面临营改增的房地产企业
浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略
浅谈“营改增”对房地产企业的影响及应对策略近几年来，“营改增”已经成为了我国经济发展的重要议题，其目的在于加快税制改革，提升企业发展动力和竞争力，同时也能够缓解中小微企业的税负压力。
对于房地产企业来说，营改增的实施对其经营活动和税负情况都会产生一定程度的影响。
本文将简要分析营改增对房地产企业的影响，并提出应对策略。
1.营业税改为增值税，税率上升营改增后，房地产企业从营业税改为增值税纳税，其中，商品房销售的增值税税率由5%上升至11%，税负增加明显。
同时，对于房地产企业内部的其他收入也要缴纳增值税，例如租金收入、物业服务费收入、广告收入等，这些都会增加企业的财务开支。
2.减少税负优惠，降低成本优势营改增后，房地产企业所享受的税收优惠将会遭到减少，例如营业税的进项抵扣、免征条件等都将被取消，这些均会降低企业的成本优势，影响其盈利能力。
3.税务风险增加，财务管理难度加大随着税制改革的深入推进，对于房地产企业而言，财务方面的管理难度将会增加。
例如，纳税申报与缴纳工作的复杂度加大，不合规操作风险增加等，这些都会增加企业的财务管理难度。
二、应对营改增的策略1.加强财务管理，规范会计凭证，提高纳税申报效率。
房地产企业需要重新审视企业的财务管理，加强对于会计凭证的规范化管理，加强各项业务的审核能力，避免涉税事项存在纰漏，造成税务行政处罚。
同时，也需要提高纳税申报的效率，避免错报漏报，对企业的优化管理有着重要作用。
2.合理掌控成本，增强抗风险能力。
企业需要对于自身的财务状况进行分析，审视成本的结构与比例，进一步降低成本，提高企业的抗风险能力。
例如，在物业服务费等方面，适当降低费用，让市场需求与企业财务状况保持平衡，也有利于企业的发展。
3.加强税务筹划，合理开展税务优化工作。
企业还可以通过合理的税务策划来规避税务风险，避免不必要的税务负担。
例如，通过开展合理的税务优化工作，利用税收优惠政策，通过符合法律的合规操作，合理减免税务负担，扩大企业盈利空间。
“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及对策
“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及对策摘要：本文主要探讨了“营改增”对于房地产企业税负和净利润的影响及对策。
文章首先介绍了“营改增”的背景和实施情况，接着分析了新政策对房地产企业税负和净利润的影响，指出了其带来的利弊。
最后，提出了相关的对策和建议，以帮助房地产企业更好地适应政策变化，确保业务的顺利进行。
关键词：营改增；房地产企业；税负；净利润；对策正文：一、背景和实施情况营改增是指由原来的以增值税代替营业税为主要内部税种，改为以增值税为全面代征的改革。
营改增的目的是促进国民经济的转型升级，优化税制结构，提高税制效率。
自2012年起，中国国务院先后在全国范围内推行了营改增试点。
到2016年5月1日，全国营改增改革已经基本完成。
二、对房地产企业税负的影响1. 对税负的影响营改增虽然能够带来减轻房地产企业税负的效果，但是对于部分政策下放地方财权的城市而言，企业税负可能会增加。
统计显示，对于房地产企业而言，税负将增加3-10%。
2. 对净利润的影响营改增的实施将对房地产企业净利润产生影响。
营改增将使得房地产企业缴纳的税金增加，从而降低企业的净利润水平。
此外，一些地方的房地产交易税率也在提高，这也将加剧企业的负担。
三、对策1. 积极转型营改增的实施，既带来了机遇，又带来了挑战。
房地产企业应积极转型，发展高附加值产品，减少中间环节的费用支出，提高企业的竞争力和经济效益。
2. 积极寻找税收减免政策房地产企业要积极寻找税收减免政策，以减轻企业的税收负担。
通过认真了解相关税收政策，主动与财政部门沟通，争取政策支持和优惠政策。
3. 强化内部管理房地产企业应加强内部管理，降低成本支出。
通过切实有效地节省财务费用，在经营过程中更加精细化、信息化，实现财务经营一体化管理。
这将有利于降低企业的税收成本，提高企业的净利润水平。
四、结论营改增是一项重要的税制改革。
对于房地产企业而言，营改增既带来了减轻税负的效果，又带来了减少净利润的影响。
“营改增”后,房地产企业增值税的预交问题
注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？
相关话题——跨地区预缴增值税，四种情形，四种境地，四种问题 <第三只眼>
三、其他税种预缴的规定
（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。
为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款
一、增值税预
（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%
适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款
例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46
而非1000/（1+11%）*2%=18.02
（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)
营改增后房地产企业如何加强内部控制
税务园地TAXATION FIELD营改增后房地产企业如何加强内部控制王学菊商丘新业基础设施建设开发有限公司摘要：“营改增”是在2016年5月1日起全面实施的税务制度，这一制度的实施，一方面可以减少房地产企业的经营压力，使得国家整体经济环境更加问题，同时还可以进一步推动国家经济发展。
然而，在实际实施的过程中，房地产公司难免会受到新税务制度的影响，从管理、经营上都会出现一些变化。
本文主要是结合实际情况，对房地产企业如何加强内部控制进行分析，以期为今后开展的相关工作提供宝贵经验。
关键词：营改增；房地产企业；内部控制在以往的税收制度中，营业税与增值税是主要的构成部分，然而其中却存在诸多不完善之处，增值税在流通的过程中也无法形成完整的链条，这些都会对企业经营、市场经济发展造成诸多影响。
因此，如何建立起完善的税收制度已经成为国家相关部门需要考虑的一项重要问题。
“营改增”正是在这一时代背景下诞生的新税收制度，为房地产企业的各项财务、管理工作带来了较为严峻的挑战。
一、“营改增”概述“营改增”主要是指将企业在经营过程中需要交纳的营业税的应税项目改为交纳增值税，可以帮助企业减少产品、服务增值部分的税务征收，使得企业在交纳税款的过程中可以有效避免重复征税，在一定程度上减小了企业的经营压力，是我国一项重大的税制创新。
这一税收制度的实施，是为了在最大程度上减少企业税赋，促进当前国内税收制度的进一步完善，对于加快产业升级与转型而言具有重要的现实意义，同时也为我国高端服务行业的进一步发展创造了较为有利的经济环境与条件[1]。
目前，“营改增”在提出到全面实施一共经历了三个重要阶段：第一阶段，是“营改增”初步试点阶段，在2012年1月1日，上海、北京、江苏、福建等地的交通运输、现代服务行业中的一部分开始实施“营改增”；第二阶段是2013年8月1日“营改增”试点区域、范围得到进一步扩大，不仅在现代服务以及交通运输行业中实施，同时又新增加了广播影视行业、邮政业，电信业也在2014年6月1日在全国范围内实施“营改增”，促进“营改增”的进一步发展。
“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划
“营改增”后房地产企业开发建造阶段的税收筹划随着营业税改为增值税（营改增）的实施，房地产企业在开发建造阶段的税收筹划有了新的变化和调整。
本文就此进行讨论。
1.1 增值税取代营业税营改增后，房地产企业开发建造阶段所应缴纳的营业税全部被改为增值税，税率规定一般为11%（不同省份有所差异），开发企业将产生的增值（开发成本与销售价差的差额）作为应纳税额，并在销售时逐步转嫁给购房者，实现税负分摊。
1.2 税负分摊带来的影响营改增带来的最大变化就是税负分担的机制，房地产企业将原来纳税的负担逐步转移给消费者，从而减轻了企业的税务负担。
在此过程中，应注意的是房地产企业向消费者转移税负时需要进行合规的税收计算和规范的税务管理。
营改增后，房地产企业面临的税收形势发生了一定的变化，因此需要重新制定合理的税收策略，以提高税收效益。
（1）控制开发成本：房地产企业应根据市场需求和竞争状况合理控制开发成本，如加强成本管理，提高自动化设备的使用率，优化人力资源配置等，以尽量降低开发成本，减少企业应缴纳的增值税税额。
（2）制定合理的销售价格策略：企业应根据市场需求和竞争状况合理制定销售价格策略，使企业在具有竞争力的前提下合理降低销售价格，减轻购房者负担，从而降低企业增值税税负。
2.2 把握税务政策优惠根据财政部和国家税务总局的政策，房地产企业在开发建造阶段可以享受多种税收优惠政策。
对于房地产企业来说，如何把握和利用税收优惠政策，将成为提高经营效益的重要手段。
具体措施包括：（1）资本性支出确认及折旧分摊：房地产企业可按照财税〔2016〕36号文规定，将部分房屋装修费用列为资本性支出，并在未来的折旧分摊中享受相应税收优惠。
（2）增量增值税纳税调整：对于从2015年5月1日起开始建造新房的房地产企业，凡增值税纳税方法发生的合法变更，可以在一定期限内享受减免税款优惠。
（3）贷款利息、土地增值税和印花税优惠：根据国家相关税收政策，房地产企业在缴纳贷款利息、土地增值税和印花税时均享有一定的优惠政策。
“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究
由于 价 税 一 体 ， 税 收 的增 加 必 然 影响 到 征 收增值 税 政策 的通知》 （ 财 税［ ２ ０ ０ ９ １ ９ 号） 较小 ，
并能 对 生 产 和消 费 产 生 连 锁 反 规 定， 一 般 纳 税 人 销 售 自产 的下 列 货 物 ， 可 以 商 品 的价 格 ，
业 建 造 成 本 增加 。 首先， 由于 建 筑 材 料 来 源 方 式 较 多， 势 必 会 增大 建筑 业 增值 税 进项 税额 抵扣 难度，
元／ 平米） 二， “ 营改增” 对 房地 产企业税负 的影 响 （ 实行 “ 营 改增” ， 延 续 了增 值 税 的 抵 扣 链 增值率＝ ２ ｌ ５ Ｏ ／ ［ （ ２ ３ Ｏ ０ ＋４ ６ ０ ０ ＋ １ ４ ０ ＋ ４ ８ ０
Байду номын сангаас
４ ８ ０ ） ｘ １ ． ３ ＋ １ ５ ０ ０ ０ ｘ ５ ． ５ ％＋ ２ ２ ５ ＋１ ４ ０ Ｏ 】 ＝ １ ６ ． ７ ３ ％ 避 免 重复征 税， 降 低 了开 发 产 品的 成 本 ， ＋ 而 且 其 所 面 对 的 材 料 供 应 商 及 材 料 种 类 条 ，
“ 散、 杂、 小” ， 且 基 本 上 都 由个 体 户 、 小 规 模 纳 能 让 房 地 产企 业 降 低税 负。 我 国房 地 产 行 业 税人供 应， 所 购 买 的材 料 没 有 发 票或 者 取 得 流 转 税 一 直 采 用营 业 税 和 土 地 增 值 税 双 重
税税 率， 原则上 适用增值税 一般 计税 方法 。 所 带 来 的成 本 增 加 只能 由施 工 方 和 开 发 商 自
建筑 业实行“ 营 改增” 会 直 接 造 成 房 地 产 企 行 消化 。
土地增值 税： 增值 额＝ １ ５ Ｏ ０ ０ 一 （ ２ ３ ０ ０ ＋４ ６ ０ ０ ＋ ｌ ４ ０ ＋ ４ ８ Ｏ ＋４ ８ ０ ） ｘ １ ． ３ －１ ５ ０ ０ ０ ｘ ５ ． ５ ％一 ２ ２ ５ — １ ４ ０ Ｏ ＝２ ｌ ５ ０
“营改增”形势下房地产企业的税务筹划研究
税务筹划“营改增”形势下房地产企业的税务筹划研究柴丽琼（中国甘肃国际经济技术合作总公司，甘肃兰州730050）摘要：我国的税法改革于2012年在上海开展试点工作，着力于推动营业税改增值税的改革建设，又在2016年将改革融进了房地产、生活服务、金融以及建筑等领域。
“营改增”的改革是一项颠覆性的变革，其消除了在流转税制下的营业税同增值税一起征收的情况。
在“营改增”政策实施的新形势下，房地产行业的发展将会遇到更大的挑战，同时也面临着不小的风险。
所以，有必要针对“营改增”形势下房地产企业的税务筹划进行重点分析。
关键词：“营改增”；房地产；企业；税务筹划1引言房地产行业是我国经济发展的支柱性产业之一，关系着国计民生，是给予人民幸福的保障。
而“营改增”税务改革对房地产企业的影响又较为深入，涵盖在企业的现金流、财务风险以及纳税额等各个方面。
本文主要针对房地产企业从“营改增”税务改革中受到的影响，并且对房地产企业在增值税制度下优化税务筹划的措施方面提出了几点建议。
2.1企业税收负担增加在“营改增”税制下，房地产行业的抵扣项目会相对减少。
首先，房地产的设计的业务和使用的原材料的范围都较多、较广，而采购原料的单位并不都是能开具增值税资格的供应商，因而与供应商之间的很多交易就会因没有专用的增值税发票而不能进行抵扣，使得税收负担加重。
其次，房地产企业的施工环节中的人员较为特殊，农民工没有纳税的资质，且国家还未能出具相关解决方案，也就使得企业的纳税额数相应增加。
以上两方面都会使得企业的成本和税收负担增加。
2.2影响现金流房地产企业中的一个显著特点：一个开发项目就要历时几年，企业的营销方式一般是预售，在得到收入后要先向政府纳税。
然而，在房地产的施工过程中，财务成本与工期紧密相关，企业的成本消耗会因工期变化而逐渐增加。
对此，房地产企业通常都会垫支增值税销项税额资金以助于开工，而这样的方式却会造成大量资金被占用的情况发生，而使后期的施工中可能出现资金链断裂的情况。
最新 房地产企业“营改增”财税风险探讨-精品
房地产企业“营改增”财税风险探讨摘要：作为目前房地产界最为关注的话题——营改增，“营改增”税制改革是2016年地产行业所面临的重大问题之一，那营改增会对房地产行业造成什么动荡呢？下面会剖析营改增政策对房地产行业的动荡，重点突出房地产企业面临的财税风险问题，推动房地产企业在大浪潮中所向披靡。
关键词：营改增房地产企业政策随着地产行业“营改增”税制改革潮汐的的到来，财税风险势必对房地产行业产生重大的影响，因此，这将作为地产界全体财务工作者所重视的一个核心问题，而至关重要的是对此进行科学规范，正确做好风险控制。
一、为什么地产需要进行“营改增”（一）推动地产行业产业链的完善健全发展国家推行的营改增税制改革正处于不断的优化升级过程，然而纵观整个地产行业，所有商品是在最终所消费所有环节以前采用了消除重复税收，更为有效加快经济提升转化率，推动房地产行业增值税收入的增长。
从而使得增值税链条更加完善和健全的发展。
（二）税制改革必将完善财务税收管理问题营改增的重大改革是要标准化企业财务工作人员的账务处理问题，从而科学的进行申报纳税。
另外，施工行业营业税现在的申报特点普遍为粗放型阶段，虚开发票现象更为严重，在后续税收征管上产生极大难题，使用企业在税收方面存在着不可磨灭的风险问题。
相反，为达到让整个行业有公平的竞争方式和良性循环，规范行业市场经济的行为将会起到决定性作用。
（三）企业需要降低税负，必然规避重复税收问题推出营改增的税务制政策，将对重复征税问题，在房地产产业链各环节间可得到质的飞跃，全面提升地产业的高效运作，优化产业链提升企业经济效率，从而实现企业总体的税负降低。
二、房地产行业“营改增”后会有哪些变化（一）高额税负由于公共配套实施、安装建筑、财务费、房屋装修、土地用以及种种税金，是房地产项目的主要成本费用构成，所以25%-35%开发成本即为土地，若要依法取得增值税专用发票将是企业致命难题，在初期推行营改增，企业存货、固定资产将无法被抵扣，然而存货在企业资产中占有较高比重，根据“营改增”的传统思维性政策，存货以及固定资产将面临和通信等其他行业共同存在不能抵扣的问题。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
面临“营改增”的房地产企业
“十二五”规划已进入最后一年，“营改增”进一步扩围势在必行。
目前尚未纳入“营改增”的行业仅剩生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。
其中房地产行业“营改增”呼声最高，影响也最大。
房地产企业对“营改增”有喜也有忧。
1、如果抵扣充分，税负将会降低。
房地产开发成本涉及土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等诸多项目。
如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能降低。
特别是土地成本和相关规费，如果规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。
一直以来，土地成本及相关规费占房地产企业成本的比例较高，在“地王”频出的一、二线城市尤为明显。
对于设计、广告等支出，相关行业已先行“营改增”，可以取得增值税专用发票抵扣进项了。
2、前期预售纳税少，资金更充裕。
由于房地产开发业务的特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持正常运转。
房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。
营业税是房地产企业预售阶段不可忽视的资金支出。
“营改增”后，一般房地产项目土地购置、前期工程等业务发生在先，会产生大量的进项税，前期预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。
这将减少企业前期的资金支出，让企业有更加充裕的资金。
3、加强财务核算，提高管理水平。
“营改增”对房地产企业会计核算和财务管理的要求较高。
以“营改增”为契机，可以加强会计核算，提升管理水平。
营业税按销售额乘以5%税率即可，非常简单；“营改增”后需要准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，财务核算要求相对较高。
财务部门应加强会计核算和财务管理，并及时对销售、工程招投标等环节向公司提出合理的涉税建议。
优先与能提供抵扣凭证的企业合作，尽量取得增值税专用发票，达到合理降低税负、降低成本、降低风险的“三降”目的。
在喜的同时，房地产企业对“营改增”还有一些担忧。
1、忧税率提高抵扣不足，税负会增加。
相关专家表示，房地产企业属于资本密集型企业，不属于鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高。
“营改增”之前销售不动产营业税税率为5%，如果销售房地产的税率定为11%，直观上看税率提高了。
实际上“营改增”之后，虽然可以抵扣进项税款，但土地出让金、相关规费等能否抵扣尚不明确，如果抵扣不足，税负势必会提高，这是房地产企业普遍担忧的。
2、忧抵扣凭证难以取得，影响进项抵扣。
增值税主要以增值税专用发票等为进项抵扣凭证，要求比较严格。
房地产企业支付土地出让金，一般会取得国土部门开具的财政监制专用票据，能否据以抵扣进项税额，是个问题。
这类财政监制专用票据相对规范，可信度较高，建议作为计算抵扣进项税额的凭证。
或者由国土等部门开具增值税专用发票，作为房地产企业的进项抵扣凭证。
另外还有一些公共配套设施等政府规费，在成本中比例也不低，各地规费的种类、范围、比例不尽相同，也没有土地出让金那么严格和规范。
政府规费的票据能否抵扣、如何抵扣，房地产企业也比较担忧。
3、忧土地增值税问题，可能重复征税。
“营改增”后如果增值税与土地增值税并存，房地产企业担忧会导致重复征税。
房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠。
土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除基本和增值税进项扣除项目一样。
两个税种增值额的重叠部分，分别用不同的税率计算方式计算税额，存在重复征税。
4、忧存量房产土地，能否抵扣税款。
存量房产和存量土地是影响“营改增”后房地产企业税负增减的一个重要因素。
“营改增”前房地产企业有一定的储备土地和存量房产，尤其是当前房产滞销的形势下，相当一部分企业库存房产数量较大。
“营改增”后，存量房产和土地无进项可以抵扣，而房产销售如果执行11%的税率，将产生大量的应纳增值税，房地产企业难以承受。