以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析
房地产企业股权转让涉税
房地产企业股权转让涉税房地产企业股权转让涉税引言房地产企业股权转让是指股东将其持有的一部分或全部股权转让给其他投资者的行为。
在股权转让过程中，涉及到一系列涉税问题，包括个人所得税、企业所得税、印花税等。
本文将详细介绍房地产企业股权转让涉税的相关事项。
个人所得税转让股权计算个人所得税根据《个人所得税法》的规定，个人通过转让股权取得的收入属于个人所得税的范畴。
个人所得税的计算方式为：个人所得税 = 转让股权收入×适用税率速算扣除数。
在股权转让中，转让股权收入即为股权的转让价格。
适用税率根据个人所得税法的规定进行调整，根据不同的收入水平，适用不同的税率。
速算扣除数是根据个人所得税的计算公式进行计算的固定数值。
个人所得税的计算公式会根据国家相关政策的调整进行相应的调整。
税收优惠政策目前，国家对于个人所得税的政策有所调整，在房地产企业股权转让涉税中，个人所得税方面也有一些税收优惠政策。
一方面，对于转让股权收入不超过一定数额的个人，可以享受免征个人所得税的政策。
具体的免税额度根据国家相关政策的规定确定，一般会根据年度个人所得税起征点进行调整。
另一方面，对于持有股权满足一定条件的个人，在股权转让中可能享受到延缓缴纳个人所得税的优惠政策。
该政策可以减少个人在股权转让时的税负压力，对于鼓励投资者的积极性产生一定的影响。
企业所得税股权转让计算企业所得税企业所得税是指企业在一定时期内所得的所得额，按照一定税率计算的一种税收。
在股权转让中，如果转让方为企业，就会涉及到企业所得税的计算。
具体的企业所得税计算方式会根据国家相关政策的规定进行调整，一般是根据企业所得额和适用税率进行计算。
企业所得额是企业所得减去准予扣除的成本、费用、损失，再按照规定确定的税前扣除项目减除的数额。
在股权转让中，企业所得税的计算也需要根据具体的情况进行调整。
如果转让方是企业，应根据企业所得税的计算公式计算企业所得税。
税收政策调整近年来，我国出台了一系列调整企业所得税政策的举措。
股权转让名义转让房产涉及的土地增值税争议及税法汇总分析
以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析2017-05-26詹少宝房地产纳税服务网湖南省地税局财产和行为税处明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知湘地税财行便函〔2015〕3号各市州地方税务局财产行为税科：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。
总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。
为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。
对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。
财产和行为税2015年1月27日国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复国税函[2000]687号2000-09-05广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复国税函[2009]387号2009.7.17广西壮族自治区地方税务局：你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。
鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。
因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。
国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复国税函〔2011〕415号2011.7.29天津市地方税务局：你局《关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的请示》（津地税办〔2011〕6号）收悉。
股权转让房地产项目的涉税分析
股权转让房地产项目的涉税分析摘要：股权转让房地产项目是近年房地产市场上常见的资本运作模式，通常认为可以规避一些明确涉及土地的交易税费而作为一种普遍使用的纳税筹划方式。
但从整个房地产项目开发流程来看，如操作不得当，也会带来负面影响。
因此有必要进行综合分析，探讨对房地产企业最为有利的运作模式。
关键词：股权转让；房地产；纳税中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）12-0158-02一、引言股权转让是指公司股东依法将自己持有的股份或股权转让给他人，使他人成为公司股东的民事法律行为。
房地产企业作为公司法人企业，由于经营不善、企业扩张等模式，往往可能将房地产企业股权转让给他人，与此同时，该房地产企业持有开发产品、在建工程、土地使用权、投资性房地产以及与公司相关的资质、人员一并也得到转移。
在当前房地产市场宏观调控的情况下，房地产企业的整合与并购既有必要，也有可能。
因此，出现了转让房地产项目(产品)或房地产企业股权转让的行为。
事实上，房地产企业股权转让的实质也在于转让房地产开发项目。
二、股权转让房地产的涉税分析(一)可以规避有关房地产开发的法律限制一是对于某些尚未达到成交条件的土地，《城市房地产管理法》规定不得转让，因此，可以通过股权变动的模式进行交易。
二是由于房地产企业涉及开发资质、立项手续、权证转移等，因此通过股权转让模式，可以省去诸多麻烦，加快开发进度。
(二)有关房地产开发的涉税具体情况讨论1.有关营业税等常规性流转税的利益分析《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号) 规定：自2003年1月1日起，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
而如果是房地产项目转让，则需要按“市场价值或者以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额”为营业额，税率为5%。
对房地产企业股权转让涉税事项的思考
对房地产企业股权转让涉税事项的思考
房地产企业股权转让经常会遇到复杂的税收问题，这可能会影响公司转让的成功程度
和整体财务状况。
因此，房地产企业股东在进行股权转让的前期准备工作中，需要对涉及
的税务问题给出解决方案。
首先，根据《中华人民共和国税收法》，对于股权转让而言，应缴纳幅额较低的增值税，一般来说，这部分税费会低于转让价格的10%，这样就可以为公司减少一定的税费压力。
其次，要注意的是，增值税的税率会根据转让的价格来决定，价格低于起征点位的不
需要缴纳相应税款，因此，要对转让的价格做出规划，使它能够达到起征点的标准。
此外，在缴纳增值税的时候，双方还需要进行票据核算，根据税收发票的规定，单据、发票、收
据等均应及时妥善保存。
另外，除增值税外，其他税费比如企业所得税、个人所得税，以及转让方对交易所获
得的收入，也存在税费纳税义务，具体税收会根据具体税率表计算，双方也需要注意计算
和缴纳相应税费。
以上，就是房地产企业股权转让涉及税收的思考，在进行股权转让前，双方还需要选
择合适的报税方法，按照税务法规科学缴纳税收，以最大限度的减少税费支出，保障企业
的转让安全顺利进行。
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析
公司股权转让形式下的房地产转让的优缺点、转让程序及风险分析一、优点。
公司股权转让形式下的房地产转让相对于土地使用权转让、房地产项目转让和在建工程转让，具有以下优点：1.费用节省。
土地使用权、项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额3%的契税和房地产交易中心的交易手续费0.5%，转让方也须承担转让的营业税5%和土地增值税。
2.手续简单。
收购项目公司，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可通过控制公司的经营权来直接控制和管理整个项目。
而土地使用权、项目或在建工程的转让涉及土地使用权过户及建设手续更名等手续，比较复杂。
3.项目开发速度加快。
一旦股权转让手续获得有关部门的审批通过，在项目公司的名义下，投资者即可立即投入资金进行后续开发建设，无须再重新立项办理建设手续。
二、缺点。
公司股权转让形式下的房地产转让还存在以下缺点：1.收购方承担的风险因素增加。
收购方除考虑房地产项目本身的建设风险外，还需考虑目标公司的对外担保、债务、未支付款项、合同违约等潜在风险。
2.前期谈判调查时间比较长。
批租地块或在建工程通常停建原因复杂，存在项目权利人多个的现象，由于商业秘密的关系，外部人员很难了解项目公司的对外担保、合同违约或有负债等经营、财务或税务情况，产生的信息不对称增加了彼此沟通和谈判的难度。
3.如是国有股权的转让，股权的合法性和主体资格的认定涉及国有资产管理办公室、产权交易所等机构或部门的监督和管理，所以交易时间可能会变长。
4.转让合同的技术处理。
通常股东对项目公司的总投资大于注册资本。
为了审批的便利，需要把转让价格设计为由股权价格（实收资本）和债权（股东新增投资视作股东贷款）组成。
三、程序。
公司股权转让形式下的房地产转让程序同在建工程、房地产项目或土地使用权转让相比有很大不同点。
股权转让形式下，房地产项目仅作为一种资产，本身不是标的，随资产所有权人变化而变更，但项目立项等建设手续的名称没有变化（企业名称没有改变）。
以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析
以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析目前工业地产、商业地产交易中，取得房地产资产通常有两种方式，一是直接买卖该房地产资产，二是通过股权转让的方式收购房地产资产所在的公司（本文以有限责任公司为例）。
由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高（需要缴纳：增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等），而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，以及印花税，涉及的税费相对来说较少。
因此，越来越多的公司选择通过股权转让的方式转让房地产资产。
本文就以股权转让方式实现房地产资产转让税收筹划进行探讨分析。
一、股权转让与直接转让房地产主要应纳税费对比注：除以上主要税费外，应纳的城建税等略过未分析，下同；若股权转让股东是自然人，应按“财产转让所得”项目依20%的税率计算缴纳个人所得税，不缴纳企业所得税。
从上表可看出，在不考虑土地增值税的情况下，以股权转让方式转让房地产较直接转让房地产可以少缴纳增值税和契税。
二、营改增后，直接转让房地产方式下增值税分析（一）增值税下一般企业转让房地产政策分析纳税人转让不动产如何征收增值税？根据国家税务总局公告2016年第14号第二条规定房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法，即除此以外的纳税人转让不动产按14号公告执行，分为转让自建不动产或取得（不含自建）的不动产下两种情况：1. 一般纳纳税人转让自建不动产如何确定销售额一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用5%的征收率。
选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算销项税额。
一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算销项税额。
可以看出，一般纳税人无论何种情况下转让自建不动产均以取得的全部价款和价外费用为销售额，均不得扣除土地价款。
对房地产企业股权转让涉税事项的思考
对房地产企业股权转让涉税事项的思考1. 引言1.1 背景介绍房地产企业股权转让涉税问题涉及多方面，包括企业所得税、个人所得税、印花税等多种税种。
在购买方与卖方之间进行股权转让交易时，涉及的税收问题涉及到税法规定、税收政策等多个方面，对于股权转让双方都具有重要的影响。
合理的税收规划和增值税政策的运用也对房地产企业的发展起到至关重要的作用。
对于房地产企业股权转让涉税事项的深入研究以及建立合理的税收筹划方案，对于房地产企业的健康发展具有重要意义。
本文将对房地产企业股权转让涉税事项进行分析和探讨，旨在为相关企业提供一些建设性的建议和指导。
1.2 研究意义股权转让涉税事项是房地产企业经营中一个重要且复杂的问题，对企业的经营和发展具有重要影响。
在当前经济环境下，随着房地产市场的不断发展和政策的不断调整，房地产企业面临着更加复杂的税收政策和监管环境。
因此，深入研究房地产企业股权转让涉税事项的法律规定、影响因素及相应的筹划建议和风险防范措施对于企业合法合规经营具有重要的意义。
通过研究房地产企业股权转让涉税事项，可以帮助企业了解税收政策的最新变化和趋势，提高企业对涉税事项的风险认识，规避潜在的税收风险，保障企业经营的稳定和健康发展。
同时，研究房地产企业股权转让涉税事项还有利于加强企业对市场环境的敏感度和应对能力，提升企业的竞争力和持续发展能力。
因此，对房地产企业股权转让涉税事项进行深入研究，既符合当前税收政策和监管要求，也有助于企业实现长远发展目标，为企业经营和发展提供有力的支撑。
2. 正文2.1 房地产企业股权转让的涉税风险房地产企业股权转让涉税风险是企业在进行股权转让过程中需要面对的重要问题之一。
在我国法律体系中，股权转让涉税事项是一个非常复杂的问题，需要企业充分了解相关法律规定并合理规划，才能有效降低税务风险。
房地产企业股权转让涉税风险主要包括资本利得税、企业所得税和印花税等方面。
在股权转让中，如果存在资本利得，根据国家税务总局的规定，应当缴纳相应的资本利得税；而企业所得税则是根据企业在转让过程中的利润情况来确定缴税额。
公司法专题8--以股权转让实现房地产项目转让避税效果分析
编者按，读者还应当去了解当地的政策，如 2010年2月，河南省国土环境资源厅近日下发通知，严禁以股权转让为名，变相违规转让土地使用权。
注：笔者读研时曾考过CPA，同时目前专业方向涉及到房地产相关税务，因此对房地产相关税务较熟悉，故而成就此文。
一、前言：房地产项目直接转让，主要涉及营业税和土地增值税两个大税。
为了降低税负，需要进行税务策划，具体分为两个阶段：国税发[2006]187号文施行前的策划方案：通过该房地产项目向目标公司出资再进行股权转让实现退出而不是房地产项目直接转让来实现，因为：根据财税字[1995]48号文，以房地产投资入股的，暂免征收土地增值税，同时根据财税字[2002]191号，房地产投资入股的，不征收营业税。
股权转让后，由于房地产权属未转移，故不增收土地增值税，同时，也不征收营业税。
据此，通过上述办法，营业税和土地增值税都被策划掉了，节税效果显著。
但国税发[2006]187号文施行后（2007年2月1日起），该文规定，房地产开发企业将开发产品用于对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
既然是视同销售房地产，故需缴纳土地增值税。
因此，上述策划方法并不理想，需要重新策划下。
二、税务政策:1、财税字[1995]48号：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
2、财税字[2002]191号财税字[2002]191号文件规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。
3、国税发[2006]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发[2006]187号规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
以股权转让方式实现房地产转让的涉税分析
目前工业地产、商业地产交易中，取得房地产资产通常有两种方式，一是直接买卖该房地产资产，二是通过股权转让的方式收购房地产资产所在的公司（本文以有限责任公司为例）。
由于房地产资产直接买卖涉及的交易税费较高（需要缴纳：增值税、土地增值税、企业所得税、印花税、契税等），而股权转让的方式转让房地产资产仅公司的股东需要缴纳企业所得税或个人所得税，以及印花税，涉及的税费相对来说较少。
因此，越来越多的公司选择通过股权转让的方式转让房地产资产。
本文就以股权转让方式实现房地产资产转让税收筹划进行探讨分析。
一、股权转让与直接转让房地产主要应纳税费对比
注：除以上主要税费外，应纳的城建税等略过未分析，下同；若股权转让股东是自然人，
应按“财产转让所得”项目依20%的税率计算缴纳个人所得税，不缴纳企业所得税。
从上表可看出，在不考虑土地增值税的情况下，以股权转让方式转让房地产较直接转让房地产可以少缴纳增值税和契税。
二、营改增后，直接转让房地产方式下增值税分析
（一）增值税下一般企业转让房地产政策分析
纳税人转让不动产如何征收增值税？根据国家税务总局公告2016年第14号第二条规定房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法，即除此以外的纳税人转让不动产按14号公告执行，分为转让自建不动产或取得（不含自建）的不动产下两种情况：
1. 一般纳纳税人转让自建不动产如何确定销售额
一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用5%的征收率。
选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算销项税额。
一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算销项税额。
可以看出，一般纳税人无论何种情况下转让自建不动产均以取得的全部价款和价外费用为销售额，均不得扣除土地价款。
2. 一般纳税人转让取得（不含自建）的不动产如何缴税
转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，，适用11%的税率计算销项税额。
转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，适用11%的税率计算销项税额。
（二）增值税下房地产企业转让房地产政策分析
财税[2016]36号文件附件明确：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
”同时根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳
税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
三、股权转让方式转让房地产是否涉及土地增值税分析
土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，股权转让不涉及土地增值税。
但税务机关可能会参照《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）的下列规定要求计征土地增值税：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
”
该文件是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，该文件存在的问题是，企业转让的是股权而不是国有土地使用权及其附着物，故不符合《土地增值税暂行条例》规定的征税范围；其次，即使征税，是对转让股权的股东征税还是对被投资企业征税并不明确。
再次，如果转让100%以下的股权是否征税呢？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物”的“主要”如何界定？因此，各地税务机关对该文件执行口径不一，有参照执行的，也有未按照执行的。
据了解，目前在江苏、广东、上海、北京等地区，并未对一次性转让有不动产的标的公司100%股权的行为征收土地增值税。
因此，本文按照不征收土地增值税对以股权转让方式转让房地产进行分析。
四、以股权转让方式转让房地产后再开发情况下涉及的潜在的土地增值税转嫁及交易价格的公允性分析
目前通过转让股权方式转让房地产来规避土地增值税的案例比比皆是，当事人通常认为这样操作能够节税。
但以股权转让方式转让房地产后再进行房地产开发的情况下，并非绝对可以节税。
对于购买方来说，如果拟购买股权的企业有较多不动产且转让方转让股权时未缴纳土地增值税时，在确定交易价格时，还应注意潜在的土地增值税转嫁问题。
企业通过股权转让方式受让房地产后继续开发，可扣除的开发成本是转让前
该房地产的账面成本，而非股权交易金额，如此计算土地增值税时的增值额较直接购买房地产方式向更大，导致应缴的土地增值税金额增大。
例如，被投资企业土地使用权的历史成本为6,000万元，账面无其他资产及负债，净资产账面价值也是6,000万元，现土地使用权的市场价格为20,000万元，如果将股权的公允价格也定为20,000万元进行交易，收购方购入股权控股被投资企业后，被投资企业未来并不能按20,000万元作为土地的计税成本进行土地增值税清算和企业所得税税前扣除，从而会产生较高的税收成本。
换言之，对方将转让土地使用权转换为转让股权而规避的税收成本将隐性地转嫁到收购方来承担。
所以，如果收购土地使用权用于下一步开发并将销售开发产品的，应充分考虑土地增值税的影响，模拟计算土地增值额对应的土地增值税等，从而合理降低收购价款。