房地产项目成本管理论文()

房地产项目成本管理论文()2.3.4.用分解的粗细程度由项目的复杂程度决定。

不同的房地产开发项目按成本费用分解的设置也不尽相同，但差别不大。

2.3.5.目标成本在主体维上的分解：将目标成本在主体维上进行分解，即按组织管理系统或成本责任系统（即各级各类责任中心和个人）表示的分、子目标成本体系。

房地产企业的目标成本在主体维上的分解和房地产企业的管理架构有着直接的联系，一般来说房地产企业的目标成本在主体维上的分解是以企业的管理架构为基础建立的。

目标成本在主体维上的分解就是在房地产企业管理架构基础上，将目标成本层层分解和展开，直至各个责任中心，具体到部门，形成部门的责任目标成本；具体到岗位，形成岗位的责任目标成本，作为岗位考核和部门考核的依据。

2.3.6.目标成本在时间维上的分解将目标成本在时间维上进行分解，分解后形成一个用时间单位或阶段表示的分、子目标体系，如年度成本目标、季度成本目标和月度成本目标等。

三种目标成本体系相互依赖、相互交错、相互渗透，构成一个三元立方体式的目标成本总体系。

第三章项目前期、设计阶段成本管理项目成本目标确立后，如何有效控制成本是房地产项目最终是否盈利获取丰厚回报的重要保证，在前期投资决策及规划设计阶段特别需要在以下几个主要方面做好成本管理工作。

3.1加强项目前期投资决策阶段的成本管理项目投资决策是指决策单位或决策者按照规定的建设程序，根据投资规模、投资方向、投资布局的战略构想，结合有关的方针政策，在广泛收集信息、资料的基础上，对拟建项目进行技术经济分析和多种角度的综合分析评价，决定项目是否马上建，在什么地方兴建，选择并决定项目建设的最优方案，即解决所谓的定项、定点、定方案的问题。

在建设项目决策阶段，项目的各项技术经济决策，对工程造价以及项目建成后的经济效益，有着决定性的影响，是工程造价控制的重要阶段。

3.1.1.合理确定建设规模：任何项目工程的投资，无不存在一定的不确定性，即投资风险，对于房地产开发项目来说更是如此，如果项目在前期决策阶段不做好市场调查，可能会导致资金难到位，开工迟，技术、管理跟不上，这样就会造成质量和进度目标达不到计划要求。

而生产规模过小，使得资源得不到有效配置，项目单位成本较高，经济效益也会降低。

因此，合理确定建设规模是控制工程造价的关键。

3.1.2.做好方案优化：技术与经济相结合是控制工程造价比较有效的手段。

长期以来，我国工程建设领域都存在技术与经济分离的弊端，通常项目建议书由开发商的工程技术人员提出，而相对应的投资估算由财会、预算人员编制，技术人员不懂财务，缺乏经济观念，设计思想保守，造成在项目决策阶段造价控制不严。

要真正有效的控制工程造价，在完成市场调查研究后，必须结合项目的实际情况，将技术和经济有机结合，进行设计多方案比较，把控制工程造价观念渗透到决策阶段的各个环节中。

3.1.3.合理选择建设标准和建设地点：建设标准和建设地点的合理选择，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着工程造价的高低、建设工期的长短、建设质量的好坏，及项目建成后的经营状况。

建设标准的确定对于房地产商来说十分重要，房地产开发商不一定要一味的追求高标准。

开发的楼盘一定要和周围的环境、配套相匹配，在确定开发项目的建设标准时一定要按照可行性报告中市场调查和预测根据自己的特点、特色来进行。

3.2加强项目规划设计阶段成本管理项目设计阶段，成本控制的重头戏项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。

房地产项目设计阶段一般可统分为初步设计和施工图设计。

3.2.1.设计阶段是房地产项目成本管理的关键与重点。

设计环节的费用管理有两个目的，一是降低为完成设计任务所需的设计成本，二是降低工程所需设备、材料、建筑、安装等费用。

由于占工程费用大部分的设备、材料、建筑、安装费用在设计阶段就可以较精确地确定，因此可以说，降低项目成本的关键在设计阶段。

在设计阶段中做好以下问题控制成本。

3.2.2.推行设计招标择优选择设计单位：积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。

3.2.3.开展限额设计控制造价：设计不精、深度不够是增加工程造价的不确定因素，由于设计频繁变更，给工程造价控制带来一定的难度。

设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。

合理分解和使用投资限额，融施工图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起来。

并利用同类建筑工程的技术指标进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。

3.2.4.加强对设计人员进行经济观念的教育：在设计工作中推行限额设计，根据合同标的额，对各专业限定投资额，严格控制技术设计和施工图设计的工程量和技术标准。

在设计中，从项目的实际情况出发，不盲目追求高标准、高水平，体现“中等、适用，在适用的条件下注意美观”的原则，合理使用人力、物力、财力，将有限的资金用到工程的关键部位上，采取多方案的比较，设计采用最佳方案。

这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项指标都关系到项目的开发成本。

整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。

3.3在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：3.3.1.项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济合理性和技术先进性”间的关系，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。

在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。

初步设计完成后，房开企业技术部门要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。

这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。

一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要；再如环境配套设施，是否从“以人为本”作考虑。

这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为现在大部分购房者对户型和居住环境很看重，甚至超过了对价格的关注。

二是经济性是否合理，根据现代人的生活习惯在建筑设计时将功能分区相对集中，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。

在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要重新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。

3.3.2.施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。

设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。

限制和控制对工程造价影响大的内容。

实施限额设计，在满足设计质量的前提下，通过优化设计，限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用限额指标等对工程造价影响大的内容。

由其要注意以下几点：①建筑结构形式的采用。

在满足抗震及安全功能的前提下，根据建筑物特点尽量采用成本较低的结构形式。

通过进行全面测算比较后选择混合结构或框架结构。

②基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择。

合理选择桩的型号、桩径、桩长、基础形式、埋置深度，避免在施工时出现超深或返工现象。

③结构配筋量标准不一。

有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，设计统一厚度及配筋，这是十分浪费的。

④结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。

第四章项目实施阶段成本管理对房地产开发企业而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的却是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高质量的工程项目。

为了达到这个目标，开发企业必然在施工质量控制、进度控制以及成本控制上发挥重要的作用，即通过施工资质验证、招投标、现场施工检查（包括材料质量、施工技术及程序、精确与安全等）、监理单位的督察、工程款的有序发放等等措施，开发商能够对工程项目建设的质量、进度及成本进行掌控。

4.1工程承发包阶段的成本管理通过建设项目招投标，房地产公司可以在众多的投标单位之间选定报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。

就招投标性质可以分为闭口和不闭口，就形式上来说有施工图招标、工程量清单招标、费率招标等，不同的情况适合不同的招标方式，不同的招标方式都有其优缺点。

因此无论用哪种形式招投标都必须考虑到对今后的工程实施和结算时可能带来的负面影响。

对开发商来说知道工程的大概造价越早越好，以使能早点确定预期价格，做到心里有数。

要做到这点方法有一种：即：闭口价格（固定总价），但这一般只有在施工图纸出齐情况下，才可能实行闭口价，这种方式常以多层住宅居多：一是在采用非闭口价包干的情况下。

待施工图出齐之后，可以进行预算审价，既对施工中位的预算进行审核，又实行包干，这样也能较早确定中位造价。

因为设计修改和工程变更、签证所涉及的金额般占总造价的比例较小，只须大概估个金额即可。

但闭口价同样存在风险，转别是工期较长的项目，各种政策的出台，材料价格的升降都是双方应充分考虑到的，另外对于装修部分因市场价格千变万化，材料型号、式样、生产厂家都往往在施工过程中边落实边施工，难以采用闭口价的形式来确定其总价。

4.2施工阶段的成本控制施工阶段是项目成本控制中的另一个关键阶段建设项目的施工阶段成本控制是具体的、繁杂的，也会在一定程度上影响项目的投资。

这一阶段对工程造价的影响程度可达10%左右，根据施工阶段的这一特点，在该阶段的成本控制中除了要加强合同管理外，还应重点加强施工现场的管理，严格控制工程变更及把好建筑材料、设备的质量价格关：4.2.1.加强合同管理，严格控制合同变更建筑工程施工合同一经签订，是严格受到国家法律保护的。

所以，首先必须增强合同的法律意识，把握合同条款的内涵，精心推敲合同文字的措词，增强合同条款的严密性。

保证合同的顺利履行，有效预防合同纠纷的发生，减少、避免施工索赔，从而减少工程费用。

在合同履行过程中严格合同变更确认批准程序，建立健全合同履约跟踪检查制度，加强监督，提高合同履约率，发现问题及时纠正，从而更有效地控制工程造价。

4.2.2.加强施工现场管理工作优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时尽可能减少设计变更及严格控制现场工程量变更签证工作。