破解商业用房按揭贷款的紧箍

破解商业用房按揭贷款的紧箍吕士威——试析尽早获得商业用房购房贷款的办法2007年9月27日中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔2007〕359号文，以下简称“359号文”）第四条规定：“利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

”这意味着凡是未竣工验收的商业用房均不能以贷款方式购买，购房者必须自酬资金缴纳房款。

由于商业用房一般较住宅面积大、需要的资金相对较多，以自有资金支付房款对投资者而言较为困难，加之投资者在看好一个商业项目、且该项目是期房的情况下，其在“此时”（竣工验收前）购买和在“彼时”（竣工验收后）购买对其商业目的的实现并无明显影响，唯一的不同是“此时”购买需自酬资金，而“彼时”购买则可利用贷款。

如此以来，投资者当然不愿自掏腰包，其宁可多等几日，等到其看好的商业房产具备“已竣工验收”这一要件后再利用贷款购买。

然而，投资者的这“几日”之等对开发商而言却非同小可，有点“天庭方一日、地上已千年”的意味，房产销售的暂时停滞，使开发商的回款计划被推迟和打乱。

359号文发布之后不久，伴随着全球经济衰退以及金融风暴的来临，国内房地产市场开始持续走低，这使得无论是投资者还是消费者，均表现出越来越浓的持币观望情绪，即使能以贷款购房，人们也是犹豫再三，更别说全额现付。

而与此同时，由于成交量委缩、资金供给渠道不畅，全国房地产企业（尤其是中小企业和纯粹项目公司）普遍面临资金短缺的局面，尽早回款成了开发商们比以往任何时候都急于实现的目标。

在此情况下，359号文的规定简直成了一道紧箍咒，使开发商们不能不为之头疼。

那么，未取得《竣工验收备案证明书》的商业用房确实无法利用贷款购买吗？359号文的规定是否真如唐三臧的紧箍咒一样无法破解？本文拟从为房地产开发商排忧解难的立意出发，探求破解该紧箍、使商业房产项目在取得《竣工验收备案证明书》之前即能获得商业用房购房贷款的一招半式。

一、各商业银行对359号文的执行态度及认定商业房产项目是否已经竣工验收的两种形式条件。

目前，各商业银行对359号文如何执行均持“暧昧”态度。

所谓“暧昧”是指当开发商向其咨询商业用房贷款问题时，各商业银行的回答均大同小异：“政策规定很明确，对于未竣工验收的商业用房不能发放购房贷款，但任何事都不是绝对的嘛，在某种情况下也可以发放。

”而各商业银行之所以态度“暧昧”是因为各行都想发放贷款赚取利差，但又碍于359号文的规定不敢轻易发放，可谓“有贼心没贼胆”，于是纷纷以“暧昧”的态度鼓励开发商广开思路、大胆设计足以使商业用房贷款发放在形式上符合要求的方案。

各商业银行的这种态度让开发商欣喜雀跃之余又绞尽脑汁：“某种情况下也可以发放”说明有戏！可“某种情况”到底是指什么情况？各商业银行审核其在地方的支行向某房地产项目的商业用房购房人发放购房贷款时，需要向总行提交该项目相关的材料，报总行审核，以确认是否向该项目商业用房购房人发放贷款以及贷款的额度等等。

在目前的情势下，各商业银行审核商业房产项目是否已经竣工验收一般通过对两种形式条件进行审查来判断:其一，该项目是否已经取得《竣工验收备案证明书》;其二，律师出具的关于该项目已经竣工验收或已经符合竣工验收条件的法律意见。

项目材料满足该两种形式条件之一，一般即可获得总行对发放商业用房贷款的批准。

因具备上述第一种形式条件的情况下各行均会无障碍提供按揭贷款，故本文对该种情形不作分析，仅针对开发商如何在项目取得《竣工验收备案证明书》前即能使其购房人利用贷款购买商业用房进行阐述。

实务操作中，对于尚未取得《竣工验收备案证明书》的项目，商业银行一般要求开发商在向其提报项目按揭贷款申请材料时附具一份律师意见，该意见应当包括依照法律规定对“竣工验收”做出的概念解释，并结合项目建设情况评判项目是否已符合法律规定的“竣工验收”。

正规律师事务所对向第三方出具法律文书等事宜均持较为谨慎的态度，因为一旦法律文书确认的事实不存在或有虚假成份导致第三方依此做出决策而遭受损失的话，律师事务所赔偿损失尚在其次，严重的是该律师事务所将因此声名扫地。

因此，开发商要取得律师出具的关于项目已经竣工验收之内容的法律意见并非易事，其起码必须使项目在形式上具备符合法律规定的“竣工验收”要件。

那么“竣工验收”究竟是指什么呢？二、法律意见上的“竣工验收”。

对“竣工验收”的含义，业界颇有争议。

有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后，在工程质量监督部门(以下简称“质监部门”)的参与下由建设、设计、施工、监理等单位共同实施验收，并取得《竣工验收备案证明书》；有的认为“竣工验收”是指工程满足一定条件后，由建设、设计、施工、监理等单位实施的验收，质监部门只对验收过程的合法性进行监督，但并非竣工验收的主体。

本文持后一种观点。

2000年1月10日国务院《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号文）第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。

”2002年1月1日实施的《建筑工程施工质量验收统一标准》（国家标准，GB50300-2001，以下简称《标准》）第2.0.3条规定“验收：建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。

”《标准》第4.0.1条规定：“建筑工程质量验收应划分为单位(子单位)工程、分部(子分部)工程、分项工程和检验批。

”《标准》“条文说明”第5.0.4条同时释明：单位工程质量验收也称质量竣工验收，是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验收。

同时，该标准在附录中提供了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。

通过上述规定可知，“建筑工程竣工验收”，是指单位工程完工后，在施工单位自行质量检查评定的基础上，由参与建设活动的有关单位（包括建设、施工、设计和监理单位）共同对该工程质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。

竣工验收的主体是参与建设活动的建设单位、施工单位、设计单位和监理单位；竣工验收的范围，既可以是单位工程整体，也可以是较大规模的单位工程中能形成独立使用功能的子单位工程；竣工验收合格的表现形式是验收主体根据《标准》共同以在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字盖章的形式对工程质量达到合格做出确认。

那么质监部门在竣工验收中的地位如何？根据该条例第七章和建设部《工程质量监督工作导则》（以下简称《导则》）第六条的规定，质监部门在进行工程竣工验收监督时应依法履行以下义务：（1）对工程竣工验收文件进行审查，包括：①施工单位出具的工程竣工报告; ②勘察、设计单位出具的工程质量检查报告；③监理单位出具的工程质量评估报告。

（2）对验收组成员组成及竣工验收方案进行监督。

（3）对工程实体质量进行抽测、对观感质量进行检查。

（4）形成工程竣工验收监督的记录，包括：①对工程建设强制性标准执行情况的评价；②对观感质量检查验收的评价；③对工程验收的组织及程序的评价；④对工程竣工验收报告的评价。

进一步说明，工程验收主体应当是建设单位和设计、施工、监理单位，质监部门的主要职能是对建设单位组织的工程竣工验收程序进行监督，对经过勘察、设计、监理、施工各方责任主体签字认可的质量文件进行查验，对工程实体质量进行现场抽查，并不负责具体的验收工作，不是竣工验收的责任主体。

而根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，以及2003年《国务院关于第二批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2003]5号文）将建设工程的竣工验收备案由“审查性备案”调整为“告知性备案”的规定,可知,备案只是竣工验收完成后的行政管理需要，并不因未备案而否定工程已验收的事实。

三、尽早获得商业用房按揭贷款实务操作要点。

综上，开发商在项目取得《竣工验收备案证明书》前是完全可能使其购房人获取商业用房按揭贷款的。

根据本文第二部分的分析可知，竣工验收的范围，既可以是单位工程整体，也可以是较大规模的单位工程中能形成独立使用功能的子单位工程；竣工验收合格的表现形式是验收主体根据《标准》共同以在《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》上签字盖章的形式对工程质量达到合格做出确认。

而根据《标准》条文说明第4.0.2条的规定，具有独立施工条件和能形成独立使用功能是划分单位（子单位）工程的基本要求，并且，单位（子单位）工程的划分系由建设、监理、施工单位自行商议确定。

据此，开发商如开发的是大型商业或商住楼盘，且该楼盘能分为相对独立的多个区域（如分为多个功能区或各商业部分分布在不同的单体楼座上），则开发商在施工前就应将该楼盘划分成多个单位（子单位）工程，并有计划地加快一部分单位（子单位）工程的建设、放慢其他部分的建设。

这样一来，开发商可以就进度快的单位（子单位）工程（应当基本具备法律规定的竣工验收条件）要求施工单位出具《建设工程竣工报告》，在收到报告后组织设计、施工、监理单位进行四方验收（当然在进行这样的验收时应当与质监部门进行必要的协调、沟通，以取得质监部门的“同意”），并共同签署《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。

律师见到开发商和设计、施工、监理单位四方验收的文件，即可根据有关法规对项目是否已经竣工验收出具法律意见，开发商将律师意见与项目其他材料一并提交给银行，银行即可予以办理发放商业用房购房贷款的手续，商业用房的贷款即可顺理成章划入开发商的账户。

（作者系德衡律师集团合伙人，项目运营部主任）。