最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件司法解释解析
《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用
《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用文章属性•【公布机关】最高人民法院,最高人民法院,最高人民法院•【公布日期】2011.09.09•【分类】司法解释解读正文《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》的理解与适用来源：人民法院报最高人民法院于近日发布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）于2011年9月5日起施行。
为正确理解适用，对《规定》的起草背景和主要内容说明如下：一、司法解释的起草背景随着经济建设的快速发展，城市化进程不断加快，土地资源紧缺与建设和生活需要的矛盾愈加凸显，土地行政纠纷不断增多。
土地行政案件审判过程中新情况新问题不断出现，解决纠纷的难度日益增大，已经成为法院审理案件和化解矛盾的重点难点。
为了妥善处理涉及农村集体土地的行政纠纷，依法审理案件，统一司法尺度，最高人民法院于2009年开始就审理涉及农村集体土地行政案件问题进行调研，在调研的基础上起草了《规定》的草稿。
之后，多次组织召开座谈会，并征求各高院、全国人da法工委、国务院法制办、国土资源部等部门和专家学者的意见。
2011年5月9日，经最高人民法院审判委员会1522次会议讨论通过，自2011年9月5日起施行。
二、涉及农村集体土地行政案件的受案范围涉及农村集体土地的行政行为包括土地的征收征用、土地出让、土地登记、土地许可、土地处罚、土地确权和强制措施等行政行为及其相应的不作为。
土地权利人或利害关系人（以下简称土地权利人）对上述行为不服，均可以提起行政诉讼。
鉴此，《规定》第一条规定：“农村集体土地的权利人或者利害关系人认为行政机关作出的涉及农村集体土地的行政行为侵犯其合法权益，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。
关于涉及农村集体土地的行政行为排除司法审查的问题，司法解释规定了一种情形，即根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书作为土地权属登记的可诉性的问题。
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）-
最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2020年修正）正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2005年3月29日最高人民法院审判委员会第1346次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理农村土地承包纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国农村土地承包法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。
一、受理与诉讼主体第一条下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：（一）承包合同纠纷；（二）承包经营权侵权纠纷；（三）土地经营权侵权纠纷；（四）承包经营权互换、转让纠纷；（五）土地经营权流转纠纷；（六）承包地征收补偿费用分配纠纷；（七）承包经营权继承纠纷；（八）土地经营权继承纠纷。
农村集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的，人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。
农村集体经济组织成员就用于分配的土地补偿费数额提起民事诉讼的，人民法院不予受理。
第二条当事人自愿达成书面仲裁协议的，受诉人民法院应当参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十五条、第二百一十六条的规定处理。
当事人未达成书面仲裁协议，一方当事人向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，另一方当事人提起诉讼的，人民法院应予受理，并书面通知仲裁机构。
最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释
最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)编者按：为及时、公正审判国有土地使用权转让合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，促进土地的合理开发利用和有序流转，规范当事人转让土地的行为，维护土地市场的正常秩序。
最高人民法院民一庭在深入调查研究，认真总结审判经验，并听取有关方面意见的基础上，起草了《最高人民法院关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释(征求意见稿)》。
为提高最高人民法院司法解释的质量，确保司法解释能够体现广大人民群众的意愿，较好地在全社会分配公平与正义，现将该司法解释(征求意见稿)通过《人民法院报》和“中国法院网”向社会公布，公开听取社会各界的意见。
土地作为人类生存和社会发展的基本生活资料，它的有限性和不可再生性决定了其在国民经济发展过程中具有基础性、支柱性的重要地位，如何合理有效地开发利用土地资源，直接关系到我国全面实现小康社会的发展进程和人民生活水准的提高。
土地使用权纠纷的正确、及时解决，不仅可以依法保护当事人的合法权益，而且将促进我国土地市场健康有序地发展。
希望社会各界人士对公布的司法解释(征求意见稿)提出宝贵意见和修改建议，以保证该司法解释更加符合立法本意，更加符合中国国情，更加有利于公平保护当事人合法权益。
征求意见截止日期为2003年12月20日，社会各界人士可以采取书面寄送或者在网上发布意见的方式 对司法解释提出具体的修改建议和方案，并附明理由。
最高人民法院将根据反馈的意见进行认真修改后，提请最高人民法院审判委员会讨论通过，并正式公布施行。
为正确、及时审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的土地使用权转让是指国有土地使用权人将其享有的出让土地使用权或者划拨土地使用权进行转移的行为。
国有土地使用权合同纠纷案件适用法律解释
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自8月1日起施行。
六月十八日根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。
第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。
第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。
第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。
二、土地使用权转让合同纠纷第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释-法释[2005]5号
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最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 最高人民法院公告《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。
二00五年六月十八日最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）法释[2005]5号根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。
一、土地使用权出让合同纠纷第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。
第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。
当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。
建设工程施工合同纠纷案件-法释〔2004〕14号-理解与适用
最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（法释〔2004〕14号）第一条:建设工程施工合同无效的情形;第二条：合同无效、工程验收合格的处理原则；第三条：合同无效、工程验收不合格的处理原则；第四条:非法转包、违法分包、借用资质合同的民事制裁;第五条：超越资质，竣工前取得资质的，按有效处理;第六条：垫资及利息的处理原则；第七条：劳务分包按有效处理；第八条：发包人的合同解除权；第九条：承包人的合同解除权;第十条：解除合同后的处理原则；第十一条：承包人拒绝修复的处理原则；第十二条：质量缺陷的处理原则；第十三条：未经验收擅自使用的处理原则第十四条：实际竣工日期的确定；第十五条：质量争议期间工期的处理第十六条：工程价款的计算标准；第十七条：拖欠工程款应计付利息；第十八条:根据实际情况确定利息起算时间;第十九条：工程量计算；第二十条：逾期不结算的后果；第二十一条:“黑白合同”的认定；第二十二条：按固定价格结算；第二十三条：可以不全部鉴定；第二十四条:建设工程不适用专属管辖规定；第二十五条:总承包人、发包人、施工人为共同被告第二十六条：实际施工人利益的保护第二十七条：保修责任；第二十八条：解释的实施。
这个司法解释总共有28条，结构可以分三个部分：第一条到第二十六条属于第一部分，属于主体部分，主要涉及建筑工程施工合同，从理论上讲是合同之债.第一部分再细分，还可以分为两个部分,第一到二十三条讲的是实体；第二十四到二十六条讲的是程序.第一条到第二十三条还可以分为四个部分。
第一部分即第一条到第七条，是有关施工合同无效的情形。
包括哪些情况应当认定无效,以及无效合同的法律后果,或者说形式上无效，但实质上应当认定为有效的情形.为什么不讲合同有效呢？因为合同有效的原则是合同全面履行，不需要制定司法解释来解释，所以只讲无效。
第二部分即第八条到第十条，讲的是施工合同的解除。
就是施工合同有效的解除问题,主要讲法定解除,因为约定解除只要约定条件成就即可解除，不需要制定司法解释。
国有土地使用权合同纠纷案件适用法律解释
国有土地使用权合同纠纷案件适用法律解释国有土地使用权合同纠纷案件是指在土地使用权转让、出租、转让、改变用途等过程中，发生的涉及国有土地使用权的合同履行问题，当事人无法就合同条款的理解、解释等问题达成一致，导致纠纷。
在此类案件中，适用法律解释的关键是明确合同的法律效力和约束力、合同的解释原则、合同解释的适用方法等。
其次，对于国有土地使用权合同的解释，应当依据《合同法》的相关规定。
《合同法》明确规定了合同的生效条件、合同条款的解释原则、合同的解释方法等。
例如，根据《合同法》第十四条，合同的解释应当以均衡原则为基础，即当事人在合同中没有明确约定的，应当根据合同性质、交易习惯、公平原则等进行解释。
对于国有土地使用权合同，当事人应当依据合同性质进行解释，同时也应当考虑到土地使用权转让、出租、转让等交易习惯和公平原则等。
此外，根据《最高人民法院关于审理民事合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，当事人在合同中采用的术语、条件、约定等应当采用通常意义，即具有一般约定的含义。
因此，在国有土地使用权合同的解释中，应当根据一般约定和通常意义来解释合同条款，这有助于保证合同的公正、合理和可行性。
在具体解释国有土地使用权合同时，还应当考虑合同的目的和意图。
《合同法》第十五条规定，当事人之间订立合同的目的是为了实现合同的约定内容。
因此，在国有土地使用权合同纠纷中，解释合同条款时，应当考虑到当事人达成合同的目的和意图。
最后，当事人在合同中约定了争议解决方式时，应当依据争议解决方式来解决合同纠纷。
《合同法》第四十一条规定，当事人可以在合同中约定履行后的争议解决方式，例如仲裁、诉讼等。
因此，在国有土地使用权合同纠纷中，如果当事人已经约定了争议解决方式，法院应当根据当事人的约定进行解决。
总之，国有土地使用权合同纠纷案件适用法律解释需要综合运用相关法律法规和《合同法》的相关规定，着重考虑合同的法律效力和约束力、合同的解释原则、合同解释的适用方法等方面的问题，以保障合同的有效性和公正性。
联建
联建一、联建的定义及特征所谓的联建是指一方提供土地使用权，他方提供资金，进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。
我们通常所说的联建协议、合作开发合同、联合开发合同都属于联建合同。
从概念的界定我们不难发现联合开发房地产属于《民法通则》规定的法人联营，具有如下特征： （一）、主体特定性。
体现在联合开发双方中必须有一方以上具备房地产开发资质。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，合作开发房地产，至少一方当事人必须具备房地产开发的资格，否则，联建合同被认定为无效。
《房地产开发经营管理条例》对设立房地产开发企业限定了较高条件：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
以确保进入该领域的公司具备相应的开发能力。
（二）贯彻责、权、利统一的原则。
实践中，有很多联合开发行为就是因为违反了联营个这一基本原则而被法院认定为无效。
比如，甲公司与乙公司签订的联合开发协议中约定：甲公司仅负责提供建设用地，不参与项目的建设管理，不论项目是否赢利，乙公司均应向甲公司支付若干收益。
根据最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同的“保底条款”，应认定为无效。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的新的规定,这类合同不再直接认定无效而是作改性处理,即认定为借款合同.需要指出的是，所谓的责权利统一，是从整个合同中双方当事人的地位角度而言的，是指从宏观上看，双方权利和义务向统一，并非指在开发的任何环节双方当事人都必须均等的付出和收益。
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第二部分 土地使用权转让合同纠纷
土地使用权转让合同的主体： 土地使用权出让是土地管理部门代表国家出 让土地使用权的行为，而土地使用权转让是土地 使用权人转让土地使用权。
特别提示： “一地二卖”或“一地数转”如何处理？ 在实践操作中经常会遇到，土地使用权人作 为转让方就同一出让土地使用权与数个受让方订 立数个转让合同。而数个受让方均要求履行合 同，该如何处理呢？
最高人民法院关于审理涉及国有土 地使用权合同纠纷案件司法解释 解 析
法律事务部
实施时间： 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用 权合同纠纷案件适用法律问题的解释》自2005年 8月1日起施行。
主要体系及内容：
司法解释共28条，主要包括3个方面内容： • 关于土地使用权出让合同纠纷的处理； • 关于土地使用权转让合同纠纷的处理； • 关于合作开发房地产合同纠纷的处理。
合作开发主体要求： • 合作开发房地产合同的合作方至少应有一方具备 房地产开发经营资质，否则合作开发合同无效。 • 合作双方均不具备房地产开发经营资质的，通过 合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发 企业的（即通常所说的项目公司），则合作开发 合同有效。
划拨土地的合作开发 • 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以 划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开 发房地产的，则合作开发合同无效。 • 订立合同时未未经有批准权的人民政府批准，但 事后补办批准手续的，应当认定合同有效。
按以下情形分别处理：
1、已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，享有 优先履行合同的权利； 2、均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占 有投资开发土地的受让方，享有优先履行合同的权利； 3、均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有 投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方，享有优 先履行合同的权利； 4、合同均未履行，依法成立在先的合同受让方，享有 优先履行合同的权利。
划拨土地的转让要求
划拨土地的转让必须经有批准权的人民政府批准， 否则土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使 用权的，转让合同无效。
特别提示： 就划拨土地签订的《土地使用权转让合同》 未经人民政府批准，如何处理？
《土地使用权转让合同》经市、县人民政府土 地管理部门追认的，并办理土地使用权出让手续 的，合同有效，可以继续履行。
• 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不 承担经营风险，只分配固定数量房屋的 ，则该 合作开发合同应认定为房屋买卖合同。 相应的法律后果： 被认定为房屋买卖合同会影响和改变合作开 发的收益测算，且可能导致房屋买卖合同无法 履行或难以履行等等。
• 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不 承担经营风险，只收取固定数额货币的 ，则该 合作开发合同应认定为借款合同。 相应的法律后果： 被认定为借款合同可能导致借款合同无效， 且利息收益被上缴。
第三部分 合作开发房地产合同纠纷
合作开发房地产合同，是指当事人订立的以 提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共 享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的 协议。
特别注意： • 合作开发必须是共同投资，共享利润、共担风险 的合作开发。因此，不进行投资、或者不承担亏损 只享有利润的保底投资，均不属于合作开发。 • 司法解释不再将“共同经营”作为认定合作开发的 必要条件， 经营完全可以由一方负责。
应区分两种不同情况对待： 1、在司法解释出台之前签署《土地出让合同》 的，作为历史遗留问题，经市、县人民政府土地 管理部门追认的，合同有效，可以继续履行。 2、在司法解释出台之后签署《土地出让合同》 的，合同一律无效，开发区管委会应返还已支付 的土地款。
土地使用权出让合同的标的物： 土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设 性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权， 更不包括集体土地使用权。
特别注意： 合作开发房地产中，经常会出现一方提供土 地或者提供资金但不承担经营风险，只收取固定 利益或分配房屋等形式，这样的做法与合作开发 房地产确定的共享利润、共担风险是相违背的， 因此会导致不同的法律后果，具体如下：
• 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事 人不承担经营风险，只收取固定利益的，则该合 作开发合同应认定为土地使用权转让合同。 相应的法律后果： 被认定为土地使用权转让合同可能会导致因土 地不具备转让条件而转让合同无效、因土地转让 而产生高额的税费、需要补办相应的转让手续等 等。
第一部分 关于、县人民政府，土地使用权出让合 同的订立与履行则由市、县人民政府的土地管理 部门具体负责。 特别注意： 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立 的土地使用权出让合同，应当认定无效。
特别提示： 已经与开发区管委会签订土地出让合 同，甚至支付了相应土地款如何处理？
• 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不 承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房 屋的 ，则该合作开发合同应认定为房屋租赁合 同。 相应的法律后果： 被认定为房屋租赁合同可能导致租赁合同无 效、无法履行或难以履行等等。
谢 谢！
以协议方式出让土地如何确定土地出让金？ 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让 的土地使用权，土地使用权出让金不得低于订立 合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的， 否则该价格条款无效。
受让人改变土地用途的法律后果： • 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政 主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的 土地用途，应按变更后土地用途的土地出让金标 准调整土地出让金的。 • 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地 用途，出让方有权解除合同，收回土地。