2019-保险资金不动产投资-文档资料
保险资金在不动产中的运用(详细全面)
保险资金运用——不动产
以股权方式投资不动产： 1.拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产； 2.项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。 聘请专业机构，提供决 以债权方式投资不动产： 1.合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或延迟还款处置等； 策参考资料： 2.债务人具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录。 1.尽职调查报告； 以物权方式投资不动产： 2.法律意见书； 投 1.及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记； 3.标的评估报告； 资 2.对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项。 4.投资方案； 前 5.经营计划； 投资不动产相关金融产品： 6.财务预算； 对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案的可行性，进行尽职调查和分析评估。 7.交易结构； 保险公司与投资机构存在关联交易： 8.合约安排。 不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益。 合理确定交易价格： 综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素，采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法，合理评估不动 产资产价值。 决策程序（退出一样） 保险资金投资不动产须采用现场表决方式。 （ 公司上季末总资产8％≦同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产10％ 董事会 审 退 公司上季末总资产3％≦同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产8％ 董事会资产负债管理委员会 批出 同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产3％ 经营管理决策委员会 权一 董事会资产负债管理委员会 限 样 公司可在年度授权额度内进行自用性不动产投资，超过年度授权额度 ） 投资不动产金融产品，采用一事一议授权原则 经营管理决策委员会资产负债管理工作委员 会 含自用性不动产和投资性不动产，分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例、核算成本和投资收益，做会计处理 同一不动产会计处理 以股权方式投资不动产： 投 1.向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维 资 护各项合法权益； 期 2.严格规范项目公司名称，限定其经营范围。 间 以物权方式投资不动产： 根据项目所在区域的业态环境，结合周边环境和自身状况制定租赁价格或委托经营收益率，开展项目对外出租或委托经营后续手续。 投资不动产相关金融产品（含以债权方式投资的不动产相关金融产品）： 持有产品期间，应当要求投资机构按照投资合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人权益。
保险资金投资基础设施的现状、问题及相关建议
一、引言相对于市场上其他资金,保险资金的来源具有特殊性,使其具有以下内在特征,并形成了比较特殊的投资需求。
(1)负债性。
保费流入资金作为负债,构成了保险资金的主体。
保险公司在投资决策上偏好低风险,表现出稳健的投资特征,主要投资标的为收益稳定、风险较低的产品;(2)长期稳定性。
多数寿险保单期限较长,使得保险公司有能力为投资标的持续提供长期资金,相对于其他金融机构资金而言,能够为企业和项目提供长期稳定的资金来源;(3)增值性与低成本性。
保险公司汇集较多投资性资金,并形成规模效应,在最低收益得到保障的基础上,对风险可控的投资项目提供资金。
保险资金总的投资逻辑是,在保障投资安全的前提下,进一步选择相对适中回报,兼顾投资收益的要求。
基础设施是经济社会发展的基础,起着先导性的作用,因此不同于一般项目投资,在某些方面具有一定的特殊性。
(1)收益相对稳定,风险可控性较强。
基础设施投资收益比较稳定,主要由于其现金流相对稳定,而且政府通常会对基础设施建设项目给予一定的政策及资金支持,从而使得基建项目整体风险的可控性较强;(2)投资回收周期较长,有利于抵御通货膨胀。
基础设施建设投资要经过一定的经营周期才可以收回投资,较长的投资回收周期有利于其抵御通货膨胀;(3)资本需求量大,并且资金投入具有持续性。
高速公路、港口、轨道交通等基础设施项目,建设内容和投资规模往往比较大,而且后续投资周期长、资金需求量较多。
二、保险资金投资基础设施的政策环境及投资现状1.保险资金投资基础设施的政策环境。
国务院于2005年12月下发文件,允许保险资金对基础设施项目以间接方式进行投资。
银保监会于2006年3月发布《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》,自此保险资金被允许投资五类国家级重点基础设施项目,如交通、通讯、能源等领域的基础设施项目。
其后,《基础设施债权投资计划产品设立指引》(2009年)、《保险资金间接投资基础设施债权投资计划管理指引(试行)》(2007年)等保险资金监管政策相继公布,为债权投资计划的推进实施创造了良好的政策环境。
保险资金债权投资计划业务标准-PPT文档资料
二、
借款人 3、偿债主体的资信状况要求： （1）企业的资信状况良好，无违约等不良记录； （2）一般来说，要求企业主体长期资信等级能够达到四大评级机构（中诚信、联合资信 、新世纪、大公国际）的AA等级。
4、有强担保增信情况下对偿债主体的要求： 如果为AAA银行担保或者强AAA企业担保类项目，对偿债主体的资信情况可略微放宽
4
债权计划设立要求—增信方式
项目主要பைடு நூலகம்选标准
1. A类增信（银行担保）：由国家级专项基金、国开行、符合条件的大型商业银行（要求外部评 级AA以上）提供本息全额不可撤销连带责任担保。 目前保监会认可的A类增信银行名单包括：国开行、工商银行、建设银行、中国银行、农业 银行、交通银行、招商银行、浦发银行、兴业银行、中信银行、民生银行、华夏银行、广发银 行、平安银行、光大银行、北京银行、南京银行、宁波银行、浙商银行、渤海银行、恒丰银行 。 2. B类增信（企业担保）：由大型国有企业或企业集团提供担保。对担保人净资产要求： （1）债权投资计划发行规模不超过20亿元的，担保人上年末净资产不低于60亿元； （2）发行规模大于20亿元且不超过30亿元的，担保人上年末净资产不低于100亿元； （3）发行规模大于30亿元的，担保人上年末净资产不低于150亿元。
受托 资金
托管人 收益分配、本 金返还 划拨指令
受托资金
还本付息 或收益支 付
偿债主 体（项 目方） 担保 担保人
n n
托管人（银行）：指债权计划的托管银行 独立监督人（一般为银行）：指在《监督合同》 生效后享有和承担独立监督人权利和义务的专业 管理机构
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债权计划设立要求—融资项目
根据现行政策精神，华夏久盈资产公司对设立债权计划的主要标准：
2019编辑保险公司财务制度.doc
保险公司财务制度本文从网络收集而来，上传到平台为了帮到更多的人，如果您需要使用本文档，请点击下载按钮下载本文档（有偿下载），另外祝您生活愉快，工作顺利，万事如意！目录第一章总则第二章资本和负债第三章流动资产第四章固定资产第五章无形资产、递延资产及其他资产第六章资金运用第七章成本和费用第八章营业收入、利润及分配第九章外币业务第十章公司清算第十一章财务报告和财务评价第十二章附则第一章总则第一条为规范保险公司的财务行为，加强财务管理和经营核算，促进公平竞争，根据《企业财务通则》和国家有关法律、法规，制定本制度。
第二条本制度适用于在中华人民共和国境内设立的，经依法登记注册，持有经营业务许可证的保险公司（以下简称公司）。
公司附属的独立核算非保险企业，分别按有关行业财务制度执行。
第三条公司应在办理工商登记之日起３０日内，向主管财政机关提交公司设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件，办理财政登记。
公司发生迁移、合并、设立分支机构以及其他变更登记等主要事项，在依法办理手续之日起３０日内，向主管财政机关提交有关的变更文件复制件。
第四条公司核算应遵循权责发生制原则。
第五条公司应实行“一级法人、分级管理、逐级核算”的财务管理体制，依法缴纳国家税收，并接受主管财政机关的监督管理。
第六条公司应当遵守国家的法律、法规和保险、财政、税收政策，认真做好财务收支的计划、控制、考核、分析工作，有效地筹集和运用资金，增收节支，改善经营管理，提高经济效益。
第二章资本和负债第七条公司根据国家法律、法规的规定，可以采取国家投资、各方集资或者发行股票等方式筹集资本。
公司筹集的资本分为国家资本、集体资本、个人资本、港澳台资本和外商资本等。
采用吸收实物、无形资产方式筹集的资本，按照评估确认的价值计价。
采取发行股票方式筹集的资本按照股票面值计价。
公司筹集的资本，必须聘请中国注册会计师验资，并出具验资报告，由公司据此发给投资者出资证明。
注册资本最低限额必须为实缴货币资本。
保险资金在不动产中的运用(详细全面)
保险资金运用——不动产
以股权方式投资不动产： 1.拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产； 2.项目公司应当无重大法律诉讼，且股权未因不动产的抵押设限等落空或者受损。 聘请专业机构，提供决 以债权方式投资不动产： 1.合同中载明还款来源及方式、担保方式及利率水平、提前或延迟还款处置等； 策参考资料： 2.债务人具有良好的财务能力和偿债能力，无重大违法违规行为和不良信用记录。 1.尽职调查报告； 以物权方式投资不动产： 2.法律意见书； 投 1.及时完成不动产物权的设立、限制、变更和注销等权属登记； 3.标的评估报告； 资 2.对权证手续设限的不动产，应当通过书面合同，约定解限条件、操作程序、合同对价支付方式等事项。 4.投资方案； 前 5.经营计划； 投资不动产相关金融产品： 6.财务预算； 对该产品的合法合规性、基础资产的可靠性和充分性，及投资策略和投资方案的可行性，进行尽职调查和分析评估。 7.交易结构； 保险公司与投资机构存在关联交易： 8.合约安排。 不得偏离市场独立第三方的价格或者收费标准，不得通过关联交易或者其他方式侵害保险公司利益。 合理确定交易价格： 综合考虑不动产所处区位、市场及其他相关因素，采用成本法、市场比较法和收益还原法等评估方法，合理评估不动 产资产价值。 决策程序（退出一样） 保险资金投资不动产须采用现场表决方式。 （ 公司上季末总资产8％≦同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产10％ 董事会 审 退 公司上季末总资产3％≦同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产8％ 董事会资产负债管理委员会 批出 同一项目单次或累计投资金额（账面余额）﹤公司上季末总资产3％ 经营管理决策委员会 权一 董事会资产负债管理委员会 限 样 公司可在年度授权额度内进行自用性不动产投资，超过年度授权额度 ） 投资不动产金融产品，采用一事一议授权原则 经营管理决策委员会资产负债管理工作委员 会 含自用性不动产和投资性不动产，分别确定运用资本金和保险责任准备金的比例、核算成本和投资收益，做会计处理 同一不动产会计处理 以股权方式投资不动产： 投 1.向项目公司派驻董事、高级管理人员及关键岗位人员，并对项目公司的股权转让、资产出售、担保抵押、资金融通等重大事项发表意见，维 资 护各项合法权益； 期 2.严格规范项目公司名称，限定其经营范围。 间 以物权方式投资不动产： 根据项目所在区域的业态环境，结合周边环境和自身状况制定租赁价格或委托经营收益率，开展项目对外出租或委托经营后续手续。 投资不动产相关金融产品（含以债权方式投资的不动产相关金融产品）： 持有产品期间，应当要求投资机构按照投资合同或者募集说明书的约定，严格履行职责，有效防范风险，维护投资人权益。
中国银保监会关于印发保险公司关联交易管理办法的通知-银保监发〔2019〕35号
中国银保监会关于印发保险公司关联交易管理办法的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------中国银保监会关于印发保险公司关联交易管理办法的通知银保监发〔2019〕35号各银保监局、各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司、相互保险组织：为规范保险公司关联交易行为，加强保险公司关联交易监管，防范利益输送风险，现将《保险公司关联交易管理办法》印发给你们，请遵照执行。
2019年8月25日保险公司关联交易管理办法第一章总则第一条为规范保险公司关联交易行为，防范关联交易风险，维护保险公司独立性和保险消费者利益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国保险法》等有关规定，制定本办法。
第二条保险公司开展关联交易应当遵守法律法规、国家会计制度和保险监管规定，并采取有效措施，防止关联方利用其特殊地位，通过关联交易侵害保险公司或保险消费者利益。
第三条银保监会依法对保险公司关联交易实施监管。
第二章关联方与关联交易第四条保险公司的关联方是指与保险公司存在受一方控制或重大影响关系的自然人、法人或其他组织。
第五条具有以下情形之一的，为保险公司的关联法人或其他组织：（一）保险公司的控股股东、实际控制人；（二）本条第（一）项规定以外的，持有或控制保险公司5%以上股权的法人或其他组织，及其控股股东、实际控制人；（三）本条第（一）（二）项的董事、监事或高级管理人员控制的法人或其他组织；（四）本条第（一）（二）项所列关联方控制或施加重大影响的法人或其他组织；（五）保险公司控制或施加重大影响的法人或其他组织；（六）本办法第六条（一）至（四）项所列关联方控制或施加重大影响的法人或其他组织。
券商受托管理保险资金业务及前景展望word资料9页
目录一、政策法规与背景 (1)（一）政策法规 (1)（二）主要内容 (1)（三）适用对象 (1)（四）政策背景 (1)二、资质要求 (2)（一）保险资产管理公司 (2)（二）证券公司或证券资产管理公司 (3)（三）基金管理公司 (3)三、投资范围 (3)四，投资管理人所需提交的材料 (4)（一）投资管理人受托管理保险资金应提交材料 (4)（二）投资管理人所提交年度报告内容 (4)五、保险资金投资管理人名单 (5)六、前景展望 (6)（一）保险公司资产总额 (6)（二）保险资产管理公司名单 (6)（三）近年保险公司保险资金运用平均收益率 (7)（四）管理费率测算 (7)一、政策法规与背景（一）政策法规2019年7月3日，中国保监会发布《保险资金委托投资管理暂行办法》，允许保险资金委托证券公司和基金公司进行投资管理，规范投资管理行为，维护保险当事人合法权益。
（二）主要内容该规定主要包括两个方面：一是在现行委托保险资产管理公司投资管理的基础上，增加证券公司和基金公司作为保险资金受托投资管理机构，并明确了相关资质条件；二是规定委托投资范围，主要是资本市场的债券、股票和基金等有价证券，同时办法对保险公司资产配置、持续评估、利益保护和风险控制等提出了明确要求。
（三）适用对象中国境内依法设立的保险集团(控股)公司和保险公司(以下统称保险公司)，将保险资金委托给符合条件的投资管理人，开展定向资产管理、专项资产管理或者特定客户资产管理等投资业务，适用本办法。
本办法所称投资管理人，是指在中国境内依法设立的，符合中国保险监督管理委员会(以下简称中国保监会)规定的保险资产管理公司、证券公司、证券资产管理公司、证券投资基金管理公司及其子公司(以下简称基金管理公司)等专业投资管理机构。
（四）政策背景大部分中小保险公司保险业务发展较快，投资能力相对不足，迫切需要选择更多的风控好、专业强的投资管理机构，为其提供资产管理服务。
保监会充分评估金融市场发展状况，借鉴国际经验和国内同业做法，研究制定了《委托办法》。
中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知
中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知文章属性•【制定机关】中国银行保险监督管理委员会•【公布日期】2019.06.19•【文号】银保监办发〔2019〕144号•【施行日期】2019.06.19•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】保险正文中国银保监会办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知银保监办发〔2019〕144号各银保监局，各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为进一步加强保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司（以下简称保险机构）投资集合资金信托业务管理，规范投资行为，切实防范资金运用风险，根据《保险资金运用管理办法》等规定，现就有关事项通知如下：一、保险机构投资集合资金信托，应当按照监管规定和内控要求，完善决策程序和授权机制，确定董事会或董事会授权机构的决策权限及批准权限。
各项投资由董事会或者董事会授权机构逐项决策，并形成书面决议。
二、保险机构投资集合资金信托，应当配备独立的信托投资专业责任人，完善可追溯的责任追究机制，并向中国银行保险监督管理委员会（以下简称银保监会）报告。
信托投资专业责任人比照保险机构投资管理能力专业责任人，纳入风险责任人体系进行监管，对其资质条件、权利义务和风险责任等要求，执行保险机构投资风险责任人的相关规定。
三、保险机构应当明确信托公司选择标准，完善持续评价机制，并将执行情况纳入年度内控审计。
担任受托人的信托公司应当具备以下条件：（一）具有完善的公司治理、良好的市场信誉和稳定的投资业绩，上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币；（二）近一年公司及高级管理人员未发生重大刑事案件，未受监管机构重大行政处罚。
四、保险资金投资的集合资金信托，基础资产限于非标准化债权资产、非上市权益类资产以及银保监会认可的其他资产，投资方向应当符合国家宏观政策、产业政策和监管政策。
保险资金不得投资基础资产属于国家及监管部门明令禁止的行业或产业的资金信托，融资主体须承诺资金不用于国家及监管部门明令禁止的行业或产业。
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不动产投资要求
1.取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目
2.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目
股
债
3.取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证 或者销售许可证的可转
投
券 投 资
4.取得产权证或者他项权证的项目
资
5.符合条件的政府土地储备项目
保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效； 地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市； 管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。
1.投资养老不动产、购置自用性不动产，不受上述1-5项及区位的限制； 2.投资医疗、汽车服务等不动产，不受上述2-5项及区位的限制； 3.投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目 公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅；
保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求
投资不动产相关金融产品的，上述第三项条款能力要求变为“资产管理部门还应当拥有不少于 2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员”，其余能力要求不变。
投资机构能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
注册资本不低于1亿元，管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验； 拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于 3名，具有3年以上相关经验的不少于4名；
不动产相关金融产品
投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于 本公司上季度末总资产的3％
两项合计不高于本公司上季度末总资产的10％
投资单一不动产投资计划的账面余额，不高 于该计划发行规模的50％
投资其他不动产相关金融产品的，不高于该产 品发行规模的20％
保险公司投资购置办公用房、培训中心、后援中心、灾备中心等自用性不动产，应当运用资本金； 保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不得高于该公司上年末净资产的50％；保险公司投 资的同一不动产，含自用性不动产和投资性不动产的，应当按照本办法规定，分别确定运用资本 金和保险责任准备金的比例，分别核算成本和投资收益并进行会计处理。 保险资金投资境内和境外的不动产及相关金融产品，投资比例合并计算
4.投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30％。
不动产投资要求
债权投资 股权投资 物权投资
不动产相关金融产品标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
（一）投资机构符合政策相关规定； （二）经国家有关部门认可，在中国境内发起设立或者发行，由专业团队负责管理； （三）基础资产或者投资的不动产位于中国境内，符合政策的相关规定； （四）实行资产托管制度，建立风险隔离机制； （五）具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性及清算安排； （六）交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整； （七）具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要； （八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
保险公司禁止行为
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
（一）提供无担保债权融资； （二）以所投资的不动产提供抵押担保； （三）投资开发或者销售商业住宅； （四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）； （五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资 股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出； （六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的 除外； （七）违反本办法规定的投资比例； （八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。
保险公司能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
（一）具有完善的公司治理、管理制度、决策流程和内控机制； （二）实行资产托管机制，资产运作规范透明； （三）资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上 相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名； （四）上一会计年度末偿付能力充足率不低于150％，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于 150％； （五）上一会计年度盈利，净资产不低于1亿元人民币（货币单位下同）; （六）具有与所投资不动产及不动产相关金融产品匹配的资金，且来源充足稳定； （七）最近三年未发现重大违法违规行为； （八）中国保监会规定的其他审慎性条件。
专业机构能力标准
《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定
具有经国家有关部门认可的业务资质； 具有完善的管理制度、业务流程和内控机制； 熟悉保险资金不动产投资的法律法规、政策规定、业务流程和交易结构，具有承办投资不动产相 关服务的经验和能力，且商业信誉良好； 与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系； 接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况； 最近三年未发现重大违法违规行为； 中国保监会规定的其他审慎性条件。
保险资金投资不动产简介
目录
一、政策解析 二、市场分析
政策办法
保险资金不动产投资
非基础设施类不动产 及相关金融产品
保险资金投资不动产暂行办法
基础设施类不动产
保险资金间接投资基础设施项目 试点管理办法
保险资金间接投资基础设施债权 投资计划管理指引（试行）
保险资金投资基础设施债权 投资计划的通知
基础设施债权投资计划 产品设立指引
在中国境内依法注册登记，具有国家有关部门认可的业务资质； 具有完善的公司治理，市场信誉良好，管理科学高效，投资业绩稳定； 具有健全的操作流程、风险管理、内部控制及稽核制度，且执行有效； 接受中国保监会涉及保险资金投资的质询，并报告有关情况； 最近三年未发现投资机构及主要人员存在重大违法违规行为； 中国保监会规定的其他审慎性条件。
不动产相关金融产品属于固定收益类的，应当具有中国保监会认可的国内信用评级机构评定 的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以及合法有效的信用增级安排； 不动产相关金融产品属于权益类的，应当建立相应的投资权益保护机制
投资比例限制
不动产（不含自用性）
投资不动产的账面余额，不高于本公司上季 度末总资产的10％