房地产企业常见营改增会计处理
房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2
转出未交增值税
记录企业转出应交未交增值税
销项税额
记录企业提供应税服务应收取的增值税额
出口退税
当期免抵退税或按规定计算应收出口退税（出口业务办理退税后发生服务终止而补交已退税款，用红字或负数登记）
进项税额转出
记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额
转出多交增值税
记录企月终转出多交的增值税
未交增值税
-
一般纳税人月终转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本科目核算
待抵扣进项税额
一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额（一般用于辅导期增值税一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书等）
一般纳税人应交税费科目设置
二级明细
三级明细科目
内容
应交增值税
进项税额
记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税（退回所购货物或终止接受应税劳务和应税服务应冲减进项税额，用红字或负数登记）
已交税金
记录企业已缴纳的增值税，企业已缴纳的增值税用蓝字登记
出口抵减内销应纳税额
小规模纳税人应交税费科目设置
应交增值税
小规模纳税人在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目即可，贷方登记应交增值税，借方登记已交增值税，期末借方约为尚未缴纳的增值税，借方余额为多缴纳的增值税
采购业务处理
一般纳税人会计处理
借方
贷方
材料采购/商品采购/原材料/制造费用/管理费用/销售费用/固定资产等
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程
房地产开发企业“营改增”后账务处理流程房地产开发企业“营改增”后账务处理流程（仅适用于老项目简易征收）收张三、李四意向金或房款各1050000元，无论是房款或意向金都通过一个固定其他应付款科目，这样便于查账。
比如张三缴纳的款项，通过三栏明细账查询可以有一览无余的效果。
因此在收到款项时，做如下分录：借：银行存款2100000贷：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000营改增后，房地产企业预收房款的税务政策发生了变化，账务处理也相应改变。
营业税时期，房地产企业在预收房款时，即达到营业税纳税义务时间，在不动产所在地申报缴纳营业税。
营改增后，房地产企业预收房款，未达到增值税纳税义务时间，只是需要在不动产所在地预缴增值税。
2100000/（1+5%)=2000000元。
价2000000元，税100000元。
借：其他应付款-某某项目意向金-张三1050000其他应付款-某某项目意向金-李四1050000贷：预收账款-某某项目?2000000应交税费-应交增值税-未交税金100000将意向金转入预收账款的同时进行预缴税款申报，填写国家税务总局2016年第13号公告中的附件5《增值税预缴税款表》，预缴税金2100000/（1+5%）3%=60000元，账务处理如下：借；应交税金-应交增值税-预缴税金60000贷：银行存款60000次月实际开具1050000元发票，则达到纳税义务发生时间，需要在机构所在地申报增值税2016年5月1日后开具的增值税零税率发票）。
=1050000/（1+5%）5%=50000元。
借：应交税金-应交增值税-未交税金50000贷：应交税金-应交增值税-销项税?50000此时“未交税金”正式形成“销项税”，如果“未交税金”有贷方余额表示已经转入“预收账款”但未开发票的余额。
本例中未交税费余额=100000-50000=50000元，50000÷5%=100000元未开发票，这样无论客户多少都能清楚的知道哪些开了发票。
营改增后房地产业的账务处理
一般计税方法的账务处理
（三）购买货物、劳务或接受服务时: 借：工程物资(甲供材）/原材料/库存商品 （按照增值税扣税凭证上注明的金额） 开发成本 其他业务成本 劳务成本 销售费用 管理费用 应交税费—应交增值税—进项税额 （按照增值税扣税凭证上注明的增值税额） 贷：应付账款/银行存款
营改增后房地产业的账务处理
2020/9/4
序
经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全 面推开营业税改征增值税(营改增)试点，建筑业、房地产 业、金融业、生活服务业营业税纳税人纳入试点范围。增 值税和营业税虽然都属于流转税，但两者在账务处理上却 大为不同。另外，根据纳税人经营规模及会计核算健全程 度，增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人；一般 纳税人按照税率适用一般计税方法，小规模纳税人按照征 收率适用简易计税方法；由于不同规模纳税人在增值税计 税方法上存在差别，两者账务处理也不相同。
“销项税额”专栏，记录企业销售货物提供应税劳务或 应税服务收取的增值税额。企业应收取的销项税额，用蓝 字登记；退回销售货物或应税劳务或应税服务应冲销的销 项税额，用红字登记登记。
“营改增抵减的销项税额”专栏，记录企业按照税法规 定实行差额征税、按规定允许扣减的增值税销售额应冲减 的销项税额。
2020/9/4
“已交税金”专栏，记录企业已预缴的增值税额，或辅 导期管理的增值税纳税人缴纳税额；企业已缴纳的增值税 额用蓝字登记，退回多缴的增值税额用红字登记。
2020/9/4
会计科目设置
“出口抵减内销产品应纳税额”专栏，记录企业按免抵 退税规定计算的向境外单位提供适用增值税零税率应税服 务的当期应免抵税额。
“转出未交增值税”专栏，记录企业月末转出应缴未缴 的增值税。企业转出当月发生的应交未交的增值税额用蓝 字登记。
房地产企业营改增后增值税会计处理探讨
房地产企业营改增后增值税会计处理探讨刘莉摘要：自2016年5月1日起，全国范围内全面推开营改增试点，房地产企业也由营业税纳税人转换为增值税纳税人。
本文结合财政部、国家税务总局发布的最新法规，就一般纳税人房地产企业营改增后增值税会计处理进行探讨。
关键词：营改增；房地产企业；增值税一、预缴增值税会计处理房地产开发企业销售房地产以办理房产产权转移手续为纳税义务发生时间，但房地产开发企业的项目特点，收入与支出期间极不匹配，为平衡税款入库时间，应按照增值税政策规定预缴税款。
在计算预缴税款时，把预收款看成含税的收入，先按纳税人适用的增值税税率还原成不含税的收入，一般计税方法计税的税率为11%，简易计税方法计税的税率为5%。
然后用不含税金额乘以3%，计算预缴税款。
预缴税款在对应的房地产项目销售时，可以抵减当期的销项税额。
在会计处理上，企业应在应交税费下设二级明细科目“预缴增值税”，借记“应交税费———预缴增值税”，贷记“银行存款”。
二、销售自行开发房地产项目增值税计算和处理1.销售2016年5月1日以后新建项目根据国家税务总局公告2016年第18号，房地产开发企业销售2016年5月1日以后新建项目，按照取得全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应土地价款后的余额计算销售额，按11%税率计算销项税。
上面提到土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
因政府部门不能提供增值税专用发票，企业取得土地价款不能做进项抵扣。
所以规定可以从销售额中抵减，按抵减后金额作为含税销售额，计算销项税额。
如果企业取得土地使用权方式不是政府出让取得的，而是从其他企业受让取得的，则在交易环节，会取得财务费用5贷:其他应付款-某线下平台29主营业务收入8借:其他应付款-某线下平台29贷:银行存款293.消费者积累消费后的返利。
此类营销手段主要是为了让消费者能够不断的重复消费，为此相关消费者返利所形成的潜在负债需要线上平台按照企业会计准则的要求确认为销售费用。
营改增房地产业账务处理
一、房地产业1、预收款借：库存现金或银行存款贷：预收账款—某号楼—某业主2、次月上交上月预收款的税金:（按上月的预收款全部金额÷1.11%×3%）借：应交税费—应交增值税-已交税贷:银行存款3、实际销售房屋并向业主开票：（注意:这里要有售房的实际面积）借：预收账款—某号楼-某业主（预收的首付款)库存现金（用现金补付的房款）其他货币资金—通联公司(刷银联卡和通联卡补付的房款）银行存款（刷专业银行卡直接到账的和开来支票的）贷：主营业务收入—某号楼—销售收入应交税费—应交增值税—销项税4、付给政府及土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
借：开发成本—某小区或某项目部—土地开发—土地征用费贷：银行存款4、月末抵减支付给政府的土地款可抵减的收入=（本期实际销售的建筑面积÷可供出售的全部建筑面积×实际支付给政府的全部地价款）÷1.11可抵减的销项税= 可抵减的收入×11%借：主营业务收入—某号楼—可抵减收入应交税费-应交增值税-销项税贷：主营业务成本—某号楼成本5、结转增值税（销项税贷方—销项税借方）—进项税+进项税转出-上月留抵不可抵扣的项目中：居民日常服务：居民日常服务,是指主要为满足居民个人及家庭日常生活需要提供的服务，包括市容市政管理、家政、婚庆、养老、殡葬、照料和护理、救助救济、美容美发、按摩、桑拿、氧吧、足疗、沐浴、洗染、摄影扩印等服务。
其他生活服务：其他生活服务，是指除文化体育服务、教育医疗服务，旅游娱乐服务、餐住宿服务和居民日常服务饮之外的生活服务。
二、建筑施工业:（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷(1+11%）×2%（二)适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用—支付的分包款) ÷（1+3％）×3%根据上属规定：一、采用一般计税方法的1、支付分包括时开来增票的：借:工程施工—甲工程—分包工程费应交税费—应交增值税—进项税贷：应付账款-A公司2、建筑业开票结算(按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷：主营业务收入—甲工程应交税费—应交增值税—销项税3、在异地预交税金时，(工程开票收入—支付的分包工程款)÷1.11×2％借：应交税费—应交增值税-已交税贷：银行存款二、采用简易征收方法的1、支付分包括时开来普票的：借:工程施工—甲工程-分包工程费贷：应付账款-A公司2、开票结算（按开票金额）借：主营业务成本—甲工程工程施工—甲工程—毛利贷:主营业务收入-甲工程-工程收入应交税费—应交增值税3、冲转分包工程费：（支付的分包工程款×3%）借：主营业务收入—甲工程—可抵减分包工程款（支付的分包工程款÷1.03 应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3％）贷:主营业务成本—某工程或：借：应交税费—应交增值税（支付的分包工程款÷1.03×3%）贷:主营业务成本—某工程3、在异地预交税金时，工程开票收入—支付的分包工程款后的余额×3%借：应交税费-应交增值税-已交税贷：银行存款三、餐饮服务业:购进初级农产品,菜等，酒店可同农民到国税代开增值税发票,可以抵扣13％一般餐饮业多数选小规模纳税人，即便你选择一般纳税人，也可按简易征收法计税，3％但是酒店不可以开出专用增票。
房地产开发企业会计核算营改增
房地产开发企业会计核算营改增随着营改增政策的不断深化和完善，房地产开发企业面临了新的税务改革和会计核算标准。
本文将介绍营改增带来的影响，如何正确进行会计核算，以及如何避免风险。
营改增对房地产开发企业的影响首先，我们需要了解营改增的基本概念。
营改增即把原来的营业税和增值税合并为一种税，即增值税，这是一项巨大的税收改革。
对于房地产开发企业而言，营改增带来的主要影响如下：1.税率变化根据之前的规定，房地产开发企业的主营业务为房地产销售，属于货物销售业务，适用营业税税率5%或11%。
而营改增之后，房地产开发企业的房地产销售业务适用的增值税税率为11%。
2.税前扣除项目的变化营改增后，房地产开发企业不能再享受房地产销售业务所得税前扣除项目，需要自行承担工程设计、施工、材料、服务、经营等费用。
3.发票管理的变化原来的营业税实行应税消费凭证管理，现在采用的是增值税专用发票管理，这意味着企业需要对自己的开票资质进行认真审查，避免发票抵扣出现问题。
由此可见，营改增对房地产开发企业的影响比较大，需要企业注意税率变化、税前扣除项目、发票管理等方面的变化，否则将面临严重的税务风险。
房地产开发企业的会计核算营改增对房地产开发企业的会计核算也产生了影响。
下面让我们来看看如何在营改增条件下进行会计核算。
增值税核算首先要建立增值税专用发票台帐，对采购发票和销售发票进行记录，确保发票信息的真实性、准确性和完整性，避免发票关联问题。
其次，将增值税专用发票的货物、劳务和应税项目分开核算，计算出增值税应纳税额，复核税额和销售额，以此作为增值税申报表的依据。
成本核算房地产开发企业需要对工程建设、施工、材料、服务、经营等费用进行成本核算。
需要按照成本类别进行分类记录，还需要根据工程进度进行动态跟踪、核算和分摊，以确保成本核算的真实性和准确性。
资产跟踪核算营改增后，房地产开发企业的固定资产管理需要进行跟踪核算。
需要对建造固定资产、在建工程和生产性生物资产等进行资产核算，确保资产清晰、准确。
“营改增”背景下房地产企业的税务筹划及相关的财务处理
“营改增”背景下房地产企业的税务筹划及相关的财务处理随着我国经济发展的不断壮大，房地产行业也一直保持着稳步增长的态势。
伴随着房地产行业的快速发展，税收政策的调整也成为了房地产企业关注的焦点之一。
营业税改征增值税（营改增）政策的出台对房地产企业的税务筹划和财务处理带来了一定的影响。
本文将重点分析“营改增”背景下，房地产企业在税收政策方面的筹划和财务处理。
一、营业税改征增值税对房地产企业的影响1.税负增加营业税改征增值税后，房地产企业将从增值税纳税人转变为征税人，按照法定税率计算应纳税额。
尤其是对于房地产开发企业，由于其主营业务为房地产销售和开发，所以营改增政策的实施将导致企业获得的增值税额大幅增加，税负压力增大。
2.资金成本上升由于营改增政策下企业应交增值税金额大幅增加，导致企业资金成本上升。
房地产企业通常需要大量投入资金用于土地购置、开发建设等，而资金成本的上升将对企业的经营造成一定的影响。
3.风险管理加大营改增政策实施后，企业需加强风险管理，确保按照法定程序及时、准确地向税务机关申报、缴纳税款。
企业需提高对税务政策的理解和熟悉程度，以避免因对税收政策不熟悉而产生的失误，避免对企业造成不必要的风险和损失。
二、税务筹划及相关的财务处理1.积极应对税收政策调整针对房地产企业因营改增政策而带来的税收增加，企业可以根据自身的实际情况，积极参与税收政策的调整和制定，在政策调整的过程中争取企业的合法权益，同时寻求税收优惠政策的适用。
2.加强财务管理企业需要加强财务管理，加强内部财务控制，确保数据的准确性和真实性。
建立完善的财务制度和流程，加强财务监督，及时发现和解决财务问题，防范税务风险的发生。
3.优化企业资本结构企业可以通过资本金调整、股权结构调整等方式来优化企业的资本结构，减少负债风险，同时调整资产配置，降低企业的融资成本，提高企业的经营效率和盈利能力。
4.合理规划商业活动通过合理规划商业活动，最大限度地降低企业开支，减少成本，提高利润率。
房地产企业营改增会计处理要点
房地产企业营改增会计处理要点一、营改增背景营改增是指将原来的营业税改为增值税，对企业来说，一方面降低了税负，另一方面也提高了进项税额的可抵扣，降低了企业的税负。
对于房地产企业来说，税制将对其经营管理、财务会计等方面产生一定的影响。
二、房地产企业特点1.高额资本投入：房地产企业通常需要大量的资本投入，涉及到土地、建筑物、设备等方面的投资。
2.长周期投资：房地产项目的开发建设周期较长，需要进行长期投资和资金占用。
3.销售周期较长：房地产项目销售通常需要时间较长，销售收入的确认存在一定的不确定性。
4.资金回笼周期较长：房地产项目销售后，资金回笼需要经过多个环节，包括签约、过户等，资金回收周期较长。
5.复杂的合同结构：房地产企业的合同涉及面广，性质繁杂，比如土地使用权转让、商品房销售、其他附加服务等。
1.纳税人身份确认：房地产企业需要根据国家税务部门的规定申报纳税人身份，涉及到开展纳税申报、缴纳税款等。
2.发票管理：房地产企业需要合理管理发票，包括根据销售合同和相关文件开具销售发票，对购买发票进行核对和入账等。
3.进项税额抵扣：房地产企业可以按照国家税务部门的规定，将进项税额抵扣于销项税额，以降低税负。
4.房地产开发成本核算：房地产企业需要合理核算开发成本，包括土地成本、建筑物成本、工程建设成本等，并根据相关政策进行摊销。
5.预收款的会计处理：房地产企业常常存在预收款项，需要按照相关准则进行会计处理，包括确认预收款、预收款明细账等。
6.合同结算：房地产企业需要根据销售合同和相关文件进行结算，包括确认销售收入、确认合同成本、计提坏账准备等。
以上是房地产企业在营改增税制中的一些会计处理要点。
由于房地产企业的特殊性，会计处理需要结合具体情况进行操作，建议企业及时了解国家税务部门的政策和规定，并与专业审计机构进行合作，确保会计处理符合相关法规和准则。
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房地产企业常见营改增会计处理
房地产开发企业在营改增后，由于政策的变化导致会计核算的变化，尤其是“应交税费——应交增值税”科目的应用变化最大。
本文以一般纳税人资格下的房地产开发企业为例，梳理其涉及的增值税主要会计处理。
例1：2016年4月29日购入增值税税控系统专用设备一套，价值3000元。
(单：元) 借：固定资产3000
贷：银行存款3000
借：应交税费——应交增值税(减免税款) 3000
贷：递延收益3000
日后发生的技术维护费
借：管理费用300
贷：银行存款300
借：应交税费——应交增值税(减免税款) 300
贷：营业外收入300
例2：2016年6月支付土地出让金666万取得一块土地，开发空中花园小区，适用一般计税法。
建筑总规模1300平方米，可供出售建筑面积1000平方米。
2017年5月开始预售，当月预售500平方米，预收房款2220万元，需要预缴增值税60万元。
已有的“应交税金——应交增值税(已交税金)”科目习惯上用于核算月内缴纳当月应纳增值税，这与本次营改增出现的预收账款的预缴税金是有区别的。
但考虑到尚未有相应规定出台，故暂时在此科目核算。
(单位：万元，下同)
借：应交税费——应交增值税(已交税金) 60
贷：银行存款60
例3：购进货物、劳务、服务等产生进项税额。
2016年7月购进钢材100万元，进项税17万元;购进建筑服务200万元，进项税22万元。
借：工程物资——钢材100
开发成本200
应交税费——应交增值税(进项税额) 39
贷：银行存款339
其他购进比照本方式类比处理。
而购进可以抵扣增值税的农产品如苗木、花卉等，则为如下处理：
借：开发成本87
应交税费——应交增值税(进项税额) 13
贷：银行存款100
例4：2016年7月企业请国外著名建筑设计单位，为其开发的空中花园进行整体规划设计，价款总计106万元，该企业于纳税义务发生时代扣代缴了应扣缴的增值税6万元。
借：开发成本100
应交税费——应交增值税(进项税额) 6
贷：银行存款等106
例5：假设该企业同时兼有简易计税项目和免征增值税项目的，存在无法划分不得抵扣的进项税额的情况，应按规定公式计算不得抵扣进项税额。
比如管理费用科目当月发生的不得抵扣进项税额为70万元，可于月末一次性调账。
借：管理费用70
贷：应交税费——应交增值税(进项税额转出) 70
例6：2017年11月空中花园预售部分办理产权转移(交房)，开具发票，则应将预售房款转入营业收入，计提销项税额。
借：预收账款2220
贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 220
主营业务收入2000
例7：计算2017年11月空中花园项目可扣除的土地价款冲减的销项税额。
则本月可作为冲减销项税额的土地价款基数为666×(500÷1000)=333万元，可冲减的销项税额为333÷1.11×11%=33万元。
借：应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额) 33
贷：主营业务成本33
鉴于本次营改增对于房地产企业土地价款可抵减销项税额的时间是在对应的房产纳税义务确认时点，不同于其他差额征税的购进服务是在购进当期抵减。
故也可考虑将上述例6、例7合并处理如下：
借：预收账款2220
贷：应交税费——应交增值税(销项税额) 187
主营业务收入2033
需要说明的是，在企业取得土地时，不建议直接将其中的日后可抵减销项税额部分直接计入“应交税费——应交增值税(待抵扣进项税额)”科目，因为根据国税发〔2010〕40号文件规定，该科目主要用于辅导期一般纳税人已认证待抵扣账务处理。
例8：假设该企业其他简易计税项目无应税行为发生，除上述业务外，该企业无其他涉税业务，则2017年11月末，计算的销项税额扣减以前月份发生的可以抵扣的进项税额后，实现应纳税额198.67万元，企业累计预缴税金60万元，则其当月实际应纳138.67万元。
借：应交税费——应交增值税(转出未交增值税) 138.67
贷：应交税费——未交增值税138.67
例9：2017年12月申报期内，企业将上月应纳增值税申报入库。
借：应交税费——未交增值税138.67
贷：银行存款138.67
引自中国税务报。