上海地产浦江镇项目市场可行性研究报告
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上海市浦江镇基本情况
1.浦江镇基本情况1.1介绍关键词：外环以外动迁保障性住房基地一城九镇8号线&卢浦大桥浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环线以外，属上海郊区范畴。
它东接“周康航”大型动迁居住社区，西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦浦东三林镇经济适用房基地。
浦江镇在整个空间结构上分为中心镇区、东部漕河泾新兴技术开发区浦江高科技园以及南部沿江带高级休闲居住区。
而上海六大动迁保障性住房基地中占地面积最大的一块就位于浦江镇中心城镇，总建筑面积约218万平方米，规划总人口7.32万人。
浦江镇于2000年由原陈行、杜行、鲁汇三镇合并而成，它是“一城九镇”中离市中心最近的新城镇，8号线与卢浦大桥更进一步拉近了浦江镇与市区的距离。
区位优势为浦江镇发展提供了良好条件。
1.2 区位条件关键词：距人民广场直线距离为17.5公里，是“一城九镇”中离市中心最近的一个镇，2003年卢浦大桥的建成通车，使浦江镇与市中心人民广场几乎连成一条直线，仅20分钟车程即可到达。
另外，浦江镇与浦东国际机场直线距离约38公里、与虹桥国际机场直线距离约21公里，距徐浦大桥约1.5公里,与昌里路商业街仅8公里。
区位上的优势，为浦江镇发展提供了极为有利的发展空间。
原为闵行区最落后的浦江镇，现在飞速城市化和大开发，正在打造出一个位于浦东的新闵行区。
1.3经济发展情况GDP三大产业发展情况1.4 浦江镇发展规划浦江镇辖内包括了12.38平方公里中心镇区、8.3平方公里漕河泾浦江高新科技园区、19.58平方公里现代农业园区、4.2平方公里别墅居住区、10平方公里黄浦江滨江开发预留地、以及60平方公里浦江世博森林区域。
①浦江镇中心镇区浦江镇中心镇区位于浦江镇西北部，北至浦东新区接壤处、南临丰收河、西至滨江路、东抵浦星路，规划总用地约12.38平方公里，规划居住人口14万人。
其中紧贴浦星路西侧高7米景观绿坡、贯穿中心镇区南北5公里长的景观大道、灯塔高耸的桥梁、带有景观灯的石质河道等，都赋予了浦江镇全新的风貌。
浦江智谷项目报告
距离人民广场17.5公里，大虹桥枢纽18公 里，浦东机场31公里。
项目位置
项目所处地理位置优越，周边交通配套便捷
市区
交通
里程 杨浦市光路——人民广场站——耀华路 ——江月路站——联航路——航天博物 馆
备注 人民广场路站可 换乘1 、2号线， 耀华路站可换乘 7号线 全长83.5公里， 途经浦东新区、 闵行区、松江区、 青浦区和金山区
江月站
1号楼由两栋椭圆形双子楼组成，分别是5层和6层； 7 —10号楼是四栋为4层的多层办公楼； 一期24万方建面，分西块、中块、东快三部分， 目前已经建成13.7㎡，一期未来预计中部和东部还有 ㎡
7 # 8 # 1 #
10 ㎡左右的建面；
1 0 #
9 #
区域内竞品分析
产业园——智谷商务园
售价价格： 约9500元/㎡； 9500元 出售面积： 7# 8# 1# 3000㎡； ㎡ 管理费： 12元/㎡/月。 12元 10# 9#
本项目劣势及威胁
1、意向客户（购买）资源缺乏 由于项目将打造单体独栋办公楼，独栋办公楼一套总价将近2-3000万左右，总价较 高。入住企业考虑到本身发展及资金情况将不会购买而选择租赁。 2、土地属性决定增值前景不佳 本项目土地属性为工业用地，企业购买后也只是作为固定资产而持有。如果企业融资 ，对融资而言固定资产评估值大大低于和商业资产，由此判断本项目如果购买企业作 为资本运作增值前景有限。
客户状 况
市场盘点（区域内）
区域内客户主以世界500强跨国企业和大中型企业为主，其中 跨国超大型企业占21%，大型企业占40%，中企业占33%
区域内竞品分析
地址
产业园——智谷商务园
浦江镇联航路1188号 88（目前13.7） 5 600 300 球场、超市、餐厅 智能环保绿色生态商务园区
上海市闵行区浦江镇城市建设管理事务中心（上海市闵行区浦江镇房屋管理所）_企业报告(业主版)
2023-06-13 2023-06-19 2022-09-23 2023-06-29 2023-06-25
TOP6
2023 年浦江镇城市支路、农村公 红 阳 建 工 集 团 有 限 路、江月及工业园区道路、未移 公司 交道路日常管养项目
158.7
2023-05-16
本报告于 2023 年 08 月 26 日 生成
1.2 需求趋势
近 3 月(2023-06~2023-08)：
近 1 年(2022-09~2023-08)：
本报告于 2023 年 08 月 26 日 生成
1/19
近 3 年(2020-09~2023-08)：
1.3 项目规模
1.3.1 规模结构 近 1 年上海市闵行区浦江镇城市建设管理事务中心（上海市闵行区浦江镇房屋管理所）的项目规模主 要分布于 10-100 万区间，占项目总数的 54.8%。500 万以上大额项目 9 个。 近 1 年(2022-09~2023-08)：
一、采购需求
1.1 总体指标
近 1 年(2022-09~2023-08)：
项目数(个)
34
同比增长：183.3%
项目总金额(万元)
(不含费率与未公示金额)
￥13170.83
同比增长：194.5%
平均金额(万元)
￥424.87
同比增长：4.5%
平均节支率
2.3%
同比增长：64.3%
*平均节支率是指，项目节支金额与预算金额的比值的平均值。（节支金额=项目预算金额-中标金额）
2023-05-04 2023-05-15
（3）清洁服务（5）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
上海浦江镇中心河以南三地块土地评估中
4 翡翠别墅
项目位置
佘山3号
4 翡翠别墅
户型
佘山3号
建筑面积: 448.37㎡
4 翡翠别墅
户型
ห้องสมุดไป่ตู้
佘山3号
建筑面积: 360平米
4 翡翠别墅
广告推广
佘山3号
配合项目高 端产品而主 打良好规划、 生态环境、 豪华私密等 卖点
4 翡翠别墅
项目特色阐述
区位——浦江镇是上海所有外环以外区域距离市中心最近的板块，自驾 出行方便，开车仅需20余分钟（约15公里）可到达人民广场。
浦江颐城 2009 闵行浦江 1.98万㎡ 64 4490608万 22737 4.77万㎡
浦江颐城 2010 闵行浦江 0.06万㎡
2 141009万 23354 4.77万㎡
3 浦江颐城
项目实景图
小区西面
售楼处
3 浦江颐城
样板间
3 浦江颐城
项目位置
佘山3号
3 浦江颐城
社区规划
一期总户数172套。独栋:12栋；联体:117栋；公寓43套；
佘山3号
社区中央为独 栋别墅区
3 浦江颐城
户型
佘山3号
双拼别墅，建筑面积326平米 双拼别墅内设中庭，且形式“回”字，类似徽宅，具有中式特色。
3 浦江颐城
户型
佘山3号
双拼别墅，建筑面积303平米
3 浦江颐城
户型
佘山3号
联排别墅，建筑面积280.27 平米
3 浦江颐城
广告推广
佘山3号
别墅主打大面宽、特色中 庭的设计元素；公寓主打 超大楼间距和良好的区域 规划、生态环境卖点。
3 浦江颐城
项目特色阐述
浙江金华浦江镇三地块市场研究及土地价值评估126页XX年
1 一品漫城
项目实景图
No Image
No Image
1 一品漫城
项目位置
佘山3号
芦恒路站
1 一品漫城
社区规划
项目共分五期开发，一期已售罄，现在销售的为二期房源。
佘山3号
1 一品漫城
佘山3号
户型
1 一品漫城
佘山3号
户型
1 一品漫城
佘山3号
户型
1 一品漫城
佘山3号
户型
1 一品漫城
佘山3号
宗地位置
碧海金沙
临港新城
区域概况
本组地块
在浦江镇规划中，住宅规划用地分为两块 。一块便是规划中的浦江中心镇应量将超过莘 庄，设计为意大利建筑风格。另一块位于大治 河以北、盐铁路以南，为休闲居住区，约4.2平 方公里，规划为中高档别墅区。
本组地块就位于浦江中心城区内。
地块周边道路
地块出让详情
地块公 告号
院墅院落
2 浦江华侨城
科技园
周边配套
地铁站
幼儿园
游乐园
2 浦江华侨城
户型设计
首层空间：整体面宽约14米，全框架剪力墙结 构，L型建筑布局使厅堂与餐厅、厨房隔院相望 ，互为景观。
地下建筑设计面积约140平方米
2 浦江华侨城
户型设计
建筑面积：约197.69平方米，近17米整体 面宽，开阔南向采光，全框架结构自由分隔 。
52%
容积率 总户数 房型
建筑风格
海派文化融合意大利风格
现在报价
公寓：
名称 一品漫城 一品漫城 一品漫城 一别品墅：漫城
销售情况
年份 2007 2008 2009 2010
区域 成交总面积 总套数 总金额
《上海地产浦江镇项目市场可行性研究报PPT》(83页)_OK
第一步: 土地属性评估
第二步: 市场环境分析
第三步: 2021/8/30项目定位研究
• 如何从项目的土地属性 中研判区域未来的发展 趋势，从而对本项目的 周边属性作出准确判断 和认知。
• 就市场现状与未来竞争 格局，判断项目未来的 各类物业发展可行性。
• 通过现实性和未来性来研判土地的 属性。
• 分析市场现状及竞争对本项目各物 业定位的直接影响，预测、研判今 后的直接竞争形势。
16
商业市场/整体情况
整体处于发展起步阶段，受世博效应刺激，2008年后发展速度加快，但整体供求量均较低，成交价容 易受个别项目影响，大幅震荡。
2006-2012年浦江镇商业市场供求走势 （单位：m2）
• 从2008年开始，浦江镇商业市场进入了快 速发展的阶段。2008年，浦江镇商业成交 均价达到18466元/㎡，是2007年成交均价的 4.18倍，2009年价格继续上涨，成交均价超 过20000元/㎡。与此同时，商业市场的供 应面积也迅速增加，2008年的供应量达到1 2129㎡，环比上涨139.56%，2009年供应量 达到41534㎡，环比上涨242.44%，改变了之 前浦江镇商业市场量小、价低的局面。
•世博家园
市场培育阶段
• 浦江华侨城 • 一品漫城
快速发展阶段
市
• 万科VMO
场
发
• 万科翡翠别墅
展
• 万科早城
及
• 保利茉莉公馆
特
• 旭辉浦江国际
征
• 红星国际广场
• 复地申公馆
以世博动迁安置居民搬入世博家园为标 志，浦江镇开始出现大型居住小区，其 它均为原住居民自建房。
2021/8/30
浦江镇靠近市区的北部逐渐有开发商进 驻，且拿地体量较大，分期开发住宅产 品，逐渐完善社区生活配套。随着居住 人气增加和板块发展，房价也逐渐攀升。
浦江镇143号地块市场研究及项目定位3
12
报告提纲
世界顶级别墅豪宅产品启示 上海顶级别墅市场情况分析 项目地块本体及SWOT分析 143地块项目定位和产品规划
营销广思路渠道初探
13
开发顺序建议
一期 二期 三期 四期 一期第1批
143地块规划概念示意图
14
营销示范区及样板房建议
➢建议项目一、二期销售时，将 销售中心设在岛上的生活会所内， 后期可移至五星级酒店内部的交 际会所； ➢彩色部分作为前期销售重点打 造的营销示范区，位置较好的房 源装修成样板房。
11
产品价值点的构筑与实现其他建议
其他建议 ➢1000平米及以上的别墅，建议规划私人小型博物馆，以供业主收藏陈列一些名车、艺术品等； ➢600-900平米的别墅，建议规划可见式车库，业主客厅和车库连接处开窗，可将座驾作为展示品； ➢车库与备餐间或厨房以及客厅连接，功能动线要安排合理，人货分开，主仆入口分离、居住分区； ➢西式厨房可设计成面积较大的多功能开敞式空间，以保证足够面积供家庭成员交流或简餐；
5
价值点四：尊享极致人生
关于星级酒店，我司认为一个顶级品牌酒店的规划 和运营，可以极大地相称和提升奢华大宅的品质。 关于酒店档次，我司建议定位为超五星级，以便与 奢华大宅相匹配映衬。 由于各品牌酒店对功能设置、建材材质、空间尺度 等要求均有相关标准，在此不赘述。
6
产品价值点的构筑与实现其他建议
定制化及附加值 此外，本案目标客户大多为终极置业，有极强的个性展示和自我实现的需求，于是顶级别墅定制化 也是近期市场发展的趋势之一。 ➢目前上海顶级别墅顶级别墅栋均总价在3000万—1亿左右，本案若想实现较高的均价目标，需要大 幅增加产品的附加值。
价值点四：尊享极致人生
豪华会所是豪宅必备的要件之一。 装修豪华、气派的会所能极大提升项目 的档次，会所对项目营销溢价可以形成 重大的支撑，同时会所也是业主生活、 交际的重要平台。
报告提纲
世界顶级别墅豪宅产品启示 上海顶级别墅市场情况分析 项目地块本体及SWOT分析 143地块项目定位和产品规划
营销广思路渠道初探
13
开发顺序建议
一期 二期 三期 四期 一期第1批
143地块规划概念示意图
14
营销示范区及样板房建议
➢建议项目一、二期销售时，将 销售中心设在岛上的生活会所内， 后期可移至五星级酒店内部的交 际会所； ➢彩色部分作为前期销售重点打 造的营销示范区，位置较好的房 源装修成样板房。
11
产品价值点的构筑与实现其他建议
其他建议 ➢1000平米及以上的别墅，建议规划私人小型博物馆，以供业主收藏陈列一些名车、艺术品等； ➢600-900平米的别墅，建议规划可见式车库，业主客厅和车库连接处开窗，可将座驾作为展示品； ➢车库与备餐间或厨房以及客厅连接，功能动线要安排合理，人货分开，主仆入口分离、居住分区； ➢西式厨房可设计成面积较大的多功能开敞式空间，以保证足够面积供家庭成员交流或简餐；
5
价值点四：尊享极致人生
关于星级酒店，我司认为一个顶级品牌酒店的规划 和运营，可以极大地相称和提升奢华大宅的品质。 关于酒店档次，我司建议定位为超五星级，以便与 奢华大宅相匹配映衬。 由于各品牌酒店对功能设置、建材材质、空间尺度 等要求均有相关标准，在此不赘述。
6
产品价值点的构筑与实现其他建议
定制化及附加值 此外，本案目标客户大多为终极置业，有极强的个性展示和自我实现的需求，于是顶级别墅定制化 也是近期市场发展的趋势之一。 ➢目前上海顶级别墅顶级别墅栋均总价在3000万—1亿左右，本案若想实现较高的均价目标，需要大 幅增加产品的附加值。
价值点四：尊享极致人生
豪华会所是豪宅必备的要件之一。 装修豪华、气派的会所能极大提升项目 的档次，会所对项目营销溢价可以形成 重大的支撑，同时会所也是业主生活、 交际的重要平台。
浦江板块报告
浦江一中（陈行）浦江二中（谈家港）浦江三中（鲁汇）；高中： 浦江高级中学（在杜行 )等外浦江板块没有别的学校，这些学校辐 射范围有限，不能满足整个板块的教育。
版块概括----景观设计
道路景观设计贯穿板块，打造浦江风情的“城市片段”。
六大景观轴：
1、浦江景观轴2、浦星路景观轴3、三鲁河景
中
观轴4、周邓公景观轴5、沈庄塘景观轴6、大
心
洽河景观轴
城 区
三大景观区： 1、意大利特色风貌区2、高科技产业景观区
3、浦江森林景观区
景观绿化，打造浦江板块新城风貌。
中心城区居住景观规划结构分三个功能区：
1、北部—高档居住区（别墅为主）
2、中部：最具特色的意大利风格为主题的景 观核心带，包括大型公共设施、政府机关、商 业、意大利花园等。
3、南部：别墅与多层住宅为主的居住区
9.8“沪五条”出台建筑面积小于3万平米的商品住宅必须一次性 申请预购；规范房地产交易。
10.7上海出台楼市调控细则，规定上海及外省市居民在上海每户 家庭限购1套房。停发三套以上住宅公积金贷款。
量价拐点来临：
市场的不景气，导致供大 于求，存货量增加，开发 商进入“过冬期”。
“以价换量”回收资金是 开发商普遍运用的方法， 楼市成交统计量也是起伏 变化。
景江苑——位于浦秀路用地规模15.75公顷，总
建筑面积190375平方米，公建面积3600平方米， 住宅面积186775平方米。
四大居住改造基地：
谈家港社区——规划总用地面积4.68平方公里， 规划总人口约12万 。 四高小区 ——市重大工程商品配套基地（“四高” 小区）：规划范围内总用地面积196ha，居住户数 19910户，共18个街坊。 鲁汇社区——规划总用地面积约为4平方公里，居 住人口约12万人。 休闲居住去动迁基地——规划总用地面积约4平方 公里，其中建设用地总面积约3.65平方公里，以 居住功能为主
版块概括----景观设计
道路景观设计贯穿板块，打造浦江风情的“城市片段”。
六大景观轴：
1、浦江景观轴2、浦星路景观轴3、三鲁河景
中
观轴4、周邓公景观轴5、沈庄塘景观轴6、大
心
洽河景观轴
城 区
三大景观区： 1、意大利特色风貌区2、高科技产业景观区
3、浦江森林景观区
景观绿化，打造浦江板块新城风貌。
中心城区居住景观规划结构分三个功能区：
1、北部—高档居住区（别墅为主）
2、中部：最具特色的意大利风格为主题的景 观核心带，包括大型公共设施、政府机关、商 业、意大利花园等。
3、南部：别墅与多层住宅为主的居住区
9.8“沪五条”出台建筑面积小于3万平米的商品住宅必须一次性 申请预购；规范房地产交易。
10.7上海出台楼市调控细则，规定上海及外省市居民在上海每户 家庭限购1套房。停发三套以上住宅公积金贷款。
量价拐点来临：
市场的不景气，导致供大 于求，存货量增加，开发 商进入“过冬期”。
“以价换量”回收资金是 开发商普遍运用的方法， 楼市成交统计量也是起伏 变化。
景江苑——位于浦秀路用地规模15.75公顷，总
建筑面积190375平方米，公建面积3600平方米， 住宅面积186775平方米。
四大居住改造基地：
谈家港社区——规划总用地面积4.68平方公里， 规划总人口约12万 。 四高小区 ——市重大工程商品配套基地（“四高” 小区）：规划范围内总用地面积196ha，居住户数 19910户，共18个街坊。 鲁汇社区——规划总用地面积约为4平方公里，居 住人口约12万人。 休闲居住去动迁基地——规划总用地面积约4平方 公里，其中建设用地总面积约3.65平方公里，以 居住功能为主
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国购集团/中国
浦江镇项目市场可行性研究报告
易居中国旗下品牌/克而瑞信息集团
CRIC CHINA /2013 01 Market Research Report
此报告仅此供报客告户仅内供客部户使内用部。使用未。经未C经RCIRCI书C书面面许许可可，，其其它它任任何机何构机不构得不擅自得传擅阅自、传引用阅或、复引制用或复制
黄 浦
宗地区位 江
浦 江 板 块
奉贤区
周浦镇、下沙镇
4
片区条件/未来规划
浦江镇规划打造两大重点区域，浦星公路以西的中心城区将承担居住及商业功能，以东区域将以漕河 泾浦江高科技产业园为核心，发展高科技产业及高层次商务、商业配套，商务氛围逐步形成。
浦江中心城区规划
北部高档别墅区： 用地面积3.1KM2 容积率0.4
➢项目情况：宗地北部隔联航路正对旭辉及 红星美凯龙两个商办项目，东部隔恒南路正 对复地申公馆商办项目及浦江镇镇政府。
➢住宅情况：项目处于漕河泾开发区内，园 区内有浦江智汇园等人才公寓。周边以世博 家园等动迁房为主，居住人口素质相对较低。
7
宗地条件/交通
宗地紧邻轨交8号线联航路站，轨交出行便捷；近邻主干道浦星公路，自驾30分钟内可直达市中心。
为多层居住区。
2.
漕河泾浦江高科技园区
•总面积10.7平方公里，其中9.4
产
平方公里为产业区。
•重点发展高新技术产业，同时
业
引进高层次的相关配套产业。
区
•目前浦江智谷总部园区、863软
件园区等已投入使用。
5
宗地条件/开发指标
宗地位于漕河泾科技园区内，地形平坦，容积率适中，土地完整，规模在相邻地块中最大。
地块基本情况
总占地面积 155,155 平方米
地上容积率
1.8
总建筑面积 279,207 平方米
地块现状图
➢本项目位于漕河泾开发区中，与 轨道交通8号线联航路站无缝衔接。
黄 浦 江
地块现状图
漕河泾科技园
6
宗地条件/四至环境
宗地周边道路通达性良好;但周边住宅小区品质较低，居住人群消费能力不足;北部及东部与区域内在 售的三个商办项目隔路相邻，后期将面临较大的竞争压力。
• 根据各项属性分析得出 项目的市场策略和整体 的形象定位。
• 以市场的需求为导向，以土地的特 征为依据来确定项目的灵魂。
2
Part 1 项目本体分析
3
片区条件/区位属性
浦江镇，位于世博园区辐射范围，近邻上海外环，交通便捷，在上海近郊城镇群中区位优势明显。
浦江镇区位
•浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环 线以外，东接“周康航”大型动迁居住社区， 西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三 林镇经济适用房基地。 •浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的一个 镇，离人民广场的距离约为17公里。且交通较 便捷，区位上的优势，为浦江镇发展提供了有 利的发展空间。
48min
地点
距离
人民广场、淮海路
约16公里
陆家嘴
约17公里
徐家汇
约15公里
自
虹桥机场
约21公里
驾
浦东国际机场
约38公里
出
上海火车南站
约12公里
行
外环线
约3公里
中环线
约4.5公里
内环线
约8公里
沪杭高速入口约13公里 Nhomakorabea沪宁高速入口
约28公里
车程 25min 30min 25min 30min 40min 14min 4min 6min 8min 15min 35min
➢浦江镇板块以工业与住宅用地为 主，商办用地较少，作为商办用地， 本项目体量较大，超过紧邻的旭辉 及红星美凯龙地块。
➢地块占地共15.5万方，其中商业、 办公比例无硬性规定。
➢地块地形较平坦，内部尚有厂房 及仓库等建筑未拆迁。
地块名称
恒南路689号
项目四至
东至:恒南路； 西至:浦星公路； 南至:园区道路； 北至:联航路；
站点属性
站点名称
到本项目时间
枢纽换乘站
人民广场站 世纪大道站
39min 48min
陆家嘴站
51min
轨
大型商圈站
黄陂南路站 徐家汇站
48min 48min
交
世纪公园站
45min
出
虹桥航站楼
69min
行
虹桥火车站
72min
对外交通站
浦东国际机场 上海火车站
78min 51min
上海西站
72min
上海南站
第一步: 土地属性评估
第二步: 市场环境分析
第三步: 项目定位研究
• 如何从项目的土地属性 中研判区域未来的发展 趋势，从而对本项目的 周边属性作出准确判断 和认知。
• 就市场现状与未来竞争 格局，判断项目未来的 各类物业发展可行性。
• 通过现实性和未来性来研判土地的 属性。
• 分析市场现状及竞争对本项目各物 业定位的直接影响，预测、研判今 后的直接竞争形势。
1
报告逻辑框架
本报告解决的核心问题：研究区域内商业、办公及酒店式公寓三种物业的市场现状及未来 竞争格局，在市场层面得出本项目商办物业发展的可行性，并给出定位方向。
Outline
Key Challenges
Methodology
Background 非传统商务区域 27.9万方商办用地
既树立形象 又确保企业收益
浦江智谷
世博家园 （动迁配
红星广场 18万方
旭辉国际 13万方
软件产业园
套房）
8号线联 航路站
本项目宗地
复地申公馆 27万方
浦江镇政府
西：浦星公路
北：联航路
东：恒南路
➢道路情况：四周道路主要有三条，西侧的 浦星公路、北侧的联航路及东侧的恒南路， 浦星公路为区域主干道。可直达市中心，交 通较便捷，道路宽敞，路面整洁。
中部商住综合区： 用地面积3.6KM2 容积率1.5-2.0
南部多层居住区： 用地面积3.6KM2 容积率1.4
居住 产业 板块 板块
浦江中心镇 漕河泾浦江高新科技区
1.
中心城区规划
•10.3平方公里，规划常住人口
居
14万人。
住
•三个组团：北部以高档别墅为 主，中部为公共建筑和商业居住
区
建筑相混合的商住综合区，南部
M8
6 5 人民广场
1
4
3 2
项目地块
1 虹桥机场 4 徐家汇
2 浦东机场 3 上海火车南站 5 人民广场 6 陆家嘴
8
宗地条件/配套
宗地周边大卖场型商业及教育配套较为完善，但商务型及休闲娱乐型配套较为薄弱。
宗地区位 •宗地位于漕泾开发区内，处于漕河泾开发区的 右下角，园区内高科技产业较多。距离浦江镇 镇中心较近。宗地紧邻轨道八号线联航路站， 西侧即为浦星公路，北侧紧邻外环线，交通便 捷。距离两大机场较近，到市中心及各大商业 圈通达性均较好。
外环线
中环线
上海虹桥机场
内环线
人民广场 世博园区
浦东新区
本案位置
浦江镇项目市场可行性研究报告
易居中国旗下品牌/克而瑞信息集团
CRIC CHINA /2013 01 Market Research Report
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黄 浦
宗地区位 江
浦 江 板 块
奉贤区
周浦镇、下沙镇
4
片区条件/未来规划
浦江镇规划打造两大重点区域，浦星公路以西的中心城区将承担居住及商业功能，以东区域将以漕河 泾浦江高科技产业园为核心，发展高科技产业及高层次商务、商业配套，商务氛围逐步形成。
浦江中心城区规划
北部高档别墅区： 用地面积3.1KM2 容积率0.4
➢项目情况：宗地北部隔联航路正对旭辉及 红星美凯龙两个商办项目，东部隔恒南路正 对复地申公馆商办项目及浦江镇镇政府。
➢住宅情况：项目处于漕河泾开发区内，园 区内有浦江智汇园等人才公寓。周边以世博 家园等动迁房为主，居住人口素质相对较低。
7
宗地条件/交通
宗地紧邻轨交8号线联航路站，轨交出行便捷；近邻主干道浦星公路，自驾30分钟内可直达市中心。
为多层居住区。
2.
漕河泾浦江高科技园区
•总面积10.7平方公里，其中9.4
产
平方公里为产业区。
•重点发展高新技术产业，同时
业
引进高层次的相关配套产业。
区
•目前浦江智谷总部园区、863软
件园区等已投入使用。
5
宗地条件/开发指标
宗地位于漕河泾科技园区内，地形平坦，容积率适中，土地完整，规模在相邻地块中最大。
地块基本情况
总占地面积 155,155 平方米
地上容积率
1.8
总建筑面积 279,207 平方米
地块现状图
➢本项目位于漕河泾开发区中，与 轨道交通8号线联航路站无缝衔接。
黄 浦 江
地块现状图
漕河泾科技园
6
宗地条件/四至环境
宗地周边道路通达性良好;但周边住宅小区品质较低，居住人群消费能力不足;北部及东部与区域内在 售的三个商办项目隔路相邻，后期将面临较大的竞争压力。
• 根据各项属性分析得出 项目的市场策略和整体 的形象定位。
• 以市场的需求为导向，以土地的特 征为依据来确定项目的灵魂。
2
Part 1 项目本体分析
3
片区条件/区位属性
浦江镇，位于世博园区辐射范围，近邻上海外环，交通便捷，在上海近郊城镇群中区位优势明显。
浦江镇区位
•浦江镇位于闵行区东南部，黄浦江东岸，外环 线以外，东接“周康航”大型动迁居住社区， 西临黄浦江，南面与奉贤区相依，北迄浦东三 林镇经济适用房基地。 •浦江镇是“一城九镇”中离市中心最近的一个 镇，离人民广场的距离约为17公里。且交通较 便捷，区位上的优势，为浦江镇发展提供了有 利的发展空间。
48min
地点
距离
人民广场、淮海路
约16公里
陆家嘴
约17公里
徐家汇
约15公里
自
虹桥机场
约21公里
驾
浦东国际机场
约38公里
出
上海火车南站
约12公里
行
外环线
约3公里
中环线
约4.5公里
内环线
约8公里
沪杭高速入口约13公里 Nhomakorabea沪宁高速入口
约28公里
车程 25min 30min 25min 30min 40min 14min 4min 6min 8min 15min 35min
➢浦江镇板块以工业与住宅用地为 主，商办用地较少，作为商办用地， 本项目体量较大，超过紧邻的旭辉 及红星美凯龙地块。
➢地块占地共15.5万方，其中商业、 办公比例无硬性规定。
➢地块地形较平坦，内部尚有厂房 及仓库等建筑未拆迁。
地块名称
恒南路689号
项目四至
东至:恒南路； 西至:浦星公路； 南至:园区道路； 北至:联航路；
站点属性
站点名称
到本项目时间
枢纽换乘站
人民广场站 世纪大道站
39min 48min
陆家嘴站
51min
轨
大型商圈站
黄陂南路站 徐家汇站
48min 48min
交
世纪公园站
45min
出
虹桥航站楼
69min
行
虹桥火车站
72min
对外交通站
浦东国际机场 上海火车站
78min 51min
上海西站
72min
上海南站
第一步: 土地属性评估
第二步: 市场环境分析
第三步: 项目定位研究
• 如何从项目的土地属性 中研判区域未来的发展 趋势，从而对本项目的 周边属性作出准确判断 和认知。
• 就市场现状与未来竞争 格局，判断项目未来的 各类物业发展可行性。
• 通过现实性和未来性来研判土地的 属性。
• 分析市场现状及竞争对本项目各物 业定位的直接影响，预测、研判今 后的直接竞争形势。
1
报告逻辑框架
本报告解决的核心问题：研究区域内商业、办公及酒店式公寓三种物业的市场现状及未来 竞争格局，在市场层面得出本项目商办物业发展的可行性，并给出定位方向。
Outline
Key Challenges
Methodology
Background 非传统商务区域 27.9万方商办用地
既树立形象 又确保企业收益
浦江智谷
世博家园 （动迁配
红星广场 18万方
旭辉国际 13万方
软件产业园
套房）
8号线联 航路站
本项目宗地
复地申公馆 27万方
浦江镇政府
西：浦星公路
北：联航路
东：恒南路
➢道路情况：四周道路主要有三条，西侧的 浦星公路、北侧的联航路及东侧的恒南路， 浦星公路为区域主干道。可直达市中心，交 通较便捷，道路宽敞，路面整洁。
中部商住综合区： 用地面积3.6KM2 容积率1.5-2.0
南部多层居住区： 用地面积3.6KM2 容积率1.4
居住 产业 板块 板块
浦江中心镇 漕河泾浦江高新科技区
1.
中心城区规划
•10.3平方公里，规划常住人口
居
14万人。
住
•三个组团：北部以高档别墅为 主，中部为公共建筑和商业居住
区
建筑相混合的商住综合区，南部
M8
6 5 人民广场
1
4
3 2
项目地块
1 虹桥机场 4 徐家汇
2 浦东机场 3 上海火车南站 5 人民广场 6 陆家嘴
8
宗地条件/配套
宗地周边大卖场型商业及教育配套较为完善，但商务型及休闲娱乐型配套较为薄弱。
宗地区位 •宗地位于漕泾开发区内，处于漕河泾开发区的 右下角，园区内高科技产业较多。距离浦江镇 镇中心较近。宗地紧邻轨道八号线联航路站， 西侧即为浦星公路，北侧紧邻外环线，交通便 捷。距离两大机场较近，到市中心及各大商业 圈通达性均较好。
外环线
中环线
上海虹桥机场
内环线
人民广场 世博园区
浦东新区
本案位置