房地产企业营改增后会计核算案例
房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2
转出未交增值税
记录企业转出应交未交增值税
销项税额
记录企业提供应税服务应收取的增值税额
出口退税
当期免抵退税或按规定计算应收出口退税（出口业务办理退税后发生服务终止而补交已退税款，用红字或负数登记）
进项税额转出
记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额
转出多交增值税
记录企月终转出多交的增值税
未交增值税
-
一般纳税人月终转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本科目核算
待抵扣进项税额
一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额（一般用于辅导期增值税一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书等）
一般纳税人应交税费科目设置
二级明细
三级明细科目
内容
应交增值税
进项税额
记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税（退回所购货物或终止接受应税劳务和应税服务应冲减进项税额，用红字或负数登记）
已交税金
记录企业已缴纳的增值税，企业已缴纳的增值税用蓝字登记
出口抵减内销应纳税额
小规模纳税人应交税费科目设置
应交增值税
小规模纳税人在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目即可，贷方登记应交增值税，借方登记已交增值税，期末借方约为尚未缴纳的增值税，借方余额为多缴纳的增值税
采购业务处理
一般纳税人会计处理
借方
贷方
材料采购/商品采购/原材料/制造费用/管理费用/销售费用/固定资产等
2016年5月营改增后房地产企业增值税会计核算
借记“应交税费——未交增值税”科目，贷记
“银行存款”科目。
▪ 【例题】某商贸公司为增值税一般纳税人， 2016年7月8日上缴2016年6月应纳增值税额 148000元，则正确的会计处理为：
▪ 借：应交税费——未交增值税 148 000
贷：银行存款
148 000
▪ (4)月末，本科目的借方余额反映的是企业多 缴的增值税款，贷方余额反映的是期末结转下 期应缴的增值税。
▪ ① 取得转让收入时 借：银行存款
贷：固定资产清理
5150 5050
应交税费——未交增值税 100
（5150÷1.03×2%）
▪ ②缴税时 借：应交税费——未交增值税
贷：银行存款
100 100
▪
(3)企业当月缴纳上月应缴未缴的增值税时， 以保持党的先进性和纯洁性为目标，查找差距，分析原因，进一步增强自己作为党员的凝聚力和战斗力，为推进学校和年级各项工作做贡献
▪ 1.3.“应交税费——待抵扣进项税额”科目
▪ 该科目用于核算辅导期一般纳税人取得尚未进行交 叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增 值税专用缴款书以及运输费用结算单据（以下简称 增值税抵扣凭证）注明或者计算的进项税额。
▪ 辅导期纳税人取得增值税抵扣凭证后，借记“应交 税费——待抵扣进项税额”明细科目，贷记相关科 目。交叉稽核比对无误后，借记“应交税费——应 交增值税（进项税额）”科目，贷记“应交税费— —待抵扣进项税额”科目。经核实不得抵扣的进项 税额，红字借记“应交税费——待抵扣进项税额” ，红字贷记相关科目。
贷：银行存款
10
▪
以保持党的先进性和纯洁性为目标， 查找差 距，分 析原因 ，进一 步增强 自己作 为党员 的凝聚 力和战 斗力， 为推进 学校和 年级各 项工作 做贡献
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
“营改增”后房地产企业节税筹划案例
“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。
其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。
“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。
其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。
“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。
房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。
二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
九个案例解读房企常见营改增业务[纳税筹划实务精品文档]
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九个案例解读房企常见营改增业务[纳税筹划实务精品文档]
房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是应交税费应交增值税科目的应用变化最大。
本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。
(单：元)
借：固定资产3000
贷：银行存款3000
借：应交税费应交增值税(减免税款)3000
贷：递延收益3000
日后发生的技术维护费
借：管理费用300
贷：银行存款300
借：应交税费应交增值税(减免税款)300
贷：营业外收入300
例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。
建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。
2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的应交税金应交增值税(已交税金)科目习惯上用于核算月内缴纳当
月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。
但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。
(单位：万元，下同)。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）
房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）2017-04-03地产税务肖雅洁房地产纳税服务网感谢您关注房地产纳税服务网公众号：fdcnsfww欢迎扫码微信好友申请加入：本文政策依据为房地产企业增值税相关政策及财会【2016】22号，为了便于说明核算和纳税申报的关系，假定所有项目从收款到结转，都是在营改增以后发生，且假定当期收款，当期结转。
某房地产企业本月发生了一下事项：1、本期新项目销售收款（不含税）10亿元，老项目（简易计税）收款（不含税）1亿元。
新项目销项税额=100000*11%=11000万老项目（简易计税）应纳税额10000*5%=500万填报增值税预缴申报表，前往大厅申报，应预缴（1110/1.11*3%+1050/1.05*3%=600万）。
会计核算：收款时：借：银行存款 121500贷：预收账款-预收购房款-新老项目合计110000应交税费-待转销项税额 11500预缴时：借：应交税费-预交增值税 600贷：银行存款 600评：在确认预收账款，核算规则并不要求按照新老项目进行价税分离，为了后期核算方便，建议该科目增加新老项目标记。
例如：应交税费-待转销项税额（一般计税） 11000应交税费-待转销项税额（简易计税） 5002、本期认证可抵扣进项税额100万，其中20万进行进项税额转出，系非正常损失造成。
会计核算：借：应交税费-应交增值税（进项税额）100贷：银行存款 100借：营业外支出 20贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）20评：常规处理方式，与以前处理一致，如果有需要分期抵扣的，需要先计入待抵扣进项税额，实际抵扣时再转入进项税额。
3、本期新项目结转收入10亿元并开具发票，销售比例80%。
该项目土地款4亿、拆迁款1亿。
老项目（简易计税）结转收入1亿元，期初预缴税款余额5000万可抵扣土地款（4+1）*80%=4亿元本期新项目应纳税额=（100000*1.11-40000）/1.11*11%-(100-20)=6956万元。
营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例
营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例岳继东【摘要】在经济市场的持续进步与推动下,我国房地产公司迎来了新一轮发展机遇;同时,为了更好地调整与规制各类产业健康发展、维护经济市场稳定秩序、降低各公司企业的纳税负担,我国政府开展了营业税改增值税的税制改革,对房地产公司的生产与经营活动产生了一定程度上的影响。
作为房地产公司,如何积极应对国家的营业税改增值税税制改革,加强自身的财务管理与纳税筹划水平与能力,做好会计核算与税务处理工作,以降低房地产公司的经营成本、提高房地产公司的经营收益,成为现阶段房地产公司正确应对营业税改增值税税制改革的关键问题。
本文结合个人参与房地产公司税制改革的工作经验,分析我国当前房地产公司在营业税改增值税税制改革过程中,遇到与应注意的问题,并提出具体的参考意见与改进方案,以供同行借鉴。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)031【总页数】2页(P100-101)【关键词】税务处理会计核算纳税筹划【作者】岳继东【作者单位】大连鑫地创建实业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F275房地产行业的健康发展,需要依靠科学的财务管理与会计核算,以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。
从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看,根据房地产项目的所在地域不同,其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别,主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。
一般来说,房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面：第一,筹措开发项目所需资金；第二,及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本；第三,正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益；第四,强化商品房销售管理工作,及时收回价款；第五,按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。
房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。
由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其财务核算的侧重点也有所不同。
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房地产企业营改增后会计核算案例
案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。
2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。
当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。
2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。
2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。
会计核算示例：
1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费
借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100
贷：银行存
款
11100
借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500
贷：银行存
款
1500
2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税
借：银行存
款
11100
贷：预收账
款
11100
借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/1.11*0.03）300
贷：银行存
款
300
3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税
借：开发成本-建筑安装
费10000
应交税费-应交增值税（进项税金）1100贷：银行存
款
11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税
借：银行存
款
22200
贷：预收账
款
22200
借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/1.11*0.03）600
贷：银行存
款
600
5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税
确认收入并结转成本
借：预收账
款
33300
贷：主营业务收
入
30000
应交税金-应交增值税（销项税
金）3300
借：主营业务成
本：21500贷：开发成本-结转开发成
本
21500
发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）
借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100
贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红
字）-1100
转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】
借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
贷：应交税金-未交增值
税20 0
纳税申报交纳增值税
借：应交税金-未交增值
税200
贷：银行存
款
200
营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的
还是按上面的例子：
开
发成本土地建安开发配
套
合计
增
值
税
1000010000150021500
营
业
税
1110011100150023700销
售收入现金流入
不含税
销售
增
值
税
3330030000
营
业
税
3330033300增
值部分公式
增
值额
增
值率
土增税
增
值
=B5-E2*1.320509.53%615
税
营
=B6-E3*1.3-B6*5%8253.48%247.5
业
税
营业税下要交土地增值税247.5万，而增值税下要交615万，多缴367.5万。
第一，虽然收入和成本都下降，但是由于房地产企业存在加计扣除30%的因素，导致增值率增加；
第二，营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除，而增值税是价外税，无法在税前扣除，导致增值率增加；（这点最致命！营业税5%可以税前扣除是个很大的数字！）
所以营改增对房地产税负方面不全是利好，还存在于客户、供应商价格的博弈。
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