
占地面积 总建筑面积 （万平米） （万平米）
功能组合
状态 选址类型
具体地址
52 126 61
130 360 150
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
商业+写字 楼+公寓+ 住宅
部分投入
运营 城市中 心
在建
•区域非中心 位置，具有良 好自然和交通
条件
卢湾区淮海路商业街的南 侧，东面到西藏路，南面 至合肥路，西面至马当路
•Giordano Ladies •Shanghai Tang •Ports
休闲娱乐租户
•UME影院 •亚力山大会馆 •新天地壹号
•瑜伽生活馆
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（1/3）
•上海新天地商业详细内容——餐饮类租户举例 保罗贝香 小山料理
新天地的租户选择十分强调与之定位相适应的格调和品味（2/3）
以时尚文化为主题的上海新天地休闲购物广场，已经成为上海潮流热点和城市 地标
•上海新天地商业详细 内容
•上海新天地简介
• 规划单位：美国SOM公司 • 规模：总占地面积3万平方米
建筑面积6万平方米；商铺近115家 • 开业时间：2001年12月 • 消费群定位：小资一族、外籍人士以及中外游客 • 开发理念：城市传统与现代时尚的完美结合
– 人工湖： – 商务区：
a. 100万平米 b. 会展、贸易及批发中心、高档星级
酒店及会议设施、写字楼、餐饮、
娱乐、购物、休闲以及相关社区配 套设施
– 住宅： a. 160万平米 b. 别墅及高档住宅
– 商业： a. 60万平米 b. 沿江传统风格的休闲餐饮商业和集 中式购物中心
16、业余生活要有意义，不要越轨。——华盛顿 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。——罗素·贝克 18、最大的挑战和突破在于用人，而用人最大的突破在于信任人。——马云 19、自己活着，就是为了使别人过得更美好。——雷锋 20、要掌握书，莫被书掌握；要为生而读，莫为读而生。——布尔沃
产品应该适应城市商圈特点
从项目规划可看出，瑞安重庆天地依然采用上海新天地模式，但它大大 强化了综合体其他元素比例，我们也将拭目以待其商业部分是否能够实
现当地市场的适应
•重庆天地概况
重庆天地
说明
• 重庆市沙坪坝区 • 总建筑面积约360万平方米 • 定位为重庆中央商务区的延伸和补充 • 项目建设内容包括:
上海新天地项目定位于高端综合性物业，商业面积占比较小；同时除住 宅外主要采取出租方式获利
•上海新天地功能类型
•上海新天地功能构成比例
•上海新天地各功能类型及经营模式
住宅, 68万M2
54%
商业, 6万M2 5%
写字楼, 50万 M2
40%
商业 写字楼 公寓
类型
生活方式 购物中心
甲级
酒店式
经营模式
出租 出租 出租
• 公司于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产公司，总部位于上海，截 至2006年实现总资产人民币260亿元，实现净利30亿人民币
• 目前，瑞安房地产已经进入上海、重庆、武汉、杭州开发地产项目，总建筑面积约 840万平方米
• 瑞安房地产发展项目可分为两类：集多种用途并分多期开发的大型城市区域开发项 目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于市区交通便捷地 段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及休闲设施
新天地广场突出餐饮和休闲功能， 并以高档品牌为主，使其成为高端人士的休
闲购•各业态租户举例
娱乐
15%
购物 40%
45% 餐饮
餐饮租户
•小山料理 •翡翠酒家 •鼎泰丰
•保罗贝香 •露娜西餐 •彩蝶轩
购物租户
•Hugo Boss •MANGO •MISS SIXTY
•产品
•经营 策略 •开发 步骤
–以生活时尚中心为商业定位，营造高端消费群的居住、 休闲聚集区
–商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理
–由于规模巨大，通常以商业、住宅开发为优先，分多 期逐步开发
天地系列综合体通常是位于城市中心区的旧城改造项目，其开发规模和 体量巨大
• 瑞安地产天地系列项目概况
上海新天地是目前瑞安天地系列中已部分建成并成功运营的项目，为瑞 安地产在其他城市的开发提供了样板
•上海新天地改造整体规划
•说明
5个建筑群构成： A部分：太平桥人工湖绿地 （完工） B部分：新天地休闲购物广场（完工） C部分：翠湖天地高级住宅小区（一期完工） D部分：企业天地甲级办公楼区（在建） E部分：瑞安集团总部大楼 （在建）