大连房地产二手房市场研究报告
大连房地产市场的走势与对策
本居住 条件 时 代” 。主要 解决 无房居
住 、 “ 口人一 家” 居住一 室 、 “ 几 几
辈 人之 家” 居住 一 单元 的 问题 ； “ 九 五 ”期 末 ，市 内四区 人均 住房 建筑面 积达 ｌ．３ ９ 平方米 （ ７ 人均使用面积 ｌ．ｌ ３８ 平 方米 ）。 “ 五”期 末至今 ， 虽然 九 上述 问题 尚未得到 全部 解决 ，但 是 已 不是主要 矛盾 。随着经 济的 发展 ， 越
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文／赵桂林 大连 房地 产市场一直很火 ，可是进 入 ２ ０ 年以后 ，ｌ 月份房 地产开 发 ０２ 至７ 投 资 比去年 同期略 有下 降。 当前房 地
产 市 场 出现 的波 动 引起 人 们的 关 注 。如 何 认 识 和 制 止 这 种 下 滑 趋 势 ， 已 成 为
房地 产市场的扩大 。
万户 ，还 有 １ ７ 户没有直接住房 。这 ．Ｙ ６
将是房地 产市场 开发的潜 力所 在 。 此外 ，大连现 有外来人 口１０ ３ 多万， 优 越 的 地 理 环 境 和 优 美 的 居 住 条 件 将 吸 引更 多的外 来人 口来大 连 购房和 落 户。这也 是大连 房地 产市 场不 可忽 视
代” 。
这 “ 两个时 代”的交替转换时期 ， 也恰 恰是 房地 产开 发 由计划 模式 向市 场模 式转 变 、 由实 物分 房 向货币 购房 过渡 的过 程 ，也是房 地 产 市场发 展的 辉煌 时期 。 １ ９ 年开始 ，我国实 施一 ９７ 系列 房改 政策 ，诸 如货 币分 房 ，公房 上 市 ，住 房 贷款 ，银行 按揭 ，住房 公
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五 ” 之 初 ，城 市 人 均 住 房 消 费 支 出
房地产行业现状研究与建议
产业经济全国流通经济111房地产行业现状研究与建议周洁颖(大连理工大学,辽宁大连116024) 摘要:房地产行业在国民经济中的地位日渐升高,同时也暴露和凸显出更多问题和矛盾㊂本文利用P E S T E L 模型,分析研究了房地产行业现状,并分别从政府和房地产企业角度对其发展提出建议㊂关键词:房地产行业;P E S T E L 模型;政策调控中图分类号:F 293.3 文献识别码:A 文章编号:2096-3157(2021)05-0111-03一㊁前言房地产行业作为国民经济支柱产业,占我国G D P 比重不断提升,2008年不到5%,而2020年已占比7.3%㊂国家统计局数据显示,由于受到新冠疫情影响,2020年1月~2月我国商品房销售面积及销售额均出现了断崖式下跌,同比分别为-39.9%和-35.9%㊂但随着疫情逐步得到控制,房产销售快速恢复,部分地区在二季度甚至出现了报复性反弹[1]㊂全年商品房销售面积累计增长2.6%;房地产行业增加值74553亿元,较上年增长5.8%,增速比上年降低3.1个百分点㊂整体虽仍呈现一片欣欣向荣的景象,但增速有所放缓㊂目前,房地产市场主要存在着一二线城市与三四线城市市场两极分化㊁融资环境紧缩㊁数字化程度较低㊁开发商环保意识较差等问题,基于此,本文将采用P E S T E L 模型,对房地产行业的现状进行分析,并在此基础上对其提出可行建议㊂二㊁概念界定 P E S T E L 模型P E S T E L 分析是企业分析其宏观环境的一种方法㊂不同行业和企业根据自身特点和经营需要,分析的具体内容会有差异,但一般从政治㊁经济㊁社会文化㊁技术㊁环境㊁法律六个角度研究影响企业和行业发展的宏观因素和背景条件㊂三㊁以P S E T E L 模型为基础 房地产研究现状及问题1.政治层面近几年,政府保持着对房地产的高频调控㊂据中原地产统计,2018年到2020年期间,全国相关政策出台频次分别为450次㊁620次㊁489次,政策范围覆盖限购㊁税费㊁资金监管㊁人才引进等各方面㊂2020年下半年东部热点城市调控频次明显增加,且以打压性措施为主[2]㊂(1)宏观支持政策2020年,受到新冠疫情影响,房地产行业的调控政策前松后紧,救市政策与调控政策并存㊂目前看来,未来仍将以房住不炒㊁因城施策 为中心思想,以实现稳地价㊁稳房价㊁稳预期的调控目标㊂房住不炒 是指要坚持 房子是用来住的㊁不是用来炒的 的定位,要在宏观上管住货币,落实人地挂钩政策㊂房地产相关部门陆续出台了与之相配套的政策,涉及房企融资㊁购房者信贷等方面㊂ 京八条 要求购买首套普通自住房首付款比例不低于35%;央行召集25家在沪银行开会,要求严查房贷首付来源及收入证明㊂在这种思想的指导下,多地政府不断对房地产市场进行引导和纠偏,加码房地产调控,如沈阳将个人转让住房增值税征免年限由2年调整到5年,并将第二套商品住房首付比例提高到50%㊂政策调控下,购房门槛提高㊁购房者贷款更加困难,热点城市房地产市场逐渐降温㊂因城施策 是指根据城市属性,区分几线城市采取不同的房价,制订不同的房地产政策㊂目前全国房地产市场呈现出 冰火两重天 的局面:2020年一线城市量价齐升,三四线城市 去库存 压力仍然巨大,成交面积近乎腰斩[3]㊂据此,各城市建立了不同的调控方针:热点城市如沪深杭先后出台楼市调控政策,从限购㊁限售㊁税费等方面降低市场热度从而达到防止房价过快上涨与市场过热,抑制投资㊁投机性需求蔓延的目的;三四线城市去库存发放购房补助,如四川达州市支持有实力㊁有品牌的大企业参与土地市场竞买,同时恢复购房补助,刺激房地产市场回温㊂(2)财政税收政策2020年年初,为应对新冠疫情造成的影响,央行实施相对宽松的货币金融政策,房企融资活跃,融资成本下降㊂上半年,央行三度 降准 ,下调存款准备金率,增加基础货币投放,释放长期资金㊂同时,央行货币政策司网站显示,其曾几度下调L P R 利率中枢,一年期从4.15%下调到3.85%,引导金融机构降低贷款利率,降低企业融资成本,既缓解了企业的资金压力,也降低了购房者月供水平,刺激购产业经济112 全国流通经济房需求㊂此外,发行国债和减税进一步降低了居民和企业的压力㊂在此影响下,居民购房资金压力减小,商品房市场明显回升㊂但这仅是疫情期间的临时货币宽松政策,2020年下半年,收紧金融政策㊁调控楼市的苗头已经开始显现,货币政策逐步向常态回归,部分地区银行已经开始上调房贷利率,广州甚至已有银行暂停房贷业务㊂可以预见,未来房地产业金融环境将逐步趋紧㊂(3)管理㊁监管政策在国家政策指导下,多个城市对 假离婚 ㊁法拍房㊁二手房㊁赠与房㊁信用贷等方面的漏洞进行填补,并扩容限购区域㊂合肥市要求离异未满两年再度购房的,仍按原家庭名下的房屋套数计算;上海市将法拍房纳入限购㊁夫妻离异3年内购房的,拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算㊂在这些政策下,购房投机行为受到了重大打击,进一步维护了房地产市场的秩序㊂2.经济层面(1)宏观经济发展趋势近年我国经济高速发展,2020年G D P 已突破100万亿元,同比增长2.3%,居民人均可支配收入比上年实际增长2.1%㊂收入提高,居民拥有更多的闲置资金,为购置房地产提供了经济基础㊂目前,全球通货膨胀趋势不可逆转,房价平均上涨率超过通胀率㊂房租受未来经济形势㊁通货膨胀和货币政策预期的影响,通胀期间房租上涨,而房价被视为房租的贴现,最终也会上涨㊂同时在固定贷款利率下,未预期到的通胀会产生再分配效应,如果贷款利率不调整,会有利于债务人而不利于债权人,就会鼓励人们从银行借款买房[4]㊂因此,部分居民选择通过购入房地产的方式对抗通胀㊂大量资金涌入房地产市场,导致市场过热,房价上涨㊂(2)城市经济水平差异目前,我国各地区经济发展整体呈现出东部沿海城市好于中西部城市㊁南方城市优于北方城市的局面㊂根据中国房地产业协会的数据,房地产开发企业500强中,华东地区占比38.0%,而西部地区仅占比10.0%,东北地区占比3.8%㊂随着人才竞争加剧,户籍政策逐渐放开,一二线城市吸引人才的力度不断加大,加之在就业机会㊁教育资源等方面得天独厚的资源优势,人口加速聚集带动土地市场需求;而三四线城市人口逐渐流失,购房需求主要来自本地换房改善人群㊁周边低能级城市人群㊁返乡置业人群和棚改拆迁人群,近年来房地产市场趋于饱和,加上2019年以来棚改货币化安置的退出,市场需求进一步下滑,楼市前景堪忧[3]㊂(3)房地产行业融资环境2020年监管部门推出三条红线 政策和银行业房地产贷款集中管理制度,房地产金融监管趋严,融资环境趋紧,房企资金压力加大㊂根据住建部和人民银行召开的重点房地产企业座谈会的内容, 三条红线 是指剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1.0倍㊂三道红线全部命中,开发商不能再借钱;踩中两条,有息负债规模年增速不得超过5%;踩中一条,增速不得超过10%;一条未中,不得超过15%㊂根据这个标准,据天风证券数据,在57家主流A 股上市房企中,仅8.8%的房地产企业三条红线 均未踩中㊂房地产贷款集中管理制度要求在中国境内设立的中资法人银行业金融机构,其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行㊁银保监会确定的相应上限,进一步阻止了资金流入房地产业㊂3.社会层面(1)中国人口发展情况及家庭结构变化计划生育以来,中国人口出生率和自然增长率逐渐降低,2013年人口出生率和自然增长率分别为12.08ɢ和4.92ɢ,到2019年已下降至10.48ɢ和3.34ɢ㊂出生率下降使家庭有更多收入用于消费㊁投资或储蓄,对住宅的支付能力也随之提高,增加房地产市场需求㊂此外,中国老龄化程度逐渐升高,青壮年劳动力数量减少,养老问题凸显㊂这对住房市场的影响既是机遇又是挑战㊂一方面, 以房养老 的思想可以刺激对住房市场新需求的形成;另一方面,社会保障的压力又会对住房需求形成制约[5]㊂(2)中国房地产消费文化及动机在中国人的传统观念里, 有房才有家㊂目前中国购房者的购房动机多分为如下几种:刚性需求,购房自住;利用房地产的保值性,对抗通胀,减少货币贬值带来的损失;为后代提前买房或结婚需要买房;提升生活品质;将房地产作为投资商品,待其升值后出手倒卖㊂受这些观念影响,叠加全球通胀,购房需求不断上升㊂同时,以房地产作为投资资产的观念也在日益深入人心,在一定程度上造成了房地产市场的波动㊂4.技术层面(1)房地产数字化相比其他行业,房地产业在数字化转型过程中仍处于摸索发展阶段,目前仅万科㊁恒大等头部房企完成了数字化营销㊁数字化建造㊁数字化商业运营的推进,更多二线房企还停留在企业内部的财务㊁营销系统等的效率提升阶段㊂目前房地产企业的数字化转型还存在各种问题㊂一是数字化转型路径有待探索㊂目前大多数房企所涉及的数字化仅基于业务流程的再造与优化,与真正的数字化 借助云计算㊁物联网等技术,促进平台经济㊁产业互联,还有一定产业经济全国流通经济113距离㊂这一过程的实现基于房企对数字化技术的深刻理解与把握,同时也需要一定的实践和时间的积累㊂二是现有人才与业务㊁技术不匹配㊂房地产数字化初期会闲置部分传统业务人员,但缺乏I T 技术人员,企业一时难以实现人员切换,如果这时不能做好应对,势必会导致数字化进程受阻[6]㊂(2)建筑技术与产品设计新型施工技术可以让施工单位在一定范围内节省施工成本㊁提升建筑质量,如新型预应力技术,它可以有效提升钢筋的张力,让混凝土在与钢筋之间黏合时,摩擦力减少,呈现混凝土浇筑的效果,同时降低了成本[7]㊂在产品设计方面,许多房地产企业都在推进产品标准化的建立㊂以恒大㊁碧桂园为代表的一类房地产企业以大规模批量复制为目标;万科研究工业化生产,率先提出 像造汽车那样造房子 ;融创则以高端精品物业开发为主[8]㊂5.环境层面房地产项目在建设施工期间产生的噪声㊁废水㊁固体废物等会对周边环境造成不利影响㊂绿色建筑可以减少能源消耗㊁降低污染排放㊂我国在绿色建筑方面起步较晚,相关政策法规不够完善;技术工艺不够成熟又增加成本,投资回报比却不能令开发商满意㊂因此开发商大多不愿做这样 吃力不讨好 的投资,但随着国家对环境标准要求的不断提高,未来 绿色建筑 将成为房地产行业的发展方向㊂6.法律层面‘中华人民共和国民法典“提出居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有㊁使用的用益物权,以满足生活居住的需要㊂ 居住权 的提出,意味着此后 租购并举 将成为房地产政策导向之一,使每个人都能有所居,推动房地产市场规范化㊁全民化发展㊂四㊁建议1.从政府角度首先,政府要加强市场监测,密切关注房地产市场各项指标变化,及时分析原因并作出预警㊁进行调控;还要严格执行调控政策,做到有规必依㊁执规必严㊁违规必究㊂其次,政府对土地㊁金融等政策进行完善㊂强化土地管理,通过控制土地供应量稳定房价;严格防范房地产金融风险,排查各方风险暴露,着力减杠杆;继续强化房地产贷款集中度㊁房地产贷款占比和个人住房贷款占比的政策管控[9]㊂第三,政府还应完善经济适用房政策,并要 租购并举,发展租赁住房,包括长租房㊁公租房㊁共有产权房等,以保障中低收入家庭基本的住房需求㊂建议扩大保障性住房供给,满足居民一般的刚性住房需求㊂2.从企业角度首先,企业应进行产品改善和升级㊂随着经济发展,人们对生活品质要求逐渐提高, 高品质 成为购房的重要标准㊂除常规的决策因素外,物业服务㊁环境绿化等也成为购房决策考量的基础条件㊂因此,能快速完成产品升级的房企,将在抢占市场上占据更大优势㊂其次,企业还应加快数字化进程, 数字经济 为全产业链赋能的时代正在大踏步到来㊂相比线下,通过直播等一对多的线上交互形式可以一次触达更多用户㊂并且在营销推广上,阿里㊁京东等线上平台有着巨大的流量优势和更强的技术实力;在购房者画像上,得益于平台日积月累的庞大消费数据,对购买能力㊁购买喜好㊁资金风险等拥有更全的维度[10]㊂基于此,中小房企若不积极提高自身竞争力,可能会逐渐淡出市场㊂五㊁总结与展望总体而言,中国房地产市场虽欣欣向荣,但其 冰火两重天 的两极化格局仍亟待改变,市场秩序需得到更好地维护㊂政府监管下,房地产企业需在收紧的调控政策和紧缩的金融环境中找到正确的道路,提高自己的核心竞争力,加强环境保护意识㊂未来,房地产行业仍将以 稳 字当头,房企将面临更大的挑战,唯有加速优化调整,方能立于不败之地㊂参考文献:[1]邹士年.2020年房地产行业形势分析与2021年展望[J ].中国物价,2021,(2):12~14.[2]张敏.楼市政策 变奏 :沪深杭开年施压 大城市 渐成调控重点[N ].21世纪经济报道,2021-01-28(12).[3]苏志勇.一线城市发力三四线城市持续萎缩[N ].中国房地产报,2021-01-11(12).[4]赵奉军.房价和通胀百年:非对称关系存在吗?[J ].郑州大学学报(哲学社会科学版),2020,53(6):43~48.[5]黄冠.人口结构㊁生育政策调整与住房需求研究[D ].武汉:华中师范大学,2020.[6]崔霁,李晓玲.房地产数字化发展的新阶段:房企的路径与选择[J ].中国房地产,2020,(36):22~31.[7]李沐鸿.解析土木工程建筑施工技术的创新实践研究[J ].居舍,2021,(3):62~63,69.[8]杨旸舜.住宅产品标准化构建的研究[J ].住宅产业,2020,(11):103~106.[9]房地产金融宏观审慎管理需构建完善的政策体系[N ].21世纪经济报道,2021-01-11(1).[10]拥抱房地产数字化营销时代[N ].中国房地产报,2020-11-16(1).作者简介:周洁颖,大连理工大学学生㊂。
2024年大连市房地产市场分析现状
2024年大连市房地产市场分析现状1. 引言本文旨在分析大连市当前的房地产市场现状。
房地产市场作为一个重要的经济领域，对于一个城市的经济、社会和人民生活起着至关重要的作用。
通过对大连市房地产市场的分析，我们可以了解市场的发展趋势、存在的问题，并对未来发展做出相应的预测和建议。
2. 市场概况大连市作为中国东北地区的经济中心城市，拥有发达的制造业和优越的地理位置，吸引了大量的人才和资本。
这种人口和资本的集聚对大连市的房地产市场带来了巨大的需求和投资机会。
截至目前，大连市的房地产市场呈现以下几个特点：•供应充足：大连市的房地产开发商积极响应政府的政策导向，大规模地开发住宅项目，使得市场供应充足。
•物业类型丰富：大连市的房地产市场不仅有大量的住宅项目，还有商业地产、办公地产等多种类型的物业，满足了人们各种不同需求。
•房价温和上涨：大连市的房价在过去几年里持续温和上涨，尤其是核心城区的房价呈现出较大的增长。
•资产化投资增加：随着大连市经济的快速发展，房地产逐渐成为一种主要的资产投资方式，吸引了更多的资金进入市场。
3. 市场问题尽管大连市的房地产市场存在一些积极的特点，但也存在一些问题需要我们关注和解决。
3.1 过度供应由于过去几年大连市房地产市场供应增加过快，导致部分楼盘的库存问题相对突出。
这种供应过剩可能导致价格竞争激烈，进而对整个市场造成一定的不稳定性。
3.2 地域差异大连市的房价呈现出明显的地域差异，核心城区的房价相对较高，而一些远离市中心的区域房价则相对较低。
这种地域差异可能导致一些房地产市场的热点区域产生过热现象，从而增加了市场的不确定性。
3.3 购房门槛在大连市，购房门槛相对较高，尤其是对于年轻人来说。
高昂的房价和严格的购房限制政策，使得大部分年轻人难以购买到自己理想的住房。
这一问题影响了年轻人的购房意愿和市场的发展。
4. 发展趋势和建议基于目前大连市房地产市场的现状和问题，我们可以对未来的发展趋势和相应的建议做出如下预测：4.1 稳步增长预计未来几年大连市的房地产市场将继续保持稳步增长的态势。
2024年大连市房地产市场发展现状
2024年大连市房地产市场发展现状引言随着城市化进程的快速推进，中国房地产市场成为全球最具活力的领域之一。
大连市作为中国东北地区的重要城市，其房地产市场也显示出了蓬勃的发展势头。
本文将对大连市房地产市场的发展现状进行详细的探讨。
市场概况大连市房地产市场是中国东北地区最具活力和潜力的市场之一，呈现出多元化和快速发展的特点。
市场涵盖了住宅、商业、办公等各种类型的房地产项目，满足了不同需求的购房者和投资者的需求。
住宅市场大连市的住宅市场一直保持着较高的活力。
随着人民生活水平的不断提高，对品质优良、舒适宜居的住宅需求也在逐步增加。
大连市房地产开发商积极响应市场需求，推出了一系列高品质的住宅项目，包括高层公寓、别墅和联排别墅等，满足了不同消费群体的需求。
商业市场大连市的商业市场也在持续增长。
随着消费水平的提高和消费观念的变化，大连市人们对购物体验和娱乐设施的需求也在逐渐增加。
因此，大连市商业地产市场快速发展，各类商业中心、购物中心和餐饮娱乐场所如雨后春笋般涌现，满足了人们多样化的需求。
办公市场大连市办公市场始终保持着较高的需求。
随着大连市经济的发展和产业结构的升级，越来越多的企业选择在大连设立总部或分支机构，这带动了办公市场的快速扩张。
大连市的写字楼和商务园区不断涌现，为企业提供了高品质的办公环境，促进了经济的进一步发展。
政策影响大连市的房地产市场发展受到了政府政策的影响。
政府通过推出一系列鼓励购房和投资的政策，促进了房地产市场的繁荣。
例如，大连市推出了购房补贴和税收减免等优惠政策，吸引了更多的购房者和投资者。
政府还加大了对房地产市场的监管力度，防范房地产市场的波动和风险。
持续发展挑战尽管大连市房地产市场发展蓬勃，但仍面临一些挑战。
首先，市场竞争激烈，开发商需要不断提升产品质量和服务水平，以占领市场份额。
其次，土地供应紧张，加剧了土地竞争和房价上涨的压力。
此外，楼市调控政策的调整也可能对市场产生较大影响。
2023年大连市房地产行业市场调查报告
2023年大连市房地产行业市场调查报告标题：大连市房地产行业市场调查报告一、调查目的本报告旨在分析大连市房地产行业的市场现状，了解市场需求和竞争态势，为相关企业制定合理的发展战略和市场营销策略提供参考和指导。
二、调查方法本次调查采用问卷调查和实地走访相结合的方式，共收集了500份有效问卷并访问了10家大连市的房地产开发企业和中介机构。
三、市场概况1. 大连市房地产市场持续增长。
随着经济的发展和城市化进程的加快，在大连市房地产市场主要表现为供需矛盾不断加剧，市场需求持续增长。
2. 房地产市场竞争激烈。
大连市房地产市场竞争主要集中在价格、品质和地段等方面，各企业纷纷通过降价、优化产品品质和开发具有地段优势的项目来争夺市场份额。
四、市场需求分析1. 住房需求增长。
随着城市化进程的加快，大连市人口持续增加，居民对住房的需求也在增长，尤其是中小型户型的住房需求较为旺盛。
2. 商业地产需求增长。
随着消费升级的趋势，大连市商业地产需求也在增长，尤其是购物中心、写字楼和酒店等商业地产项目。
3. 跟随政策导向的需求增加。
大连市政府出台了一系列鼓励房地产市场发展的政策，吸引了大量的投资者和购房者，推动了市场需求的增长。
五、市场竞争分析1. 开发商竞争激烈。
大连市房地产市场竞争主要由各大开发商之间的竞争构成，他们通过调整产品定位、降低价格和提供更多的售后服务来争夺市场份额。
2. 中介机构竞争激烈。
大连市中介机构数量众多，竞争异常激烈，他们通过提供全方位的服务和创新的营销方式来吸引客户。
3. 土地资源竞争激烈。
由于土地资源有限，大连市内的土地供应相对稀缺，各开发商之间争夺土地资源的竞争非常激烈，导致了土地价格的上涨。
六、市场发展趋势1. 物业服务市场发展迅速。
随着人们对舒适生活环境的需求增长，物业服务市场潜力巨大，相关企业可以通过提供高品质的物业管理和增值服务来获得更多的市场份额。
2. 二手房市场前景广阔。
随着大连市城市化的进程加快，二手房市场逐渐崛起，这对于房地产中介机构提供二手房交易相关服务提供了新的商机。
2024年辽宁省房地产市场需求分析
2024年辽宁省房地产市场需求分析引言房地产市场是经济发展的重要指标之一，也是国民经济的支柱产业。
辽宁省作为中国北方重要的经济区域，其房地产市场的需求情况一直备受关注。
本文旨在对辽宁省房地产市场的需求进行分析，为相关决策的制定提供参考。
一、辽宁省经济发展背景辽宁省是中国东北地区重要的经济中心，拥有丰富的资源和较为完善的基础设施。
近年来，辽宁省积极推动产业结构调整和经济转型升级，不断提升经济发展水平。
辽宁省的经济发展状况对房地产市场的需求有着直接的影响。
二、辽宁省房地产市场的总体需求根据相关统计数据，辽宁省房地产市场总体需求表现出以下特点：1.供求矛盾突出：辽宁省房地产市场在一些大中城市和经济发达地区存在供需矛盾突出的情况。
购房需求逐渐增加，但供应不足，导致房价上涨。
2.刚性需求较强：辽宁省的城市化进程不断加快，人口流入城市的趋势明显。
同时，人们对于改善居住条件和提高生活质量的需求也在不断增加。
3.二手房市场活跃：辽宁省二手房市场表现出相对活跃的态势。
一方面，由于新房供应不足，购房者不得不转向二手房市场；另一方面，部分购房者出于投资考虑，选择在二手房市场进行交易。
三、城市层面需求分析针对辽宁省的主要城市，对其房地产市场需求进行分析：1. 沈阳市沈阳市是辽宁省的省会城市，拥有较为完善的城市基础设施和发达的经济。
沈阳市的房地产市场需求呈现以下特点：•高端住宅需求增加：随着沈阳市经济的发展和居民收入水平的提高，对高端住宅的需求也在逐渐增加。
•学区房受青睐：沈阳市的教育资源相对较为充分，因此学区房的需求较大。
2. 大连市大连市是辽宁省重要的沿海城市，也是中国东北地区的对外开放窗口。
大连市的房地产市场需求表现出以下特点：•海景房热销：作为沿海城市，大连市的海景房受到购房者的青睐。
这种特殊的地理位置也使得海景房成为了投资购房的一种选择。
•旅游地产发展潜力大：大连市作为中国重要的旅游城市，旅游地产的需求也在逐渐增加。
2024年大连市房地产市场分析报告
2024年大连市房地产市场分析报告1. 引言本报告旨在对大连市的房地产市场进行全面深入的分析，以帮助相关行业和投资者了解大连市的市场概况、趋势以及潜在投资机会。
2. 市场概况大连市位于中国东北部，是辽宁省的重要城市之一。
近年来，大连市房地产市场经历了快速发展。
根据数据统计，截至2021年底，大连市的房地产市场总体稳定，交易量和价格呈现平稳增长的趋势。
3. 市场分析3.1 供应与需求大连市的房地产市场供应与需求总体平衡。
近年来，随着城市发展和人口增长，对住房的需求日益增加。
与此同时，房地产开发商也加大了房屋供应的力度。
因此，大连市的房地产市场供需状况相对较好。
3.2 价格趋势大连市的房地产价格近年来呈现稳定上涨的趋势。
主要原因包括城市发展带动经济增长，以及人口流入导致住房需求增加。
然而，值得注意的是，房地产市场存在一定的地域差异，一些热门区域的房价上涨幅度较大，而其他地区的增长速度相对缓慢。
3.3 政策影响政策对大连市房地产市场的发展起到了重要的影响作用。
一方面，政府出台一系列支持房地产市场发展的政策，提供土地、贷款等支持措施，促进市场增长；另一方面，政府也加强了对房地产市场的调控，限制投机炒房行为，保护购房者利益。
政策的制定与执行对市场的稳定运行起到了积极的促进作用。
4. 潜在投资机会4.1 住宅开发随着大连市的经济发展和人口增长，住宅需求持续增加。
因此，住宅开发项目是大连市房地产市场中的一个潜在投资机会。
投资者可以关注人口密集、交通便利和发展潜力较大的区域，并与可靠的开发商合作。
4.2 商业地产大连市商业地产市场也具有较大的潜力。
随着城市发展和经济增长，人们对商业设施和购物中心的需求逐渐增加。
投资者可以关注商业中心区域以及人流密集的地段，选择符合市场需求的项目进行投资。
4.3 旅游地产大连市作为一个旅游城市，旅游地产市场也具备一定的投资机会。
投资者可以关注海滨度假区、景点周边等地区，选择具有发展潜力的旅游地产项目进行投资。
二手房销售市场调研报告老旧小区改造对房价的影响
二手房销售市场调研报告老旧小区改造对房价的影响二手房销售市场调研报告——老旧小区改造对房价的影响近年来，我国城市化进程加速，老旧小区的改造成为了一个重要议题。
老旧小区改造不仅能提升居民居住环境，改善社会形象，还能对二手房销售市场产生重要影响。
本报告对老旧小区改造对房价的影响进行了调研分析。
一、老旧小区改造引发房价上涨老旧小区改造过程中，房屋的整体质量、经济适用性以及居住舒适度都得到了显著提升，这往往会导致房价的上涨。
一方面，改造后的房屋具备更好的品质和装修，因此能够吸引更多购房者的关注和需求，进而推动价格上涨。
另一方面，改造后的小区周边环境和配套设施也会得到提升，使得整个购房环境更具吸引力，这也是导致房价上涨的一个重要因素。
二、老旧小区改造分区域差异明显根据调研结果分析，老旧小区改造的影响因地而异。
在一些城市中心地区，由于土地资源有限，改造成本高昂，导致老旧小区改造难度较大。
此外，中心地区的老旧小区大多临近商业圈和繁华区域，交通便利，生活配套设施完善，房价普遍较高。
因此，在这些地区进行老旧小区改造对房价的影响相对有限。
相反，在城市远郊或次中心地区，老旧小区改造对房价的影响明显。
改造后的小区能够提供更好的居住环境和公共设施，吸引更多购房者进驻，从而促进房价上涨。
三、老旧小区改造对周边房价红利有限虽然老旧小区改造对改造区域房价有明显的影响，但对周边房价的提振效应相对有限。
改造区域房价的上涨主要受到改造后小区的品质和配套设施的影响，而周边房价的变化则主要受到当地整体房地产市场的宏观因素影响。
因此，即使改造后的小区房价有所上涨，周边房价的变化可能并不明显。
四、老旧小区改造应注意的问题老旧小区改造虽然对房价产生一定的影响，但在实际操作中仍需关注一些问题。
首先，改造项目的资金来源要合法合规，不能存在违规操作。
其次，改造过程中，要注重社会稳定和居民权益保护，确保居民的生活权益不受损。
最后，改造后的小区要保持良好的运营和维护，避免因损耗和管理不善而造成投资浪费。
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3.贷款购房比例持续增加
今年上半年，央行两次上调贷款利率，对购房群体而言，不同人群及不同需求对加息的反应也各不相同，以自住为主的客户，购房需求为结婚购房、动迁购房的，受加息的影响不大，小幅加息基本不会改变其购房计划及购房进度。
而以自住为主，购房需求为改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度，但加息对其心理影响要大于实际影响。
上半年，大连市的二手房购房方式占比继续发生明显的变化，贷款购房占比持续攀升，特别是商业贷款购买二手房的比例涨幅更是明显，与去年同期相比，商业贷款占比由48.28％上涨至59.88％，涨幅超过10个百分点。
单均贷款额度为18.41万，与去年同期的14.43万相比，涨幅达到了27.58％。
这一涨幅一方面来自于二手房单均总价不断上涨，在相同的贷款成数情况下单均贷款额度上涨；另一方面随二手房市场逐渐成熟，更多的银行机构在行业竞争的背景下，为二手房购房者提供
了更为体贴的贷款服务，这也在一定程度上提升了二手房的信贷能力，导致单均贷款额度的上涨；同时，由于二手房交易结构逐渐向次新房转移，也推动了二手房交易单均贷款比例的上涨。
今年上半年，央行两次上调贷款利率，对购房群体而言，不同人群及不同需求对加息的反应也各不相同，以自住为主的客户，购房需求为结婚购房、动迁购房的，受加息的影响不大，小幅加息基本不会改变其购房计划及购房进度。
而以自住为主，购房需求为改善居住、添置人口的，加息对其可能产生略微影响，因为该类客户虽有购房意愿，但求购的迫切度不高，政策及市场动向会影响到该类人群购房进度，但加息对其心理影响要大于实际影响。
5.房源客源增量情况
从2006年至今，二手房市场房源、客源月增量情况看，客源增量远远大于同期房源增量，二手房市场始终保持求大于供的情况。
特别在房交会期间，客源增量更是大于房源增量。
这一方面是由于房交会前后的观望、等待和房交会后的释放已经成为二手房市场的惯例，其次，在经历了房交会上新楼盘不断攀升价格的影响，消费者可选择的空间也越来越小，这也导致一部分新楼盘购房者转入二手房市场，房交会后二手房客源增量明显。
6.好旺角看市
从2003年开始，大连的二手房市场就逐渐开始活跃。
在新楼盘价格大幅攀升的背景下，相当一部分新商品房的购房者开始往二手房市场转移。
与新商品房市场相比，二手房没有期房的风险，同时兼具了交通便利、配套成熟等优势。
“好旺角”市场部认为，虽然目前大连的二手房市场明显受到了持续的宏观调控的抑制，但与上海等城市不同的是，大连的二手房市场需求还是以刚性需求为主，投机的比例较小。
刚性需求虽然短期可以抑制，但一旦市场走势明朗，就会开始释放。
“好旺角”市场部认为，今年上半年大连的二手房市场正在朝着平稳的方向发展，持续宏观
调控导致的需求压抑已经逐渐释放，但在持续加息、交易成本居高不下的情况下，大连市的二手房交易量将依照惯性按现有轨道保持平稳，不会有较大的波动。
二手房价格上涨势头将继续趋缓，但不会出现降价的情况。
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