目标成本测算模型-拿地版
成本测算表 绿城集团目标成本测算表
中央吸尘
项目总体（当期）规划指标
总占地面积 容积率 环境面积
M2
建设用地面积
M2 计容积率建筑面积
M2
地下室面积
M2 总建筑面积
M2
M2 建筑物占地面积
M2
M车位
别墅 合院 排屋 多层 高层 小计 集中商业 酒店 城市综合体 游泳池 会所 学校 幼儿园 物业管理用房 其他公共配套 小计 地下车位 小计 合计
占地面积
0
0 0 0
电梯数或
建筑面积
车位数 地下建筑 地上建筑
面积
面积
0
0
0
0
0
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0
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0
合计
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
地上可售 面积
产品比 例
平均每户面 积
单元数
户数
层数 层高
0
0
0
0
0
0
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0
0
0
0
0
备 注：
1、建设用地面积（净用地面积）：项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。 2、建筑物占地面积：建筑物所占的土地面积,不包括空地、绿化地及道路等用地面积。 3、环境面积：建设用地面积减去建筑物占地面积 4、各产品的名称及表格位置不能改变，否则将影响其他各表的勾稽关系。若改变了各产品的名称和位置，应检查数据的勾稽关系，勾稽关系错误时，应重 新建立勾稽关系。 5、本表用于总体和当期规划指标。
房地产开发拿地阶段成本测算培训材料
第一课 拿地阶段成本测算
成本管理中心：蔡海洋
目录 PAGE DIRECTORY
1、我公司常见拿地模式及注意要点 2、拿地测算的重要性 3、测算程序 4、各专业分工（提供数据成果） 5、测算模板的组成 6、测算数据要点 7、敏感性分析 8、现金流 9、财务指标 10、数据检查和修正 11、拿地测算数据后期成本控制
燃气、有限电视、供暖地热等一般按户或建筑面积收取。 （12）、配套设施费，小区内配套、社区配套按规划要求和项目定位来确定。
5、开发间接费数据的要点 （1）、财务费用（融资成本），不是简单计提比例，而是是算出来的差异额，
需先算出来现金流为正之前的缺口。故融资金额、融资长短可以确定， 融资利息根据实际情况确定。 （2）、物业维修基金 （3）、工程管理费 （4）、前期物业管理费 （5）、印花税 （6）、交易相关手续费 （7）、后期工程成本
3、前期工程费数据的要点 （1）、报批报建费 （2）、勘察设计费 （3）、三通一平费 （4）、临时设施费 （5）、咨询顾问费
4、建安工程费数据的要点 （1）、地基及基础工程，土方（开挖面积和深度）、护壁（预估施工面积）、打井
降水（经验预估）、基础工程（采用调研预估）。 重点关注场地土方和基础工程。 （2）、土建总包，重点关注当地地材价格，全年有效施工工期，利用现有类似项目 来修正。 （3）、人防工程，缴纳和修改成本作对比，是否可以采用缴纳方式，按人防等级来 预估投入。 （3）、建筑装饰工程，关注外墙系数和材质，重点是门窗和外墙材料。 （4）、公共区域装修工程，关注公共区域装修标准、公共区域实际面积。 （5）、室内精装修工程，关注精装标准、实际装修面积（注意阳台成本应打折， 地暖实际面积等），精装修成本需细化。 （6）、安装工程，重点关注当地交房标准，弱电配置标准，通过类似项目来修正数据。
房地产开发项目拿地投资测算分析模型
数量
单位
1期
2期
3期
销售面积
332,611 ㎡
332,611
-
-
住宅
223,580 ㎡
223,580
-
-
高层
200,000
㎡
200,000
花园洋房
23,580
㎡
23,580
住宅公寓
-
㎡
……
-
㎡
1.2
商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
写字楼
-
㎡
公寓
-
㎡
-
地下车库
-
㎡
-
-
-
……
-
㎡
-
-
-
其中1.2＋2 商业及车库
109,031 ㎡
109,031
-
-
商业
28,165
㎡
28,165
-
-
写字楼
-
㎡
-
-
-
公寓
-
㎡
-
-
-
地下车库
80,866
㎡
80,866
-
-
m2
总建筑面积
绿地率
围墙长度
硬质铺装广场
体育(游乐)设施占地
365784.1 m2 37.00% m
硬质铺装人行道
用途： 依据：
1 2 2.1
用于项目各阶段的研发设计、报建、项目预结算、项目工程管理、公司内部成本测算等；
《建筑工程建筑面积计算规范》GB／T 50353-2005/2013及地方性相关规定；《建筑工程建筑面积计算规范》只适 适用于商品房建筑面积测量。
万科、绿城家的目标成本是这样测算的
万科、绿城家的目标成本是这样测算的房地产目标成本测算以购房者能接受的价格、功能、需求量等为出发点，综合考虑产品功能、性质、市场竞争力等，追求供应链总成本合理化，创造整体成本领先优势，同时让客户最大化满意。
对价格和品质的权衡选择，正反映了房企战略和产品发展的取向。
成本测算是目标成本的开始，目标成本的编制准不准，首先在于成本测算准不准。
一、使用“目标成本测算表”，关注规划指标和建筑标准一份科学、准确的“目标成本测算表”是进行目标成本管理的基础，作为成本测算的统一格式。
就目标成本测算而言，其过程并不复杂，一般来说分为以下五步：首先，依据本阶段总平面图及技术指标形成《项目规划指标表》；其次，与设计及营销等相关部门，通过会议形式讨论沟通，形成《产品建造标准》；再次，依据相关指标和信息，按照产品测算建安费用；复次，依据相关指标和信息，测算非建安费用；最后，汇总建安费用和非建安费用，形成目标成本汇总表。
以绿城为例，在工程目标成本测算中分为项目工程成本测算和非工程成本测算。
项目工程成本测算方面，总体规划指标确定前提下，工程目标成本依据“工程测算表”来测算，规划了多类产品的项目，按照产品类型进行测算；非工程目标成本则按照“土地、前期、间接和期间费用测算表”进行测算。
绿城成本测算遵循量价分离原则，注明量、价的计算思路，项目定位时如果成本测算无法细分，可以根据当地已结算的同类工程直接填写总价和单价，并注明参考项目的成本情况。
目标成本测算表中尽可能引用规划指标中的数据，引用时可参照类似项目，若相应指标不适合引用时，则自定义指标并填入工作量。
成本汇总表根据项目一般分摊原则设置了分摊公式，如不符合项目实际情况可修改公式。
又以万科为例，测算前先填写“当期规划指标表”和“各类产品建筑标准表”，对于道路、绿化用地等景观规划指标应明确，从而为成本测算提供准确的计算指标。
（如下图）二、跨期和不同产品类型工程分摊成本测算以绿城为例，项目规模较大或分期开发时，目标成本测算表中的地价应该按各期或各产品类型的占地面积分摊（当期公共用地按各产品类型的可售比分摊）。
房地产开发(城市综合体)目标成本测算实例及表格(自动计算)
1、百货 2、超市 3、建材超市
4、娱乐广场
项目规划经济技术指标
地块位置
单位 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m
楼层分布 地上六层 地下一层
小计 地上一层
电游 KTV 影城 夹层
地上二层 地上三层 地上四层 地上四层
小计 地上一层 地上二层 地上三层 物业管理用房
项目名称 一、规划用地 二、总建筑面积
1、持有部分总建筑面积 1.1 购物中心 1.2 酒店 1.3写字楼
2、销售部分总建筑面积 三、地上总建筑面积
1、独幛别墅 2、联排别墅 3、洋房 4、多层住宅 5、高层住宅 6、公建 7、底商 四、地下建筑面积 1、别墅联排洋房地下室 2、车库 五、停车位 1、购物中心部分 2、酒店部分 3、写字楼部分 4、住宅部分 六、容积率 七、覆盖率 八、总户数 1、住宅部分 2、公寓部分
数量 209500 347006.19
318207.79 15577.79 57908.37 51259.2 8587.08 155685.36 5363.52 23826.47 28798.4 28798.4
1.43 0.595
面积（m2）
备注 备注
4、娱乐广场
5、室内步行街
6、地下部分 地上部分小计 地下部分小计 总计
商业综合体项目目标成本测算 全版
工作内容 断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装 断桥铝合金门窗制作、安装
防盗门制作、安装
甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收 甲级防火门制作、安装、验收
5、室外步行街及底商
1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店
屋面瓦或上人屋面面层
5、室外步行街及底商
外墙面层、外墙装饰物
1、购物中心
2、住宅
3、写字楼
4、酒店
5、室外步行街及底商
1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店
除找平层外所有装修工程 除找平层外所有装修工程
5、室外步行街及底商
1、购物中心 2、住宅 3、写字楼 4、酒店
工作界面
建设项目成本计划表
工作内容
面积（m2)
造价指标( 元/m2）
108000
2000
575000ຫໍສະໝຸດ 1805750006
575000
80
酒店、百货楼、步行街精装设计费
126000
200
108000
55
第 1 页，共 14 页
575000
2
成本科目 4.2 临时办公室 4.3 临时场地占用 4.4 临时围板 4.5 独立售楼处与样板房 5 其他支出 四、主体建筑（装修）工程费 1 地基与基础工程 1.1 土石方 1.2 基坑支护 1.3 桩基 1.4 桩基检测 1.5 降水 1.6 基础处理 2 地下结构及粗装修 2.1 地下主体结构
8、室外步行街及底商
玻璃顶棚；地面、墙面、天棚
标杆地产集团 投资发展 成本造价 《目标成本(拿地上会版)》编制标准化操作指引
《目标成本（拿地上会版）》编制标准化操作指引一．目的在集团快速发展、新进市场激增以及新聘员工较多的前提下，为控制项目运营风险、提升拿地竞争力，规范拿地环节目标成本测算程序，依据《目标成本管理制度》、《全成本手册》以及测地环节遇见的诸多情况，特制定此指引，以确保拿地前目标成本测算标准化、规范化、测算成果准确有竞争力，降低决策风险。
二．各部门岗位职责2.1集团项管中心职责集团项目管理中心负责《目标成本（拿地上会版）》的复核工作，复核无误后作为拿地决策依据。
2.2区域集团成本部职责区域集团成本部负责《目标成本（拿地上会版）》的审核工作，对测算数据的准确性及风险性严格把关。
对新拓区域，尤其是无成本管理人员的新区域进行测算支持。
2.3区域公司/事业部成本部职责区域公司/事业部成本管理部负责《目标成本（拿地上会版）》的编制工作，并在编制前进行实地调研工作的开展，对目标成本编制的准确性及依据的充分性负责。
2.4规划设计部职责规划设计部须结合市场定位、土地出让条件、规划条件以及地方上的特殊设计要求等进行设计强排方案（含地库布局）的编制，并结合竞品情况、结合市场营销定位对产品系列、阳台、飘窗、外立面、景观、大堂公区装修等敏感性要素给出参考的配置标准。
避免成本错配、支持测算精度要求。
2.5市场营销部职责在《目标成本（拿地上会版）》环节，市场营销部需结合当地市场及项目特性，给出项目预估售价及当地同类项目均价，作为成本测算项目档次定位标准。
同时结合项目开发及销售特性对样板间、售楼处、示范区建设位置（红线内外）、建设标准、数量给出意见，并依据“关于营销费用与工程成本口径归属调整的通知2017-9-12”对以上项目后期残值回收率给出参考意见。
2.6工程部职责在《目标成本（拿地上会版）》测算环节，工程部需结合运营里程碑节点计划，对施工各主要里程碑节点给出时间计划，以支持资金支出计划的编制。
2.7拓展部职责在《目标成本（拿地上会版）》测算环节，拓展部需提供土地初始拿地条件、基础地价、大配套费收费标准等。
保集湖海塘126亩土地版目标成本编制说明
保集湖海塘126亩土地版目标成本编制说明根据上海柏涛拿地前概念设计方案，测算土地版目标成本，现测算成本总额除土地款外66913万元，地上地下总建筑面积205212平米，总建筑面积单方成本3261元/平米。
地上可售面积153244平米，可售面积比为74.68%。
➢18层高层可售单方成本3452元扣除不可预计费后为3332元/平米➢11层小高层可售单方成本3367元扣除不可预计费后为3247元/平米➢低层商业可售单方4438元/平米扣除不可预计费后为4318元/平米➢普通车库2914元/平米扣除不可预计费后为2794元/平米➢人防车库3612元/平米扣除不可预计费后为3492元/平米➢地下储藏室3294元/平米扣除不可预计费后为3174元/平米一、非建安类成本1、红线外市政配套费用考虑了1500万的电力外线费用，该费用因引电情况存在不确定性，占可售单方98元/平米。
2、由于现场土方推积较多，按现场估计均外运约2.5米高土方后才能达到开发标高需求，故该项成本较常规项目增加588万，占可售单方38元/平米。
3、样板房考虑6套，平均每套130平米，软硬装、空调、设计费全额成本按6250元/平米标准考虑，总计488万全额进入工程成本，占可售单方32元/平米，未按比例摊销到营销费。
4、售楼中心按使用通和现有售楼中心考虑，未列另建售楼中心费用。
5、因营业税改增值税问题及现有各项主要材料物价处于历史低谷，故考虑了3.5%的不可预见费，总额2098万，占可售单方137元/平米。
6、涉及地下室的所有设计费、报建费、规费、供电配套、中后期检测费、监理费等全部分摊到地上可售面积中，地下室成本只反映建安实体成本。
7、本测算未考虑可行性研究费用。
8、因幼儿园配套收费的具体收费标准尚未明确，本小区无实体配建幼儿园，本测算未包括幼儿园配套规费。
9、规划设计费按已与上海柏涛签订的280万合同进去成本。
景观设计费按25元/平米标准。