房地产企业营改增后会计核算案例修订稿

合集下载

房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2

记录企业按免抵退税规定计算向境外单位提供适用增值税零税率应税服务的当期应免抵税额
转出未交增值税
记录企业转出应交未交增值税
销项税额
记录企业提供应税服务应收取的增值税额
出口退税
当期免抵退税或按规定计算应收出口退税（出口业务办理退税后发生服务终止而补交已退税款，用红字或负数登记）
进项税额转出
记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣，按规定转出的进项税额
转出多交增值税
记录企月终转出多交的增值税
未交增值税
-
一般纳税人月终转入的应交未交增值税额，转入多交的增值税也在本科目核算
待抵扣进项税额
一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件，暂不予在本期申报抵扣的进项税额（一般用于辅导期增值税一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书等）
一般纳税人应交税费科目设置
二级明细
三级明细科目
内容
应交增值税
进项税额
记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税（退回所购货物或终止接受应税劳务和应税服务应冲减进项税额，用红字或负数登记）
已交税金
记录企业已缴纳的增值税，企业已缴纳的增值税用蓝字登记
出口抵减内销应纳税额
小规模纳税人应交税费科目设置
应交增值税
小规模纳税人在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目即可，贷方登记应交增值税，借方登记已交增值税，期末借方约为尚未缴纳的增值税，借方余额为多缴纳的增值税
采购业务处理
一般纳税人会计处理
借方
贷方
材料采购/商品采购/原材料/制造费用/管理费用/销售费用/固定资产等

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发！营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比，房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法作业成本法。

体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本，使成本信息更加真实、完整。

主要项目有，将原制度在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本前期工程费。

比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目，计入了开发成本开发间接费。

比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在销售用度开支的项目，计入了开发成本基础设施建设费。

比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。

新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

会计实务优秀获奖文档首发！而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目借款用度，并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。

也就是说，对房地产企业在商品房开发过程当中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的用度，需求进行资本化处理，计入开发成本借款用度核算。

这一变化，解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大。

营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产公司会计办理一、开发阶段，归集开发成本1、购买土地、支付拆迁赔偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁赔偿费贷：银行存款等科目2、发生开发成本借：开发成本（XX 项目、成本对象）——先期工程费——基础设备费——建筑安装工程费——公共配套设备——借钱花费（或列开发间接花费，借钱花费不可以抵进项）借：开发间接花费借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借：开发成本—XX 项目 (对象 ) —— XX贷：银行存款（对付账款）不可以分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接花费，再在各成本对象之间按必定标准分派。

成安分派的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、估算造价法。

此中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】 31 号】建议：建筑面积。

二、预售阶段，获得预售收入1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3% 预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税贷：银行存款3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附带、地方教育费附带及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本1、完工分派开发间接花费借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接花费2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定财富或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细3、交房并切合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入——XX 项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的所有价款和价外花费，按11%税率计算销项税金。

4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）5、扣减收入对应的土地价款当期同意扣除的土地价款 =（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期能够扣减的土地价款 /（ 1+11% ） *11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX 项目月底，计算还没有缴纳的增值税=（所有销项税额-营改增抵减的销项税额）-所有进项税额 =a 借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a贷：应交税费——未交增值税a次月，申报缴纳增值税：借：应交税费——未交增值税a贷：银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附带：借：营业税金及附带贷：应交税费 --城、教、土增税等项目工程的先期工程费是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等先期花费，详细包含：一、勘探费。

“营改增”后房地产企业节税筹划案例

“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有：城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。

其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。

“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化，不再征收营业税全面改征增值税。

其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税，本文将主要对这三种税收的变化进行分析。

“营改增”前，房地产企业销售不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），应纳税额＝计税价格×5%；企业出租不动产缴纳营业税，适用的税率为5%，计税价格为租金收入，应纳税额=租金收入×5%。

房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率，应纳税额＝含税销售额÷（1+5%）×5%房地产业涉及的其他税种资料：表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25％房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

5月1日营改增后，征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入，均为“裸价”，即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析方案1：销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人，2016年7月，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，取得销售收入44 000 000元（不含税），假设采用简易计税方法缴纳增值税：应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）

房地产企业增值税会计核算规范处理示例（结合纳税申报）2017-04-03地产税务肖雅洁房地产纳税服务网感谢您关注房地产纳税服务网公众号：fdcnsfww欢迎扫码微信好友申请加入：本文政策依据为房地产企业增值税相关政策及财会【2016】22号，为了便于说明核算和纳税申报的关系，假定所有项目从收款到结转，都是在营改增以后发生，且假定当期收款，当期结转。

某房地产企业本月发生了一下事项：1、本期新项目销售收款（不含税）10亿元，老项目（简易计税）收款（不含税）1亿元。

新项目销项税额=100000*11%=11000万老项目（简易计税）应纳税额10000*5%=500万填报增值税预缴申报表，前往大厅申报，应预缴（1110/1.11*3%+1050/1.05*3%=600万）。

会计核算：收款时：借：银行存款 121500贷：预收账款-预收购房款-新老项目合计110000应交税费-待转销项税额 11500预缴时：借：应交税费-预交增值税 600贷：银行存款 600评：在确认预收账款，核算规则并不要求按照新老项目进行价税分离，为了后期核算方便，建议该科目增加新老项目标记。

例如：应交税费-待转销项税额（一般计税） 11000应交税费-待转销项税额（简易计税） 5002、本期认证可抵扣进项税额100万，其中20万进行进项税额转出，系非正常损失造成。

会计核算：借：应交税费-应交增值税（进项税额）100贷：银行存款 100借：营业外支出 20贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）20评：常规处理方式，与以前处理一致，如果有需要分期抵扣的，需要先计入待抵扣进项税额，实际抵扣时再转入进项税额。

3、本期新项目结转收入10亿元并开具发票，销售比例80%。

该项目土地款4亿、拆迁款1亿。

老项目（简易计税）结转收入1亿元，期初预缴税款余额5000万可抵扣土地款（4+1）*80%=4亿元本期新项目应纳税额=（100000*1.11-40000）/1.11*11%-(100-20)=6956万元。

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例岳继东【摘要】在经济市场的持续进步与推动下,我国房地产公司迎来了新一轮发展机遇;同时,为了更好地调整与规制各类产业健康发展、维护经济市场稳定秩序、降低各公司企业的纳税负担,我国政府开展了营业税改增值税的税制改革,对房地产公司的生产与经营活动产生了一定程度上的影响。

作为房地产公司,如何积极应对国家的营业税改增值税税制改革,加强自身的财务管理与纳税筹划水平与能力,做好会计核算与税务处理工作,以降低房地产公司的经营成本、提高房地产公司的经营收益,成为现阶段房地产公司正确应对营业税改增值税税制改革的关键问题。

本文结合个人参与房地产公司税制改革的工作经验,分析我国当前房地产公司在营业税改增值税税制改革过程中,遇到与应注意的问题,并提出具体的参考意见与改进方案,以供同行借鉴。

【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)031【总页数】2页(P100-101)【关键词】税务处理会计核算纳税筹划【作者】岳继东【作者单位】大连鑫地创建实业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F275房地产行业的健康发展,需要依靠科学的财务管理与会计核算,以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。

从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看,根据房地产项目的所在地域不同,其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别,主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。

一般来说,房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面：第一,筹措开发项目所需资金；第二,及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本；第三,正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益；第四,强化商品房销售管理工作,及时收回价款；第五,按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。

房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。

由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其财务核算的侧重点也有所不同。

案例分析：房地产企业营改增

案例分析：房地产企业营改增案例背景A公司是一家大型房地产企业，目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。

过渡到增值税税制后，预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%，但支付的增值税进项税可以抵扣。

A公司发现营改增带来以下三大挑战：财务指标的冲击营业收入：由于增值税属于价外税，不计算在营业收入内，所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下，营业收入将有所下降。

利润和业绩指标：尽管成本同时会下降一定幅度，但由于收入下降更多，因此利润总额和利润率均会有所降低。

EVA（经济增加值）、IRR（内部收益率）等业绩指标也会受到相应冲击。

现金流：由于房地产项目前期支付大量进项税，一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣，因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。

税负的影响税率上升与税负转嫁：预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%，高于营业税税率5%。

A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。

进项抵扣：土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣，将直接影响A公司的增值税负担。

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例

实务园地 ·Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ
“营改增＂后房地产企业增值税会计处理
以一般纳税人销售自行开发老项目为例
澳门科技大学商学院蔡旺清宋宇江西财经大学会计学院蔡成
准确把握经营管理活动中的 “营改增 ”政策，对于房地产开发企业至关重要，不仅能有效规避涉税风险，而且还可合法降低运营成本。本文依据 “营改增 ”的一系列规定，结合房地产企业（一般纳税人）典型业务— —老项目，探讨增值税的会计处理。
基金项目：本文系广西高校科学技术科研项目（编号：ＫＹ２０１５ＹＢ３０７）阶段性研究成果。
５８”新会计（月刊）２０１８年第１期（总１０９期）
Ｐｒａｃｔｉｃｅｆｉｅｌｄ·实务园地
表（２）一般纳税人和小规模纳税人收到预收款时其应预缴的增值税额计算公式比较
纳税人
般纳
一
税人
公式
备注
适用一般计税法的，
出估龉
预收款
．
，，，
适用税率为１１％；
一ｌ＋适用税率或征收率适用简易计税法的，来自小规模纳税人额
＝
×３％
征收率为５％。
（五）会计科目选用
由于财政部２０１６年７月８日公布的《关于征求（关于增值税会计处理的规定）意见的函》（以下简称 “征收意见稿 ”）仍存在诸多不完善之处，因此，财政部又于２０１６年１２月３日发布了《关于印发（增值税会计处理规定）的通知》（财会［２０１６］２２号，以下简称 “２２号文件 ”）。与 “征求意见稿 ”相比，笔者认为，“２２号文件 ”有两大亮点：一是明确指出简易计税法和一般计税法，是两个独立的核算体系，这与笔者观点相同；二是将 “简易计税 ”由原来的三级科目上升为二级科目，使简易计税法真正做到了名副其实。房地产开发企业（一般纳税人）应设置的一级会计科目、二级会计科目（明细科目）和三级会计科目（专栏）见表（３）。

1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。

房地产企业营改增后会
计核算案例
集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
房地产企业营改增后会计核算案例
案例：房开企业甲2016年3月获取天津市J地块，支付土地出让金11100万元，大配套费1500万元。

2016年10月取得商品房预售许可证，当年取得含税预售销售额11100万元。

当年支付工程价款含税11100万元，并取得增值税专用发票并认证抵扣。

2017年1-6月，取得预售收入22200万元并销售完毕。

2017年10月，该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。

会计核算示例：
1、房开企业获取土地，并支付土地出让金和大配套费
借：开发成本-土地获取成本-土地出让金10000
应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）1100
贷：银行存款11100
借：开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500
贷：银行存款1500
2、2016年房开企业取得商品房预售收入，并预缴增值税
借：银行存款11100
贷：预收账款11100
借：应交税金-应交增值税（预缴税金11100/*）300
贷：银行存款300
3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税
借：开发成本-建筑安装费10000
应交税费-应交增值税（进项税金）1100
贷：银行存款11000
4、2017年1-6月，房开企业取得预售收入并预缴增值税
借：银行存款22200
贷：预收账款22200
借：应交税金-应交增值税（预缴税金22200/*）600
贷：银行存款600
5、2017年10月，房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续，确认收入并申报增值税
确认收入并结转成本
借：预收账款33300
贷：主营业务收入30000
应交税金-应交增值税（销项税金）3300
借：主营业务成本：21500
贷：开发成本-结转开发成本21500
发生增值税纳税义务申报并交纳增值税，按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税（100%）
借：应交税费-应交增值税（营改增待抵扣销项税）（红字）-1100
贷：应交税费-应交增值税（销项税金）（红字）-1100
转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=（3300-1100）-1100-900=200】
借：应交税金-应交增值税（转出未交）200
贷：应交税金-未交增值税200
纳税申报交纳增值税
借：应交税金-未交增值税200
贷：银行存款200
营改增之后，如果含税售价不变，土增税是增加的
还是按上面的例子：
开发成本土地建安开发配套合计
增值税1000010000150021500
营业税1110011100150023700
销售收入现金流入不含税销售
增值税3330030000
营业税3330033300
增值部分公式增值额增值率土增税
增值税=B5-E2*2050%615
营业税=B6-E3**5%825%
营业税下要交土地增值税万，而增值税下要交615万，多缴万。

第一，虽然收入和成本都下降，但是由于房地产企业存在加计扣除30%的因素，导致增值率增加；
第二，营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除，而增值税是价外税，无法在税前扣除，导致增值率增加；（这点最致命！营业税5%可以税前扣除是个很大的数字！）
所以营改增对房地产税负方面不全是利好，还存在于客户、供应商价格的博弈。

分享：。