保险资金投资不动产简介
我国保险资金投资不动产的发展历程与现状
我国保险资金投资不动产的发展历程与现状【摘要】我国保险资金投资不动产在经历了起步阶段和发展阶段后，目前正面临着挑战与机遇。
资金规模不断扩大，但监管政策的不确定性也增加了风险。
市场竞争激烈，投资标的选择和风险控制是当前关注的焦点。
影响因素方面，包括市场环境、法律法规和投资者意识等。
展望未来，我国保险资金投资不动产有望持续稳步增长，建议加强监管力度，优化投资结构，提高资金使用效率。
未来发展方向则需要进一步探索多元化投资方式，拓宽投资渠道，提升综合投资能力，实现长期稳健发展。
.【关键词】关键词：保险资金、投资、不动产、发展历程、现状、挑战、机遇、影响因素、展望、建议、未来发展方向1. 引言1.1 我国保险资金投资不动产的重要性保险资金投资不动产可以有效分散投资风险。
不动产市场相对稳定，长期回报稳定可预期，可以为保险资金提供稳健的投资收益。
在经济不景气或金融市场波动时，不动产的价值波动相对较小，可以有效稳定保险资金的投资收益。
保险资金投资不动产有助于支持国家房地产市场稳定发展和经济结构调整。
通过投资不动产，保险资金可以有效支持房地产市场的发展，促进城市建设和基础设施建设，同时也可以引导保险资金向长期资产配置，有利于我国经济结构的优化和转型升级。
我国保险资金投资不动产的重要性不容忽视。
只有合理把握投资机会，充分发挥保险资金在不动产领域的作用，才能推动我国保险业的健康发展，实现保险资金的增值和保值。
1.2 我国保险资金投资不动产的背景随着我国经济的不断发展，保险市场也逐渐壮大起来。
保险公司作为金融机构的重要组成部分，其资金规模不断扩大，投资渠道也得到了拓展。
在这种背景下，保险资金投资不动产成为一种较为稳健的投资方式，得到了越来越多的关注。
保险资金投资不动产的背景可以追溯到我国改革开放以后。
随着房地产市场的快速发展，不动产成为了备受投资者追捧的资产，而保险资金由于其长期性、稳定性等特点，逐渐被引入到不动产投资领域。
保险资金运用新政策及保险资金的不动产投资策略
新政背景——中国保险资金庞大低效
中国保监会2012年5月份的数据显示，今年一季度末保险行业银
行存款2.07万亿元，用于各类投资的保险资金3.82万亿元，全行 业资产总额6.37万亿元。
众所周知——保险作为国家重点扶持的金融行业，有两大突出的功能：
构成
运用
由于保险资金的时间差和数量 差，资本金和非寿险总准备金， 以及寿险责任准备金一般可运 用于长期投资
非寿险的未到期责任准备金， 经常收入的保险费和其他收入， 一般可用于短期投资
二、保险资金运用的发展历程
1.保险资金运用发展历程
第一阶段：权利受限阶段（1980年-1987年） 运用渠道：银行存款
4、具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配 的资金，且来源充足稳定。
说明：2012年新政将偿付能力充足率降为120%
保险资金的投资不动产
不动产投资范围有较为严格的限制： 政府土地储备项目、已取得两证的项目、已取得
四证的在建项目、已取得销售许可证或预售许可 证的可转让项目以及取得产权证和他项权利的项 目。 可以投资商业性房地产，也包括与保险业务相关 的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动 产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且5年 内不得转让。其中，与养老、医疗、汽车服务无 关的项目应地处直辖市、省会城市或计划单列市 等具有明显区位优势的城市。不能投资商业住宅， 不能直接参与房地产开发，不允许控股房地产企 业，也不允许投资未上市房地产企业股权。
4.保险资金运用的模式
集中管理、统一配置、专业运作
由法人机构统一管理和运用，分支机构不 得从事保险资金运用业务
保险资金在不动产中的运用(详细全面)
保险资金运用——不动产
以股权方式投资不动产： 1.拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产； 2.项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。 聘请专业机构，提供决 以债权方式投资不动产： 1.合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或延迟还款处置等； 策参考资料： 2.债务人具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录。 1.尽职调查报告； 以物权方式投资不动产： 2.法律意见书； 投 1.及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记； 3.标的评估报告； 资 2.对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项。 4.投资方案； 前 5.经营计划； 投资不动产相关金融产品： 6.财务预算； 对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案的可行性，进行尽职调查和分析评估。 7.交易结构； 保险公司与投资机构存在关联交易： 8.合约安排。 不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益。 合理确定交易价格： 综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素，采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法，合理评估不动 产资产价值。 决策程序（退出一样） 保险资金投资不动产须采用现场表决方式。 （ 公司上季末总资产8％≦同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产10％ 董事会 审 退 公司上季末总资产3％≦同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产8％ 董事会资产负债管理委员会 批出 同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产3％ 经营管理决策委员会 权一 董事会资产负债管理委员会 限 样 公司可在年度授权额度内进行自用性不动产投资，超过年度授权额度 ） 投资不动产金融产品，采用一事一议授权原则 经营管理决策委员会资产负债管理工作委员 会 含自用性不动产和投资性不动产，分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例、核算成本和投资收益，做会计处理 同一不动产会计处理 以股权方式投资不动产： 投 1.向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维 资 护各项合法权益； 期 2.严格规范项目公司名称，限定其经营范围。 间 以物权方式投资不动产： 根据项目所在区域的业态环境，结合周边环境和自身状况制定租赁价格或委托经营收益率，开展项目对外出租或委托经营后续手续。 投资不动产相关金融产品（含以债权方式投资的不动产相关金融产品）： 持有产品期间，应当要求投资机构按照投资合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人权益。
保险资金投资不动产暂行办法
保险资金投资不动产暂行办法保险资金投资不动产暂行办法随着金融市场的不断发展，保险资金的投资渠道也在不断扩大。
不动产，作为一种具有安全性、长期收益性和保值性的资产，成为了保险资金的重要投资对象。
为了规范保险资金投资不动产的行为，保护保险资金的安全和稳定，中国保险监督管理委员会发布了《关于加强保险机构投资不动产管理的暂行办法》（以下简称“暂行办法”），以下将对该暂行办法进行详细分析。
一、适用范围暂行办法适用于全国范围内的保险机构在我国境内投资不动产的管理。
其适用对象包括保险公司、保险资产管理公司和保险资管计划。
二、投资主体和投资方式投资主体包括保险机构自营投资和委托第三方机构投资两种形式，投资方式则包括开发建设、房地产开发投资基金、不动产投资信托和不动产资产证券化等多种形式。
三、控制风险为保证投资安全和稳定，暂行办法还规定了明确的控制风险要求。
主要包括以下几点：（一）留足资金余额。
保险机构在投资不动产时，应保留充足的资金余额，以应对投资过程中可能存在的风险。
（二）严格风险评估。
保险机构在投资之前，必须进行全面的风险评估，包括对项目可行性、市场前景、投资回报率等各方面因素进行分析。
（三）投资限额。
暂行办法对保险机构在投资不动产时的限额作了明确规定，以保证投资风险控制在一定的范围内。
（四）流动资金比例要求。
保险机构应确保流动资金在总资产中的比例不低于一定标准，以保证资金灵活运用。
四、信息公开和报告制度暂行办法强化了保险机构投资不动产的信息公开和报告制度。
保险机构在投资不动产时，应当按照监管部门要求，及时向监管部门报告其投资情况，同时向社会公布投资项目的基本情况和投资收益情况，以保证投资行为的透明度和公开性。
五、保证合规性暂行办法强调了保险机构投资不动产的合规性要求。
保险机构在投资不动产时，必须遵循法律法规和监管部门的规定，确保投资行为合法合规，规避各类风险，保护保险资金和投资者的合法权益。
六、结语保险资金作为一种重要的金融资产，必须合理、稳健地运用，以保证资金安全和稳定。
保险资金投资典型案例
保险资金投资典型案例保险资金投资是指保险公司将保费收入的一部分资金用于投资以获取更高的收益。
下面是一些典型的保险资金投资案例：1. 股票投资：保险公司可以购买股票作为投资组合的一部分。
他们会选择具有潜在增长和稳定收益的公司股票进行投资。
通过投资股票，保险公司可以分享企业利润，并获得股息和股本增值。
2. 债券投资：保险公司可以购买各种债券，如政府债券、公司债券和可转换债券。
债券投资通常具有固定的利率和到期日，可以提供相对稳定的收益。
3. 不动产投资：保险公司可以投资于房地产市场，购买商业地产、住宅物业或土地。
不动产投资通常具有长期稳定的收益，并可以通过租金收入和资产增值获得回报。
4. 外汇投资：保险公司可以将资金投资于外汇市场，通过买卖不同货币对进行投机和套利。
外汇投资具有高风险和高回报的特点，可以在短期内获得较高的收益。
5. 期货投资：保险公司可以通过期货市场进行投资，购买或出售标的物的合约。
期货投资可以用于对冲风险或通过杠杆效应获得更高的回报。
6. 金融衍生品投资：保险公司可以利用金融衍生品如期权、期权和掉期进行投资。
这些衍生品可以用于风险管理、套利和投机目的。
7. 基金投资：保险公司可以购买股票基金、债券基金、货币市场基金等各种基金产品。
基金投资可以实现资金的分散投资和专业管理。
8. 私募股权投资：保险公司可以参与私募股权投资，购买非上市公司的股权。
私募股权投资通常具有较高的风险和回报，可以获得非公开市场的投资机会。
9. 黄金投资：保险公司可以购买黄金作为资产配置的一部分。
黄金投资通常被视为一种避险资产，可以用于对冲通货膨胀和金融市场风险。
10. 信托投资：保险公司可以通过设立信托基金的方式进行投资。
信托投资通常由专业的信托机构管理，可以提供个性化的投资方案和服务。
保险资金投资是保险公司利用保费收入进行资产配置和投资，以实现更高的收益。
保险公司可以选择多种投资方式，包括股票、债券、房地产、外汇、期货、基金、私募股权、黄金和信托等。
保险资金基础设施及不动产债权投资业务介绍(民生)_2013-02
通常为7年左右，期限较长 部分项目可长达10年或以上 我公司目前正在尝试运作1-5年期限的项目
资金使用灵活 资金使用模式与企业债较为相似 可以根据项目建设需要分次或一次性到位
综合融资成本相对较低 高资信等级的项目，债权计划融资成本参照同期贷 款基准（或适当下浮）协商确定 中低资信等级的项目，一般参考银行同笔贷款利率 水平或者信托产品利率（适当下浮）协商确定
企业债券
具有法人资格的企业
多为中长期品种
不超过 净资产40%
债权投资计划
项目方，上市的公司其实际控 制人，大型央企
期限灵活， 可为3-10年
不受净资产 规模限制
中国保监会
债权投资计划具有期限灵活、综合成本较低等优势，而中期票据和短期融资券期限 则相对较短，三者都具有审批发行效率较高的特点，企业可采取上述三种债务融资 工具组合运用的方式优化融资结构。
投资者范围扩 大
申报流程简化
三、债权投资计划业务介绍
债权投资计划概述
债权投资计划是由中国保监会负责备案审核，通过私募或者注册方式，由保险资产管 理公司发起设立的、类信托的债务融资工具，主要投向于基础设施项目（如：交通、 能源、市政、环保、通讯等）、保障房项目（如：公租房、廉租房）、商业不动产项 目（如：商业中心、写字楼、医疗养老地产等）以及其他领域的项目。 传统的债权投资计划一般指基础设施债权投资计划；目前债权计划业务范围已拓展至 保障房项目、商业不动产项目上（这方面与不动产投资计划业务有所重叠） 银行或大 企业集团
标的 项目
基本结构：类信托模式
资产公司
受 托 人
受托管理 受托合同
受托合同
主要为保 险公司 一般为委 托人
浅谈我国保险资金投资不动产
产和负债的合理匹配也不熟悉； 再次，在投资策略层面上，保险公司对于市 场上各种复杂形式 的分析与把握需要进一步提升；最后，在风险控制层面 上，保险公司缺少对于灾害发生时的风险识别及对冲机制； ２ 、 不 动产投 资面 ｌ 临 较大 风险 。不动 产投资 面临的 主要 风 险有流动
性差 、变现难、收益不稳 定等。主要表 现为以下几种 ： （ １ ）流动性风 险。不 动产 投资项 目以及 基础设 施建设 项 目的建设 周期都相当长 ， 并且 二者存 在前期 资金投人需求量大 ，后期 投资 回报期 限较长的特点 ，导致保 险资金进行不动产投资时流动性 较差 ，变现能力 不足 ，保险公 司不 能应对其 自 身对保险资金 的短期需求 。尤 其是在楼市 崩盘 ，房价出现大 幅度下跌 时，保 险资金极易被套牢 ，因此存 在巨大 的 流动性风险。 （ ２ ）经 营风 险。保 险公 司投资 商业地 产 ，在经 营上 ，负责 物业 的 日常经营管理 ，而物业 经营从项 目 选择 、客户确定到价 格控制 ，每 一环 节都存在一定的风险。但 这些并非保 险公 司擅长 的领域 ，因此只要 在经 营管理的某 方面出现了失误 ，就需要为 自己的行为承担 巨大 的亏损 。 （ ３ ）收益性风险。 目前 我 国房 价存 在 泡沫 ，商 品房 空置 率 较 高 ， 平均利润下降 ， 但 是商业地产销售价格却依然强劲 ，因此保 险资金进 行 投资不动产会带来 收益性 风险。 ３ 、保险资金投资不 动产缺乏专 业化人 才。不动产 投资具有 很强 的 专业性 ，其运作过 程中需要 专业 型人才 的广泛参 与。但 现阶段我 国的各 家保险公司并未开始 注重投 资专业化人才 队伍 的发展 ，缺 乏拥有较 高专 业水平与技术 水平 的投 资型人才 ， 缺少既懂保 险又懂不动产 投资 的专业 人才 。 三 、对我国保险资金投资渠道的建 议 （ 一）提 高不动产投 资的观念和技 术。要 想从根 本上解决 我 国保 险 公司运用保 险资金 在不动产投资观念和技术层 面上落后 的现象 ，就需要 从西方发达国家的成功 案例 中寻求经 验 和教训 。并不 断丰 富 自身 的理
保险资金投资不动产研究
保险资金投资不动产研究保险资金投资不动产，是指保险公司将一部分资金投资于房地产等不动产领域，以获取稳定收益和增加投资回报。
在过去的几年中，随着保险业的快速发展，越来越多的保险公司开始将资金投资于不动产，以实现资金的保值和增值。
本文将重点研究保险资金投资不动产的背景、优势和挑战，并提出相应的建议。
一、保险资金投资不动产的背景保险公司作为金融机构，通过收取保费和投资保险资金的方式来获取收入。
然而，由于市场的波动和金融风险的存在，保险公司面临着对投资组合的要求，即要提供稳定的回报并确保资金的安全性。
在这种情况下，不动产投资成为了保险公司的一种选择。
不动产投资具有稳定的现金流量和相对较低的风险，有助于弥补保险公司投资组合的风险。
二、保险资金投资不动产的优势1.稳定的现金流量：不动产投资通常可以提供稳定的现金流量，这对于保险公司来说非常重要。
保险公司需要定期支付保险赔偿和退保金，稳定的现金流量可以确保保险公司能够按时履行这些义务。
2.资产保值增值：不动产投资的长期价值增长潜力较大，可以有效保值增值，为保险公司提供良好的回报。
相比于其他投资品种，不动产通常具有较低的风险，因此更适合保险公司长期投资。
3.防范通胀风险：保险资金投资于不动产可以作为一种抵制通胀的手段。
由于不动产通常具有固定的租金收入，并且随着时间的推移，租金收入会随着通胀的增长而增长，因此可以有效抵消通胀的影响。
三、保险资金投资不动产的挑战1.高资金需求：投资于不动产通常需要大量的资金，特别是在一线城市等热点地区的房地产市场。
保险公司需要调动大量的资金来进行投资，这对于保险公司的资金管理提出了挑战。
2.额外的管理成本：不动产投资需要额外的管理成本，包括租金收取、维修和维护等费用。
保险公司需要建立专门的团队来进行不动产的管理，这会增加保险公司的运营成本。
3.市场波动风险：房地产市场经常受到各种因素的影响，其中包括政策、经济和市场等。
保险公司需要时刻关注市场动态，并采取相应的风险控制措施，以应对市场波动风险。
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项目报批
保监会
项目报告 项目报告
投资余额超过20亿元或 者超过可投资额度20％
追加投资
投资养老项目
报告内容
董事会或者其授权机构决议、可行性研究报告、 资产配置计划、合法合规报告、资产评估报告、 风险评估报告、关联交易说明、偿付能力分析、 后续管理方案、法律意见书、投资协议书等
其他说明文件
经营目的和发展规划，并提交整体设计方案和具 体实施计划等
监督管理
„„
风险监测 后续管理
„„
风险程度 „„
保监会 专业机构 „„
信息披露
信息披露
保险公司 托管机构
保险资金投资情况；
投资合法合规情况 异常交易及需提请关注事项； 资产估值情况； 主要风险状况； 涉及的关联交易情况； 中国保监会规定的其他审慎性
投资机构
保险资金投资情况； 产品运作管理、主要风险及 处置、资产估值及收益等情况； 异常交易及需提请关注事项； 基础资产或者资产池变化、 产品转让或者交易流通等情况； 经专业机构审计的产品年度 财务报告； 中国保监会规定的其他审慎 性内容。
不动产投资要求
债权投资 股权投资 物权投资
• 限于商业不动产、办公不动产、与保险业 务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产 及自用性不动产
投资范围
方式转换
• 除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转 物权或者股权转物权等方式
年限限制
• 剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年 内不得转让 • 保险公司内部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有 的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品 的除外
非基础设施不动产
禁止投资
市场 金融产品空白 1.房地产金融产 品REITs 尚未出 台 2.不动产相关金 融产品规则尚未 出台
不能投资商业住 宅，不能直接参 与房地产开发， 不能投资、设立 房地产企业。
非基础设施不动产 相关金融产品
接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况； 最近三年未发现重大违法违规行为； 中国保监会规定的其他审慎性条件。
不动产投资要求
1.取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目 2.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目
3.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证 或者销售许可证的可转让项目
积9259平方米，总建筑面积11.06万平方米，总高度216米。
2007年中国人保财险以17亿元购买银泰中心写字楼C座7.5万平方米物业。
中国人保
中国人保拥有自己的物业投资公司。中国人保旗下的人保投资控股公司已改
造为专门负责不动产投资的子公司。
目标市场
限于商业不动产、 办公不动产、与 保险业务相关的 养老、医疗、汽 车服务等不动产 及自用性不动产
专业机构能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
具有经国家有关部门认可的业务资质； 具有完善的管理制度、业务流程和内控机制； 熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相 关服务的经验和能力，且商业信誉良好；
与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系；
不动产相关金融产品
投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于 本公司上季度末总资产的3％
两项合计不高于本公司上季度末总资产的10％ 投资单一不动产投资计划的账面余额，不高 于该计划发行规模的50％ 投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产 品发行规模的20％
保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金； 保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50％；保险公司投 资的同一不动产，含自用性不动产和投资性不动产的，应当按照本办法规定，分别确定运用资本 金和保险责任准备金的比例，分别核算成本和投资收益并进行会计处理。 保险资金投资境内和境外的不动产及相关金融产品，投资比例合并计算
投资总体情况； 资本金运用情况； 资产管理及运作情况； 资产估值； 资产风险及质量； 重大突发事件及处置情况； 中国保监会规定的其他审慎 性内容。
内容。
目录
一、政策解析
二、市场分析
案例介绍
保险公司
中国人寿
项目简介
2006年11月中国人寿以19.6亿元购买了金融街F1大厦，合计面积11.4万平米。 中国人寿通过股权的放式直接控股远洋地产，在内地地产界制造了首起寿险 资金直接控股大型房企的先例。
风险控制
拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主 要资产。项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空 或者受损。 向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转 让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维护各项合法权益。 在合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或者延迟还款处置 等内容。债务人应当具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和 不良信用记录。 及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记，防止因漏登、错 登造成权属争议或者法律风险。对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同， 约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项，防范和控制交易风险。 对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案 的可行性，进行尽职调查和分析评估。持有产品期间，应当要求投资机构按照 投资合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人 权益。
不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定 的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排； 不动产相关金融产品属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制
投资比例限制
不动产（不含自用性）
投资不动产的账面余额，不高于本公司上季 度末总资产的10％
中国平安在北京购买了两栋写字楼，分别以40亿元购买了总建筑面积20万
中国平安
平方米的美邦国际中心和约10亿元购买了总建筑面积6.3万平方米的硅谷亮 城。中国平安通过旗下平安信托的平台，广泛投资于酒店、物业。 中国太平集团在上海小陆家嘴购买了一栋太平金融大厦，预计2011年2月竣
中国太平
工。大厦紧邻金茂大厦和环球金融中心，总投资约人民币22亿元，总占地面
股权方式
债权方式
物权方式
金融产品
运作流程
分散风险、保障安全、负债匹配、优化资产配置
风险识别、预警 投资风险 运营操作性风险 投资操作 管理运营 资产估值 合规审查 财务分析作管理 资产估值 资产质量 投资收益
监控
决策程序
项目评审 投资决策
内控体系 定期报告 离任追则机制 „„
保险公司禁止行为
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
（一）提供无担保债权融资； （二）以所投资的不动产提供抵押担保； （三）投资开发或者销售商业住宅； （四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）； （五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资 股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出； （六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的 除外； （七）违反本办法规定的投资比例； （八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。
不动产相关金融产品标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
（一）投资机构符合政策相关规定； （二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理； （三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合政策的相关规定； （四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制； （五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排； （六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整； （七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要； （八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
保险公司能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制； （二）实行资产托管机制，资产运作规范透明； （三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上 相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名； （四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150％； （五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）; （六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定； （七）最近三年未发现重大违法违规行为； （八）中国保监会规定的其他审慎性条件。 保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求 投资不动产相关金融产品的，上述第三项条款能力要求变为“资产管理部门还应当拥有不少于 2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员”，其余能力要求不变。
4.取得产权证或者他项权证的项目 5.符合条件的政府土地储备项目
物 权 投 资
股 权 投 资
债 券 投 资
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效； 地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市； 管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。 1.投资养老不动产、购置自用性不动产，不受上述1-5项及区位的限制； 2.投资医疗、汽车服务等不动产，不受上述2-5项及区位的限制； 3.投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目 公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅； 4.投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。