城乡住房市场应从分割逐步走向一体化

乡差距拉大 ， 社会隐患加 重。城乡要统筹发展 ， 必须要解决住房
市 场 的分 割 问题 ， 向一 体 化 。 走
等 形 式 的流 转 已 大 量存 在 ， 成 了 以 自发 流 转 为 特 征 的农 民 宅 形
１ 分割 的城 乡住房 市场 现实 状况
１１ 城 市 住 房 对 外 部 分 开 放 。 来 人 员 住 房 难 解 决 ． 外
定 的经 济效 益 ， 无 可 厚 非 ， 政 策 不 允 许 的前 提 下 ， 能 挺 本 在 只
而 走 险 ， 行 隐 性 交 易 ， 已成 为 一 种 普 遍 现 象 ， 产 权 房 就 是 进 并 小
最 好 的佐 证 ．这对 政 府 产 生 很 大 的负 面 影 响 ， 因此 中央 三 令 五
房 集 中 于商 品 房 。房 价 之 高 远 远 超 出人 们 的 经 济 承 受 能 力 ， 人
们 买 不 起 ， 保 障房 包 括 公 租房 数 量 又 有 限 ， 此 ， 而 因 为解 决 住 房
－
土 地 产 权 的 不 完 全 ， 资 创 业 也 困 难 ， 成 资 本 沉 睡 ， 源 浪 融 造 资
我 国城 市住 房供 不 应 求 ， 房价 畸 高 ， 村 住 房 大 量 闲置 ， 农 农
民 资产 难 以 显 化 ， 房 市 场 的 冷 热 不 均 ， 得 资 源 难 以 共 享 ， 住 使 城
问 题 ， 们 会 把 目光 转 向房 源 充 足 的农 村 ． 利 益 集 团 从 自身 他 各
权益 自然没保障 。个 性化需求也没法得 以满足 。
２４ 开 发 商 ．
创 新 应 放 在 首 位 。农 村 住 房 的限 制 流 转 主 要 原 因 是 因 为 宅 基地
所 有 权 是 集 体 的 ， 集 体 的 土 地 只 有 国家 有 权 征 用 ， 房 地 是 而 但 不 可 分 的 ， 样 房 屋 的 所 有 权 也 难 以实 现 ， 以 把 农 村 宅 基 地 这 所
会 的大 学 生 、谋求 发 展 的创 业 者 们一 般 是 没有 这 样 的经 济 实 力 的 。 两 限 房 和公 租 房 对 他 们来 讲 ， 不一 定 符 合 各 城 市制 定 的 而 又
例 很 高 ， 宅 基 地 纠 纷 而 引 发 的 信 访 案 件 的 பைடு நூலகம் 例 也 很 高 ， 别 因 特 是在城乡结合部和风景区。
费 。农 民 的 整 体 富 裕是 难 上 加难 。
９ 一 ６
魏 秀：乡 市场 从 割 步 一 化 凤 城 住房 应 分 逐 走向 体
２３ 购 房 者 ．
农 业经 济
可 以 而 且 应 该 放 开 城 乡 限制 。 现 城 乡 房 地 产 市 场 在 合 理 管理 实 下 的 统一 。
４ 城 乡住房从 分 割逐步走 向一体化 的措施 和 建议
４１ 对 农 村 宅基 地 要 有 制 度 上 的 创 新 是 关键 ． 城 乡 住 房 市 场分 割 的 症 结 是 土 地 制 度 ， 不 违 背 宪 法 规 定 在 的 土 地 两 种 公 有 制 并 存 的 基础 上 ， 地 （ 别 是 宅 基 地 ） 度 的 土 特 制
２ 城 乡住房市场 的长久分割 。 对各利益集 团是弊大 于利
２ １ 政 府 方 面 ．
首 先 是对 法 律 提 出 了拷 问 ， 由于 城 乡 住 房 交 易 障 碍 的 根 在
土 地 制 度 ， 国《 法 》 《 地 管 理 法 》 法 律 都 明文 规 定 ， 允 我 宪 、土 等 不 许 集 体 建 设 用 地 （ 括 宅 基 地 及 地 上 房 屋 ） 由流 转 ， 意 是 从 包 自 本 农 民利 益 考 虑 ， 他们 能有 一份 最后 的保 障 ， 时 也 保 证 国家 粮 让 同 食 安 全 。 样 农 民 的 房屋 所 有 权 就 因 此 受 到土 地 使 用 权 的 牵 制 。 这 没 法 主 张 完全 的权 利 ， 能 出 租 、 外 出售 、 资 ． 房 屋 和 土 地 不 对 融 但
基地隐形市场。
宅 基 地 隐 形 交 易 加 剧 了 土 地 权 属 混 乱 和 产 权 纠纷 ， 加 了 增 土 地 管 理 的难 度 ， 宅 基 地 诉 讼 案 件 占土 地 行 政 诉 讼 案 件 的 比 使
城 市 住 房 主 要 类 型有 商 品房 、保 障 房 （ 济适 用 房 、廉 租 经 房 、 以及 介 于 两 者 之 间 的 既受 政 策支 持 又 有 市 场 特 征 的 两 限 ） 房 、 租房 。其 中保 障 房 只对 城 市 中 的 中低 收 人 群 体 ， 限房 和 公 两 公 租 房 是 有 条 件 的部 分 开 放 ， 品 房 是 完 全 开放 。 样城 市 化 进 商 这 程 中 的外 来 人 员 直接 的选 择 是 商 品 房 。 进 城 的 农 民 、 但 刚走 向社
使 用 权 是 农 民最 大 的财 产 ， 他们 在 经济 社 会 的 时代 背 景 下 ， 求 力
一
购 买 或 租 赁 的 入住 条 件 ． 障房 更 是 没 资格 。 致进 城人 员 的住 保 导 房 难 以得 到 有 效解 决 ， 目前 虽 然 政 府 在 做 各 方 面 探 讨 ， 别 是 加 特
大 和鼓 励 公 租 房建 设 ， 限制 高 档 商 品房 开 发 ， 品 房 开发 小 区 配 商
建 一定 比例 的保 障 房 和两 限房 。 成 效 不 容 乐 观 。 但
１２ 农 村 住房 对 本 集体 外 成 员 是 完 全 封 闭 的 。 房 闲置 率 高 ． 住 在 农 村 ，农 民都 分 有 一 份 宅 基 地 并 在 其 上 面 建 有 房 屋 ， 这
为 的 囤 地 、 房 因 素 ， 会 让 房 价 居 高 不 下 ， 离 人 们 的 购 买 炒 都 脱
力 ， 子 卖 不 出 去 ， 盘 空 置 率 高 ， 影 响 开 发 商 们 的 持 续 发 房 楼 也
各 地 规 定 的 居 住 定 额 指 标 、 段 等 条件 的 不 同 ， 付 相 应 地 价 ， 地 支
利 益 考 虑 ， 农 民 与 市 民 有 需 求 互 补 、 性 化 需 求 的不 同 、 农 如 个 对 村 景 观 的 向往 和生 态 吸 引力 等 原 因 ． 致 很 多 地 方 特 别 是 发 达 导
地 区 的 农 民宅 基 地 和房 屋 流 转 已 经 十 分 活 跃 ， 卖 、 租 、 押 买 出 抵
度 改 革 ． 进 农 村 隐性 市 场 走 向合 法 化 、 开 化 和 规 范 化 。 推 公 ４１１ 确 立 有 偿 取 得 宅 基 地 使 用 权 的 制 度 ， 确 权 颁 证 。 依 据 ． ． 并
地 是有 限 的 。所 以城 镇 化 水 平 越 高 ， 地 的成 本 会 越 高 ， 除 人 拿 排
对 社 会 和 家 庭 的诸 多 隐 患 。对 那 些 工 作 和 生 活 在 农 村 及 其 周 边 ． 者 由于 特 殊 的 喜 好 ， 愿 意 在 农 村 买 房 或 租 房 的 人 ， 更 或 更 就 不 公 平 了 ． 以少 花 钱 就 近 买 房 或 租 房 ， 样 可 以减 少 城 市 住 可 这 房 的需 求 ， 抑 房 价 ， 减 轻 政 府 的 压 力 。但 法 律 是 不 允许 的 ， 平 也
些年 由于城镇化水平不 断提高 ，而农 业 比较效益相对 低下 ， 进
城 务 工 人 员 越 来 越 多 ，他 们 只 是 春 节 返 乡 或 有 事 回去 几 天 ， 形 成 农 村 长 年 居 住 人 口稀少 ．所 以 农 村 住 宅 空 置 现 象 较 为 普 遍 。 另 外 ， 国 实 行 国 家 所 有 和 集 体 所 有 的城 乡分 割 二 元 土 地 所 有 我 制 ， 村 集 体 建 设 用 地 （ 括 农 民宅 基 地 ） 市 场 流 转 面 临体 制 农 包 的
从 政 府 拿 地 ， 上 面 建 房 ， 后 卖 房 ， 中 获 利 ， 城 市 是 在 然 从 但
一
个 有 限空 间 。 行 各 业 的 发 展 都 需 要 地 ， 置 到 住 房 上 的 土 各 配
借 鉴 城 市 土 地 作 一 些 制 度上 的 创 新 ， 以加 快 农 村 土 地 使 用 制 可
农 业 经 济
农 济与 技２１年 ３ 第Ｏ期 总 ９期） 村经 科 ０ 第２卷 ８ （ 第２ ２ ９
城乡住房市场应从分翻逐步走向一体化
魏 凤 秀
（ 江 大学 经济 学院 ， 北 长 湖
荆州
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［ 摘 要 ］ 爆 的 城 市 房 地 产 和 ｋ－ 空置 的农 村 住 房 在 我 国 同 时存 在 ， 视 现 实 ， 析 利 弊 ． 建 统 一 的城 乡住 房 火 ｔ ＂ 正 分 构
需 求 ， 一 方 面 ， 农 村 ， 量 住 房 空 置 ， 使 有 需 求 也 不 能 出 另 在 大 即
租 、 押和 买 卖 。 抵
１ ． 因经 济 利 益 驱 动 。 房 隐性 市 场 活 跃 ３ 住
在 城 市 。 于 房 地 产 开 发 商 对 利 润 的追 逐 ， 发 出 来 的 住 由 开
随 着 城 市 化 水 平 的提 高 ． 于 住 房 市 场 的分 割 ， 致 城 市 由 导 住 房供 需 矛 盾 突 出 ， 价 飞 涨 ， 们 在 城 市 购 房 ， 有 花 更 多 的 房 人 只 成 本 ， 数 人 由于 收入 有 限 ， 得 已 成 为 房 奴 ， 压 之 下 ， 成 多 不 重 形
基 地 的 流 转 作 了 限 制 性 规 定 。所 以农 民的 住 房 流 转 只 能 在本 集
疏 反 堵 ， 起 民愤 。 使 干 群 关 系 紧张 ； 乡 贫 富不 均 ， 距 越 来 激 致 城 差
越大 ， 导致 社 会 深 层 矛 盾 加剧 ， 也影 响政 局 的稳 定 。 ２２ 农 民方 面 ．